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Visitante Michael Collins

Contributo para o entendimento da variação da taxa fixa (swap)

10 publicações neste tópico

Não sou um entendido na matéria, longe disso, mas tenho lido algo sobre o assunto. Se a Net é uma experiência notável de partilha de opiniões, nomeadamente, então aqui vai o que penso:

1 - Swap significa na língua inglesa, trocar, permutar.

2 - A taxa fixa (taxa swap), sendo uma taxa de longo prazo, sofre variações diárias, porque reage com violência à mínima sensibilidade económico-financeira, dado que vai abranger um período longo e muito mais incerto, que a taxa de período curto. Logo, para os prazos longos, existe um maior risco associado, que vai ser coberto por uma taxa mais alta.

3 - Oiço muita gente, interrogar-se sobre a grande variação da taxa swap. Legitimamente, diga-se, do ponto de vista do futuro mutuário. Mas do ponto de vista do mutuante (Banco), a questão é esta: o Banco, quando acorda o empréstimo, está ao mesmo tempo a tentar negociar com outros financiadores, essa taxa fixa. Por isso, é que faz sentido, para efeitos de contrato, vigorar a taxa da véspera ou do dia da escritura (não sei ao certo). E porquê? Porque é nessa data (ou próxima), que o Banco fecha o contrato swap com os outros Bancos. Já repararam o risco para a entidade bancária, de assumir um acordo hipotético de 3% e depois quando for efectivar o contrato (via escritura de compra e e venda), só conseguir o dinheiro a 4%?

Numa altura em que as pessoas procuram cada vez mais, fixar a sua taxa no CH, é bom que saibamos "as linhas com que nos cozemos"!

Seria óptimo, que membros com formação na área económica, (para esclarecimento de todos nós) opinassem sobre esta matéria, de uma forma obviamente técnica, mas entendível!

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Imagine-se agora o caso prático:

1 - Faz-se o pedido de empréstimo a esta taxa. Nesse dia a taxa é hipoteticamente, 3, 57%;

2 - Passadas algumas semanas, o Banco aprova o empréstimo. Nesse dia, a taxa está em 3,85%;

3 - Decorrem entretanto, algumas semanas até ser marcada a escritura de compra e venda da casa;

4 - Na véspera ou no dia da escritura, a taxa está em 4,25%.

O mutuário, irá pagar durante 10, 15, 20, 25 ou até 30 anos, a casa a uma taxa swap de 4,25%!

Mas o inverso pode acontecer: começar com uma taxa alta e na véspera ou dia da escritura, a taxa swap estar mais baixa!

Moral da história: o factor sorte, nesta taxa fixa ou swap, também existe!

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Moral da história: o factor sorte, nesta taxa fixa ou swap, também existe!

Eu creio que o advérbio tb está aplicado de forma errada!

Esta taxa é um tiro no escuro.

Comecei a fazer simulações em fins de Novembro e inícios de Dezembro. Nessa altura as taxas fixas andavam muito perto dos 3 (a 30 anos).

Em meados de Dezembro submeti o credito a aprovação. Hoje ainda não tenho o crédito aprovado e a taxa fixa ontem chegou aos 4.04. Porém a CGD (banco que escolhi) acrescenta à swap um percentagem qq. Para esta semana (onde as taxas fixas mais altas foram 3.88, se não estou em erro) a taxa fixa a aplicar é de 4.30.

Para complicar a taxa fixa ontem passou para 4.04 e hoje está nos 3.98. Com estes valores não me admira que a taxa fixa para a semana ronde os 4,50.

Porém eu estava na disponibilidade de perder dinheiro (bastante até nesta parte inicial do empréstimo), mas tb ao longo do empréstimo para ter a segurança da taxa fixa.

Porém consultando o histórico da Euribor e partindo do valor actual da taxa fixa constato que nos ultimos 10 anos, só em cerca de 3 anos a Euribor 3M estava acima da fixa.

Isto dá que pensar, ainda para mais a quem está a pensar amortizar o crédito muito antes do período total do empréstimo. E na fixa amortizando valores altos significa dar-lhes duas prestações de renda.

