CH - Qual a melhor opção?

[Jonsi 0]

Boa noite.

Como já tinha aqui referido em principio está tudo encaminhado para fazer Crédito Habitação com o BES. Deixo aqui os dados para que me possam ajudar para algo que não esteja "bem", ou que achem que poderia tentar negociar de modo a melhor, sendo que a taxa de liquidação de prestação não consigo mexer. Tentei diante do gerente mas nada feito.

1.ª simulação - Taxa indexada à Euribor a 3 meses - 40 anos

Dados do crédito

Valor Empréstimo - 165.000€

Valor Avaliação - 174.900€

Valor Aquisição - 167.500€

Prazo - 40 anos

Taxa Base - 0,86%

Spread - 1,0%

Taxa de Juro nominal - 1,86%

TAE - 2,787%

Prestação mensal

Regime - 487,59€

Seguro de Vida (Prémio Mensal) - 34,36€

Seguro de Imóvel (Prémio Anual) - 201,73€ (Não será este valor, será bem mais baixo, este é meramente um valor indicativo)

Comissão de Liquidação de Prestação - 1,30€

Comissão de Gestão da Conta DO - 0,00€

Total com seguros (sendo que o valor do seguro de Imóvel não será este indicado) - 540€

2.ª simulação - Taxa indexada à Euribor a 3 meses - 45 anos

Dados do crédito

Valor Empréstimo - 165.000€

Valor Avaliação - 174.900€

Valor Aquisição - 167.500€

Prazo - 45 anos

Taxa Base - 0,86%

Spread - 1,0%

Taxa de Juro nominal - 1,86%

TAE - 2,931%

Prestação mensal

Regime - 451,29€

Seguro de Vida (Prémio Mensal) - 34,36€

Seguro de Imóvel (Prémio Anual) - 201,73€ (Não será este valor, será bem mais baixo, este é meramente um valor indicativo)

Comissão de Liquidação de Prestação - 1,30€

Comissão de Gestão da Conta DO - 0,00€

Total com seguros (sendo que o valor do seguro de Imóvel não será este indicado) - 502€

A nossa dúvida ainda se centra com o prazo. Se por uma lado a diferença não é muita entre os 40 e os 45 anos (cerca de 40€), em termos de juros será de 69.000€ (40 anos) e 78.700€ (45 anos).

Por um lado 40€ mensais não é muito, e se calhar justifica pedir por um prazo de 40 anos. O que me dizem?

Obrigado.

[José Ribeiro 11]

1.ª simulação - Taxa indexada à Euribor a 3 meses - 40 anos

Dados do crédito

Valor Empréstimo - 165.000€

Valor Avaliação - 174.900€

Valor Aquisição - 167.500€

Prazo - 40 anos

Taxa Base - 0,86%

Spread - 1,0%

Taxa de Juro nominal - 1,86%

TAE - 2,787%

Prestação mensal

Regime - 487,59€

Seguro de Vida (Prémio Mensal) - 34,36€

Seguro de Imóvel (Prémio Anual) - 201,73€ (Não será este valor, será bem mais baixo, este é meramente um valor indicativo)

Comissão de Liquidação de Prestação - 1,30€ (mais imposto de selo, não esquecer!)

Comissão de Gestão da Conta DO - 0,00€

Total com seguros (sendo que o valor do seguro de Imóvel não será este indicado) - 540€

2.ª simulação - Taxa indexada à Euribor a 3 meses - 45 anos

Dados do crédito

Valor Empréstimo - 165.000€

Valor Avaliação - 174.900€

Valor Aquisição - 167.500€

Prazo - 45 anos

Taxa Base - 0,86%

Spread - 1,0%

Taxa de Juro nominal - 1,86%

TAE - 2,931%

Prestação mensal

Regime - 451,29€

Seguro de Vida (Prémio Mensal) - 34,36€

Seguro de Imóvel (Prémio Anual) - 201,73€ (Não será este valor, será bem mais baixo, este é meramente um valor indicativo)

Comissão de Liquidação de Prestação - 1,30€ (mais imposto de selo, não esquecer!)

