Crédito habitação - Decisão/Fiabilidade

[Visitante Alexandra Fonseca]

Boa tarde,

Estou a tentar adquirir um crédito à habitação mas não está fácil. Apesar de os créditos estarem a começar a serem concedidos novamente, deixam uma pessoa confusa.

Resumidamente:

Somos dois proponentes, ambos sem créditos e com um redimento mensal +/- no valor liquido de 2300€, sem filhos e sem qualquer tipo de despesas adicionais, sem ser a renda da casa e despesas normais do dia a dia.

Valor da Casa: 170.000€

Valor de Escritura: 155.000€

Valor de Emprestimo: 155.000€

Valor de Avaliação: 170.000€/175.000€

O meu Marido tem 35 anos eu 27.

A diferença entre o valor da casa e do empréstimo é o valor que já pagamos com capitais próprios ao construtor.

Temos corrido todos os bancos e apenas três bancos nos indicaram que poderiam emprestas mais de 80%. Pelos cálculos estamos a a pedir 88% do valor da avaliação assumindo que a avaliação é de 175.000€.

Os Bancos que indicaram que poderiam emprestar foram, BIC, BPI e Santander.

Spread:

BIC - 3.35% (euribor a 3 meses)

BPI - 2.15% (euribor a 3 meses)

Santander - 2% (euribor a 12 meses)

O Banco BIC indicou que sabe que não um soread baixo face a outros bancos, mas que emprestam seguramente, mas a prestação ia para os 650€/mês com seguros.

O Banco BPI indicou que a mensalidade ficava por 534€ com seguros.

O Banco Santander indicou uma mensalidade de 542€ com seguros.

O BPI indica-me que não tem quase despesas iniciais e as de contratação ao banco é do valor de 575€ (comissao de dossier + avaliação + preparção de minutas).

Já o Santander dá-me um valor de despesas de 1264€ (dossier + avaliação + Formalização + contrato compra e venda com hipoteca + verbetes + registos provisórios)

Ambos os bancos emprestam por 40 anos.

Duvidas:

1º O BPI tem ums descrepância enorme de custos totais de processo e não consigo perceber porque, mas assusta-me que não me estejam a indicar todos os custos, será que são só estes custos? É normal existir assim tanta diferença?

2º Fui a dois balcoes de BPI, ambos me deram a mesma simulação mas um dos balcoes, indicou-me que o BPI não está a aprovar mais que 80% do crédito, e a outra senhora do balcao indica que não tem problema. Não consigo perceber o porque desta diferença. Será que se recorrer ao crédito do BPI que me indicou que será possivel o crédito de 88%, e chego ao fim e não é aprovado e perco o dinheiro dos custos do processo?

3º O que acham destas simulações? Será que devo esperar mais uns tempos para ver se consigo juntar mais dinheiro e recomeçar as pesquisas de crédito?

Nota: Atualmente já vivo na casa que quero comprar, efetuei um arrendamento com opção de compra e tenho dois anos para colocar a casa em nosso nome, caso contrario tenho de procurar uma nova habitação. Mas gostava de contrair este ano, pois como o meu marido já tem 35 anos, cada vez mais vai obrigar a reduzir o tempo de emprestimo o que por sua vez também a prestação aumenta.

Peço desculpa, mas agradeço que me ajudem pois tenho a cabeça feita em "água".

Obrigado

ALexandra

[ABCD 2331]

...

Valor da Casa: 170.000€

Valor de Escritura: 155.000€

Valor de Emprestimo: 155.000€

Valor de Avaliação: 170.000€/175.000€

...

Quem a informou que a avaliação é de 170000€/175000€?

Normalmente, quando se sabe a avaliação é apenas um valor!...

Assim, na diagonal, sem fazer qualquer conta diria que não está a ser muito bem aconselhada e já se precipitou ao sinalizar essa diferença sem antes pedir conselhos!...

Se por um lado um contrato de arrendamento com a opção de compra é uma boa solução, por outro lado o prazo que "negociou" (?) é curto face à incerteza do valor da avaliação!...

Imagine, que até avança para uma das 3 hipóteses que apresentou. O "banco" irá proceder à avaliação do imóvel, paga por si. E se, por mera hipótese, a avaliação for de 140000€?

