Credito Habitação: melhores condições

[nunoadriao 0]

Qual a validade dessa avaliação? Foi um valor "sugerido" pelo banco para encaixar bem na simulação? Foi indicado pelo vendedor (e se vale 220, porque é que a está a vender por 190?). Uma das maiores surpresas nestas coisas é quando a avaliação fica substancialmente abaixo do esperado e depois o spread sobre, porque afinal o risco é maior, ou até o banco se recusa a conceder o empréstimo porque já fica acima da taxa de cobertura de 80% ou lá quanto é que andam a fazer hoje em dia...

Já agora, para a hipótese 3, não podes escriturar a casa por 180 e pedir um empréstimo de 185 creio eu (suponho que também estejas ao corrente das consequências de comprares por 190 e escriturares só por 180 se as finanças descobrirem).

Também não aconselho a ir muito abaixo dos 175 porque, como disseste, dos 15.000 ainda há de sair o dinheiro para pagar os impostos e a escritura. E eu acrescento, se calhar, as despesas com a mudança/mobilar a casa. E claro, tem de sobrar alguma coisa para o fundo de emergência, que normalmente devia ser o equivalente a uns meses de vencimento... A menos que já estejas a excluir o fundo de emergência desses 30.000€, aí talvez dê para "esticar" um pouco mais, como sugeriu o ABCD - mas em última análise, tu é que sabes o que vais precisar.

Pessoalmente não faria um empréstimo a 40 anos. Muita coisa muda em 40 anos (as taxas mudam, muda-se de emprego, pode-se ter um acidente com o carro, ter filhos, ter de tratar dos pais, etc). Apesar disso, a taxa de esforço está abaixo dos 25%, o que permite acomodar algumas surpresas (já agora, essa taxa de esforço foi calculada sobre o vencimento líquido, certo?)

Nessas simulações deve constar o que acontece à prestação caso a Euribor suba mais 1% ou 2%. Hoje em dia a Euribor está próxima do zero, há meia dúzia de anos estava acima de 5% - mas nessa altura os spread eram muito baixos, não de 2,5% como hoje; Pega num simulador de prestações e vê o que acontece à prestação se daqui a 5 anos a Euribor estiver nos 3%, e com esse spread em cima - continuas confortável com o valor da prestação?

A simulação foi feita ao balcão e depois seguiria mediante a que eu escolher para aprovação e só ai é que fazem a avaliação foi o que me foi dito.

A minha ideia também aponta para a 1ª hipótese. Quanto ao fazer a escritura por um valor inferior ao empréstimo não existe problema nenhum o problema é fazer a escritura por um valor inferior ao da venda, porque para o banco isso não interessa e se à bancos que fazem as conta à avaliação pode acontecer que o empréstimo seja maior que o valor da escritura.

A taxa de esforço foi calculada sobre o vencimento liquido.

Existe outro dado que eu não inclui porque não queria contar com ele que é o facto de ter outra casa mas que já está completamente paga e que será para vender/arrendar. Mas é como digo queria tomar a decisão sem contar com o € que poderá vir dai porque assim como pode ser rápido vender/alugar também pode ser muito difícil e depois estar a pensar nesse € para ajudar a pagar a prestação e depois não o ter.

[YARA 19]

Sim em todas as hipóteses me deram 2,5% de spread. Inicialmente apenas tinha pedido simulação para a hipótese 1 depois decidi ver as.outras e ver como ficava o spread.

Embora me tenha acontecido semelhante, acho estranho que quer peça 190, 180 ou 175 mil lhe façam o mesmo spread....

Isso é no BIC?

[nunoadriao 0]

Embora me tenha acontecido semelhante, acho estranho que quer peça 190, 180 ou 175 mil lhe façam o mesmo spread....

Isso é no BIC?

Sim é verdade eu também achei estranho.

Sim é o BIC

[nunoadriao 0]

Houve outra coisa que me esqueci de perguntar que é o seguinte. Qual é a razão da TAER ir baixando quanto maior for o empréstimo?

