actrindade

Avaliação versus Crédito Habitação Deficientes

11 publicações neste tópico

Boas.

Iniciei recentemente um processo de compra de um imóvel no regime crédito habitação para deficientes (CHD) com crédito para obras (CO) associado.

Na FIN que me forneceram depois de calcularem a minha taxa de esforço, aceitavam no máximo um CHD de 115mk considerando 90% da avaliação e um CO no valor de 28mk

Entretanto fez-se a avaliação do imóvel onde se concluiu que a casa vale 114mk sem obras e 154mk com obras, sendo que estima serem necessários 30mk para a execução das obras (fora o custo do projeto e das demolições que não está contabilizado neste "bolo" e que terá que sair do meu bolso).

Em consequência da nova avaliação, o banco reformulou a oferta e propôs um CHD de 100mk considerando agora apenas 80% da avaliação e um CO para 33mk, ou seja, vou pagar mais de prestação porque as taxas dos dois empréstimos são completamente diferentes.

Ora se o banco antes aprovou um determinado valor dado o limite da minha taxa de esforço, porque é que depois da avaliação o banco quer agravar as condições oferecidas, reduzindo o valor do CHD e aumentando o valor do CO e, em consequência, aumentando a minha taxa de esforço???

Já percebemos que o intuito é ganharem mais dinheiro mas, a provar-se o agravamento da minha taxa de esforço para além do limite, não será ilegal fazerem isto?

Como posso negociar/"forçar" o banco a manter as condições anteriores?

Agradeço ajuda!

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O que o banco aprovou antes foi que iria até 90% do valor da avaliação (a realizar). 90% de 114k são, aproximadamente, os 100k que agora te dizem que aceitam.

Podes tentar ver se te sobem até aos 105k, por exemplo, mas duvido que consigas que te financiem 100% do valor da avaliação quando o que acordaram contigo o não previa... Outra coisa que podes tentar, se achares que tens fundamentos para isso, é contestar o valor da avaliação que foi feita. Mas, a menos que haja ali erro grava (por exemplo, calcularam mal a área do prédio ou esqueceram-se de tomar em conta o facto de a casa ter acabamentos caros) é provável que isso não vá longe...

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O que o banco aprovou antes foi que iria até 90% do valor da avaliação (a realizar). 90% de 114k são, aproximadamente, os 100k que agora te dizem que aceitam.

Podes tentar ver se te sobem até aos 105k, por exemplo, mas duvido que consigas que te financiem 100% do valor da avaliação quando o que acordaram contigo o não previa... Outra coisa que podes tentar, se achares que tens fundamentos para isso, é contestar o valor da avaliação que foi feita. Mas, a menos que haja ali erro grava (por exemplo, calcularam mal a área do prédio ou esqueceram-se de tomar em conta o facto de a casa ter acabamentos caros) é provável que isso não vá longe...

Penso que não percebeu. Na verdade, ao valor da avaliação (114mk) o banco concorda somar mais 6mk pela legalização de duas áreas o que perfaz os 120mk. Ora 90% de 120mk é 108mk. A questão é que o banco recuou na percentagem da avaliação que diz financiar, ou seja, dos 90% passou para os 80% ou seja emprestam 96mk

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Penso que não percebeu. Na verdade, ao valor da avaliação (114mk) o banco concorda somar mais 6mk pela legalização de duas áreas o que perfaz os 120mk. Ora 90% de 120mk é 108mk. A questão é que o banco recuou na percentagem da avaliação que diz financiar, ou seja, dos 90% passou para os 80% ou seja emprestam 96mk

Não posso perceber o que não me contam ;)

Se tens comprovativo escrito das condições que o banco tinha aprovado antes, e agora vem dar o dito por não dito, é deixar reclamação no livro de reclamações.

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Boa tarde,

Gostaria, se possível, de receber ajuda sobre a seguinte questão:

Tenho um cunhado que ficou com uma invalidez permanente de 60%, possui um crédito habitação dum montante de 77mK, celebrado para 40 anos e que neste momento tem já decorridos 10, faltando portanto 30 para terminar. Do que consegui analisar o seguro de vida contratado não cobre, seja não permite a redução do mesmo, assim sendo somente lhe restará fazer a migração do crédito para o regime de deficiente Chegado a este ponto gostaria de saber se o banco, no caso presente Santander, é obrigado aceitar a migração?

