Credito Habitação: melhores condições

[ABCD 2331]

Boa noite,

Não existe CH com euribor a 1mes?

Existe, mas nem todas as entidades bancárias que concedem crédito à habitação aceitam a indexação da euribor a 1 mês!...

É uma questão de procurar e verificar qual a que aceita e em que condições o faz!...

[ABCD 2331]

Ahhh...

Pela média mensal veko que em Junho me estavam a aplicar 0.417% (média mensal de Maio).

Se for em Julho, com data de Julho, deduzo que apliquem a média mensal de Junho (0.333%).

Sim, é isso!

Confesso que não me apercebi que não se tinha apercebido dessa "nuance". Sendo a TAN do mês passado 2,917% (0,417+2,500), eu apresentei/atualizei umas mensagens atrás a TAN atual (0,333+2,500). Para se calcular a média de "algo" em estudo é preciso reunir todos os valores e só depois se efetua o cálculo. Para saber qual a média da euribor relativa ao mês de junho só no final do mês se sabem todos os valores "diários". Com esses dados, calcula-se a média mensal da euribor que fica disponível no primeiro dia útil do mês seguinte.

Assim que possível, ou quando vier a "minuta"/contrato, confirme estes dados pois por aqui se verá a diferença de valores na prestações mensal futura!...

[YARA 19]

Sim, é isso!

Confesso que não me apercebi que não se tinha apercebido dessa "nuance". Sendo a TAN do mês passado 2,917% (0,417+2,500), eu apresentei/atualizei umas mensagens atrás a TAN atual (0,333+2,500). Para se calcular a média de "algo" em estudo é preciso reunir todos os valores e só depois se efetua o cálculo. Para saber qual a média da euribor relativa ao mês de junho só no final do mês se sabem todos os valores "diários". Com esses dados, calcula-se a média mensal da euribor que fica disponível no primeiro dia útil do mês seguinte.

Assim que possível, ou quando vier a "minuta"/contrato, confirme estes dados pois por aqui se verá a diferença de valores na prestações mensal futura!...

Fui hoje ao banco e pela data que vão elaborar a Minuta, ja vem com a Euribor de 0.333%....

[ABCD 2331]

Fui hoje ao banco e pela data que vão elaborar a Minuta, ja vem com a Euribor de 0.333%....

Como seria natural que acontecesse... Ainda bem. Agora, deve tomar atenção ao resto (despesas, seguros...)

Deverá obter algo semelhante a isto, apenas para a prestação do CH. Não incluo comissão de processamento nem seguros...:

Uma vez que a euribor a 6 meses (e as outras também) desceu, os valores da simulação alteram-se substancialmente (mantendo-se o spread)...

empréstimo de 135000€; TAN=2,583% (0,333+2,500); 432 prestações

Prestação mensal 1 = 498,82€ (juros-318,71€; 180,11€);

...

Total de Juros = 80491,85€...

Uma vez que pretende recorrer a amortizações, os juros irão diminuir assim como a prestação...

[YARA 19]

Boa noite,

Não existe CH com euribor a 1mes?

E agradava-lhe a Euribor a 1mês?

Todos os meses estava em alerta para saber o que iria mudar...

Confesso que pelo que vi aqui dos conselhos do ABCD me agradaria mais a de 3 meses, mas o sitio onde avancei com o processo, que me deu as melhores condiçoes, não faz Euribor a 3 meses, ou se calhar se eu insistisse ate fazia mas alterava o spread...

Como disseram aqui "tirava de um lado para pôr no outro" mas nao consegui ter a de 3 meses, vou ficar com a seguir, de 6 meses....

[YARA 19]

Como seria natural que acontecesse... Ainda bem. Agora, deve tomar atenção ao resto (despesas, seguros...)

Deverá obter algo semelhante a isto, apenas para a prestação do CH. Não incluo comissão de processamento nem seguros...:

A prestação anterior era 505,13€.... (sem seguros e sem comissões)

Inicialmente (erro meu) fiz a diferença em relação à prestaçao final (com todos os encargos)

Assim a poupança será de 6.31€/mês...