Comissão de Gestão da Conta DO - 0,00€

Total com seguros (sendo que o valor do seguro de Imóvel não será este indicado) - 502€

A nossa dúvida ainda se centra com o prazo. Se por uma lado a diferença não é muita entre os 40 e os 45 anos (cerca de 40€), em termos de juros será de 69.000€ (40 anos) e 78.700€ (45 anos).

Por um lado 40€ mensais não é muito, e se calhar justifica pedir por um prazo de 40 anos. O que me dizem?

Há possibilidade de fazeres abatimentos, isto é, pores algum dinheiro de lado e abateres 1 ou duas vezes por ano?

Creio que o seguro relativo à casa será cerca de 50€ mais barato do que apresentas!

Pediste-lhes uma cópia do contrato, para puderes analisar/comparar com as simulações que apresentas aqui?

Cumps  8)

[Jonsi 0]

Há possibilidade de fazeres abatimentos, isto é, pores algum dinheiro de lado e abateres 1 ou duas vezes por ano?

Creio que o seguro relativo à casa será cerca de 50€ mais barato do que apresentas!

Pediste-lhes uma cópia do contrato, para puderes analisar/comparar com as simulações que apresentas aqui?

Cumps  8)

Existirá a possibilidade de por algum dinheiro de lado, no entanto não será para já, pois o dinheiro que for juntando irá servir para ir equipando a casa aos poucos. Estarias a falar de que espécie de montantes? Quanto é que vale a pena ir juntando para ir abatendo aos poucos?

Pois o seguro sei que será mais barato, mas só saberei daqui a uns dias.

Ainda não sei os pormenores finais do contrato pois só hoje enviei uns documentos que faltavam para a "pré-aprovação", mas assim que o processo for andando quero um cópia disso. Ainda hoje o meu pai me alertou para o facto de ter ouvido nas noticias que muitas vezes só no acto da escritura o banco apresenta o contrato e depois aparecem lá valores que não estavam estabelecidos ou que eram os iniciais.

Cumprimentos.

[José Ribeiro 11]

Existirá a possibilidade de por algum dinheiro de lado, no entanto não será para já, pois o dinheiro que for juntando irá servir para ir equipando a casa aos poucos. Estarias a falar de que espécie de montantes? Quanto é que vale a pena ir juntando para ir abatendo aos poucos?

Pois o seguro sei que será mais barato, mas só saberei daqui a uns dias.

Ainda não sei os pormenores finais do contrato pois só hoje enviei uns documentos que faltavam para a "pré-aprovação", mas assim que o processo for andando quero um cópia disso. Ainda hoje o meu pai me alertou para o facto de ter ouvido nas noticias que muitas vezes só no acto da escritura o banco apresenta o contrato e depois aparecem lá valores que não estavam estabelecidos ou que eram os iniciais.

1. Assim que as taxas começarem a subir, vale sempre a pena abater. Pagas menos juros ao banco e a mensalidade desce alguma coisa, mesmo que seja um montante de 1000€ ou de 10000€.

2. Os abatimentos podem ser efectuados na mensalidade ou no prazo.

3. A escolha entre o CH a 40 ou a 45 anos, cabe um pouco a ti, uma vez que te devem ter feito uma análise à taxa de esforço e simulações com aumentos de 1-2% em relação à taxa actual. Mediante os valores que vires que podes dispor no ponto 1., logo saberás qual o prazo a escolher.

4. Qualquer cliente pode pedir o contrato e tem direito a este por lei. Muitas instituições "esquecem-se" e só entregam ao possível cliente as simulações, porque lhes convém (CGD, por exemplo). Creio que para prevenir qualquer surpresa, dever-se-ia ter o contrato muitos dias antes da escritura!

Cumps  8)

[Jonsi 0]

Obrigado pelas sugestões/indicações 

[Jonsi 0]

Já agora uma outra opinião relativamente a estas simulações. Parecem vos boas simulações de Crédito Habitação?

[pauloaguia 652]

Entre essas duas opções, e partindo do princípio que esses 40€ não te custam assim tanto como isso a pagar (ou seja, que continuam a valer menos de 20%-30% do teu rendimento líquido, mesmo em caso de aumento das taxas), eu optava, sem dúvida nenhuma pelos 40 anos.

