freskhu

Troca de casa

22 publicações neste tópico

Bom dia a todos,

Venho pedir algumas opiniões.

Adquiri um imovel ha mais ou menos 2 anos (T2) por 160.000€. Um valor elavado, mas os acabamentos de qualidade superior, os acessos, a praia, os paineis solares, os 130m2 de area, entre outras coisas fizeram-me optar por ela. Contrai um emprestimo de 130.000, e tenho de momento uma renda mensal de 360€.(spread 1.05%).

A familia cresceu e desde logo chegamos a conclusão que os 130m2 não chegam além de que por vezes demoro cerca de 2 horas a chegar a casa. O casal tem empregos em localizações opostas, a habitação fica a 5 min do emprego de um e por vezes a 2 horas de outro, depende do transito!

A situação financeira do casal é um rendimento liquido anual a rondar os 42.000€ com empregos seguros.

Todos os imoveis que visitamos achamos serem muito piores que o nosso e andamos até um pouco tristes com isso porque necessitamos mesmo de mudar, não só pela distância ao local de trabalho mas também para ter apoio familiar com o bebe.

Até que se fez luz! encontramos um imovel exatamente no sitio onde queremos com as areas que queremos; exactamente aquilo que procuramos. O preço foi para por os cabelos em pé: 400.000€ que negociados passaram para os 300.000€. É o ultimo imovel do empreendimento, em local central no Porto (Boavista), novo, 300m2, 5 lugares de garagem (possibilidade para arrendar).

A nivel de dinheiro na mão, temos disponivel 60.000€.

A nivel economico, o agregado tem alguns valores a receber nos próximos 10 anos e temos bens (terrenos agricolas com oliveiras) no interior a rondar os 12 ha.

Ao nivel do orçamento familiar a unica coisa que foge da normaidade é a mensalidade do colegio do bebe que são 450€, de resto é o normal (menos os custos de transporte e alimentação que são um bonus empresarial).

Será viavel vender/alugar o meu imovel e adquirir este? É uma oportunidade muito boa, alias, se tivesse dinheiro disponivel não pensava 2 vezes, mas assim fico com pe e meio atrás.

Fiz uma simulação no BPI que me dá 2.7% spread (renda a rondar os 700€, mais ou menos o dobro da que tenho agora).

Tinha a ideia de ficar com um valor residual a rondar os 30%, é algo elevado e nos tempos que correm é um risco muito grande, mas pela situação familiar do casal será possivel cumprir este valor.

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1. Adquiri um imovel ha mais ou menos 2 anos (T2) por 160.000€. Um valor elavado, mas os acabamentos de qualidade superior, os acessos, a praia, os paineis solares, os 130m2 de area, entre outras coisas fizeram-me optar por ela. Contrai um emprestimo de 130.000, e tenho de momento uma renda mensal de 360€.(spread 1.05%).

A familia cresceu e desde logo chegamos a conclusão que os 130m2 não chegam além de que por vezes demoro cerca de 2 horas a chegar a casa. O casal tem empregos em localizações opostas, a habitação fica a 5 min do emprego de um e por vezes a 2 horas de outro, depende do transito!

A situação financeira do casal é um rendimento liquido anual a rondar os 42.000€ com empregos seguros.

Todos os imoveis que visitamos achamos serem muito piores que o nosso e andamos até um pouco tristes com isso porque necessitamos mesmo de mudar, não só pela distância ao local de trabalho mas também para ter apoio familiar com o bebe.

2. Até que se fez luz! encontramos um imovel exatamente no sitio onde queremos com as areas que queremos; exactamente aquilo que procuramos. O preço foi para por os cabelos em pé: 400.000€ que negociados passaram para os 300.000€. É o ultimo imovel do empreendimento, em local central no Porto (Boavista), novo, 300m2, 5 lugares de garagem (possibilidade para arrendar).

A nivel de dinheiro na mão, temos disponivel 60.000€.

A nivel economico, o agregado tem alguns valores a receber nos próximos 10 anos e temos bens (terrenos agricolas com oliveiras) no interior a rondar os 12 ha.