Há duas semanas a taxa fixa para 30 anos na CGD era de 4.05. A semana passada foi de 4.10, para esta foi de 4.30.

Começo a pensar seriamente se vale a pena correr o risco da taxa fixa. E se no dia da escritura está a 6? Posso adiar a escritura, mas vou ter penalizações previstas no meu contrato promessa. O Banco vai demorar (segundo eles) mais duas semanas a reanalisar o processo, de qq forma só posso adiar por 30 dias, caso contrário dá-se incumprimento definitivo e lá se vai o sinal...

Em conclusão, para mim é um risco muito grande a taxa fixa. Até estava disposto a perder dinheiro para ter a segurança da fixa, mas actualmente nas simulações da CGD com um valor de 3.29 para a Euribor a 3M para ficar a pagar tanto como com taxa fixa ela teria que ir para os 5.29. Tal, não deverá acontecer muitas vezes.

Claro que ela (taxa fixa) pode baixar, porém desde Dezembro já subiu mais de um ponto percentual. Qual será a tendência daqui para a frente?

Se os bancos fossem mais rápidos no processo, até podia correr o risco de no dia da escritura adiar e indexar o empréstimo à Euribor, mas...

Ainda ontem li algures que a media da Euribor a 6 meses em 10 anos foi inferior a 4.00.

Para comprovar que queria a taxa fixa estava disposto a aceitar a taxa actual de 4.30, se soubesse que não passava acima deste valor era a taxa que escolhida, mas o problema está em que não acredito que nos próximos 15 ou 20 anos a Euribor suba muitas vezes acima deste valor.

Embora uma pessoa deva pensar que o empréstimo é algo muito longo e as contas far-se-ão no fim, não me posso esquecer dos tempos que passamos e agora uma diferença de 100/150/200 euros mensais dá muito jeito. E depois sempre posso renegociar o empréstimo (agora até os spreads estão elevados pelos vistos).

Se as fixas não tivessem variações tão bruscas e incontroladas eram as minhas preferidas, mas assim...

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Isto dá que pensar, ainda para mais a quem está a pensar amortizar o crédito muito antes do período total do empréstimo. E na fixa amortizando valores altos significa dar-lhes duas prestações de renda.

Se pretendes pagar o empréstimo sobretudo à custa de amortizações antecipadas a taxa fixa não é mesmo para ti. A menos que consigas negociar alguma cláusula mágica de isenção da comissão de amortização antecipada :)

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Boas, desculpem intrometer me...

(A menos que consigas negociar alguma cláusula mágica de isenção da comissão de amortização antecipada)

o minimo é mesmo os 0.5% sobre o valor da amortização? não existe forma de negociar com o banco um valor mais baixo ou mesmo a isenção dessa taxa?

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Se for taxa fixa é de 2% e não 0.5%..

E é valor tabelado, penso que não há forma de ajustar com negociatas.

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Tudo é possivel de ser negociado. O máximo é que não pode ultrapassar os 0,5% ou os 2%, conforme se trate respectivamente de taxa variável ou fixa. Agora minimos não há estipulados. Por isso se tiveres bons argumentos utiliza-os.

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O meu argumento é simples...eu vou tirar dinheiro da minha conta para por directamente na conta do banco e ainda me cobram uma taxa por isso?

Pensava que seria possivel negociar abaixo ate dos 0.5%!!

Obrigado pelos esclarecimentos!!

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O meu argumento é simples...eu vou tirar dinheiro da minha conta para por directamente na conta do banco e ainda me cobram uma taxa por isso?

Pensava que seria possivel negociar abaixo ate dos 0.5%!!

Obrigado pelos esclarecimentos!!

Tu vais tirar dinheiro da tua conta para pagar (parte de) uma dívida que tens para com o banco. Em resultado o banco ganha menos em juros e ainda tem que rever todo o plano de pagamentos. Para "compensar", cobra-te uma taxa.

Há sempre pelo menos duas maneiras de ver as coisas ;)

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Moral da história: o factor sorte, nesta taxa fixa ou swap, também existe!

Eu creio que o advérbio tb está aplicado de forma errada!

