Proposta do banco: Taxa Fixa

[ricaforrica 0]

Boa tarde!

Tenho um processo de financiamento para aquisição de um apartamento a decorrer actualmente e que, se tudo correr bem, deverá ficar concluído no próximo dia 15, data agendada para a escritura.

Os dados são os seguintes:

Indexante: Euribor 3M

Valor de aquisição: 240000€

Valor a financiar: 175000€

Spread: 0,45

TAN: 2,085

TAE: 2,802

(valores com Euribor de Mar '09; simulando que a Euribor 3M ficava estável a 1,405 até 30-04, como tem estado desde 2ª feira, baixaria ainda aproximadamente 0,2)

O processo no banco já estava praticamente aprovado (aguardavam ainda a validação dos seguros de vida e multirriscos), quando me ligaram hoje com a seguinte proposta: optar pela taxa fixa a 5 anos, mantendo o spread de 0,45.

Tendo em conta a estabilização das taxas Euribor nestes últimos dias, parece uma proposta interessante!

O que acham? Obrigado!

Ricardo Pinto.

[pauloaguia 652]

O processo no banco já estava praticamente aprovado (aguardavam ainda a validação dos seguros de vida e multirriscos), quando me ligaram hoje com a seguinte proposta: optar pela taxa fixa a 5 anos, mantendo o spread de 0,45.

Tendo em conta a estabilização das taxas Euribor nestes últimos dias, parece uma proposta interessante!

O que acham? Obrigado!

Acho que ou o banco te está a tentar passar a perna ou houve mudanças muito grandes nas taxas fixas nas últimas semanas (eu não tenho acompanhado).

Atenção que a taxa a 5 anos não tem nada a ver com a Euribor. E, da última vez que olhei para elas, estas taxas de longo prazo estavam bem mais altas que as de prazos mais baixos (Euribor). Até se percebe, dado que toda a gente sabe que as taxas não vão ficar baixas para sempre.

Mas como eu não sei a quanto andam as taxas, não posso fazer grandes comparações. Pede ao banco que te diga qual a TANB e TAE das duas opções para poderes compará-las devidamente... Se a diferença for relativamente baixa, talvez valha a pena. Agora, se andar pelos 2% de diferença já é capaz de não compensar (também depende da evolução da Euribor, naturalmente - se apostares que as taxas vão começar a subir disparadas já amanhã, a avaliação é diferente de um cenário em que elas mantenham os valores baixos durante mais 1 ano ou dois).

Mais uma questão - de que forma pretendes conduzir o empréstimo? Se quiseres fazer amortizações parciais logo desde o início, então também talvez não valha a pena - estas operações tipicamente são mais penalizadas com taxa fixa do que com taxa variável. Mas se pretendes pagar apenas e sempre o valor da prestação ao longo dos primeiros anos, esta questão não se coloca...

[ricaforrica 0]

Olá Paulo,

Obrigado pelas informações!

Amanhã de manhã vou ao banco e levo uma longa lista de itens em que quero saber exactamente quais as diferenças entre a opção "taxa variável" e a "taxa fixa":

• Spread (este acho que era para manter) - durante e após os 5 anos;
  
• TAN e TAE, como sugeres - durante e após os 5 anos;
  
• Custos fixos do empréstimo (comissões de dossier, avaliação, etc.);
  
• Comissões por mudar de fixa para variável ou de variável para fixa;
  
• Comissões por amortização (parcial ou total).
  

Mais alguma coisa que convenha perguntar e que não esteja aqui?

Agradeço mais uma vez a colaboração!

Um abraço,

Ricardo Pinto.

[CS 0]

Se fosse para um período mais alargado de tempo, poder-se-ia pensar nessa "oferta".

Mas creio que para 5 anos, só sairias penalizado.

[hsfarao 0]

(...) quando me ligaram hoje com a seguinte proposta: optar pela taxa fixa a 5 anos, mantendo o spread de 0,45.