[ABCD 2331]

Quando me refiro à prestação total já estou a incluir todos os seguros bem como a comissão do banco.

O empréstimo é a 40 anos (eu tenho 33 e a minha esposa tem 35).

Em relação a amortizar mais além dos 15.000€ da 1ª hipótese não estou a ter em conta porque queria utilizar os restantes 15.000€ para pagar a escritura e ainda investir em paineis solares cerca de 3.000€. Portanto dos 15.000€ ficaria com cerca de 4.000€/5.000€ para não ficar a zeros.

Pense também em painéis fotovoltaicos, pois o governo acabou de legislar regimes jurídicos no sentido de autorizar a produção de energia para consumo próprio (http://www.publico.pt/economia/noticia/governo-vai-permitir-producao-de-electricidade-para-autoconsumo-1668667#/12131pag-2). Pelo que li, por pouco mais de 500€, pode ser um bom investimento para reduzir o consumo da fatura eletrica... pelo menos nos meses "quentes"!...

Tirando este aparte, foi-lhe dito um valor na(s) simulação(ões) para as despesas iniciais e comissões?

O imóvel em si é do banco ou trata-se de um imóvel particular?

Tentou verificar se o proprietário do imóvel estaria interessado em ficar com o seu imóvel (permuta) a troco de uma redução substancial no valor que ele está a pedir por ele?

O valor da avaliação é real ou trata-se de algo estimado pelo vendedor? Se for a segunda hipótese, tenha cuidado pois costuma haver surpresas após o pedido de avaliação efetuado pelo banco. O "perito" designado pelo banco avalia por baixo e depois as condições das simulações alteram-se substancialmente!...

[nunoadriao 0]

Pense também em painéis fotovoltaicos, pois o governo acabou de legislar regimes jurídicos no sentido de autorizar a produção de energia para consumo próprio (http://www.publico.pt/economia/noticia/governo-vai-permitir-producao-de-electricidade-para-autoconsumo-1668667#/12131pag-2). Pelo que li, por pouco mais de 500€, pode ser um bom investimento para reduzir o consumo da fatura eletrica... pelo menos nos meses "quentes"!...

Tirando este aparte, foi-lhe dito um valor na(s) simulação(ões) para as despesas iniciais e comissões?

O imóvel em si é do banco ou trata-se de um imóvel particular?

Tentou verificar se o proprietário do imóvel estaria interessado em ficar com o seu imóvel (permuta) a troco de uma redução substancial no valor que ele está a pedir por ele?

O valor da avaliação é real ou trata-se de algo estimado pelo vendedor? Se for a segunda hipótese, tenha cuidado pois costuma haver surpresas após o pedido de avaliação efetuado pelo banco. O "perito" designado pelo banco avalia por baixo e depois as condições das simulações alteram-se substancialmente!...

Em relação aos painéis ainda não pensei em nenhuma solução só depois de ter adquirido a casa é que irei estudar a situação.

Nas simulações estão os seguintes custos - Encargos associados ao crédito à habitação:

• Despesas de processo
  
• Comissão de Formalização de Escritura
  
• Casa pronta
  
• Imposto de selo da aquisição
  
• Imposto de selo da hipoteca
  
• Comissão de Conservação de Registos
  
• IMT
  

O imóvel não é de nenhum banco é venda directa do construtor.

Ainda falei na hipótese de permuta mas o construtor não aceitou devido a não querer ficar com outra casa para vender e também porque ficam em concelhos diferentes de onde ele constrói.

Em relação ao valor da avaliação o mesmo foi-me dado pelo banco.

[YARA 19]

Sim é verdade eu também achei estranho.

Sim é o BIC

Pode dizer os valores que aparecem no Plano Financeiro no final?

Montante, Juros, Total, Seguro Multi-riscos, Seguro Vida, Comissoes e Total para cada um deles?