[ABCD 2331]

A prestação anterior era 505,13€.... (sem seguros e sem comissões)

Inicialmente (erro meu) fiz a diferença em relação à prestaçao final (com todos os encargos)

Assim a poupança será de 6.31€/mês...

A TAN diminui 0,084%!

Consequências:

1. poupa 75,72€ (6,31 x 12; não será bem este valor, pode ser mais ou pode ser menos, porque ao fim de 6 meses a euribor é atualizada);

2. canaliza 2724,77€ (83216,62-80491,85) de juros para a amortização do capital em divida, ou seja, deixa de pagar 2724,77€ de juros ao banco para passar a amortizar mais o capital em divida (pode ser mais ou menos, mediante a evolução da euribor e das possíveis amortizações extras).

Se a comissão de processamento não subir, estas são algumas poupanças visíveis da diminuição da euribor. Se aliarmos estas poupanças a uma amortização extra, então os valores melhoram ainda mais (mas só com dados concretos - a partir do momento em que começar a pagar o CH efetivamente - é possível estimar a poupança real)!...

[ABCD 2331]

Se a média mensal da euribor a 6 meses (e as outras também) desceu para 0,305% (estimativa pessoal, sem confirmação ainda), os valores da simulação voltam a alterar-se substancialmente (mantendo-se o spread)...

Empréstimo de 135000€; TAN=2,805% (0,305+2,500); 432 prestações

Prestação mensal 1 = 496,73€ (juros-315,56€; 181,17€);

...

Total de Juros = 79587,73€...

Uma vez que pretende recorrer a amortizações, os juros irão diminuir assim como a prestação...

Resta saber se a minuta/escritura reflete a média mensal da euribor de Julho ou se já está definido que será a média mensal da euribor de Junho!...

[nunoadriao 0]

Muito bom dia,

tenho vindo a acompanhar este tópico desde que foi criado. Neste momento vou-me iniciar nestas andanças do crédito à habitação e gostava de saber como poderei negociar com o banco uma taxa mais baixa já que pelo que li aqui as taxas que tenho são bastante diferentes, já falei com alguns bancos mas apenas vou apenas colocar aqui os 2 com as taxas mais baixas, vou passar a descrever a minha situação:

Valor da avaliação: 210.000€

Valor da compra: 195.000€

Valor do empréstimo 165.000€

Taxa: Euribor a 6 meses

Em termos de Spread tenho:

CGD -> 3,85% - (40 Anos - 480 prestações)

BIC -> 3,20% - (30 Anos - 360 prestações - foi-me dito pela pessoa com quem falei que o BIC só aprovaria o crédito se fossem 30 anos mais do que isso não deveriam aprovar)

Em termos de Prestação Simples tenho:

CGD -> 708,50€

BIC -> 743,97€

Em termos do Total Mensal Encargos (Seguros incluídos e comissões) tenho:

CGD -> 757,10€

BIC -> 786,15€

Em relação à minha situação somos 2 proponentes com um rendimento anual de 33300€.

Obrigado

[YARA 19]

Muito bom dia,

tenho vindo a acompanhar este tópico desde que foi criado. Neste momento vou-me iniciar nestas andanças do crédito à habitação e gostava de saber como poderei negociar com o banco uma taxa mais baixa já que pelo que li aqui as taxas que tenho são bastante diferentes, já falei com alguns bancos mas apenas vou apenas colocar aqui os 2 com as taxas mais baixas, vou passar a descrever a minha situação:

Valor da avaliação: 210.000€

Valor da compra: 195.000€

Valor do empréstimo 165.000€

Taxa: Euribor a 6 meses

Em termos de Spread tenho:

CGD -> 3,85% - (40 Anos - 480 prestações)

BIC -> 3,20% - (30 Anos - 360 prestações - foi-me dito pela pessoa com quem falei que o BIC só aprovaria o crédito se fossem 30 anos mais do que isso não deveriam aprovar)

Em termos de Prestação Simples tenho:

CGD -> 708,50€

BIC -> 743,97€

Em termos do Total Mensal Encargos (Seguros incluídos e comissões) tenho:

CGD -> 757,10€

BIC -> 786,15€

Em relação à minha situação somos 2 proponentes com um rendimento anual de 33300€.