Ao nivel do orçamento familiar a unica coisa que foge da normaidade é a mensalidade do colegio do bebe que são 450€, de resto é o normal (menos os custos de transporte e alimentação que são um bonus empresarial).

3. Será viavel vender/alugar o meu imovel e adquirir este? É uma oportunidade muito boa, alias, se tivesse dinheiro disponivel não pensava 2 vezes, mas assim fico com pe e meio atrás.

Fiz uma simulação no BPI que me dá 2.7% spread (renda a rondar os 700€, mais ou menos o dobro da que tenho agora).

Tinha a ideia de ficar com um valor residual a rondar os 30%, é algo elevado e nos tempos que correm é um risco muito grande, mas pela situação familiar do casal será possivel cumprir este valor.

1. Quantos meses faltam para acabar de pagar esse crédito? Qual o montante ainda em divida?

2. 300000€-60000€=240000€. A pedir empréstimo será sobre 240000€. Foi sobre este valor que efetuou a simulação?

3.

a) Verificou a possibilidade de lhe comprarem o seu imóvel no curto prazo (tenho ideia que na sua zona até é capaz de ser rápido caso o negócio interesse às duas partes)?

B) Acha que arranja inquilinos "responsáveis" para a sua habitação? Esta deve ser fácil. 130 metros quadrados por 300€, arranja facilmente, julgo eu!...

c) Chegaram a colocar a hipótese de permuta?

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Olá :)

Antes de mais obrigado pela atenção e interesse!

1- Faltam muitos meses! O credito foi a 35 anos, faltam 125.000€

2- Sim, simulei com 240.000€

3- Ha cerca de 6 meses estive interessado numa vivenda e ofereceram 140.000 para permuta, o negócio nao teve pernas para andar (ainda bem). Estou agora a verificar se ha de facto mercado para absorver o meu imovel, ao preço que quero (150.000)

Quanto aos inquilinos é sempre uma lotaria. Existe um T2 no mesmo empreendimento arrendado por 450€ e por acaso são impecáveis.

4- A permuta é possivel mas neste caso o negocio não é tão favoravel, o caso nao foi muito aprofundado mas rondava os 135.000 pelo meu andar.

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Provavelmente, sem dados objetivos, o valor 400000€ está inflacionado. No entanto, a outra parte acedeu a descer 25% sobre o valor de venda.

No seu caso, não quer aceitar o abatimento de 10% sobre o valor do seu imóvel!...

O que é certo é que ficaria para pagar 165000€. Caso abatesse os 60000€, só teria de pedir "emprestado" 105000€ (spread? taxa fixa, variável? produtos?) e ficava então com o imóvel à sua medida!...

No entanto, na zona em questão não há mais ofertas dentro da tipologia que procura?

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Olá,

Andares semelhantes foram vendidos no ano passado por 550.000€. Este tem avaliaçao de 400.000€.

Na zona que eu quero anda tudo a volta do mesmo, ja cheguei a ver andares om 15 e 20 anos a 270.000€.

Acho a renda muito elevada, mas se calhar é a minha forma de pensar

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Outra coisa, não entendi as suas contas... 105.000€ de emprestimo ?!? o certo é que fiz as contas e da-me o mesmo; mas se vender por fora da-me valores diferentes!

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Seria para a permuta (300-135=165; 165-60=105...) mas como não está a disposto a baixar o seu preço... teria de suportar dois créditos até conseguir vender o seu atual imóvel ou então arrendar (questão de sorte, como disse!) por um valor que permitisse cobrir parte das despesas com os 2 créditos...

Conseguindo vender a situação torna-se menos complicada e mais fácil de resolver!...

A permuta, ainda me parece a melhor hipótese, mas as contas não o favorecem (300-135=165; 125 para liquidar o empréstimo e 10 para pagar o novo imóvel. Fica com 165 para pagar. Como tem 60 disponível, caso os use para pagar o novo imóvel apenas precisa de pedir "emprestado" 105 e é sobre este valor que precisa arranjar algumas simulações).

Outra hipótese, qual o valor da renda do imóvel que tem em vista?