[ABCD 2331]

Em relação aos painéis ainda não pensei em nenhuma solução só depois de ter adquirido a casa é que irei estudar a situação.

Nas simulações estão os seguintes custos - Encargos associados ao crédito à habitação:

• Despesas de processo
  
• Comissão de Formalização de Escritura
  
• Casa pronta
  
• Imposto de selo da aquisição
  
• Imposto de selo da hipoteca
  
• Comissão de Conservação de Registos
  
• IMT
  

O imóvel não é de nenhum banco é venda directa do construtor.

Ainda falei na hipótese de permuta mas o construtor não aceitou devido a não querer ficar com outra casa para vender e também porque ficam em concelhos diferentes de onde ele constrói.

1. Em relação ao valor da avaliação o mesmo foi-me dado pelo banco.

Mas como pode ser o banco a indicar esse valor se o imóvel não é deles?

O construtor terá alguma "parceria" com o banco?

Já procurou efetuar outras simulações, nas mesmas condições (avaliação, prazo...) noutras entidades bancárias?

[nunoadriao 0]

Mas como pode ser o banco a indicar esse valor se o imóvel não é deles?

O construtor terá alguma "parceria" com o banco?

Já procurou efetuar outras simulações, nas mesmas condições (avaliação, prazo...) noutras entidades bancárias?

O contacto foi-me dado pelo construtor agora se tem alguma parceria penso que não pois ele disse-me que não tinha a casa em banco nenhum.

As simulações que fiz noutros bancos o mínimo de spread que me fizeram foi 3%.

[pauloaguia 652]

Houve outra coisa que me esqueci de perguntar que é o seguinte. Qual é a razão da TAER ir baixando quanto maior for o empréstimo?

A TAER é calculada pelo somatório dos encargos do empréstimo (juros, seguros, comissões, etc) e pelo seu peso comparativamente ao montante pedido.

Há parcelas que variam com o montante do empréstimo (juros e imposto de selo, por exemplo) e há outras que são fixas (a maior parte das comissões bancárias). Naturalmente que, se ao pedir mais, só parte dos encargos aumenta, o peso que o total dos encargos tem no montante total pedido é cada vez menor proporcionalmente.

Por absurdo, se eu pedisse um empréstimo de 500€ a um ano a 10% e a comissão de dossier para análise do mesmo fosse de 450€, então a TAER seria de 100%; se eu pedir 1000€ à mesma taxa de juro e com a mesma comissão de dossier, a TAER desce para 55%. Mas os meus encargos com o empréstimo subiram 50€.

[YARA 19]

O contacto foi-me dado pelo construtor agora se tem alguma parceria penso que não pois ele disse-me que não tinha a casa em banco nenhum.

As simulações que fiz noutros bancos o mínimo de spread que me fizeram foi 3%.

Mas nao tem de analisar so o spread...

Eu tinha spread no POPULAR de 2.35% e na CGD de 2.50% e efectivamente no final do emprestimo (36 anos), compensava mais o spread 2.50% do que o 2.35%...

Os seguros e comissoes do POPULAR eram o dobro dos da CGD...

Tem de analisar tudo...

Montante, Juros, Total, Seguros Multi-riscos, Seguro Vida, Comissoes, Total...

O que lhe aparece no Plano financeiro na soma final para o valor que pensa pedir?

EDITEI porque tinha colocado Santander mas onde tinha spread de 2.35% era no Banco Popular...

[nunoadriao 0]

Mas nao tem de analisar so o spread...

Eu tinha spread no Santander de 2.35% e na CGD de 2.50% e efectivamente no final do emprestimo (36 anos), compensava mais o spread 2.50% do que o 2.35%...

Os seguros e comissoes do Santander eram o dobro dos da CGD...

Tem de analisar tudo...

Montante, Juros, Total, Seguros Multi-riscos, Seguro Vida, Comissoes, Total...

O que lhe aparece no Plano financeiro na soma final para o valor que pensa pedir?

Eu tenho falado em spread mas o que realmente tenho comparado é a TAER entre as simulações que tive.