Ricardo Pinto.

Para mim só há uma pergunta que interessa fazer e uma resposta que importa dar.

- Pergunta: muito bem meus senhores, qual é o valor da taxa fixa? Vão andar de roda em roda e depois de insistires na pergunta vão responder-te 4, tal %.

- Resposta: obrigado mas não quero tamanha oferta, é para seguir o processo já iniciado, nas condições então acordadas.

[ricaforrica 0]

Bom dia!

Já estive no banco e foi-me apresentada a versão taxa fixa.

Em resumo, aqui estão os dados das duas propostas (taxa variável VS taxa fixa)

[table]

[tr][td][/td][td]Variável[/td][td]Fixa[/td][/tr]

[tr][td]Spread[/td][td]0,45[/td][td]0,45[/td][/tr]

[tr][td]Taxa[/td][td]1,635 (Euribor 3M Mar'09)[/td][td]2,771 (Taxa SWAP 5 anos)[/td][/tr]

[tr][td]TAN[/td][td]2,085[/td][td]3,221 (nos primeiros 5 anos)[/td][/tr]

[tr][td]TAE[/td][td]2,917[/td][td]3,209[/td][/tr]

[tr][td]Prestação inicial[/td][td]504,57[/td][td]619,46 (nos primeiros 5 anos)[/td][/tr]

[tr][td]Custos fixos (banco e legais)[/td][td]Iguais[/td][td]Iguais[/td][/tr]

[tr][td]Seguros (vida e multirriscos)[/td][td]Iguais[/td][td]Iguais[/td][/tr]

[tr][td]Comissão por amortização[/td][td]0,5%[/td][td]2%[/td][/tr]

[tr][td]Mudança de tipo de taxa[/td][td]Sem comissões / renegociação de spread[/td][td]Não é possível mudar durante os 5 anos[/td][/tr]

[/table]

Acham que ainda vão andar nos 1 ou 2% neste ano e no próximo? Ou que a crise já lá vai e as taxas vão começar a subir outra vez?

Se conhecerem algum site em que possa consultar as previsões da Euribor para os próximos 5 anos, avisem

Um abraço,

Ricardo Pinto.

[Nuno 0]

Se conhecerem algum site em que possa consultar as previsões da Euribor para os próximos 5 anos, avisem

Ricardo,

Nem para o mês seguinte temos conseguido acertar quanto mais para daqui a 5 anos, eu acho que deves pensar no seguinte:

Estabilidade da prestação durante 5 anos embora mais caro actualmente, mas concerteza mais barato daqui a algum tempo.

Variação com possivel poupança durante alguns meses.

É uma questao de veres o que é melhor para ti.

Quanto à taxa fixa de 2.771% acho-a bastante razoável..

[Catarina 0]

Boas,

pois pois.... parece que a menina (Euribor) já anda a subir :S

Pelo menos foi a informação que tirei no site do BCP.... esta semana andou sempre pelos EURIBOR (3M) 1,405%, nada de descidas que nos deixam tão contentes mas hoje lá deu o primeiro passo.... hoje estava a EURIBOR (3M) 1,406%

Será que já começou a escalada? :S

[ildemaro 8]

A taxa swaap muda todos os dias tb. E a que eles te disseram pode não ser a que está no dia da escritura.

http://swapratesonline.com/current-euro-fixed-interest-swap-rates.html

[CS 0]

A taxa swaap muda todos os dias tb. E a que eles te disseram pode não ser a que está no dia da escritura.

http://swapratesonline.com/current-euro-fixed-interest-swap-rates.html

Exactamente, por mais que te quisessem descansar, eles sabem que não te podem atribuir um taxa fixa.

Essa será fixada pela escritura ou pela véspera da escritura.

Por isso, tanto podes apanhar uma mais baixa como uma mais alta.

[ricaforrica 0]

Olá bom dia!

