Credito Habitação: melhores condições

[pauloaguia 652]

O que conta é a data valor. Provavelmente a data da operação é de dia 5 porque foi quando alguém a fez. Mas, como combinado, fê-la com a data valor de dia 2, para coincidir com a prestação. Dessa forma, a redução dos juros que decorre do abatimento da dívida é eficaz desde dia 2.

É como te disseram do banco - o facto de teres feito a transferência em dia feriado faz com que ela só seja concretizada no dia útil seguinte. Como isso já foi depois das transferências, ficaste com o descoberto...

[zezinha 4]

Boa noite,

obrigada pela resposta.

Então, pelo que percebi, ao fazer uma transferência da conta poupança para a conta a ordem, no dia 1, e se precisasse de levantar o dinheiro no dia 2, iria ficar com o descoberto? Não me parece nada justo, visto que estou a fazer uma transferência dentro do mesmo banco com contas do mesmo titular...

[ABCD 2331]

Então, pelo que percebi, ao fazer uma transferência da conta poupança para a conta a ordem, no dia 1, e se precisasse de levantar o dinheiro no dia 2, iria ficar com o descoberto? Não me parece nada justo, visto que estou a fazer uma transferência dentro do mesmo banco com contas do mesmo titular...

Se o dia 1 for um dia útil, não. Pelo que contou, o dia 1 não era um dia útil e foi considerado o dia útil imediatamente a seguir... calhou no dia 4, que é posterior ao dia 2. Logo aparece no "sistema" que ocorreu um descoberto...

Deve ter em atenção, sempre, os dias úteis. Por forma a prevenir essas situações, convém reforçar a conta uns dias "úteis" antes , para que não volte a acontecer esse tipo de despesa!...

[zezinha 4]

Bom dia,

ficou a lição!

Obrigada

[ABCD 2331]

O banco público está a contactar alguns clientes para sugerir uma revisão dos contratos do crédito à habitação, propondo uma redução da prestação e, para isso, avança com o alargamento do prazo do contrato. Como contrapartida, aumenta o valor do spread (margem dos bancos).

Os clientes da Caixa Geral de Depósitos não devem aceitar a revisão do contrato do crédito à habitação nos termos em que o banco do Estado está a propor.

Trata-se de uma proposta camuflada onde no final o "cliente" é que fica prejudicado (aumentam o prazo do CH e alteram o spread - lucro do crédito)!...

Cuidado com a proposta de revisão de crédito à habitação da CGD.

Atenção, mais uma vez. Os bancos não podem rever os contratos de forma unilateral!...

[YARA 19]

O banco público está a contactar alguns clientes para sugerir uma revisão dos contratos do crédito à habitação, propondo uma redução da prestação e, para isso, avança com o alargamento do prazo do contrato. Como contrapartida, aumenta o valor do spread (margem dos bancos).

Os clientes da Caixa Geral de Depósitos não devem aceitar a revisão do contrato do crédito à habitação nos termos em que o banco do Estado está a propor.

Trata-se de uma proposta camuflada onde no final o "cliente" é que fica prejudicado (aumentam o prazo do CH e alteram o spread - lucro do crédito)!...

Cuidado com a proposta de revisão de crédito à habitação da CGD.

Atenção, mais uma vez. Os bancos não podem rever os contratos de forma unilateral!...

Mas disse que está a contactar alguns clientes, não foi?

Se contacta e eles aceitam, deduzo que seja com a aceitação dos mesmos, não?

[ABCD 2331]

Mas disse que está a contactar alguns clientes, não foi?

Se contacta e eles aceitam, deduzo que seja com a aceitação dos mesmos, não?

Sim.

A estratégia é algo "agressiva" e se a atenção/literacia for pouca é bem possível que os clientes sejam "levados no engodo...

Por exemplo, se o cliente tem uma prestação a rondar os 600€ e o "gestor" lhe propuser uma descida superior a 150€, reduzindo a prestação para os 450€, será que ele vai analisar o restante?

Deve!...

[YARA 19]

Sim.

A estratégia é algo "agressiva" e se a atenção/literacia for pouca é bem possível que os clientes sejam "levados no engodo...

Por exemplo, se o cliente tem uma prestação a rondar os 600€ e o "gestor" lhe propuser uma descida superior a 150€, reduzindo a prestação para os 450€, será que ele vai analisar o restante?

Deve!...

Pois, mas mais 4 anos de CH não está nos meus planos, esse será um recursos que só usarei em ultima instância.

Alteração no spread, só se for para os mesmos anos de CH que já tenho e para baixar o spread e manter todas as outras circunstâncias que já tenho...

Nada de alterações a não ser que seja apenas do spread e para baixo...