Esta taxa é um tiro no escuro.

Comecei a fazer simulações em fins de Novembro e inícios de Dezembro. Nessa altura as taxas fixas andavam muito perto dos 3 (a 30 anos).

Em meados de Dezembro submeti o credito a aprovação. Hoje ainda não tenho o crédito aprovado e a taxa fixa ontem chegou aos 4.04. Porém a CGD (banco que escolhi) acrescenta à swap um percentagem qq. Para esta semana (onde as taxas fixas mais altas foram 3.88, se não estou em erro) a taxa fixa a aplicar é de 4.30.

Para complicar a taxa fixa ontem passou para 4.04 e hoje está nos 3.98. Com estes valores não me admira que a taxa fixa para a semana ronde os 4,50.

Porém eu estava na disponibilidade de perder dinheiro (bastante até nesta parte inicial do empréstimo), mas tb ao longo do empréstimo para ter a segurança da taxa fixa.

Porém consultando o histórico da Euribor e partindo do valor actual da taxa fixa constato que nos ultimos 10 anos, só em cerca de 3 anos a Euribor 3M estava acima da fixa.

Isto dá que pensar, ainda para mais a quem está a pensar amortizar o crédito muito antes do período total do empréstimo. E na fixa amortizando valores altos significa dar-lhes duas prestações de renda.

Há duas semanas a taxa fixa para 30 anos na CGD era de 4.05. A semana passada foi de 4.10, para esta foi de 4.30.

Começo a pensar seriamente se vale a pena correr o risco da taxa fixa. E se no dia da escritura está a 6? Posso adiar a escritura, mas vou ter penalizações previstas no meu contrato promessa. O Banco vai demorar (segundo eles) mais duas semanas a reanalisar o processo, de qq forma só posso adiar por 30 dias, caso contrário dá-se incumprimento definitivo e lá se vai o sinal...

Em conclusão, para mim é um risco muito grande a taxa fixa. Até estava disposto a perder dinheiro para ter a segurança da fixa, mas actualmente nas simulações da CGD com um valor de 3.29 para a Euribor a 3M para ficar a pagar tanto como com taxa fixa ela teria que ir para os 5.29. Tal, não deverá acontecer muitas vezes.

Claro que ela (taxa fixa) pode baixar, porém desde Dezembro já subiu mais de um ponto percentual. Qual será a tendência daqui para a frente?

Se os bancos fossem mais rápidos no processo, até podia correr o risco de no dia da escritura adiar e indexar o empréstimo à Euribor, mas...

Ainda ontem li algures que a media da Euribor a 6 meses em 10 anos foi inferior a 4.00.

Para comprovar que queria a taxa fixa estava disposto a aceitar a taxa actual de 4.30, se soubesse que não passava acima deste valor era a taxa que escolhida, mas o problema está em que não acredito que nos próximos 15 ou 20 anos a Euribor suba muitas vezes acima deste valor.

Embora uma pessoa deva pensar que o empréstimo é algo muito longo e as contas far-se-ão no fim, não me posso esquecer dos tempos que passamos e agora uma diferença de 100/150/200 euros mensais dá muito jeito. E depois sempre posso renegociar o empréstimo (agora até os spreads estão elevados pelos vistos).

Se as fixas não tivessem variações tão bruscas e incontroladas eram as minhas preferidas, mas assim...

O meu objectivo sempre foi a taxa fixa a 30 anos. No entanto estas ultimas variações bruscas dissuadiram-me. Vou ter dar a volta a esta situação da seguinte forma:

1. Pedi crédito hab. com euribor 3M.

2. Daqui a uns tempos qd a taxa fixa estiver a um bom valor (à volta de 3%), vou ao banco e peço para alterar. O banco faz isto no espaço de 2 ou 3 dias. Assim não corro o risco de ter de ter de esperar 1 mês pela escritura e a taxa ter subido imenso, pois no espaço de 2 ou 3 dias que o banco leva a alterar as condições do contrato, duvido que a taxa suba tão drásticamente.

Julgo que esta é a melhor solução para quem quer taxa fixa...

Ab,

Marco

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