Na eventualidade de o proprietário aceitar arrendar durante uns tempos, antes de avançar para a compra (este seria o argumento), dava-lhe tempo para vender o seu atual imóvel ao melhor preço ou para o arrendar e com isso a perspetiva de avançar seria outra, pois parte das rendas poderiam ser usadas para abater no valor da aquisição do novo imóvel. Mas só conversando com o proprietário é que pode aventar as hipóteses!...

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Boas,

Acho que esta a faltar os 125.000 que devo ao banco do imovel actual. 300.000-135.000 = 165.000€. Mas acresce 125.000 para liquidar o credito que tenho, ficamos com 290.000 e não 165.000 (Se estou a fazer bem as contas).

A renda está fora de questão, 2.100€ mensais!

ainda nao entendi como fico com 105.000 de dívida, o que faço com os 125.000?

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...

4- A permuta é possivel mas neste caso o negocio não é tão favoravel, o caso nao foi muito aprofundado mas rondava os 135.000 pelo meu andar.

Permuta:

300-135 = 165; 60-165 = 105.

Seria assim ou o valor de venda já não seria sobre 300 mas sim sobre 400?

OBS. Estou a simplificar os "mil" e os "euros" nas contas que estou a apresentar...

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Seria 300 na mesma, mas quem pagaria a divida de 125 do actual emprestimo?

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Não sei se estou a compreender a sua dúvida.

Tem um bem que será objeto de uma troca. Em que a diferença para adquirir o bem de maior valor terá de ser paga por si.

Usando valores.

Quer o objeto de valor 300. Entrega para troca o objeto de valor 135. Fica a faltar da sua parte 165. Como tem 60 disponíveis, se os usar, para a dita troca, fica apenas a faltar 105 para saldar o negócio dos 300.

Pelo que conta, e se percebi a ideia, quer o objeto de valor 300. Eles ficam-lhe com o seu bem de valor 135. Como tem de pagar ao banco 125, sobra-lhe 10. Então entrega-lhes 10, os mesmos que já ficaram com o seu objeto de valor 135, e fica-lhes a dever 290?

Usa então 60 e apenas terá de pedir emprestado 230?

Não sei se está a ver a diferença entre os dois casos apresentados!...

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exactamente... Tenho de pedir 230 e nao 105! Mas se conseguir vender ao preço que quero teria pedir "somente" 215 e não os 105

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exactamente... Tenho de pedir 230 e nao 105! Mas se conseguir vender ao preço que quero teria pedir "somente" 215 e não os 105

Bem, se é assim então temos de parabenizar o proprietário do bem de maior valor... se não vejamos. Ele troca de bens mas como o bem dele tem maior valor você tem de lhe pagar a diferença. Até aqui tudo bem. A diferença está no valor que tem de lhe entregar. Entrega-lhe um bem avaliado em 135. Como a diferença entre o que falta pagar e o que já pagou da sua casa é de 10, então entrega-lhe (já lhe entregou o bem avaliado por 135) esses 10. Ele fica-lhe com o seu bem, mais 10, mais 60 e você ainda tem de ir pedir emprestado 230 ao banco?

No caso de conseguir vender ao preço que pretende, então só pede ao banco 215? Significa que, afinal, o seu preço é de 85 (300-85=215)?

Relativamente à renda pedida pelo proprietário do bem de maior valor. Imagine que 90% (é uma questão de procurar saber qual a percentagem que ele aceita. Aqui também deve haver margem para negociar. Manutenção e conservação a seu cargo por exemplo) das rendas pagas podem ser abatidas na futura compra desse bem, mesmo assim é uma hipótese não válida?