Por um lado vais amortizando mais depressa (se daqui a uns anos precisares de vender a casa, sempre são menos uns euros largos que deves ao banco).

Por outro, dá também alguma margem de manobra - quando a prestação sobre demais, tipicamente as pessoas só vão renegociar os contratos com o banco quando estão com a corda ao pescoço. Se tiveres contratado os 40 anos, é verdade que podes ficar aflito mais depressa (salvo seja) mas podes tentar nessa altura aumentar para 45 e ter uma folga imediata (que, por essa altura já seria de mais de 40€, porque as taxas seriam mais altas mas também porque deves menos do que se tivesses contratado logo os 45).

Quanto a saber se são boas simulações... Tendo em conta que se trata de um financiamento a 95%, 1% de spread se calhar não é muito mau, comparando com algumas coisas que se lêem por aqui, às vezes...

[Jonsi 0]

Pois, daquilo que verifiquei junto aos bancos que pedi simulações é sem dúvida das melhores propostas. Se fosse pedir menos, por exemplo uns 80%, 85% aí conseguia melhores condições, mas a garagem, a qual vou adquirir com capital próprio, é que me impede de fazer uma entrada substancial na casa. No entanto a outra opção de "inserir" a garagem no crédito habitação e fazer a tal entrada ficaria mais caro do que esta situação.

Mais uma vez obrigado pelos esclarecimentos e pelas sugestões.

[Jonsi 0]

Estive a fazer contas e a taxa de esforço para os 41 anos, com a taxa actual de crédito, é de 21%.

Com a subida de 1% - 24%

Com a subida de 2% - 28%

Com a subida de 3% - 32%

Estou com uma dúvida. O valor da TAE vai-se alterando conforme a taxa de juro claro. O valor dos seguros é independente da taxa de juro. Correcto? Ou seja, neste momento a Taxa de juro nominal é de 1,86% (0,86 Euribor 3 meses + 1,0 spread). A TAE a 40 anos é de 2,787% (isto tem em conta a taxa de juro nominal e todos os encargos). A minha dúvida é a seguinte: a taxa de juro começa a subir, os encargos sobem proporcionalmente acompanhando a taxa de juro? Por exemplo, se a taxa de juro subir 1%, para os 1,86%, quanto será a TAE? 3,787%?

[pauloaguia 652]

Estou com uma dúvida. O valor da TAE vai-se alterando conforme a taxa de juro claro. O valor dos seguros é independente da taxa de juro. Correcto? Ou seja, neste momento a Taxa de juro nominal é de 1,86% (0,86 Euribor 3 meses + 1,0 spread). A TAE a 40 anos é de 2,787% (isto tem em conta a taxa de juro nominal e todos os encargos). A minha dúvida é a seguinte: a taxa de juro começa a subir, os encargos sobem proporcionalmente acompanhando a taxa de juro? Por exemplo, se a taxa de juro subir 1%, para os 1,86%, quanto será a TAE? 3,787%?

Os seguros são independentes da taxa de juro. O seguro de vida só depende, em princípio, do capital em dívida e da idade dos clientes.

Quanto à TAE esta não varia de forma linear com a TAN. Aliás, à medida que o tempo passa, como alguns dos custos (juros sobretudo) já passaram e já foram calculados a outra taxa, ela começa a variar de forma cada vez mais difícil de prever (às vezes pode mesmo dar-se o caso da TAN ser mais alta que a TAE, tudo depende do historial do empréstimo). Podes tentar perceber um bocado essas mudanças de "humor" através do mapa de prestações avançado, publicado no blog: http://www.pedropais.com/utilidades/mapa-de-prestacoes-avancado . Modifica a taxa de juro ao longo do tempo (coluna M) e vê de que forma a TAE evolui...

[José Ribeiro 11]

Estive a fazer contas e a taxa de esforço para os 41 anos, com a taxa actual de crédito, é de 21%.