[ABCD 2331]

Pois, mas mais 4 anos de CH não está nos meus planos, esse será um recursos que só usarei em ultima instância.

Alteração no spread, só se for para os mesmos anos de CH que já tenho e para baixar o spread e manter todas as outras circunstâncias que já tenho...

1. Nada de alterações a não ser que seja apenas do spread e para baixo...

1. ... e para menos!...

A informação que deixei inicialmente, é genérica e para clientes com CH na CGD (banco público)!...

Convém estar alerta para este tipo de "acção" desta e de outras entidades bancárias!...

[ABCD 2331]

Euribor (Abril 2015):

1 mês: -0,029%

3 meses: 0,005%

6 meses: 0,073%

12 meses: 0,180%

A euribor a 3 meses aproxima-se do valor nulo e com tendência a seguir para "terreno" negativo, tal como já acontece com a euribor a 1 mês!...

Euribor (Maio 2015):

1 mês: -0,050%

3 meses: -0,010%

6 meses: 0,057%

12 meses: 0,165%

A euribor a 3 meses já apresenta um valor negativo, tal como a euribor a 1 mês.

As restantes continuam a diminuir!...

[ABCD 2331]

Nesse caso, antevejo que na próxima revisão ocorra uma redução no spread!...

Atenção a qualquer alteração que surja por parte do banco. O Banco de Portugal já comunicou aos bancos que não podem limitar a Euribor no cálculo das prestações de crédito de taxa variável, mesmo que o indexante seja negativo.

Aguarde-se pela revisão de Julho. A redução do spread, mantendo-se esta tendência de descida da euribor, deverá ser mais acentuada!...

[ABCD 2331]

Entretanto, já são seis os bancos que desceram o spread abaixo dos 2%. O último dos quais foi o novo banco, cujo spread se situa em 1,95% (http://www.jornaldenegocios.pt/mercados/credito/detalhe/novo_banco_ataca_bpi_e_bcp_nos_spreads_da_casa.html)!...

Atenção, às contrapartidas inerentes a estas descidas!...

[YARA 19]

Entretanto, já são seis os bancos que desceram o spread abaixo dos 2%. O último dos quais foi o novo banco, cujo spread se situa em 1,95% (http://www.jornaldenegocios.pt/mercados/credito/detalhe/novo_banco_ataca_bpi_e_bcp_nos_spreads_da_casa.html)!...

Atenção, às contrapartidas inerentes a estas descidas!...

É só o Santander que oferece 1.5%, certo?

Há experiências de na CGD terem abaixo de 1.75%?

[ABCD 2331]

É só o Santander que oferece 1.5%, certo?

Há experiências de na CGD terem abaixo de 1.75%?

Abaixo de 1,75%? Claro que sim... depende é da altura em que se constituiu o CH!...

Agora, pode ser razoável se tiver em atenção as contrapartidas à volta deste valor percentual!...

[YARA 19]

Abaixo de 1,75%? Claro que sim... depende é da altura em que se constituiu o CH!...

Agora, pode ser razoável se tiver em atenção as contrapartidas à volta deste valor percentual!...

Porque depende da altura em que se constituiu o CH?

Agora pode ser razoável?

Por

[ABCD 2331]

1. Porque depende da altura em que se constituiu o CH?

2. Agora pode ser razoável?

1. Em resposta à sua questão, CH constituidos em meados de 2007 tinham spread na casa dos 0%. CH constituidos em meados de 2014 tinham spread na casa dos 2-3%. Portanto, há "experiências" numa vasta gama de spread's... mas o que importa são as contrapartidas inerentes ao crédito em si!...

2. Agora, cada vez se torna mais dificil negociar atendendo à descida generalizada dos indexantes... Repare, e tenho-o indicado mês a mês, tomando como exemplo março de 2015 onde a euribor a 6 meses estava nos 0,128%. Agora, em maio, está nos 0,057%. Acha que o banco tem maior "margem" para negociar o seu CH em maio ou teve maior margem em março?

O tempo, neste caso, não joga a seu favor... isto se quer renegociar o seu CH (diminuir o spread mantendo as restantes condições inalteradas)!...

O que está a seu favor, refere-se ao indexante que tem vindo a diminuir. Assim, para as suas atuais condições, a prestação diminui com a atualização do indexante.

[YARA 19]

Alguém que tenha ido ao Santander saber condições para transferência de CH conseguiu apurar se eles estão a suportar as custas de transferência de processo?

E os spreads oferecidos para transferência de CH?

Estou à espera de resposta por parte deste banco mas agradeço a quem possa dar informações.