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ABCD

o que é capaz de estar a falhar no raciocínio, é que quando se compra um "produto" a credito, e ainda não se terminou de pagar o credito, se por ventura se tentar negociar esse mesmo produto (venda, troca, etc) ele pode ter um valor de mercado, que é com o qual se as o negocio... mas a divida a quem forneceu o crédito, continua lá, para quem inicialmente adquiriu o "produto"

vender/trocar um "produto" comprado a credito (sem saldar a totalidade da divida), e negociado ao "valor de mercado" e adicionalmente "entregar" a divida, a quem recebe o "produto" seria interessante....  ::)

no exemplo dado:

objecto a adquirir:

300

património actual :

135 (casa - valor da oferta)

60 (capital)

divida :

125 (ao banco)

para obter o objecto de 300,

a) entrega a casa ("135") mais os "60" fica a dever ao proprietário do objecto 300-135-60= 105  mais os 125 ao banco

total em divida 105 + 125 = 230

B) o proprietário do objecto "compra" a casa por 135 em capital, com o qual pode amortizar o credito ao banco e sobram os 10 em capital, que somados aos 60 = 70

300 - 70 = 230

ou seja, fica sempre com os 230 de divida (banco e proprietário ou apenas proprietário) - agora se pede um empréstimo deste valor, ou fica com os dois créditos, será outra analise...

acho que era isto que o freskhu se referia com o "pedir" 230

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o que é capaz de estar a falhar no raciocínio, é que quando se compra um "produto" a credito, e ainda não se terminou de pagar o credito, se por ventura se tentar negociar esse mesmo produto (venda, troca, etc) ele pode ter um valor de mercado, que é com o qual se as o negocio... mas a divida a quem forneceu o crédito, continua lá, para quem inicialmente adquiriu o "produto"

vender/trocar um "produto" comprado a credito (sem saldar a totalidade da divida), e negociado ao "valor de mercado" e adicionalmente "entregar" a divida, a quem recebe o "produto" seria interessante....  ::)

Eles pagam 135 e ficam com o bem. Dá para saldar à vontade...

4- A permuta é possivel mas neste caso o negocio não é tão favoravel, o caso nao foi muito aprofundado mas rondava os 135.000 pelo meu andar.

De acordo com a hipótese avançada, o proprietário do bem de menor valor assume que terá de pagar 230 sobre o valor de compra do bem de valor 300. Então, após saldar o seu bem perante o banco significa que este valeu apenas 70?

O proprietário do bem de maior valor, paga-lhe 135, fica com o bem e ainda tem a receber 230?

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Se fizer o favor de ver as minhas contas, apresentadas no tópico anterior, poderá compreender o meu (e se calhar do freskhu) raciocínio....

se fizer o favor de apresentar o seu raciocínio, de forma sistematizada com as contas - património, dividas, cash flow, será bastante mais facil.

sinceramente, li esta sua ultima reposta e fiquei completamente perdido (alias, já a fui ler mais um par de vezes...)

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Mais simples ainda:

tenho uma casa que vale 135 e tenho mais 60 em capital

devo 125 ao banco, e quero comprar uma casa que custa 300

ou seja,

"património"  135+60= 195

"dividas"  125+300= 425

entregando o "património" para saldar as "dividas"

425 - 195 = 230

ficam a faltar 230 ao "patrimónios" para levar as "dividas" a zero.

quem paga o que e aquém, acho que é mais ou menos arbitrário, neste fase.

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Se fizer o favor de ver as minhas contas, apresentadas no tópico anterior, poderá compreender o meu (e se calhar do freskhu) raciocínio....

se fizer o favor de apresentar o seu raciocínio, de forma sistematizada com as contas - património, dividas, cash flow, será bastante mais facil.

sinceramente, li esta sua ultima reposta e fiquei completamente perdido (alias, já a fui ler mais um par de vezes...)

Essas contas foram realizadas já depois do que deixou escrito no tópico...

Se calhar sou eu que estou a pensar mal mas este tópico diz trocar de casa e é adventada a hipótese de permuta. O dono do imóvel 300 "dá" 135 e em troca para além do imóvel recebe a diferença que falta para os 300 (300-135=165), ou seja 165.

Como há 60 para pagar a pronto, ficam a faltar 105. É sobre os 105 que se deve colocar a hipótese de obter simulações para CH, pois o anterior já deverá estar saldado pelo proprietário do imóvel 300 que ficou com o imóvel 135.

Pelas contas que apresentam, verifico que o proprietário para além de ficar com imóvel 135 ainda deverá receber 230 (230+135=365) o que significa que no final vendeu o seu imóvel não pelo valor acordado, 300, mas sim pelo valor 365!...

