duvida sobre o irs e as mais valias

[Visitante Isabel Mateus]

Muito obrigada desde já pelas resposta, fiquei elucidada!

Apenas uma dúvida, não tendo eu rendimentos( logo não estando em nenhum escalão) e o valor das rendas sendo inferior a 7000 euros/ano, tb posso englobar? uma vez que neste caso, não há rendimentos de escalão apenas os das rendas, por isso englobaria com quê?...mas por outro lado, como o rendimento é baixo, pagaria os 28% na mesma ou os 14%?

 

Obrigada

[pauloaguia 652]

há 8 horas, Visitante Isabel Mateus disse:

Apenas uma dúvida, não tendo eu rendimentos( logo não estando em nenhum escalão) e o valor das rendas sendo inferior a 7000 euros/ano, tb posso englobar? uma vez que neste caso, não há rendimentos de escalão apenas os das rendas, por isso englobaria com quê?...mas por outro lado, como o rendimento é baixo, pagaria os 28% na mesma ou os 14%?

Se não tens outros rendimentos englobarias só esses, mas não é por isso que deixarias de os poder englobar. Não quer dizer que tenhas que os juntar a alguma coisa... quer dizer que os vais meter no bolo (global) dos rendimentos que são taxados segundo as regras gerais... Se o rendimento é inferior aos 7000, ficarias no 1º escalão e ser-te--ia aplicada a taxa de 14,5%, sim.

[Visitante Maria Santos]

Boa noite,

Agradeço a ajuda no seguinte:

Em 1992, ainda solteira adquiri um apartamento por 5 mil contos. 

Entretanto casei com comunhão de bens adquiridos e  atualmente estou separada de facto. Durante o tempo que estive a viver em comunhão com o meu companheiro adquirimos um apartamento onde ele vive atualmente.

Desde a separação de facto, janeiro de 2016, passei a morar na minha casa de solteira. Agora surgiu a oportunidade de fazer um bom negocio pois tive uma oferta de 180mil euros pelo apartamento.

Atendendo a que a  minha ideia seria reinvestir a totalidade do valor da venda num outro apartamento para habitação permanente, qual é a tributação de mais valias aplicável?

obrigada

 

 

 

 

[ruicarlov 813]

O valor reinvestido na compra do outro imóvel para habitação permanente não está sujeito a tributação. Mas se por acaso "sobrar" dinheiro, esse já não escapa da tributação, que é de 28% sobre as mais-valias.

O prazo para reinvestimento é até 36 meses a seguir à venda.

[Visitante HVale]

Bom dia, 

gostava de obter clarificacao sobre o seguinte: na venda de uma habitacao secundaria irei ter uma mais-valia de 100.000Euro.

Sou actualmente residente no estrangeiro e a duvida e' se o imposto que sera aplicavel corresponde a 28% (taxa aplicavel para nao residentes) sobre 50% das mais-valias ou 28% sobre a totalidade das mais-valias?

 

obrigado

 

[Pedro Pais 464]

há 5 horas, Visitante HVale disse:

Bom dia, 

gostava de obter clarificacao sobre o seguinte: na venda de uma habitacao secundaria irei ter uma mais-valia de 100.000Euro.

Sou actualmente residente no estrangeiro e a duvida e' se o imposto que sera aplicavel corresponde a 28% (taxa aplicavel para nao residentes) sobre 50% das mais-valias ou 28% sobre a totalidade das mais-valias?

 

obrigado

 

Sendo não residente, será pela totalidade.

[Tiago André 1]

A 27/01/2015 at 16:33, pauloaguia disse:

Não tens uma mais valia de 30.000€...

O coeficiente de desvalorização da moeda para os imóveis comprados em 2005 e vendidos em 2014, segundo a Portaria 281/2014, é de 1,16.

Quer isto dizer que a tua mais valia seria de 180.000 - 150.000 * 1.16, o que dá 6.000€.

Se retirares a esse valor o custo dos registos, o IMT pago na altura da compra, eventuais obras dos últimos 5 anos e custos com a venda (imobiliária, por exemplo), aliado ao facto de que só é tributado metade do resultado, isso deve dar quase nada...

 

Em qualquer caso não, amortização do empréstimo inicial não é considerado reinvestimento... Só o é a amortização de empréstimo que eventualmente tenhas contraído para comprar nova casa para habitação própria e permanente e se a casa vendida também era habitação própria e permanente.