Quais serão as novas possibilidades de acordo com a filial onde se dirigiu serão:

Redução do prazo em 5 anos, mantendo a prestação actual.

30% da dívida a pagar no final do contrato.

Carência capital só pagando juros.

Se forem estas as possibilidades, tirando a primeira, não vejo que benefícios tem o regime, pois mesmo a primeira mantém o valor da prestação.

Não existe a obrigatoriedade de reduzir a taxa de juro para 65% da taxa de redesconto do BCE?

Grato ficarei a quem possa ajudar.

cumprimentos

AJOLIVEIRA

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gostaria de saber se o banco, no caso presente Santander, é obrigado aceitar a migração?

De acordo com o Portal do Cliente Bancário não é obrigado. O contrato depende do acordo entre o cliente e a instituição.

Também o público publicou recentemente um artigo sobre uma alteração legislativa nesta área que estará em curso e onde é justamente referida a recusa dos bancos em aplicar estas condições a contratos antigos: http://www.publico.pt/economia/noticia/partidos-da-maioria-disponiveis-para-conciliar-com-propostas-sobre-credito-a-habitacao-para-deficientes-com-projecto-do-be-1635772

Agora, não se perde nada em tentar...

Nestes casos o maior problema é normalmente a questão dos seguros, pois o preço dispara drasticamente quando se tem deficiência. Há, por esse motivo, casos de bancos que aceitam fazer o empréstimo sem o seguro (normalmente com recurso a fiadores).

Quais serão as novas possibilidades de acordo com a filial onde se dirigiu serão:

Redução do prazo em 5 anos, mantendo a prestação actual.

30% da dívida a pagar no final do contrato.

Carência capital só pagando juros.

Se forem estas as possibilidades, tirando a primeira, não vejo que benefícios tem o regime, pois mesmo a primeira mantém o valor da prestação.

Não existe a obrigatoriedade de reduzir a taxa de juro para 65% da taxa de redesconto do BCE?

Não percebi se ao início estavas a fazer uma pergunta ou a enumerar as condições que conheces.

Relativamente a diminuir o prazo pagando a mesma prestação, pode não parecer mas é uma benesse fantástica pois reduz em muito o que se paga na totalidade do empréstimo (ou seja, reduz em muito os juros totais). Isto, claro, desde que se tenha possibilidade de pagar aquele nível de prestação.

A segunda reduz o valor da prestação mas, na prática, aumenta o custo do empréstimo e empurra para o fim uma fatia de leão que nem toda a gente consegue pagar de uma vez.

A carência de capital é um disparate, parece-me, pois apenas se empurra a dívida para a frente.

Onde foste descobrir essa lista de condições?

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Segundo o Jornal de Negócios os partidos iam tentar chegar a um consenso sobre esta matéria até ontem. Não consigo ler os detalhes da notícia (é só para assinantes) mas não me recordo de ter lido mais nada na comunicação social sobre este tema esta semana

http://www.jornaldenegocios.pt/mercados/taxas_de_juro___credito/detalhe/partidos_tentam_consenso_no_credito_para_deficientes.html

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Boa tarde,

Caro Pauloaguia,

As prerrogativas que indiquei foram as que a funcionária do banco indicou a este meu cunhado. No entanto a redução dos juros não foi mencionada...

muito obrigado.

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As prerrogativas que indiquei foram as que a funcionária do banco indicou a este meu cunhado. No entanto a redução dos juros não foi mencionada...
Ah, ok. Mas o que é que o teu cunhado foi lá pedir? Que lhe aplicassem o regime de deficientes ou se havia uma forma de reduzir a prestação? É que parece que a resposta que lhe deram é mais uma resposta à segunda...

A primeira opção, na prática, é uma redução da taxa - é certo que a prestação se mantém mas os juros que vai pagar são muito inferiores, o que só pode vir de uma redução da taxa, para além do período do empr´stimo... se ele tiver possibilidades de a aceitar, quase de certeza que compensa avançar.

Sabes os valores do empréstimo (valor em dívida, prazo em falta, taxa, etc) para dar uma opinião mais fundamentada?

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Ah, ok. Mas o que é que o teu cunhado foi lá pedir? Que lhe aplicassem o regime de deficientes ou se havia uma forma de reduzir a prestação? É que parece que a resposta que lhe deram é mais uma resposta à segunda...

