Credito Habitação: melhores condições

[ABCD 2331]

...

1. No entanto, julgo, volto a dizer "julgo" que os bancos não podem aplicar a Euribor de Dezembro de 2014 só porque sim.

Repare ano passado quando tive 2/3 meses a espera da aprovação da minuta do banco...

Na verdade, o processo começou em Maio, com simulações referentes à Euribor de 6M "saida"em Abril, mas foi assinado em Julho, com a "saida" Euribor de Junho (mes anterior).

2. Até porque, tendo acesso ao Homabanking facilmente dá para ver que taxa estao a aplicar e se por exemplo a Euribor de Julho for 0,04% e o spread for 2.0% eles têm de aplicar a taxa de 2.04%, ou não?

3. Claro que vou estar atenta a esses pormenores que me deu, que desde já agradeço, mas se conseguir a descida de spread é muito bom...

Vou dando noticias.

Obrigado mais uma vez.

1. Exato. Tratou-se de um exercício teórico cujas explicações podem ser aquelas que indiquei!...

2. Sim.

3. A atenção a estes pormenores faz a diferença na "carteira" ao fim do mês!...

[jo.sigur 0]

Por aqui, na indicação da prestação do próximo mês, já contempla valor negativo da euribor (-0,014). Indexado a euribor 3M. Banco: Novo Banco.

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[ABCD 2331]

Por aqui, na indicação da prestação do próximo mês, já contempla valor negativo da euribor (-0,014). Indexado a euribor 3M. Banco: Novo Banco.

Como não podia deixar de ser!...

[jo.sigur 0]

Como não podia deixar de ser!...

Exatamente.

Mas como se tem lido tanto sobre os bancos não estarem a aplicar o que seria suposto, estava na espetativa sobre o comportamento do Novo Banco.

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[ABCD 2331]

Exatamente.

Mas como se tem lido tanto sobre os bancos não estarem a aplicar o que seria suposto, estava na espetativa sobre o comportamento do Novo Banco.

E, portanto, esse banco não é tão mau!...

[jo.sigur 0]

E, portanto, esse banco não é tão mau!...

Pelo menos neste aspeto não tentou "trafulhar" os clientes (pelo menos no meu caso).

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[YARA 19]

A taxa nominal é a soma do spread com a Euribor 6M verificada no ultimo mês?

[ABCD 2331]

A taxa nominal é a soma do spread com a Euribor 6M verificada no ultimo mês?

TAN (Taxa Anual Nominal) = Spread + Euribor (usualmente a 3, 6 e 12 meses)

Mediante a euribor contratada, a TAN terá um valor constante (durante 3, 6 ou 12 meses) nos créditos indexados a uma taxa variável.

[YARA 19]

TAN (Taxa Anual Nominal) = Spread + Euribor (usualmente a 3, 6 e 12 meses)

Mediante a euribor contratada, a TAN terá um valor constante (durante 3, 6 ou 12 meses) nos créditos indexados a uma taxa variável.

Então não é possivel uma actualização em Julho com uma Euribor de Janeiro, certo?

[ABCD 2331]

Então não é possivel uma actualização em Julho com uma Euribor de Janeiro, certo?

Em principio não é assim que se efetuam os cálculos na revisão/atualização do CH. A prestação é calculada quando contrata o crédito e depois a cada revisão, consoante o prazo do indexante. Portanto, a taxa é revista trimestralmente, semestralmente ou anualmente consoante a indexação à euribor seja a 3, 6 ou 12 meses respetivamente.

Atente aos cálculos efetuados na resposta efetuada em 11 Julho 2015, 15:55:57.

O que pode estar a acontecer, deve estar relacionado com a "renegociação" do spread. Embora se torne efetiva este mês, esta deve ter sido iniciada em janeiro de 2015... Estou a tentar "adivinhar" a posição do banco!...

[YARA 19]

Em principio não é assim que se efetuam os cálculos na revisão/atualização do CH. A prestação é calculada quando contrata o crédito e depois a cada revisão, consoante o prazo do indexante. Portanto, a taxa é revista trimestralmente, semestralmente ou anualmente consoante a indexação à euribor seja a 3, 6 ou 12 meses respetivamente.

Atente aos cálculos efetuados na resposta efetuada em 11 Julho 2015, 15:55:57.

O que pode estar a acontecer, deve estar relacionado com a "renegociação" do spread. Embora se torne efetiva este mês, esta deve ter sido iniciada em janeiro de 2015... Estou a tentar "adivinhar" a posição do banco!...

Já entendi a situação...