Tenho uma questão relativamente a esta parte: "Só o é a amortização de empréstimo que eventualmente tenhas contraído para comprar nova casa para habitação própria e permanente e se a casa vendida também era habitação própria e permanente."

Passo a expor:

Comprei imóvel em 2015 por 30.000€ (mas por sorte o valor tributário era de 38 000€)

Após algumas obras vendi em 2016 por 63.500€ (menos uns 6150€ e mais algum para material e para a obra em si)

Tenho uma mais valia de cerca de 20.000€, talvez um pouco menos.

Comprei agora em Janeiro de 2017 uma nova habitação por 90.000€, propositadamente para evitar pagar mais-valias e reinvestir o valor.

Todas as habitações referidas são hab própria permanente.

O meu banco emprestou-me o valor total da compra desta última de 90.000€... (sou trabalhador na área da banca, é prática corrente)

Se eu agora por exemplo amortizar neste empréstimo da casa nova o valor da mais valia (20.000€) conta como reinvestimento?

Tenho algum receio que não conte, por o estado considerar apenas o valor do empréstimo que consta em escritura que deve ter sido comunicada às finanças da compra (90.000€)

Se realmente a amortização da mais-valia ou de outro montante, ou do montante total me resolver o problema e se verificar a isenção: perfect, vou já amortizar parte do empréstimo.

Mas gostaria que me esclarecesse neste ponto.

 

 

Cumprimentos,

 

Tiago André

 

 

[Visitante PJA]

há 20 horas, Tiago André disse:

Comprei agora em Janeiro de 2017 uma nova habitação por 90.000€, propositadamente para evitar pagar mais-valias e reinvestir o valor.

Todas as habitações referidas são hab própria permanente.

O meu banco emprestou-me o valor total da compra desta última de 90.000€... (sou trabalhador na área da banca, é prática corrente)

Se eu agora por exemplo amortizar neste empréstimo da casa nova o valor da mais valia (20.000€) conta como reinvestimento?

Diz o Código do IRS:

Citação

5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;

O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;

c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;

Por um lado, se tinha um empréstimo sobre o imóvel anterior pode ser que consiga aproveitar para deduzir esse valor ao valor de realização diminuindo assim a mais valia.

Quanto ao imóvel comprado este ano, não foi comprado com dinheiro seu mas sim do empréstimo que o banco lhe concedeu. A lei não considera a amortização de um empréstimo como reinvestimento, pelo que eu diria que já vai tarde. Em qualquer caso, pode sempre pedir um parecer à AT com os dados do seu caso concreto, para ver se têm entendimento diferente...

[Tiago André 1]

há 21 horas, Visitante PJA disse:

Diz o Código do IRS:

Por um lado, se tinha um empréstimo sobre o imóvel anterior pode ser que consiga aproveitar para deduzir esse valor ao valor de realização diminuindo assim a mais valia.

Quanto ao imóvel comprado este ano, não foi comprado com dinheiro seu mas sim do empréstimo que o banco lhe concedeu. A lei não considera a amortização de um empréstimo como reinvestimento, pelo que eu diria que já vai tarde. Em qualquer caso, pode sempre pedir um parecer à AT com os dados do seu caso concreto, para ver se têm entendimento diferente...

Onde é que a lei não considera a amortização como reinvestimento?

- ps- não houve lugar a empréstimo na primeira compra. (apenas na nova casa) logo aí não haverá beneficios, é considerada a necessidade de reinvestimento de 64k.

Supondo quem utiliza o ponto 10-5 alinea B do CIRS:

"

b-

Se o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for utilizado no pagamento da aquisição a que se refere a alínea anterior desde que efectuada nos 24 meses anteriores;

 

(Redacção dada pela Lei n.º 64-A/2008, de 31 de Dezembro). 

"

Nestes casos por exemplo a pessoa se amortizar uma casa que tivesse comprado antes da venda da que teve mais valia, já conta como exclusão de tributação de mais valia... ou seja não pagará.

Porque então uma amortização de uma casa comprada depois e amortizada deixa de ser considerada? No fundo estamos realmente a falar de reinvestir na prática o dinheiro na casa nova, dentro dos prazos de 36 meses definidos por lei. Onde é que há base legal a definir que realmente há casos em que as amortizações contam e outros em que não contam ?

Desculpem-me a insistência.

 

 

[Visitante PJA]

Creio que na ânsia de obter uma resposta acerca da amortização do empréstimo está a fazer uma leitura errada dos artigos. A amortização de empréstimo não aparece como reinvestimento mas sim como uma forma de dizer que apenas se tem de investir o dinheiro que não era do banco.