Obrigado

NunoAdriao

Se calhar convinha comparar coisas comparaveis, nao?

Se o BIC nao faz mais de 30 anos, porque nao pede uma simulaçao a CGD com o mesmo numero de anos da simulação do BIC para comparar?

[ABCD 2331]

Muito bom dia,

tenho vindo a acompanhar este tópico desde que foi criado. Neste momento vou-me iniciar nestas andanças do crédito à habitação e gostava de saber como poderei negociar com o banco uma taxa mais baixa já que pelo que li aqui as taxas que tenho são bastante diferentes, já falei com alguns bancos mas apenas vou apenas colocar aqui os 2 com as taxas mais baixas, vou passar a descrever a minha situação:

Valor da avaliação: 210.000€

Valor da compra: 195.000€

Valor do empréstimo 165.000€

Taxa: Euribor a 6 meses

Em termos de Spread tenho:

CGD -> 3,85% - (40 Anos - 480 prestações)

BIC -> 3,20% - (30 Anos - 360 prestações - foi-me dito pela pessoa com quem falei que o BIC só aprovaria o crédito se fossem 30 anos mais do que isso não deveriam aprovar)

Em termos de Prestação Simples tenho:

CGD -> 708,50€

BIC -> 743,97€

Em termos do Total Mensal Encargos (Seguros incluídos e comissões) tenho:

CGD -> 757,10€

BIC -> 786,15€

Em relação à minha situação somos 2 proponentes com um rendimento anual de 33300€.

Obrigado

Importa saber como se "sente" o orçamento mensal face a cada uma das prestações que lhe apresentaram?

Em relação ao BIC, se não lhe fazem mais de 30 anos, podem associar a euribor a 3 meses concerteza... e ai a prestação reduz-se seguramente!...

Tente seguir o conselho anterior, procure simulações para condições iguais!...

[ABCD 2331]

1. Se a média mensal da euribor a 6 meses (e as outras também) desceu para 0,305% (estimativa pessoal, sem confirmação ainda), os valores da simulação voltam a alterar-se substancialmente (mantendo-se o spread)...

Empréstimo de 135000€; TAN=2,805% (0,305+2,500); 432 prestações

Prestação mensal 1 = 496,73€ (juros-315,56€; 181,17€);

...

Total de Juros = 79587,73€...

Uma vez que pretende recorrer a amortizações, os juros irão diminuir assim como a prestação...

Resta saber se a minuta/escritura reflete a média mensal da euribor de Julho ou se já está definido que será a média mensal da euribor de Junho!...

1. Portanto, agora confirma-se que a média mensal da euribor a 6 meses desceu para aquele valor!...

Se, o CH ainda não "avançou", devem realizar a atualização para os valores que referi... e, se entretanto tiver algum capital disponível para amortizar num futuro imediato (ainda este ano), prefira pedir menos logo de inicio!...

Estas últimas observações podem ser realizáveis se o CH ainda não avançou para a fase da escritura... Terá de se informar com o responsável pelo CH!...

[YARA 19]

Se, o CH ainda não "avançou", devem realizar a atualização para os valores que referi... e, se entretanto tiver algum capital disponível para amortizar num futuro imediato (ainda este ano), prefira pedir menos logo de inicio!...

Estas últimas observações podem ser realizáveis se o CH ainda não avançou para a fase da escritura... Terá de se informar com o responsável pelo CH!...

O CH esta a avançar mas mesmo que ainda nao estivesse na fase de escritura nao vou alterar valores agora...

Se for o caso amortizo em Junho do proximo ano para "amenizar" a subida do seguro...

[ABCD 2331]

O CH esta a avançar mas mesmo que ainda nao estivesse na fase de escritura nao vou alterar valores agora...

Se for o caso amortizo em Junho do proximo ano para "amenizar" a subida do seguro...

Nessa altura, ou na véspera, diga algo para analisar as hipóteses!...

[YARA 19]

O CH esta a avançar mas mesmo que ainda nao estivesse na fase de escritura nao vou alterar valores agora...