Pela análise do histórico dos últimos 5 anos da Euribor 3M (2004-2008), que consultei em http://www.euribor.org/html/content/euribor_data.html, obtive as seguintes médias:

[table]

[tr][td]Ano[/td][td]Média[/td][/tr]

[tr][td]2008[/td][td]4,643859375[/td][/tr]

[tr][td]2007[/td][td]4,277560784[/td][/tr]

[tr][td]2006[/td][td]3,08073622[/td][/tr]

[tr][td]2005[/td][td]2,184455253[/td][/tr]

[tr][td]2004[/td][td]2,106988417[/td][/tr]

[tr][td]Total[/td][td]3,25872001[/td][/tr]

[/table]

Se a média da Euribor para os próximos 5 anos fosse igual, a taxa fixa compensava: 2,771 < 3,259.

O problema é que de 2004 a 2008 aconteceu um ciclo completo de subida, enquanto que para os próximos tempos é mais previsível a continuação da descida  :-\

Quanto aos parâmetros mais objectivos desta comparação, a taxa variável tem vantagens: comissão por amortização mais reduzida, possibilidade de mudar para fixa sem renegociações/comissões e, no final do empréstimo, menos juros pagos.

Vou continuar a ponderar...

Obrigado pela vossa ajuda!

Abraço,

Ricardo.

Ps: já agora, alguém encontrou as páginas da Reuters (supostamente denominadas ISDAFIX e que são referidas na simulação que o banco me fez) onde são apresentadas diariamente as taxas Swap?

[ricaforrica 0]

Só mais um dado: a média da Euribor 3M desde 1-Jan-2009 até hoje é de 1,878.

[ricaforrica 0]

Bom dia!

Após alguns cálculos financeiros, operações matemáticas e visões do futuro, optei pela taxa variável 

Considerando para 2009 um valor médio de 1,866 para a Euribor 3M (o que já deverá ser elevado, visto que o valor actual é de 1,365 e a taxa de juro deverá ser descida pelo BCE para 1%) e que o cenário de um novo ciclo de subida ocorreria logo em 2010, com valores semelhantes aos dos últimos 5 anos, teríamos:

[table]

[tr][td]Ano[/td][td]Média[/td][/tr]

[tr][td]2009[/td][td]1,866[/td][/tr]

[tr][td]2010[/td][td]2,106988417[/td][/tr]

[tr][td]2011[/td][td]2,184455253[/td][/tr]

[tr][td]2012[/td][td]3,08073622[/td][/tr]

[tr][td]2013[/td][td]4,277560784[/td][/tr]

[tr][td]5 anos[/td][td]2,703148135[/td][/tr]

[/table]

O valor esperado é ligeiramente inferior à taxa fixa que iria ter neste momento: 2,771

Juntando às vantagens que já referi (comissão por amortização mais reduzida, possibilidade de mudar para fixa sem renegociações/comissões e, no final do empréstimo, menos juros pagos) o facto de que actualmente dá-me jeito ter uma prestação mais baixa... viva a taxa variável

Obrigado a todos pelo vosso feedback.

Um abraço,

Ricardo Pinto.

[lothar_m 0]

@Ricardo,

Agora que o processo está fechado, podias informar-nos qual foi o banco que te ofereceu essa taxa fixa? As condições oferecidas parecem-me boas.

[ricaforrica 0]

Claro!

Santander Totta... Solid as a Rock 

[CFinanceiro 14]

0,45%??? És funcionario do banco?

[ricaforrica 0]

LOOOOOOOL

Não, mas a minha mulher é médica e o Santander tem um protocolo com a Ordem dos Médicos... com excelentes condições, por sinal  ;D

[CFinanceiro 14]

Pois essas condições já ñ são para todos

[-------- 2582]

ricaforrica os unicos sites onde podes ver a evolução futura da Tx 3M são nos sites de contratos de futuros, tens aqui um link de um.

http://www.eurexchange.com/trading/products/INT/MON/FEU3.html?mode=quotes