Escrevendo aquele número de outra forma:

5 - Não são tributadas as mais valias obtidas com a venda de imóveis que eram habitação própria e permanente desde que:
a) Subtraído ao valor da venda o valor do empréstimo que existisse sobre o imóvel vendido, o resultado dessa diferença for usado numa das seguintes situações: compra de outro imóvel, compra de terreno para construção de imóvel e/ou pagamento das obras de construção desse mesmo imóvel; ou na ampliação e melhoramento de outro imóvel. Em qualquer destes casos sempre para efeitos de habitação própria e permanente. 
O valor da diferença referida na alínea anterior tem de ser usado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses seguintes aos da venda.
c) A intenção de reinvestir esse dinheiro, mesmo que futura, tem de ser manifestada na declaração de rendimentos do ano em que o imóvel foi vendido

 

A lei indica as seguintes opções de reinvestimento:

• aquisição da propriedade de outro imóvel
• aquisição de terreno para construção de imóvel
• encargos com a respetiva construção
• ampliação ou melhoramento de outro imóvel

Ou seja, não figura a amortização de empréstimo. É por esse motivo que digo que essa opção não é considerada na lei (respondendo à sua primeira questão, não lhe posso mostrar onde não aparece uma coisa que não aparece em lado nenhum  - mas parece-me claro que lá só estão enumeradas as opções acima como as que são consideradas reinvestimento)

 

há 2 horas, Tiago André disse:

Supondo quem utiliza o ponto 10-5 alinea B do CIRS:

"b-

Se o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for utilizado no pagamento da aquisição a que se refere a alínea anterior desde que efectuada nos 24 meses anteriores;

(Redacção dada pela Lei n.º 64-A/2008, de 31 de Dezembro). 

"

Nestes casos por exemplo a pessoa se amortizar uma casa que tivesse comprado antes da venda da que teve mais valia, já conta como exclusão de tributação de mais valia... ou seja não pagará.

Mais uma vez, creio que está a enviesar a leitura daquilo que escreveu. Ao reescrever o artigo (já agora, não discordo da forma como foi reescrito para se adaptar ao cenário que tem em mente), diz que o dinheiro deve ser usado no pagamento da aquisição. Mas depois interpreta isso como sendo a amortização do empréstimo contraído para essa mesma aquisição - esta interpretação é que já me parece abusiva ou, pelo menos, não decorrente directamente daquilo que escreveu.

Encaixa no que escreveu, por exemplo, comprar uma casa por 100.000€, dos quais 50.000€ são com recurso a empréstimo bancário e no ano seguinte vender uma casa no valor de 70.000€, amortizando 30.000€ do empréstimo dessa casa vendida. Neste caso, para não ser tributado, teria que reinvestir integralmente os 40.000€ da diferença, o que foi efectivamente feito, uma vez que foram investidos na compra da nova casa 50.000€ de capitais próprios.

Pessoalmente não me parece contrário ao espírito da lei que se pudesse considerar reinvestimento a amortização de um empréstimo contraído para comprar a casa nova antes de ser vendida a antiga (já nos casos em que a casa é comprada depois de vendida a anterior, acho mais discutível). Por isso mesmo lhe sugeri que pedisse o parecer da AT sobre o seu caso concreto.

[Tiago André 1]

Yap tem razão.

 

Entretanto ontem encontrei também isto que acabou por tirar qualquer dúvida existencial que eu tivesse:

http://jusnet.wolterskluwer.pt/Content/DocumentMag.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbH1CjUAAmMTSwNDE7Wy1KLizPw8WyMDQzNDQyNjkEBmWqVLfnJIZUGqbVpiTnEqALtTG6s1AAAAWKE

citando

" Não se pode afirmar que é a mesma coisa fazer o reinvestimento directo do valor de realização na aquisição da nova habitação, ou proceder ao pagamento do empréstimo da nova habitação com esse valor, porque necessariamente são realidades que se desenvolvem em momentos temporalmente bastante diversos, enquanto que a primeira é contemporânea da aquisição, já a segunda tem que ocorrer num momento posterior e só indirectamente pode ter relação com a referida aquisição mas, por razões de ordem lógica, já não se poderá afirmar que o valor da realização foi utilizado na concretização da aquisição. "

Pronto moral da história: por lacuna minha vou ter de pagar mais-valia apesar de ter comprado nova habitação.