Se for o caso amortizo em Junho do proximo ano para "amenizar" a subida do seguro...

Nessa altura, ou na véspera, diga algo para analisar as hipóteses!...

[ABCD 2331]

1. Portanto, agora confirma-se que a média mensal da euribor a 6 meses desceu para aquele valor!...

Se, o CH ainda não "avançou", devem realizar a atualização para os valores que referi...

Hipótese relacionada com seguros: se fizesse os seguros fora do banco e o spread fosse agravado em 0,2%!

Empréstimo de 135000€; TAN=3,005%; 432 prestações

Prestação mensal 1 = 511,78€ (juros-338,06€; amortização-173,72€);

...

Total de Juros = 86090,87€...

Estes valores não correspondem à realidade por duas razões:

1. o valor da divida já não será de 135000€ e

2. a euribor a 6 meses deverá ser diferente na altura da atualização (6 em 6 meses)!...

Para aproximar os valores à realidade é necessário dados concretos (exemplo: em janeiro retiro os seguros e já decorreram x meses desde que contrai o empréstimo...)!

[ABCD 2331]

Deverá pensar em sair do "seguro" um ou dois meses antes de decorridos 6 meses após a última revisão da euribor.

Face a esta informação, a eventual subida da prestação pelo agravamento do spread será "atenuada" devido à diminuição prevista da euribor (bastaria que esta descesse 0,1%)...: http://expresso.sapo.pt/bce-cortou-taxa-diretora-para-005-nao-e-engano-e-mesmo-005=f888225

[YARA 19]

Empréstimo de 135000€; TAN=2,805% (0,305+2,500); 432 prestações

Prestação mensal 1 = 496,73€ (juros-315,56€; 181,17€);

...

Total de Juros = 79587,73€...

Empréstimo de 135000€; TAN=3,005%; 432 prestações

Prestação mensal 1 = 511,78€ (juros-338,06€; amortização-173,72€);

...

Total de Juros = 86090,87€...

Estes valores não correspondem à realidade por duas razões:

1. o valor da divida já não será de 135000€ e

2. a euribor a 6 meses deverá ser diferente na altura da atualização (6 em 6 meses)!...

Para aproximar os valores à realidade é necessário dados concretos (exemplo: em janeiro retiro os seguros e já decorreram x meses desde que contrai o empréstimo...)!

Mas se a prestaçao fossem 511,78€ contra os 498,82€ sao apenas 12.96€/mes de diferença.

Isso em 1 ano da 155.52€

Se o seguro me ficar 150€ mais barato, ja compensa.

Deverá pensar em sair do "seguro" um ou dois meses antes de decorridos 6 meses após a última revisão da euribor.

Face a esta informação, a eventual subida da prestação pelo agravamento do spread será "atenuada" devido à diminuição prevista da euribor (bastaria que esta descesse 0,1%)...: http://expresso.sapo.pt/bce-cortou-taxa-diretora-para-005-nao-e-engano-e-mesmo-005=f888225

Acha que este 0.05% se vai manter?

Se sim, era optimo, porque a subida do spread (0.20%) era atenuada pela descida da Euribor...

[ABCD 2331]

3. Mas se a prestaçao fossem 511,78€ contra os 498,82€ sao apenas 12.96€/mes de diferença.

Isso em 1 ano da 155.52€

Se o seguro me ficar 150€ mais barato, ja compensa.

4. Acha que este 0.05% se vai manter?

Se sim, era optimo, porque a subida do spread (0.20%) era atenuada pela descida da Euribor...

3. Só com valores "reais" se pode estimar a vantagem de efetuar o seguro fora do banco!...

4. Acho que ainda pode descer mais...

Atenção que o valor 0,05% é a taxa diretora da BCE (Banco Central Europeu). É esta taxa que indica aos bancos o "caminho" (de subida ou de descida) da euribor. A euribor a 6 meses, neste momento, está em 0,292%. É provável que continue a descer para o valor da taxa diretora como tem acontecido nos meses anteriores!...

A taxa diretora estava em 0,15% e ontem desceu para 0,05%. A euribor não acompanha imediatamente esta descida. Fá-lo de forma mais "suave".