CH contratado em Agosto

Prestações de Setembro, Outubro, Novembro, Dezembro, Janeiro e Fevereiro iguais (6 meses)

Prestação desceu em Março quando a Euribor foi revista (6M)

Prestações de Março, Abril, Maio, Junho, Julho, Agosto (referentes a Euribor de 31/01/2015)

Mesmo que o spread seja revisto, ate a prestação de Agosto reporta à Euribor que estava nas condições de eu pagar 6 meses com aquela Euribor (Janeiro de 2015).

Só muda em Setembro.

[ABCD 2331]

Já entendi a situação...

CH contratado em Agosto

Prestações de Setembro, Outubro, Novembro, Dezembro, Janeiro e Fevereiro iguais (6 meses)

Prestação desceu em Março quando a Euribor foi revista (6M)

Prestações de Março, Abril, Maio, Junho, Julho, Agosto (referentes a Euribor de 31/01/2015)

Mesmo que o spread seja revisto, ate a prestação de Agosto reporta à Euribor que estava nas condições de eu pagar 6 meses com aquela Euribor (Janeiro de 2015).

Só muda em Setembro.

Ainda bem que ficou esclarecida. Após as explicações, julguei que tinha ocorrido alguma alteração no CH devido a uma eventual renegociação das condições!...

[jsd 1]

Boa tarde malta estou aqui com uma situação que queria ver esclarecida se puderem.....

Em Agosto de 2014 troquei de banco Do totta( não gostei do banco pois tinha muitos actos escondidos)  Spread de 4,75 para o Bic spread 3,125 montante de 57 mil€ a 36 anos...... até aqui tudo normal pois ainda não há bancos que paguem a transferências.

Este ano pedi renegociação de spread ao bic  a cgd faz 2.10 para o mesmo montante e se tiver património financeiro como é o meu caso acima de 10 mil € ainda desce mais o bic diz que o montante é pequeno e não está aberto a negociar.

Se alguém pode me explicar este tipo de atitudes ou com os custo de transferência são cerca de 1800€ será que vale a pena trocar? neste momento pago cerca de 228€ um conselho vosso obrigado

[pauloaguia 652]

Este ano pedi renegociação de spread ao bic  a cgd faz 2.10 para o mesmo montante e se tiver património financeiro como é o meu caso acima de 10 mil € ainda desce mais o bic diz que o montante é pequeno e não está aberto a negociar.

Se alguém pode me explicar este tipo de atitudes ou com os custo de transferência são cerca de 1800€ será que vale a pena trocar? neste momento pago cerca de 228€ um conselho vosso obrigado

Em quanto te ficaria a prestação se mudasses e quanto tempo levavas a amortizar os 1800€?

Uma coisa são os spreads, outra é o contrato completo - se calhar o spread é mais baixo na CGD mas há alguma obrigação de contratares outros produtos? Mesmo com esses produtos compensa a transferência?

[jsd 1]

boa tarde Paulo Gaia, neste banco já tenho que ter esses produtos a diferença e que me coloca a pensar pois o valor reduzido leva pelo menos 3 anos para compensar.....

Nunca pensei é que para renegociar um credito demorasse tanto tempo, e se é altura certa, neste momento pois a euribor que ainda tenho é 0,152 e muda em setembro para 0,049.

Tambem gostaria que abri se um tópico para colocar spreads contratados e montantes para perceber a realidade do país!!! Isso podia ser aqui no forum para ver a abertura dos bancos.

[ABCD 2331]

Euribor (Junho 2015):

1 mês: -0,063%

3 meses: -0,014%

6 meses: 0,049%

12 meses: 0,163%

A euribor continua a descer... significando que para quem tem revisão do seu crédito, irá observar uma descida na prestação mensal!...

Euribor (Julho 2015):

1 mês: -0,071%

3 meses: -0,019%

6 meses: 0,049%

12 meses: 0,167%

A euribor, nos prazos mais reduzidos, continua a descer... a 6 meses, aparentemente, estabilizou ("repete" o mesmo valor durante 2 meses consecutivos) e a 12 meses subiu ligeiramente.

Pode significar que a "descida" está a terminar?

Pelo menos, deve significar um "alivio" para as entidades bancárias que a TAN tenha estabilizado a 6 meses!...

Creio que se deve aguardar e observar a evolução dos valores!...

[ABCD 2331]

Boa tarde malta estou aqui com uma situação que queria ver esclarecida se puderem.....

Em Agosto de 2014 troquei de banco Do totta( não gostei do banco pois tinha muitos actos escondidos)  Spread de 4,75 para o Bic spread 3,125 montante de 57 mil€ a 36 anos......

3. até aqui tudo normal pois ainda não há bancos que paguem a transferências.

1. Este ano pedi renegociação de spread ao bic  a cgd faz 2.10 para o mesmo montante e se tiver património financeiro como é o meu caso acima de 10 mil € ainda desce mais

2. o bic diz que o montante é pequeno e não está aberto a negociar.