Quantos aos valores só mais logo é que poderei ver pois tenho as FIN em casa.

[YARA 19]

Eu tenho falado em spread mas o que realmente tenho comparado é a TAER entre as simulações que tive.

Quantos aos valores só mais logo é que poderei ver pois tenho as FIN em casa.

A titulo de curiosidade vou colocar a comparação que fiz (na altura) entre um spread mais baixo e um spread mais alto...

Spread na CGD 2.50% e no Popular de 2.25%

Prazos iguais

            Montante      Juros          Total        Multi-riscos      Seguro Vida    Comissoes          TOTAL

CGD      135.000€    83.217,04€  218.217,04€    4.796,28€        40.441,44€      786,24€        264.241,00€

Popular  135.000€    75.161,81€  210.161,81€    7.779,39€        51.775,89€    1947,34€        271.664,43€

[nunoadriao 0]

A titulo de curiosidade vou colocar a comparação que fiz (na altura) entre um spread mais baixo e um spread mais alto...

Spread na CGD 2.50% e no Popular de 2.25%

Prazos iguais

            Montante      Juros          Total        Multi-riscos      Seguro Vida    Comissoes          TOTAL

CGD      135.000€    83.217,04€  218.217,04€    4.796,28€        40.441,44€      786,24€        264.241,00€

Popular  135.000€    75.161,81€  210.161,81€    7.779,39€        51.775,89€    1947,34€        271.664,43€

Mas é qual era a TAER de cada um?

[YARA 19]

Mas é qual era a TAER de cada um?

CGD: 3,993%

A do Popular na TAER diz não aplicavel.

Na TAE diz  diz: 4,372%

So analisa a TAER? Nao ve os seguros mais caros nem nada disso?

Eu tambem acabei por subscrever os seguros de banco mas de todos os bancos e de todas as simulações (BPI, BIC, Santander, Popular e BES, na altura ainda pedi simulaçoes no BES) os seguros associados a bancos os da CGD eram os mais baratos...

So no Multi-riscos notava-se:

CGD: 133,23€

Popular: 216€

Santander: 257,88€

BPI: 198€

BIC: 213,36€

BES: 201,82€

No de Vida (2 cabeças - 1º ano):

CGD: 34,64€

Popular: 49,91€

Santander:

BPI: 44,58€

BIC: 35,01€

BES: 42,26€

Compare com outros bancos para o mesmo prazo os juros que paga... isso é importante...

[YARA 19]

A TAER é calculada pelo somatório dos encargos do empréstimo (juros, seguros, comissões, etc) e pelo seu peso comparativamente ao montante pedido.

Há parcelas que variam com o montante do empréstimo (juros e imposto de selo, por exemplo) e há outras que são fixas (a maior parte das comissões bancárias). Naturalmente que, se ao pedir mais, só parte dos encargos aumenta, o peso que o total dos encargos tem no montante total pedido é cada vez menor proporcionalmente.

Por absurdo, se eu pedisse um empréstimo de 500€ a um ano a 10% e a comissão de dossier para análise do mesmo fosse de 450€, então a TAER seria de 100%; se eu pedir 1000€ à mesma taxa de juro e com a mesma comissão de dossier, a TAER desce para 55%. Mas os meus encargos com o empréstimo subiram 50€.

Tenho aqui 2 simulaçoes da CGD... uma para 140.000€ e outra para 135.000€

Na de 140.000€ a TAER é: 3,985%

Na de 135.000€ a TAER é: 3,993%

Nao era suposto quando peço menos a TAER descer?

[nunoadriao 0]

CGD: 3,993%

A do Popular na TAER diz não aplicavel.

Na TAE diz  diz: 4,372%

So analisa a TAER? Nao ve os seguros mais caros nem nada disso?

Eu tambem acabei por subscrever os seguros de banco mas de todos os bancos e de todas as simulações (BPI, BIC, Santander, Popular e BES, na altura ainda pedi simulaçoes no BES) os seguros associados a bancos os da CGD eram os mais baratos...