[ABCD 2331]

1. Alguém que tenha ido ao Santander saber condições para transferência de CH conseguiu apurar se eles estão a suportar as custas de transferência de processo?

2. E os spreads oferecidos para transferência de CH?

3. Estou à espera de resposta por parte deste banco mas agradeço a quem possa dar informações.

Tem lido o desenvolvimento deste tópico? http://www.forumfinancas.com/index.php?topic=12179.msg116001#msg116001

1. Em principio, suportam as despesas de transferência do processo mas atendem ao "envolvimento" financeiro do cliente. Se o cliente não tem condições para suportar os valores do banco...

2. Um CH não se avalia apenas pelo spread... Observe, por exemplo, o sucedido no link que deixei!...

3. Vá a um balcão que deve obter a resposta na hora. Caso haja viabilidade, deve analisar muito bem as condições que lhe apresentam. Verifique se pode negociar algo mas só depois de ter a, ou as, simulação(ões) consigo.

4. Não mude apenas porque não está satisfeita com o atendimento de um, ou outro, "funcionário" onde tem o seu CH. Analise o que tem agora, por forma a verificar se o pode melhorar.

Se ler umas mensagens para trás, já deve ter percebido que os contactos previstos com os clientes, não eram para melhorar a vida dos clientes no longo prazo!...

[YARA 19]

Tem lido o desenvolvimento deste tópico? http://www.forumfinancas.com/index.php?topic=12179.msg116001#msg116001

1. Em principio, suportam as despesas de transferência do processo mas atendem ao "envolvimento" financeiro do cliente. Se o cliente não tem condições para suportar os valores do banco...

2. Um CH não se avalia apenas pelo spread... Observe, por exemplo, o sucedido no link que deixei!...

3. Vá a um balcão que deve obter a resposta na hora. Caso haja viabilidade, deve analisar muito bem as condições que lhe apresentam. Verifique se pode negociar algo mas só depois de ter a, ou as, simulação(ões) consigo.

4. Não mude apenas porque não está satisfeita com o atendimento de um, ou outro, "funcionário" onde tem o seu CH. Analise o que tem agora, por forma a verificar se o pode melhorar.

Se ler umas mensagens para trás, já deve ter percebido que os contactos previstos com os clientes, não eram para melhorar a vida dos clientes no longo prazo!...

Tenho lido o desenvolvimento do tópico, sim.

Pelos vistos ainda não reflectiram a Euribor negativa no spread, não foi?

1. Já fui lá, suportam as despesas de transferência do CH.

2. Tenho a simulação, mas os seguros são substancialmente mais caros e anexado a Euribor 12 meses, que é péssima...

3. Com a simulação vou tentar negociar as minhas condições mesmo sabendo que vão ter em atenção à Eribor 12 meses...

4. Não vou mudar por causa de nenhum funcionário.

Quero mudar para ver se melhoro as minhas condições (prestação, % de amortização, mantendo os anos e a Euribor 6 meses)...

[ABCD 2331]

Euribor (Maio 2015):

1 mês: -0,050%

3 meses: -0,010%

6 meses: 0,057%

12 meses: 0,165%

A euribor a 3 meses já apresenta um valor negativo, tal como a euribor a 1 mês.

As restantes continuam a diminuir!...

Euribor (Junho 2015):

1 mês: -0,063%

3 meses: -0,014%

6 meses: 0,049%

12 meses: 0,163%

A euribor continua a descer... significando que para quem tem revisão do seu crédito, irá observar uma descida na prestação mensal!...

[Visitante nbairro]

Meu crédito foi hoje revisto, e não reflectiu a euribor a 3 meses negativas.

Instituição em causa é o Deutch-Bank, telefonei para o balcão e foi-me informado que o sistema deles não suporta euribor negativas pelo que só na próxima revisão, ou seja, Novembro é que iriam refletir uma possível euribor negativa!

Ora isto é ilegal certo ?

Posso avançar para uma reclamação no BdP!?

O meu contrato não contempla a existência de euribor negativas, pelo que o que estão a fazer é altamente ilegal!

[pauloaguia 652]

Meu crédito foi hoje revisto, e não reflectiu a euribor a 3 meses negativas.

Instituição em causa é o Deutch-Bank, telefonei para o balcão e foi-me informado que o sistema deles não suporta euribor negativas pelo que só na próxima revisão, ou seja, Novembro é que iriam refletir uma possível euribor negativa!

Ora isto é ilegal certo ?

Posso avançar para uma reclamação no BdP!?

O meu contrato não contempla a existência de euribor negativas, pelo que o que estão a fazer é altamente ilegal!

Apresenta reclamação do banco e exige a devolução de qualquer montante que eventualmente venha a ser cobrado a mais.

