maisvalias; escudos; credito; como calculo mais valias de um imovel comprado em contos (escudos)

[Visitante Eduardo Henrique]

adquiri uma imóvel para habitação própria em 1998 - por 16500 contos - 16 500 000 escudos

vendi em 2016 (18 anos depois) por 158 500€ - tendo pago ao banco o valor em divida de 110 000€

como calculo as mais valias a pagar ao estado no irs de 2017?

 

[pauloaguia 652]

Essa é fácil e nem é preciso fazer contas: tu não tens de pagar mais valias ao estado
Quando muito tens é de pagar imposto sobre as mais valias que tu tenhas tido com a venda do imóvel.

Calcular as mais valias não é muito difícil:

Mais valias = valor da venda - (valor aquisição * coeficiente de atualização) - encargos

Os coeficientes de atualização para imóveis vendidos em 2016 só serão publicados lá mais para o início do ano mas se usarmos o valor para os imóveis vendidos no ano passado como referência dá: 158.500 - (82.301,65 * 1,43) - encargos. Ou seja, a tua mais valia será sempre inferior a 40.808,64€ (será menor porque o coeficiente de atualização será maior e porque ainda há que subtrair os encargos)
O fisco só tributa metade deste valor. Ou seja, considera que tiveste um rendimento adicional de 20.000€ que será englobado juntamente com o resto dos teus rendimentos e taxado de acordo com o escalão de IRS correspondente a esses rendimentos (é bem provável que subas de escalão).

No entanto, como o imóvel era para habitação própria e permanente, se reinvestires o dinheiro na compra, construção ou melhoria de outro imóvel para habitação própria e permanente (só conta o dinheiro que não tiveres que pedir emprestado), então o fisco baixa o montante sobre o qual vai incidir a tributação.
E quanto é que tens de investir para não pagar imposto nenhum sobre a venda do imóvel anterior? 158.500€ - 110.000€ = 48.500€.

Citação

Artigo 10.º
Mais-valias 

...

5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:
a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;
O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;
c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;

 

[Visitante Eduardo Henrique]

muito obrigado pela resposta

se adicionar que de momento estou desempregado e que este será o meu unico rendimento previsto para este ano, significa que poderei nao ter nada a pagar?

[pauloaguia 652]

há 33 minutos, Visitante Eduardo Henrique disse:

se adicionar que de momento estou desempregado e que este será o meu unico rendimento previsto para este ano, significa que poderei nao ter nada a pagar?

à partida não, não significa nada disso - 20.000€ de rendimento é bastante dinheiro. Se clicares no link para a tabela de escalões que deixei acima, estás quase no limite entre o 2º e 3º escalões. Acresce que a forma de não ser tributado pelas mais valias da venda de um imóvel é mesmo o reinvestimento...

Admitindo que o rendimento coletável eram apenas esses 20.000€, então dava um imposto a pagar de 7.035€ * 14,5% + (20.000€ - 7.035€) * 28,5% = 4715,10€. Se tiveres outros rendimentos, então uma parte do valor do imóvel será tributada pelo 3º escalão, onerando ainda mais esta conta...
Se não estás a pensar reinvestir o dinheiro então convém deixar algum de lado para fazer face a essa despesa...

[Visitante Eduardo Henrique]

muito obrigado pelas respostas tão esclarecedoras e permite-me abusar ainda mais um pouco, pois esta é uma área que desconheço na totalidade (e confesso ter alguma aversão.)

nao tendo mais nenhum rendimento previsto para este ano,

1 - Quanto teria de reinvestir em obras para anular ou minimizar o imposto a pagar

2 - se aplicar alguma quantia em certificados de aforro seria considerado reinvestimento?

 

mais uma vez grato pelo esclarecimento

 

 

[pauloaguia 652]

há 39 minutos, Visitante Eduardo Henrique disse:

1 - Quanto teria de reinvestir em obras para anular ou minimizar o imposto a pagar

Já respondi a isso na primeira resposta, creio eu...

há 39 minutos, Visitante Eduardo Henrique disse:

2 - se aplicar alguma quantia em certificados de aforro seria considerado reinvestimento?

Não. Aquele ponto que diz quais as condições para excluir as mais valias da tributação não fala em certificados de aforro, pois não?