Esta descida, na taxa diretora, que vem acontecendo desde 2008 surge como uma medida de estimulo ao investimento/crescimento económico, por partes das famílias e das empresas!...

Esta descida da taxa diretora é "boa" para os créditos à habitação, mas é "má" para as taxas dos DP!...

[nunoadriao 0]

Muito boa noite após a ausência por causa das férias voltei à "carga" para tentar encontrar o melhor crédito. Após contactar os bancos o BIC foi o que fez melhor condições para o prazo de 40 anos. Inicialmente o BIC só fazia 30 anos mas foi a outra agência que faz a 40 anos.

Todos os outros bancos fizeram no mínimo 3% de spread.

Agora a minha dúvida é outra. Pelas simulações que tenho independentemente do valor do empréstimo o spread é sempre o mesmo. Eu neste momento tenho cerca de 30.000€ dos quais estava a pensar em utilizar 15.000€ para dar de entrada para o crédito e retirar do restante o valor a pagar pelas despesas (IMT, imposto selo, etc) mas como o spread não se alterou independentemente de dar entrada ou não fiquei na dúvida se devo dar entrada ou não. Vou deixar aqui o resultado das simulações feitas na agência:

Imóvel: Moradia T3

Valor Avaliação: 220.000€

Valor Compra: 190.000€

Valor Escritura: 180.000€

Indexante: Euribor 3 meses (0,192%)

Spread: 2,5%

Hipótese 1:

Valor Empréstimo: 175.000€Valor Entrada: 15.000€

TAER: 3,634%

Prestação Total: 640,46€

Taxa de Esforço: 22,87%

Hipótese 2:

Valor Empréstimo: 180.000€Valor Entrada: 10.000€

TAER: 3,629%

Prestação Total: 658,29€

Taxa de Esforço: 23,51%

Hipótese 3:

Valor Empréstimo: 185.000€Valor Entrada: 5.000€

TAER: 3,625%

Prestação Total: 676,11€

Taxa de Esforço: 24,14%

Hipótese 4:

Valor Empréstimo: 190.000€Valor Entrada: 0€

TAER: 3,620%

Prestação Total: 693,93€Taxa de Esforço: 24,78%

Os 30.000€ estão numa conta a prazo que neste momento não rende quase nada.

O que é me aconselham a fazer?

Obrigado.

[YARA 19]

Muito boa noite após a ausência por causa das férias voltei à "carga" para tentar encontrar o melhor crédito. Após contactar os bancos o BIC foi o que fez melhor condições para o prazo de 40 anos. Inicialmente o BIC só fazia 30 anos mas foi a outra agência que faz a 40 anos.

Todos os outros bancos fizeram no mínimo 3% de spread.

Agora a minha dúvida é outra. Pelas simulações que tenho independentemente do valor do empréstimo o spread é sempre o mesmo. Eu neste momento tenho cerca de 30.000€ dos quais estava a pensar em utilizar 15.000€ para dar de entrada para o crédito e retirar do restante o valor a pagar pelas despesas (IMT, imposto selo, etc) mas como o spread não se alterou independentemente de dar entrada ou não fiquei na dúvida se devo dar entrada ou não. Vou deixar aqui o resultado das simulações feitas na agência:

Imóvel: Moradia T3

Valor Avaliação: 220.000€

Valor Compra: 190.000€

Valor Escritura: 180.000€

Indexante: Euribor 3 meses (0,192%)

Spread: 2,5%

Quando põe 2.5% para spread, todas as hipoteses lhe dão 2.50% de spread, é isso?

[nunoadriao 0]

Sim em todas as hipóteses me deram 2,5% de spread. Inicialmente apenas tinha pedido simulação para a hipótese 1 depois decidi ver as.outras e ver como ficava o spread.

[ABCD 2331]

Sim em todas as hipóteses me deram 2,5% de spread. Inicialmente apenas tinha pedido simulação para a hipótese 1 depois decidi ver as.outras e ver como ficava o spread.

Quando refere prestação total, está a incluir seguros efetuados no banco?