Esquema:

património liquido - 60

património iliquido - 135

divida - 125

Permuta/troca a realizar:

300-135-60=105

Ou será que o proprietário apenas aceita o imóvel de valor 135 mas livre de encargos bancários?

Nessa situação, então é melhor esquecer o negócio e continuar à procura de outra solução/oferta!...

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Para mim faz sentido o raciocínio do ABCD.

Então assim não faria sentido efectuar uma permuta. Se o bem é avaliado em 135k e o valor do imóvel que pretende adquirir é de 300k.

Então o freskhu tem de pagar a diferença :)

Edit: Colocando 2 cenários:

a) Nesta permuta está a entregar-se algo que não é seu (casa) mas sim do banco, nesse caso faria sentido a explicação do visitant1.

B) Ao aceitar-se a permuta aceita-se também a dívida em vigor, neste caso faria sentido a explicação do ABCD.

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ABCD

"Ou será que o proprietário apenas aceita o imóvel de valor 135 mas livre de encargos bancários?"

sim, a minha leitura é que sim

Cardoso24

exacto, a diferenca entre os dois "raciocínios" é mesmo esses dois cenários.

Eu imagino, que alguem quando faz uma permuta de um bem, é o titular ("dono") desse mesmo bem, e assim, poder negocia-lo como bem entender....agora se tem dividas, sobre esse bem, é "suposto" ser o actual titular a ser responsabilizado.

ou entao, "permuta" com a divida, mas ai o valor da troca "deve" descer um "pouquinho" (proporcional há divida)

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O erro foi ter comprado um T2 em vez de arrendar. Pagar uma renda alta não é necessariamente pior que uma prestação baixa. Veja se a diferença entre o que já pagou e o que lhe dão pela casa não dava já uma renda choruda, se calhar muito superior a esses 2000€ que agora lhe pedem pela de 300K€.

Eu abatia o máximo possível no crédito do T2, deixava sempre pelo menos 15k€ para uma emergência, começava a procurar uma casa que não tenha esse preço de 300k, para arrendar ou para comprar(e levar até ao fim).

Agora sinceramente, com 3500€ mensais no agregado vejo que as hipóteses que aqui se colocam podem colocar-vos numa situação muito perigosa. E os 60k€ que dispões, são as totalidade das vossas poupanças? Com certeza que não vão querer descapitalizar por completo.

É daqueles casos em que tem que fazer muito bem as contas, e eu sinceramente com os números que nos está a dar acho muito arriscado. Alimentos, carros, filhos, crédito(s)... 3500€, é difícil, mas se forem poupadinhos e não andarem em carros a condizer com o preço da casa nova é possível. ;D

Faça contas apenas ao que tem em €€€, não conte muito com terrenos e rendas provenientes deles, basta um incêndio que lá se vai o olival e para vender também está péssimo.

Espero que faça a escolha mais racional e felicidades.

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Outra hipótese, qual o valor da renda do imóvel que tem em vista?

Na eventualidade de o proprietário aceitar arrendar durante uns tempos, antes de avançar para a compra (este seria o argumento), dava-lhe tempo para vender o seu atual imóvel ao melhor preço ou para o arrendar e com isso a perspetiva de avançar seria outra, pois parte das rendas poderiam ser usadas para abater no valor da aquisição do novo imóvel. Mas só conversando com o proprietário é que pode aventar as hipóteses!...

Relativamente à renda pedida pelo proprietário do bem de maior valor. Imagine que 90% (é uma questão de procurar saber qual a percentagem que ele aceita. Aqui também deve haver margem para negociar. Manutenção e conservação a seu cargo por exemplo) das rendas pagas podem ser abatidas na futura compra desse bem, mesmo assim é uma hipótese não válida?

Use o capital que tem de parte para pagar a renda, naquelas condições (abater na compra do imóvel), até conseguir vender o seu imóvel ao melhor preço. Parece-me que a zona em si até se conseguem fazer bons negócios. Estipule um prazo razoável (12 a 16 meses) e sonde o mercado para ver se conseguiria vender pelo seu preço!...

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