A primeira opção, na prática, é uma redução da taxa - é certo que a prestação se mantém mas os juros que vai pagar são muito inferiores, o que só pode vir de uma redução da taxa, para além do período do empr´stimo... se ele tiver possibilidades de a aceitar, quase de certeza que compensa avançar.

Sabes os valores do empréstimo (valor em dívida, prazo em falta, taxa, etc) para dar uma opinião mais fundamentada?

pauloaguiar,

Exactamente não sei mas parece-me que sim terá sido essa a resposta.

Os dados do empréstimo são:

prazo inicial: 40 anos

período em falta: 30 anos

Montante inicial:77,5 K

Montante em dívida:66,1K

taxa:3,121%

prestação:282,00(valor este muito próximo do que recebe de invalidez.

Estou de acordo contigo relativamente à diminuição dos 5 anos, no entanto para ele , na situação difícil em que se encontra a migração para o regime de deficiente com a consequente descida dos juros a pagar parece-me a melhor hipótese.

obrigado pela ajuda.

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Os dados do empréstimo são:

prazo inicial: 40 anos

período em falta: 30 anos

Montante inicial:77,5 K

Montante em dívida:66,1K

taxa:3,121%

prestação:282,00(valor este muito próximo do que recebe de invalidez.

Tendo em conta os valores da Euribor no último ano, esse spread parece-me bastante alto. É capaz de haver aí alguma margem para negociar (claro que numa negociação o banco é livre de propor contrapartidas para a aceitar... e provavelmente foi nesse sentido que apareceu a redução dos 5 anos, que corresponde a uma descida de cerca de 1% do spread, segundo esses dados).

Relativamente às condições do empréstimo para deficientes, e a julgar pelos artigos que referi atrás, o problema é que a maior parte dos bancos alega que isso só se aplica a novos empréstimos (e provavelmente até é o Estado que alega isso porque aos bancos não deveria fazer grande diferença uma vez que é o Estado que suporta a diferença das condições do empréstimo). Ou seja, depende da vontade dos bancos aplicá-lo a empréstimos em curso. Mas não perde nada em contactar outro banco e ver se consegue transferir o empréstimo para lá com novas condições.

A tal proposta do BE, entre outras coisas, vai no sentido de que o regime seja automaticamente aplicável a contratos já existentes. Mas até lá ainda é preciso que os partidos se entedam, aprovem a legislação, esta entre em vigor, etc... Provavelmente ainda se passarão mais uns meses.

Estou de acordo contigo relativamente à diminuição dos 5 anos, no entanto para ele , na situação difícil em que se encontra a migração para o regime de deficiente com a consequente descida dos juros a pagar parece-me a melhor hipótese.
Pois, isso não ajuda nada à renegociação. Creio que o banco hoje em dia é obrigado a reanalisar a situação quando o cliente o contacta a avisar que há risco de não pagamento do empréstimo. Mas dá ideia que isso já foi feito, a julgar pela resposta que lhe deram.

Mesmo para tentar um novo empréstimo noutra instituição vai ser difícil com a situação financeira atual dele.

E não se esqueçam que com a alteração da situação física, o seguro provavelmente vai dar um grande salto... pior ainda.

Mesmo que a taxa passasse para próximo dos 0%, a prestação continuaria a ser de quase 200€ (podem usar este simulador com base nos dados atuais para ver de que forma as prestações são afetadas com as mudanças de condições - http://www.pedropais.com/files/Mapa%20de%20Juros%20(Avancado).xls )

Uma coisa que eu não percebi - têm expetativa que isso seja uma situação transitória e que ele consiga vir a arranjar uma outra fonte de rendimento, ou há uma grande probabilidade de ele ficar indefinidamente dependente desse subsídio de invalidez? É que neste último caso eu diria que devem considerar seriamente uma das seguintes opções:

* ele vender a casa, amortizar o empréstimo e ir viver para casa de algum familiar ou amigo ou para um lar. Mais vale fazê-lo já antes de chegar a uma situação de incumprimento, porque nessa altura penhoram-lhe a casa e vendem ao desbarato...

* algum familiar ou amigo lhe ir pagando o empréstimo ou as necessidades básicas (comida, vestuário, etc) - é que o dinheiro do subsídio mal chega para viver quanto mais para ter uma despesa dessas

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