So no Multi-riscos notava-se:

CGD: 133,23€

Popular: 216€

Santander: 257,88€

BPI: 198€

BIC: 213,36€

BES: 201,82€

No de Vida (2 cabeças - 1º ano):

CGD: 34,64€

Popular: 49,91€

Santander:

BPI: 44,58€

BIC: 35,01€

BES: 42,26€

Compare com outros bancos para o mesmo prazo os juros que paga... isso é importante...

Eu comparo a TAER porque já reflete os custos todos do empréstimo penso que a TAER ao incluir já tudo incluindo o valor dos seguros permite ver melhor qual a opção a escolher.

A nível de seguro multiriscos tenho para o BIC:187,68

Para o seguro de vida para o 1º ano tenho: 27,97€ (para 175.000€) e 28,77€ (para 180.000€)

[YARA 19]

Eu comparo a TAER porque já reflete os custos todos do empréstimo penso que a TAER ao incluir já tudo incluindo o valor dos seguros permite ver melhor qual a opção a escolher.

A nível de seguro multiriscos tenho para o BIC:187,68

Para o seguro de vida para o 1º ano tenho: 27,97€ (para 175.000€) e 28,77€ (para 180.000€)

Os de vida realmente não estão caros...

O multi-riscos... que tipologia é?

Na Fidelidade pelo meu (ja paguei a semana passada) foi 133€...

[nunoadriao 0]

É uma moradia t3 com r/c, 1 andar e tem sótão que dá para fazer lá mais 2 divisões e 1 wc.

[ABCD 2331]

É uma moradia t3 com r/c, 1 andar e tem sótão que dá para fazer lá mais 2 divisões e 1 wc.

Consegue disponibilizar os dados das simulações como indicado aqui:

Spread na CGD 2.50% e no Popular de 2.25%

Prazos iguais

            Montante      Juros          Total        Multi-riscos      Seguro Vida    Comissoes          TOTAL

CGD      135.000€    83.217,04€  218.217,04€    4.796,28€        40.441,44€      786,24€        264.241,00€

Popular  135.000€    75.161,81€  210.161,81€    7.779,39€        51.775,89€    1947,34€        271.664,43€

[nunoadriao 0]

Consegue disponibilizar os dados das simulações como indicado aqui:

Consigo mas tenho que somar os valores todos porque a FIN que me mandaram não tem totais.

[YARA 19]

É uma moradia t3 com r/c, 1 andar e tem sótão que dá para fazer lá mais 2 divisões e 1 wc.

A minha é um andar-moradia T4 com elevador, paineis solares, 4 WC e 1 garagem para 3 carros.

O meu seguro multi-riscos é 133€...

O de vida é mais caro, é verdade, eram 34€ mas ainda fiquei com agravamento, vou sair em Janeiro...

[YARA 19]

Consigo mas tenho que somar os valores todos porque a FIN que me mandaram não tem totais.

Pois, tem razao... na altura para o BIC tambem tive de somar tudo...

Deu um trabalhão...

NO BIC na altura so cheguei a pedir para 150.000€

O BIC dava-me spread de 2.80%

Na altura nao decidi pelo BIC porque me dava spread maior, os seguros eram mais caros e confesso que tive alguns "receios"....

Quando tive spread de 2.50% pela CGD, nao hesitei...

[nunoadriao 0]

Pois mas na caixa já falei com a gestora de conta que me disse que não conseguia nada melhor que aquele e nem emprestava a mesma quantidade de €

[YARA 19]

Pois mas na caixa já falei com a gestora de conta que me disse que não conseguia nada melhor que aquele e nem emprestava a mesma quantidade de €

Pois... a CGD faz-se muito dificil...

A mim disseram-me que a avaliaçao ia ser de 250.000€ e depois nao foi....

Tenha cuidado com isso da avaliação....

Sempre vai avançar no BIC?