O que fará, agora que já tomou a iniciativa de efetuar esse contrato? Rescinde? Qual(is) a(s) condição(ões) para o fazer?

Porque restringiu o CH a essas 3 entidades bancárias?

Meras hipóteses/questões para ponderar!...

[affonseca 0]

Quem a informou que a avaliação é de 170000€/175000€?

Normalmente, quando se sabe a avaliação é apenas um valor!...

Assim, na diagonal, sem fazer qualquer conta diria que não está a ser muito bem aconselhada e já se precipitou ao sinalizar essa diferença sem antes pedir conselhos!...

Se por um lado um contrato de arrendamento com a opção de compra é uma boa solução, por outro lado o prazo que "negociou" (?) é curto face à incerteza do valor da avaliação!...

Imagine, que até avança para uma das 3 hipóteses que apresentou. O "banco" irá proceder à avaliação do imóvel, paga por si. E se, por mera hipótese, a avaliação for de 140000€?

O que fará, agora que já tomou a iniciativa de efetuar esse contrato? Rescinde? Qual(is) a(s) condição(ões) para o fazer?

Porque restringiu o CH a essas 3 entidades bancárias?

Meras hipóteses/questões para ponderar!...

Esse valor foi a Avaliação dada pelos bancos nos ultimos créditos à habitação para a mesma tipologia (T2).

Hoje fui ao BPI e eles indicaram-me que podem fazer uma pré-avaliação de viabilidade do processo. Ou seja, iriam pedir autorização para ver se o banco pode emprestar mais de 80% do valor de empréstimo. Sem ter qualquer custo adicional. Caso o Banco indique que empresta mais de 80% do valor será pedido com a nossa aprovação a avaliação da casa e caso seja inferior ao que foi "simulado", ai sim se nao aceitarmos perdemos o valor da avaliação (204€).

Caso dentro de 2 anos não conseguimos o crédito, vamos embora da casa perdendo os 250€ que está contrato para a opção de compra (valor de renda 500€, metade do valor abate no valor da casa a outra metade é beneficio do construtor).

Apenas indiquei esses três bancos, pois apenas esses três indicaram que poderiam emprestar mais de 80%.

[ABCD 2331]

1. Esse valor foi a Avaliação dada pelos bancos nos ultimos créditos à habitação para a mesma tipologia (T2).

2. Hoje fui ao BPI e eles indicaram-me que podem fazer uma pré-avaliação de viabilidade do processo. Ou seja, iriam pedir autorização para ver se o banco pode emprestar mais de 80% do valor de empréstimo. Sem ter qualquer custo adicional. Caso o Banco indique que empresta mais de 80% do valor será pedido com a nossa aprovação a avaliação da casa e caso seja inferior ao que foi "simulado", ai sim se nao aceitarmos perdemos o valor da avaliação (204€).

3. Caso dentro de 2 anos não conseguimos o crédito, vamos embora da casa perdendo os 250€ que está contrato para a opção de compra (valor de renda 500€, metade do valor abate no valor da casa a outra metade é beneficio do construtor).

4. Apenas indiquei esses três bancos, pois apenas esses três indicaram que poderiam emprestar mais de 80%.

4. Claramente que se trata de uma relação (Garantia/financiamento) muito desfavorável para o vosso lado (ou é de 91,176% ou é de 88,571%)!...

1. O construtor vende-vos o imóvel porque valor? 155000€?

Ele sabe o valor da avaliação e estima-vos que seja assim de acordo com tipologias semelhantes na zona?

2. É um péssimo "negócio". Se avançar nessas condições está praticamente a aceitar todas as condições impostas pelo banco... Vai-se a ver e constitui um CH com prestações mistas. É algo semelhante a deferimento de capital!...

3. Portanto, não têm qualquer capital próprio para reduzir o valor do empréstimo? E do contrato que estabeleceram com o proprietário, apenas metade das rendas abatem no valor "negociado"?

155000€-6000€ (250 x 24) = 149000€

Se efetuassem um CH sobre este valor, a começar na data X, a relação (R/F) descia para 85,143%.

Se efetuarem uma poupança, onde vão separando parte dos rendimentos mensais, na casa dos 200€:

149000- 4800€ (200 x 24) = 144200€

Nesse caso, o valor do empréstimo seria 144200€ e a relação (R/F) descia para 82,400%.