Com a subida de 1% - 24%

Com a subida de 2% - 28%

Com a subida de 3% - 32%

A escolha entre os 40 e os 45 anos, situa-se na evolução dos juros nos próximos, n-1 (n=5) anos. Se decidires fazer a escritura ainda este ano pelos 40 anos, tens a possibilidade de alterar para o ano que vem para os 44 anos, e por ai fora!

Creio que nesta fase do campeonato, depois do trabalho todo de pesquisa que já fizeste, não vale a pena pensar muito mais, em formas de dar a volta aos bancos. Eles ganham sempre!

A vantagem, é que nós podemos adquirir hoje o que muitos antigamente só adquiriam ao fim de 30 ou 40 anos de poupanças... 

Cumps  8)

[Jonsi 0]

Bem, acabo de receber uma sms do BES a dizer que o crédito foi aprovado e para entrar em contacto com o meu balcão para dar seguimento ao processo.

Foi bastante rápida a aprovação.. alguém me saber dizer quanto tempo mais ou menos irá demorar o resto do processo até à escritura?

[José Ribeiro 11]

Se já foi aprovado, não deve demorar mais de um mês...

Depende também da conservatória e dos registos...

Pelo andar da carruagem, antes do fim de ano, deves estar na casa que pretendes adquirir, isto se ela já estiver totalmente construida!... 

Cumps  8)

[Jonsi 0]

Sim, já está construída.

Ainda à pouco o gerente do balcão me ligou a dizer que o crédito tinha sido concedido com as condições que acordámos, no entanto apesar de não pedir os 100% (mas muito próximo disso), ele disse que me tinham aprovado empréstimo para a totalidade, os 100%.

[Jonsi 0]

Tendo em conta os valores em que se encontra a Euribor a 6 meses (praticamente no 1% - 1,021%), não será nesta altura mais praticável, ou melhor, não será esta uma melhor opção do que a Euribor a 3 meses (0,743%)? Aliás, mesmo a 12 meses está no valor mais baixo de sempre (1,242%).

[José Ribeiro 11]

Tendo em conta os valores em que se encontra a Euribor a 6 meses (praticamente no 1% - 1,021%), não será nesta altura mais praticável, ou melhor, não será esta uma melhor opção do que a Euribor a 3 meses (0,743%)? Aliás, mesmo a 12 meses está no valor mais baixo de sempre (1,242%).

Tendo em conta os valores apresentados eu iria para Euribor a 3 meses. O senão é quando estas começarem a subir...

Será que o BES permitirá alterar para Euribor a 6 meses sem mexer no spread?

É mais uma questão a colocar, mas parece-me que não.

Nesse caso, iria para Euribor a 6 meses.

Entretanto, poderá haver outros argumentos e outras opinões. É melhor aguardar por mais alguma resposta.

Cumps  8)

[Jonsi 0]

Pois, é mais essa questão. Quando começar a subir dói mais cedo e mais vezes... mas para já o processo está com a taxa a 3 meses, em principio será assim mesmo. Quanto à questão do prazo tenho que ver isso bem com o gerente do balcão.

Outra questão que esqueci-me de colocar ao gerente mas que entretanto coloco aqui caso alguém me saiba responder. Eu tenho que manter 6 produtos do BES de modo a não me mexerem no spread. Estes são os produtos:

Crédito Habitação; Domiciliação de Vencimento; Crédito Individual; Depósitos a Prazo; Descontos; Domiciliações Pagamentos; Estruturados; Factoring; Fundos Investimento; Leasing; Outra Banca Seguros Vida; Outro Crédito; PPR (e PPR/E); Produtos de Taxa Garantida; Cartão Crédito; Seguro Auto; Seguro Casa; Seguro Saúde; Seguro Vida; Títulos; Renting.

Quando se referem a domiciliações de pagamentos, por exemplo água, luz, gás, tvcabo... cada uma destas domiciliações é contabilizada como um produto, ou ter a domiciliação do pagamento só da luz é o mesmo que ter a domiciliação de pagamento da luz, água, gás, tvcabo, ... ?

Eu tive que abrir um conta no BES em que tenho que fazer a domiciliação do vencimento e em que tenho um cartão de débito e de crédito. Presumo que estes 3 produtos já podem fazer parte dos 6 que tenho que ter no crédito habitação. Correcto?

