Credito Habitação - Empréstimo 70.000 €

[vitorpfn 0]

Bom dia,

Descobri este fórum recentemente e venho aqui deixar as minhas dúvidas para que alguém que perceba do assunto possa ajudar-me.

É assim, tive quase a comprar um apartamento T3 numa imobiliária no valor de 110.000 €. Teria de recorrer a um crédito de 70.000 € e os restantes 40.000 € daria de entrada.

A imobiliária tratou de fazer várias simulações em diferentes bancos (Montepio e Totta). Pelos valores que foram apresentados, o Montepio seria a melhor opção.

Dados do Empréstimo:

Prazo: 25 anos (300 prestações)

Spread base: 3,35 %

Spread contratado: 3,0 %

TAN: 3,0819 %

TAER: 3,8969 %

TAER: 3,8913 %

Prestação: 334,90 €

Seguro do Imóvel: 6,96 €

Seguro de vida: 12,72 € (a simulação foi feita para duas pessoas)

Comissões: 1,71€

Total da Prestação: 356,29€

Total das 300 prestações: 106 997.94 €

_________________________________

Com acréscimo de 2%:

TAE: 5,8762 %

TAER: 5,9447 %

Prestação: 412,52 €

Seguro do Imóvel: 6,96 €

Seguro de vida: 12,72 € (a simulação foi feita para duas pessoas)

Comissões: 1,71€

Total da Prestação: 433,91€

Total das 300 prestações: 118 503.17 €

_________________________________

Com acréscimo de 1%:

TAE: 4,8407 %

TAER: 4,9119 %

Prestação: 372,62 €

Seguro do Imóvel: 6,96 €

Seguro de vida: 12,72 € (a simulação foi feita para duas pessoas)

Comissões: 1,71€

Total da Prestação: 394,01€

Total das 300 prestações: 118 503.17 €

Perantes estes valores, será que conseguia melhores condições noutros bancos?

Obrigado pela ajuda

[ABCD 2331]

Muito bem esquematizado.

Qual o valor da avaliação do imóvel? É igual ao valor de venda?

Suponho que as duas simulações, das quais só apresenta a que deve ser a melhor opção, são para o mesmo prazo e foram indexados a euribor a 3 meses.

Suponho, também, que esse spread tem como contrapartida tornar-se associado e aderir a alguns produtos (entregas mensais de x euros, cartões,...)

A imobiliária arranjou-lhe duas simulações em duas entidades bancárias. Procure efetuar simulação na CGD e BIC, presencialmente (online, os resultados podem diferir), para averiguar de forma independente da imobiliária os valores que obtem.

Com dados iguais, na CGD só devem permitir simulações indexando a euribor a 6 meses (a 3 meses, precisam de inserir manualmente e com autorização superior), pode-se averiguar qual o melhor resultado e onde deverá constituir o CH.

Só por curiosidade, qual a tan/tae/taer da simulação que a imobiliária obteve no Totta?

[ABCD 2331]

Dados do Empréstimo:

Prazo: 25 anos (300 prestações)

Spread base: 3,35 %

Spread contratado: 3,0 %

TAN: 3,0819 %

TAER: 3,8969 %

TAER: 3,8913 %

Prestação: 334,90 €

Seguro do Imóvel: 6,96 €

Seguro de vida: 12,72 € (a simulação foi feita para duas pessoas)

Comissões: 1,71€

Total da Prestação: 356,29€

Total das 300 prestações: 106 997.94 €

_________________________________

Com acréscimo de 2%:

TAE: 5,8762 %

TAER: 5,9447 %

Prestação: 412,52 €

Seguro do Imóvel: 6,96 €

Seguro de vida: 12,72 € (a simulação foi feita para duas pessoas)

Comissões: 1,71€

Total da Prestação: 433,91€

Total das 300 prestações: 118 503.17 €

_________________________________

Com acréscimo de 1%:

TAE: 4,8407 %

TAER: 4,9119 %

Prestação: 372,62 €

Seguro do Imóvel: 6,96 €

Seguro de vida: 12,72 € (a simulação foi feita para duas pessoas)

Comissões: 1,71€

Total da Prestação: 394,01€

Total das 300 prestações: 118 503.17 €

Deve-se ter enganado a passar os valores relativos ao valor do total das 300 prestações, uma vez que um considera um aumento de 1% na euribor e o outro considera um aumento de 2% na euribor!...

[vitorpfn 0]

Tens razão, o total com o aumento de 2% seria 130.000 €

[ABCD 2331]

...

Qual o valor da avaliação do imóvel? É igual ao valor de venda?

...