[ABCD 2331]

Meu crédito foi hoje revisto, e não reflectiu a euribor a 3 meses negativas.

Instituição em causa é o Deutch-Bank, telefonei para o balcão e foi-me informado que o sistema deles não suporta euribor negativas pelo que só na próxima revisão, ou seja, Novembro é que iriam refletir uma possível euribor negativa!

Ora isto é ilegal certo ?

Posso avançar para uma reclamação no BdP!?

O meu contrato não contempla a existência de euribor negativas, pelo que o que estão a fazer é altamente ilegal!

Siga as sugestões apresentadas aqui: http://www.forumfinancas.com/index.php?topic=12179.msg116009#msg116009

[ABCD 2331]

Exercício teórico: supor que o spread do CH₁ é renegociado para 2,000% e o do CH₂ para 1,800%, agora em julho.

Observe-se o efeito da aplicação da euribor em diferentes periodos (dezembro, março e junho) com resultado na prestação em agosto de 2015.

Despreze-se a comissão de processamento e eventuais aproximações (umas milésimas).

Prestação atual do CH₁: 485,51€

spread renegociado para 2,0%               

euribor (dez. 2014): 451,82€

euribor (março 2015): 446,36€

euribor (junho 2015): 443,06€

Prestação atual do CH₂: 485,51€

Spread renegociado para 1,8%               

euribor (dez. 2014): 438,07€

euribor (março 2015): 432,71€

euribor (junho 2015): 429,47€

A razão para estas diferenças, podem ser, por um lado, para obter aprovação superior de forma mais expedita e/ou para obter mais juros (receita para o banco).

Se em julho o banco reduzir o spread ao cliente mas aplicar a euribor relativa a dezembro de 2014, a prestação do CH em agosto irá permitir receber mais juros relativamente à prestação onde aplica a euribor de junho 2015!...

Estas nuances passam despercebidas mas são formas de "adiar" a descida da euribor e, consequentemente, o banco obter uma margem de "lucro" ligeiramente superior!...

Como disse anteriormente, trata-se de um exercício teórico, onde se pode observar que nem sempre a descida do spread, numa renegociação pode compensar tanto como se pensa. Mas, sempre é melhor do que manter CH nas mesmas condições!...

[YARA 19]

Exercício teórico: supor que o spread do CH₁ é renegociado para 2,000% e o do CH₂ para 1,800%, agora em julho.

Observe-se o efeito da aplicação da euribor em diferentes periodos (dezembro, março e junho) com resultado na prestação em agosto de 2015.

Despreze-se a comissão de processamento e eventuais aproximações (umas milésimas).

Prestação atual do CH₁: 485,51€

spread renegociado para 2,0%               

euribor (dez. 2014): 451,82€

euribor (março 2015): 446,36€

euribor (junho 2015): 443,06€

Prestação atual do CH₂: 485,51€

Spread renegociado para 1,8%               

euribor (dez. 2014): 438,07€

euribor (março 2015): 432,71€

euribor (junho 2015): 429,47€

A razão para estas diferenças, podem ser, por um lado, para obter aprovação superior de forma mais expedita e/ou para obter mais juros (receita para o banco).

Se em julho o banco reduzir o spread ao cliente mas aplicar a euribor relativa a dezembro de 2014, a prestação do CH em agosto irá permitir receber mais juros relativamente à prestação onde aplica a euribor de junho 2015!...

Estas nuances passam despercebidas mas são formas de "adiar" a descida da euribor e, consequentemente, o banco obter uma margem de "lucro" ligeiramente superior!...

Como disse anteriormente, trata-se de um exercício teórico, onde se pode observar que nem sempre a descida do spread, numa renegociação pode compensar tanto como se pensa. Mas, sempre é melhor do que manter CH nas mesmas condições!...

ABCD, mais uma vez obrigado pelos cálculos que tanto me têm ajudado.

No entanto, julgo, volto a dizer "julgo" que os bancos não podem aplicar a Euribor de Dezembro de 2014 só porque sim.

Repare ano passado quando tive 2/3 meses a espera da aprovação da minuta do banco...

Na verdade, o processo começou em Maio, com simulações referentes à Euribor de 6M "saida"em Abril, mas foi assinado em Julho, com a "saida" Euribor de Junho (mes anterior).

Até porque, tendo acesso ao Homabanking facilmente dá para ver que taxa estao a aplicar e se por exemplo a Euribor de Julho for 0,04% e o spread for 2.0% eles têm de aplicar a taxa de 2.04%, ou não?

Claro que vou estar atenta a esses pormenores que me deu, que desde já agradeço, mas se conseguir a descida de spread é muito bom...

Vou dando noticias.

Obrigado mais uma vez.