O prazo do empréstimo é de 40 anos?

A prestação para a hipótese 1, sem seguros, é de 595,81€!

Analisando na diagonal, diria que deve amortizar o máximo possível por forma a aliviar a prestação mensal.

Se pedisse 170000€, em vez dos 175000€, a prestação seria de 578,79€. Menos 17,02€ mensalmente.

Consegue algum DP que remunere 17,02€/mês, 5000€?

Se a resposta é negativa, e até porque diz que a taxa que lhe "ofereceram" pelo seu DP "não rende quase nada", optaria pela redução do pedido de empréstimo (alivia a prestação mensal e paga menos juros)!...

[pauloaguia 652]

Qual a validade dessa avaliação? Foi um valor "sugerido" pelo banco para encaixar bem na simulação? Foi indicado pelo vendedor (e se vale 220, porque é que a está a vender por 190?). Uma das maiores surpresas nestas coisas é quando a avaliação fica substancialmente abaixo do esperado e depois o spread sobre, porque afinal o risco é maior, ou até o banco se recusa a conceder o empréstimo porque já fica acima da taxa de cobertura de 80% ou lá quanto é que andam a fazer hoje em dia...

Já agora, para a hipótese 3, não podes escriturar a casa por 180 e pedir um empréstimo de 185 creio eu (suponho que também estejas ao corrente das consequências de comprares por 190 e escriturares só por 180 se as finanças descobrirem).

Também não aconselho a ir muito abaixo dos 175 porque, como disseste, dos 15.000 ainda há de sair o dinheiro para pagar os impostos e a escritura. E eu acrescento, se calhar, as despesas com a mudança/mobilar a casa. E claro, tem de sobrar alguma coisa para o fundo de emergência, que normalmente devia ser o equivalente a uns meses de vencimento... A menos que já estejas a excluir o fundo de emergência desses 30.000€, aí talvez dê para "esticar" um pouco mais, como sugeriu o ABCD - mas em última análise, tu é que sabes o que vais precisar.

Pessoalmente não faria um empréstimo a 40 anos. Muita coisa muda em 40 anos (as taxas mudam, muda-se de emprego, pode-se ter um acidente com o carro, ter filhos, ter de tratar dos pais, etc). Apesar disso, a taxa de esforço está abaixo dos 25%, o que permite acomodar algumas surpresas (já agora, essa taxa de esforço foi calculada sobre o vencimento líquido, certo?)

Nessas simulações deve constar o que acontece à prestação caso a Euribor suba mais 1% ou 2%. Hoje em dia a Euribor está próxima do zero, há meia dúzia de anos estava acima de 5% - mas nessa altura os spread eram muito baixos, não de 2,5% como hoje; Pega num simulador de prestações e vê o que acontece à prestação se daqui a 5 anos a Euribor estiver nos 3%, e com esse spread em cima - continuas confortável com o valor da prestação?

[nunoadriao 0]

Quando refere prestação total, está a incluir seguros efetuados no banco?

O prazo do empréstimo é de 40 anos?

A prestação para a hipótese 1, sem seguros, é de 595,81€!

Analisando na diagonal, diria que deve amortizar o máximo possível por forma a aliviar a prestação mensal.

Se pedisse 170000€, em vez dos 175000€, a prestação seria de 578,79€. Menos 17,02€ mensalmente.

Consegue algum DP que remunere 17,02€/mês, 5000€?

Se a resposta é negativa, e até porque diz que a taxa que lhe "ofereceram" pelo seu DP "não rende quase nada", optaria pela redução do pedido de empréstimo (alivia a prestação mensal e paga menos juros)!...

Quando me refiro à prestação total já estou a incluir todos os seguros bem como a comissão do banco.

O empréstimo é a 40 anos (eu tenho 33 e a minha esposa tem 35).

Em relação a amortizar mais além dos 15.000€ da 1ª hipótese não estou a ter em conta porque queria utilizar os restantes 15.000€ para pagar a escritura e ainda investir em paineis solares cerca de 3.000€. Portanto dos 15.000€ ficaria com cerca de 4.000€/5.000€ para não ficar a zeros.