4. Se alguém pode me explicar este tipo de atitudes...

ou com os custo de transferência são cerca de 1800€ será que vale a pena trocar?

neste momento pago cerca de 228€ um conselho vosso obrigado

O seu português, escrito, não ajuda muito na compreensão do que aconteceu e consequentemente na compreensão do que pretende!...

1. "Pediu" a renegociação em que termos? Verbais ou por escrito? Que argumento(s) usou?

2.

a) Quanto pagou pelo "acto", quando transferiu o seu CH do Totta para o BIC?

quando escreve "montante pequeno", refere-se ao capital em divida atualmente?

c) Qual foi o montante inicial?

d) Considerando que faltam 36 anos, relativamente ao prazo para pagar o seu CH, este não é tão "pequeno" assim!...

e) Se for a contabilizar só os juros no decorrer do prazo, somando o montante que já despendeu e o que falta pagar, este não deverá ser tão "pequeno" assim!...

3. Por acaso até há... mas depende da envolvência financeira mensal do cliente!...

4. Trata-se de "negociação". A diferença está na "forma" como se a faz. Se já negociou e obteve uma melhoria pela transferência do CH da outra instituição para essa, "eles" podem achar que o prazo que decorreu ainda é pouco para serem devidamente compensados pelos eventuais custos que o processo de transferência possa ter acarretado, por exemplo!...

[ABCD 2331]

a) ... para renegociar um credito demorasse tanto tempo, e se é altura certa, neste momento pois a euribor que ainda tenho é 0,152 e muda em setembro para 0,049.

Tambem gostaria que abri se um tópico para colocar spreads contratados e montantes para perceber a realidade do país!!! Isso podia ser aqui no forum para ver a abertura dos bancos.

a) Não é bem isso, mas percebo que o seu CH está indexado a euribor a 6 meses e que a prestação de setembro irá refletir a euribor de julho...

Não deve preocupar-se com a euribor... deve preocupar-se com o spread e demais condições em torno deste. Por outras palavras, verifique as condições que lhe foram apresentadas através da simulação que obteve recentemente na outra instituição bancária e compare com as condições que tem atualmente.

A partir dai é que pode verificar se lhe compensa transferir ou manter o CH renegociando novamente com a actual instituição bancária, apresentando-lhes as condições mais favoráveis da concorrência...

Isso é capaz de ser algo complicado, pois a relação financiamento/garantia, varia de cliente para cliente. Dizer que a instituição A faz spread 2% e a instituição B faz spread 0,5%, torna-se algo falacioso!...

O que pode encontrar, e neste tópico mesmo, é a evolução da euribor ao longo dos últimos meses... Esta pode ser usada para calcular a prestação aquando da revisão do indexante, mas para isso são precisos dados concretos!...

[jsd 1]

Obrigado, ABCD pela Informação, Até posso concordar Consigo pelo meu Português, mas se reparou foi uma questão rápida, pelo que entendi trabalha na instituição em causa(totta) mas deixe-mos disso as questões são essas mesmas que numerou.....

Tudo o que faço é por escrito, neste momento há um património financeiro( quase metade da dívida) para argumentar e também já começa por haver abertura dos bancos nas descidas dos spreads..... relativamente ao valor/garantia o rácio fixa se em 65% sem o património financeiro.

Já agora como investidor não acha que cerca de 32 mil€ de juros por um montante destes é muito?

Obrigado e um abraço.....PJ

[Assmn 0]

Muito boa noite, o meu marido tem o Credito Habitação no montepio, com um spread de 2,50, o credito foi feito pela avaliação total do imóvel, 87 mil, em divida neste momento estão 83 mil. A condição dele mudou, na altura ele comprou a casa sozinho, sem fiadores, e com uma taxa de esforço elevada, será que conseguíamos alguma melhoria no spread se eu ficar como segundo titular? vai ser necessário uma nova escritura da casa? Agradeço ajuda.

[YARA 19]

Boa tarde malta estou aqui com uma situação que queria ver esclarecida se puderem.....

Em Agosto de 2014 troquei de banco Do totta( não gostei do banco pois tinha muitos actos escondidos)  Spread de 4,75 para o Bic spread 3,125 montante de 57 mil€ a 36 anos...... até aqui tudo normal pois ainda não há bancos que paguem a transferências.

Este ano pedi renegociação de spread ao bic  a cgd faz 2.10 para o mesmo montante e se tiver património financeiro como é o meu caso acima de 10 mil € ainda desce mais o bic diz que o montante é pequeno e não está aberto a negociar.

Se alguém pode me explicar este tipo de atitudes ou com os custo de transferência são cerca de 1800€ será que vale a pena trocar? neste momento pago cerca de 228€ um conselho vosso obrigado

Para negociar condições, não se pode só olhar para o spread...