A imobiliária arranjou-lhe duas simulações em duas entidades bancárias. Procure efetuar simulação na CGD e BIC, presencialmente (online, os resultados podem diferir), para averiguar de forma independente da imobiliária os valores que obtem.

Com dados iguais, na CGD só devem permitir simulações indexando a euribor a 6 meses (a 3 meses, precisam de inserir manualmente e com autorização superior), pode-se averiguar qual o melhor resultado e onde deverá constituir o CH.

Só por curiosidade, qual a tan/tae/taer da simulação que a imobiliária obteve no Totta?

Era importante ter uma noção mais real do CH. E nesse sentido, convinha saber o valor da avaliação do imóvel no montepio/Totta...

Mesmo que na CGD não "permitam" efetuar simulação indexando o CH a euribor a 3 meses, pode compensar se o spread for menor do que no montepio.

Exemplo:

Empréstimo: 70000€

TAN: 2,676%

Prestação: 320,27€

Juros: 26081,70€

Em relação ao valor dos seguros e comissões, terá de averiguar na altura que pedir a simulação. Entretanto, também pode procurar saber o valor do prémio do seguro de vida numa companhia fora do banco... isto para não ficar tão "dependente" do banco!...

Tens razão, o total com o aumento de 2% seria 130.000 €

Não seria esse valor mas sim algo acima de 130174€ se adicionarmos o valores dos seguros e respetivas valorizações, para a entidade bancária/seguradora, ao longo do tempo!...

[vitorpfn 0]

Uma vez que o imóvel que tive quase a comprar não era da banca, só avançando com o processo é que seria feita uma avaliação por parte do banco.

É verdade que o valor da avaliação do imóvel influencia o CH mas vale a pena pagar a vários bancos para irem fazer uma avaliação do imóvel? É isso que estás a sugerir?

Já falei com muitas pessoas de imobiliárias e todas dizem que é muito mais vantajoso comprar um imóvel da banca por ficar isento de vários impostos/comissões, além de conseguir um spread mais baixo. Fico na dúvida se devo limitar-me a imóveis que sejam retoma de bancos ou não. Por vezes Às casas estão em pior estado que as casas vendidas por particulares.

Obrigado

[Visitante Spreadx]

Na minha opinião, SPREAD acima de 2,5 % são de evitar, no máximo dos máximos só entrava a 2,5 %... senão, fica para a próxima.

[ABCD 2331]

1. Uma vez que o imóvel que tive quase a comprar não era da banca, só avançando com o processo é que seria feita uma avaliação por parte do banco.

2. É verdade que o valor da avaliação do imóvel influencia o CH mas vale a pena pagar a vários bancos para irem fazer uma avaliação do imóvel? É isso que estás a sugerir?

3. Já falei com muitas pessoas de imobiliárias e todas dizem que é muito mais vantajoso comprar um imóvel da banca por ficar isento de vários impostos/comissões, além de conseguir um spread mais baixo. Fico na dúvida se devo limitar-me a imóveis que sejam retoma de bancos ou não. Por vezes Às casas estão em pior estado que as casas vendidas por particulares.

Obrigado

1.Então e a avaliação que a imobiliária fez nas duas entidades bancárias? Qual o valor "indicativo" para a avaliação do imóvel?

Era igual ao valor da venda, como já questionei anteriormente?

2. Não estou a sugerir tal situação. Aliás, julguei que a imobiliária teria o valor da avaliação correto. Parece não ser esse o caso... ou então não o consegue localizar na simulação que lhe devem ter entregue!...

Por outro lado, basta uma avaliação para se poder avançar com certezas relativamente às suas dúvidas.

Se a avaliação que tem consigo for estimada, pode vir a ter uma grande surpresa entre os valores que tem na simulação que lhe arranjaram e aquela que virá a ser a definitiva.

Convinha que esclarecesse esse assunto devidamente, ou junto da imobiliária, do vendedor se o conhecer ou dos preços praticados na zona para imóveis semelhantes (esta informação não deve vir do promotor imobiliário...)!...

3. Não deve ficar restringido a certas opiniões. Deve ver os produtos, provenientes de retoma, particular ou novos, e "avaliar" se é aquilo que idealiza para si... Se for apenas pelo que lhe dizem de diversas imobiliárias arrisca-se a comprar algo que até pode ter boas condições de financiamento mas que precisa de obras de tal forma que inviabiliza as eventuais poupanças prévias...

Procure ver, também, imóveis de particulares e imóveis novos. Averigue sempre as áreas, estado de conservação, idade, valor de avaliação "real" se possível, despesas com condominio, IMI,... Não é uma tarefa fácil!...