A melhor opção será a de procurarem efetuarem poupanças que vos permita diminuir a atual relação (R/F) por forma a poder negociar algo com o "banco". De outra forma, eles fazem-vos o CH mas no curto prazo vão deparar-se com n despesas. Algumas previsíveis e outras não!...

Suponho que nesta fase, onde já assinaram um contrato de arrendamento com opção de compra, já não vos seja possível "negociar" o valor do imóvel!...

[affonseca 0]

Respondendo aos seus pontos:

4. é de 88%

1. O construtor vendeu o imóvel por 170.000€. Nós só estamos a pedir empréstimo de 155.000€, pois já abatemos 15.000€. O valor da avaliação não foi estimada por ele. Esta avaliação foi dada com base na venda dos últimos imoveis (de construção dele no mesmo local, ou seja outros lotes) com a mesma tipologia. Básicamente que foi o valor de avaliação dado no momento de avaliação aquando outros créditos de habitação no mesmo loteamento.

2. Não entendo quando diz que é um péssimo negócio, pois vendo várias simulações que tivemos, os spreads/custos administrativos (TAER) é o mais baixo, e a prestação fornecida na simulação é o que seria desejado para nós. O que significa prestações mistas? Na FIN indica que o produto é de taxa variável.

3. Certo o valor de 155.000€ é o valor de empréstimo e não conseguimos dar mais dinheiro, pois temos de contar com as despesas ridiculas ao estado que ainda vamos ter e ficar com alguma coisa ainda na conta, para possiveis problemas que possam existir. Era ótimo ganhar um prémio, Euromilhoes, totoloto e afins  ;D

O valor já foi negociado com o construtor na altura de efetuar o contrato compra e venda, a casa estava à venda por 177.000€ e o preço final ficou em 170.000€. É um T2 construido em 2013, com uma área bruta de 130m2, com duas garagens, uma box e outra parqueamento, tem painéis solares, som ambiente, cozinha totalmente equipada, ar condicionado. Adoro a casa e andou maluca com isto dos créditos.

[ABCD 2331]

Respondendo aos seus pontos:

4. é de 88%

1. O construtor vendeu o imóvel por 170.000€. Nós só estamos a pedir empréstimo de 155.000€, pois já abatemos 15.000€. O valor da avaliação não foi estimada por ele. Esta avaliação foi dada com base na venda dos últimos imoveis (de construção dele no mesmo local, ou seja outros lotes) com a mesma tipologia. Básicamente que foi o valor de avaliação dado no momento de avaliação aquando outros créditos de habitação no mesmo loteamento.

2. Não entendo quando diz que é um péssimo negócio, pois vendo várias simulações que tivemos, os spreads/custos administrativos (TAER) é o mais baixo, e a prestação fornecida na simulação é o que seria desejado para nós. O que significa prestações mistas? Na FIN indica que o produto é de taxa variável.

3. Certo o valor de 155.000€ é o valor de empréstimo e não conseguimos dar mais dinheiro, pois temos de contar com as despesas ridiculas ao estado que ainda vamos ter e ficar com alguma coisa ainda na conta, para possiveis problemas que possam existir. Era ótimo ganhar um prémio, Euromilhoes, totoloto e afins  ;D

5. O valor já foi negociado com o construtor na altura de efetuar o contrato compra e venda, a casa estava à venda por 177.000€ e o preço final ficou em 170.000€. É um T2 construido em 2013, com uma área bruta de 130m2, com duas garagens, uma box e outra parqueamento, tem painéis solares, som ambiente, cozinha totalmente equipada, ar condicionado. Adoro a casa e andou maluca com isto dos créditos.

4. E acha que fez bem em avançar com um sinal de 15000€ sem ter a certeza de conseguir um CH?

1. Consoante o piso, a avaliação pode variar... mesmo que a tipologia seja a mesma!...

2. Pode não acreditar, mas 88% é péssimo para si!...

3. Solicite simulação de CH para os valores que indiquei!...

4. Se é uma habitação "nova", deve ter um painel solar apenas...

O problema é mesmo esse: "Adoro a casa e ando maluca com isto dos créditos".

Face a este argumento, dificilmente alguém a consegue demover!...