Obrigado.

Cumprimentos.

[Nuno Machado 0]

Olá a todos, o meu nome é Nuno Machado e gostaria de começar por felicitar esta iniciativa. Como muitos portugueses, estou a pensar em comprar um “barraquito” e para tal tenho de recorrer ao CH.

Para já a melhor proposta que tenho é a seguinte:

Banco: BPI

Prestações mistas Euribor 3 meses, Spread 1%

Valor do financiamento:108000€

Prazo: 480 meses

Prestação mensal: 235.41€

Taxas: Nominal: 1.86

           Efectiva 1.876

           TAE: 2.713

Crescimento das prestações de 0.3% ao mês nos primeiros 120 meses

Valor estimado do imóvel: 150000€

Valor da escritura: 108000€

Seguros: Multirisco: 8.92€ (90000€)

              Vida: 21.95€ (x2)

Casa pronta: 606€

IMT: 366€

I. Selo: 1512

Comissão Dossier: 230€

Avaliação: 175€

Total: 2889€

Tenho que subscrever o C. Crédito: 13€ e um PPR de 300€ (entrega única), Domiciliação de dois pagamentos e dos ordenados.

O que vos parece?

Esta simulação foi feita por um intermediário e o valor da avaliação não deve ser superior a 125000€ o que vai alterar um pouco os valores aqui apresentados mas garantiram-me um spread de 1% e esta foi a forma mais fácil de simular essas condições.

Só não entendo bem a história dos 0.3% de aumento nos primeiros 120 meses..

Obrigado pela a ajuda e disponibilidade

[pauloaguia 652]

Pois, é mais essa questão. Quando começar a subir dói mais cedo e mais vezes... mas para já o processo está com a taxa a 3 meses, em principio será assim mesmo. Quanto à questão do prazo tenho que ver isso bem com o gerente do balcão.

Em compensação quando começar a descer ficas a ver os outros a baixar a prestação, enquanto tu ficas à espera

A menos que pretendas pagar o empréstimo em 2 ou 3 anos vais passar por vários ciclos de descidas e subidas. Escolher a taxa apenas pelo ciclo actual parece-me um raciocínio um bocado incompleto... se olhares para o histórico das taxas, a Euribor 3M raramente esteve acima da 6M na mesma altura... ou seja, mesmo que a primeira comece a subir mais cedo, tipicamente tem alguma margem até atingir o valor da segunda... pessoalmente eu iria para a 3M se esse for o teu único critério...

Quanto ao resto é melhor esclarecer com o BES qual é a política deles. E saber o que vai ficar no contrato...

[pauloaguia 652]

O que vos parece?

Esta simulação foi feita por um intermediário e o valor da avaliação não deve ser superior a 125000€ o que vai alterar um pouco os valores aqui apresentados mas garantiram-me um spread de 1% e esta foi a forma mais fácil de simular essas condições.

Só não entendo bem a história dos 0.3% de aumento nos primeiros 120 meses..

Isso é o que o BPI chama de prestações mistas - vão crescendo durante os primeiros anos antes de estabilizar. Isso faz com que a prestação seja bastante mais baixa no início do empréstimo, mas acabas por pagar bem mais de juros ao banco, a longo prazo. Para além do valor da prestação inicial, pergunta também qual é o valor estimado quando ela estabilizar (obviamente que não te podem dizer quanto será porque a taxa vai ser diferente nessa altura; mas podem fazer a simulação à taxa actual e, já agora, subindo alguns pontos percentuais à taxa também)

Vê este tópico sobre as mistas: http://www.pedropais.com/forum/index.php/topic,312.0.html

Hás de perguntar ao tal intermediário, qual é a diferença entre taxa nominal e efectiva. É que a taxa efectiva é a TAE, por isso não percebo o que é aquele valor quase igual à taxa nominal...