1) Pode ter um spread inferior mas seguros mais caros (vida e multi-riscos);

2) Pode ter um spread inferior e ter uma comissão de processamento mais alta;

3) Pode ter um spread inferior e estar indexado à Euribor a 12 meses, que é a mais alta no momento e nesse caso dando um exemplo concreto, oferecerem spread de 2% indexado a Euribor 12 meses e oferecerem spread de 2.10% indexado à Euribor 6 meses, pode ser preferivel o spread de 2.10%...

Tem de analisar também se mantem o prazo e quanto desce na realidade o valor da prestação...

Quanto pagava? Quanto viria a pagar se consguisse a transferência?

[ABCD 2331]

Obrigado, ABCD pela Informação, Até posso concordar Consigo pelo meu Português, mas se reparou foi

1. uma questão rápida,

2. pelo que entendi trabalha na instituição em causa(totta) mas deixe-mos disso as questões são essas mesmas que numerou.....

Tudo o que faço é por escrito, neste momento há um património financeiro( quase metade da dívida) para argumentar e também já começa por haver abertura dos bancos nas descidas dos spreads..... relativamente ao valor/garantia o rácio fixa se em 65% sem o património financeiro.

3. Já agora como investidor

4. não acha que cerca de 32 mil€ de juros por um montante destes é muito?

Obrigado e um abraço.....PJ

1. ... um conjunto de questões escritas de forma rápida...

2. Entendeu mal...

3. O que é que um investidor tem a ver com um cliente de crédito à habitação?

4. Sem efetuar qualquer conta, e mediante os valores que apresentou (não referiu o montante inicial, o prazo inicial, o valor da avaliação, número de prestações em falta, tipo de CH,...), julgo que deverá pagar algo mais do que esse valor...

Assim sendo, é necessário que analise formas de diminuir o valor de juros a pagar pelo empréstimo que pediu. Em primeiro lugar deverá ler o contrato que efetuou com a atual instituição onde tem o CH e verificar eventuais penalizações caso não cumpra ou pretenda alterar alguma condição do mesmo. Não haverá muito a fazer mas se tem capital disponível, desmobilize-o por forma a amortizar ou no capital, ou no prazo...

Se não tem capital disponível e se este não se encontra na instituição onde tem o CH, também não adianta muito tentar "negociar" com base em algo cujo o eventual benefício final não será da instituição em causa!...

Se não compreender algo que tenha sido escrito nestas várias mensagens, não hesite em solicitar esclarecimento, jsd/PJ.

[Investidor_casual 12]

Alguém me falou, muito recentemente, que o Banco Caixa Crédito Agrícola é o que reune neste momento melhoires condições para Créditoa a habitação.

Tanto para compra de casa como para mudança de crédito de outra OIC.

Estive a ver o site desse banco, e não me pareceu encontrar nada de especial.

Alguém com conhecimento de alguma coisa???

Obrigados

[pauloaguia 652]

Muito boa noite, o meu marido tem o Credito Habitação no montepio, com um spread de 2,50, o credito foi feito pela avaliação total do imóvel, 87 mil, em divida neste momento estão 83 mil. A condição dele mudou, na altura ele comprou a casa sozinho, sem fiadores, e com uma taxa de esforço elevada, será que conseguíamos alguma melhoria no spread se eu ficar como segundo titular? vai ser necessário uma nova escritura da casa? Agradeço ajuda.

Digam o que te disserem aqui, o que vai contar é a resposta do banco... portanto, o melhor é começar por aí - vão ao banco, apresentem a vossa nova situação e façam uma proposta de redução do spread. Depois é verem que contra proposta o banco vos oferece.

Se forem acompanhados de algumas simulações da concorrência que sejam mais favoráveis que a vossa situação atual, melhor ainda, mais margem negocial terão...

[ABCD 2331]

Digam o que te disserem aqui, o que vai contar é a resposta do banco... portanto, o melhor é começar por aí - vão ao banco, apresentem a vossa nova situação e façam uma proposta de redução do spread. Depois é verem que contra proposta o banco vos oferece.

Se forem acompanhados de algumas simulações da concorrência que sejam mais favoráveis que a vossa situação atual, melhor ainda, mais margem negocial terão...

1. E porque não amortizar parte do capital em divida? Se tiver poupanças, parece-me que será preferível a "adicionar-se" como fiadora!...

2. É bem provável que sim... mas só "dialogando" como o gestor responsável pelo processo é que ficará a saber as eventuais propostas de melhoria, ou não, no CH!...

Não aceite alterar o que quer que seja, sem primeiro ter uma (ou duas) simulação(ões) consigo para que possa analisar como calma e comparar com as atuais condições em vigor!...