Contra isso não há nada a fazer, uma vez que o reinvestimento seria pelo valor total (63500) não faz sentido nem fazer obras em minha casa por esse valor nem adquirir uma nova habitação própria permanente por esse valor.

Obrigado por todas as informações. Em princípio mais logo peço um parecer à AT mas presumo que a resposta seja negativa de qualquer das formas.

 

[Visitante Pintotspgp]

Bom dia,

A minha questão é se posso somar ao valor de reinvestimento os impostos e selos e comissões pagas na compra da nova habitação.

E se, uma vez que, quando comprei a primeira casa (em 2006) que já vendi, comprei pelo valor de 70.000 € e fiz dois empréstimos ao banco - um de 38.000 € crédito habitação em Regime geral e outro de 32.000 crédito habitação em crédito complementar. Posso colocar o valor dos dois empréstimos (70.000 €) no IRS para contabilizar o valor da compra ou só os 38.000€.

Por fim, se só puder colocar os 38.000 €, posso somar restantes 32.000€ nas despesas da venda do imóvel?

Obrigada!

[Visitante Casa neca]

Existe algum prazo legal para permanencia numa casa para que a mesma seja considerada habitação pp permanente? Tenho uma casa que comprei para habitação pp permanente mas que esta em obras e entretanto tenho pessoas interessadas em compra-la podendo eu fazer uma boa mais valia. Posso vender e beneficiar do reinvestimento da mais valia no irs mesmo q so a tenho em meu nome ha 2 meses?

[Visitante JÕ Silva]

Boas,por favor gostaria de um esclarecimento: estou no inicio de um divorcio e tenho uma casa que comprei com ainda actual esposa habitação própria permanente que coloquei agora á venda  agora (Setembro 2017).

Pretendo depois da venda dividir o dinheiro pelos dois compramos a casa em 1999 por 50.000 euros devemos hoje 15.000 euros ao banco vamos pagar 4.500 euros de comissão e vamos vender por 140.000.

Como vou dividir o dinheiro e não vamos comprar nada qual as mais valias que temos que pagar?

E como vamos fazer o IRS em conjunto ou separado?

Muito obrigado pela ajuda.

[Visitante Jonhy Salgado]

Caríssimos,

Venho aqui para complicar as coisas e tentar perceber a vossa opinião sobre as seguintes hipóteses de mitigar mais valias apuradas na venda de uma habitações secundárias, Quem me ajuda ? 

HIPOTESE 1

Imaginem que em 2018, apurei uma mais valia de 10€   na venda de um imóvel onde não existe possibilidade de reinvestimento pois é uma habitação secundária.

Agora imaginem que no mesmo ano vendi à minha mãe por 1€, um outro imóvel de habitação secundária cujo preço de aquisição tinha sido 11€. Ou seja, apurou-se uma menos valia também de 10€ . 

PERGUNTA: Em sede de categoria G neste IRS para 2018 havia algum rendimento a ser tributado ?

HiPOTESE 2  

Imaginem que em 2016 adquiri um imóvel de habitação secundária por 10.

Imaginem que em 2017, decidi dividir através de escritura publica esse mesmo imovel por 5 comproprietarios.

Imaginem  que em 2018, a venda por 20 € do referido imóvel  foi apurada assim uma mais valia global 10 €. 

PERGUNTA:  cada um dos comproprietarios englobaria 2€ de mais valia, correto ?  Ou seja, seria uma situação fiscalmente mais vantajosa do a existencia dum único proprietário ? correto ? 

 

HiPOTESE 3

Imaginem que em 2016 adquiri um imóvel de habitação secundária por 10 €.

Agora imaginem que em 2017, gastei mais 10€ a reabilitá-lo.

Imaginem que em 2018 o vendi por 22 €

PERGUNTA: As Finanças fazem alguma reavaliação do imóvel ou  limitam-se a aceitar os documentos de despesa referentes á reabilitação que me vierem a ser solicitados ? 

Obrigado pela vossa atenção

 

[Visitante Jonhy Salgado]

A 21/05/2017 às 23:00, Visitante Casa neca disse:

Existe algum prazo legal para permanencia numa casa para que a mesma seja considerada habitação pp permanente? Tenho uma casa que comprei para habitação pp permanente mas que esta em obras e entretanto tenho pessoas interessadas em compra-la podendo eu fazer uma boa mais valia. Posso vender e beneficiar do reinvestimento da mais valia no irs mesmo q so a tenho em meu nome ha 2 meses?

Penso que seja 6 meses e um dia (do ano fiscal). Mas não tenho a certeza.