Quando dizes que esta é a melhor proposta, qual foi o termo de comparação? A prestação, o spread ou a TAE? A prestação é muito enganadora neste caso das mistas; o spread é importante mas não diz tudo; o melhor critério para comparar propostas diferentes é a TAE - quanto menor, menos custos vais ter para além do de repor o dinheiro que o banco te empresta. A seguir deve-se olhar para a prestação para ver se é comportável pelo nosso orçamento...

[Nuno Machado 0]

Obrigado pela a ajuda Paulo. Eu comparo com as prestações da CGD e do Millenium que eram bem mais altas. Contudo esta simulação era a que tinha a menor TAE.

Vou ter de ter uma conversa é com o funcionário do banco. Neste caso o banco que me poderia oferecer mais vantagens seria qual (eu sei que não é fácil de responder)? Talvez a C. Galicia?

Abraços e obrigado

[Jonsi 0]

Tens noção de quanto terás que pedir ao banco em termos de %? Se fores para os 80%, 85% consulta a Caixa Galicia via protocolo DECO e a Caja Duero, se bem que esta última te obriga a teres os seguros por eles e são carotes.

Também já aqui falou no Deutch Bank, que para esses valores de empréstimo também pode ter condições aliciantes.

[Jonsi 0]

Uma outra questão.

Já tenho os papéis da Declaração da Proposta de Crédito para assinar, uma vez que não deu para ir ao banco busca-los. Nessa declaração vem lá indicado o montante, o prazo, o spread e a TAE. No entanto o valor de TAE que aparece lá é de 1,87594%. Numa simulação que o gerente fez, ontem mesmo, o valor da TAE que aparece lá é de 2,818% (sendo que o valor do seguro ainda se encontra nos 201€, que tal como já aqui tinha referido será um pouco mais baixo). Outra situação estranha é que na ultima vez que estive no banco, há uma semana e pouco, nessa simulação, que tem os mesmo valores, o mesmo prazo, o mesmo spread, a TAE é de 2,787%.

Porque será que acontecem estas discrepâncias todas? E porque é que o valor da TAE na declaração da proposta de crédito é cerca de 1% mais baixo do que aparece na simulação? Será o valor os seguros e dos custos do processo?

Estou a ver que tenho que ir ao banco o mais rápido possível para ver bem estas questões...

Já agora, ainda uma outra questão. O empréstimo é constituído por 2 titulares, sendo eu o 1º titular. Será que a domiciliação de vencimento é obrigatória para os 2 titulares ou basta o meu?

[pauloaguia 652]

Porque será que acontecem estas discrepâncias todas? E porque é que o valor da TAE na declaração da proposta de crédito é cerca de 1% mais baixo do que aparece na simulação? Será o valor os seguros e dos custos do processo?

1% de diferença é muita coisa, realmente. Há vários tipos de TAE, pelo que tenho vindo a constatar ultimamente (conforme se incluam ou não certas despesas, conforme haja promoções, etc). Mas não parece que seja uma determinada despesa que justifica essa diferença.

De certeza que não se trata da taxa nominal? Pelo valor parece que poderia ser...

Já agora, ainda uma outra questão. O empréstimo é constituído por 2 titulares, sendo eu o 1º titular. Será que a domiciliação de vencimento é obrigatória para os 2 titulares ou basta o meu?

É melhor perguntar no banco... eles é que inventam essas regras.

[Jonsi 0]

Bom dia.

Estive ontem no banco e já esclareci a questão das diferentes TAE's.

A primeira TAE que aparece na declaração da proposta de crédito é a TAE da taxa Euribor a 3 meses + spread + Comissão de Liquidação de Prestação. A outra TAE é a que inclui os seguros.

Por falar em seguros, o seguro da casa que na simulação era de 201€, e que pensava que iria ser mais barato, afinal é ainda mais caro, fica em 203€. Questionámos o porque disto, e plos vistos está relacionado com o número de assoalhadas e área, e o preço do m2 na zona. Em todo o caso, e não sei se acontece o mesmo com todos os seguros, este já tem incluído o recheio da casa (até um valor ao qual não me recordo agora).

Relativamente à domiciliação de ordenado, basta que seja de um dos titulares.

Em traço gerais ficou tudo resolvido e assinado. Dentro de 15 dias, 3 semanas devemos assinar a escritura.