simon

Novo Crédito Habitação / Permuta ou Aluguer

12 publicações neste tópico

Boa tarde,

Tenho um crédito habitação de um imóvel avaliado em 130mil euros. Tenho para amortizar 60mil com uma taxa baixa(0.6% spread + euribor 3M) e uma prestação relativamente baixa (+-130€).

Estou a ponderar adquirir uma moradia em que deve estar avaliada por 260/270mil pelo valor de 200Mil€. (estando a pensar numa perspectiva futura e de crescimento de família e sendo um bom investimento, imóvel que há uns 4/5 anos atrás valia os 270mil€).

O proprietário da moradia aceita fazer permuta pelo meu imóvel.  A vantagem seria vender o actual imóvel, ter custos reduzidos em carga fiscal na aquisição(por ser permuta) e uma prestação que rondava os 400-500€.

As minhas questões:

- É possivel manter o credito que tenho e pedir a diferença num novo emprestimo?

- Supondo que terei que ter 1 novo crédito, de 130mil, quais são o spread minimo que se consegue actualmente? 3%? Quais os melhores bancos para contrair crédito habitação actualmente?

- Será mais vantajoso tentar arrendar o actual imovel(600€/mes) e adquirir o outro?

Nesse cenário e dado que teria que contrair 1 novo emprestimo o emprestimo de 60mil já não seria para habitação própria permanente, estaria sugeito a alterações no crédito/spread? Neste cenário ficaria era com um total de prestações na ordem dos 800/900€

Agradeço a vossa opinião/esclarecimentos.

Obrigado.

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Eu colocaria essas questões todas ao banco - podemos especular à vontade, mas no fim quem tem a última palavra são eles.

À partida diria que te vão obrigar a um empréstimo novo - não podes vender o imóvel sem amortizar o empréstimo (eu pelo menos não to comprava porque no registo do imóvel aparece que é garantia desse empréstimo; tu deixavas de pagar e quem ficava sem o imóvel era eu que não podia dizer que não sabia de nada).

Quanto ao arrendamento, se o imóvel for facilmente "arrendável" (no centro da cidade, junto a serviços, por exemplo, onde haja procura), pode ser uma opção interessante. Quanto achas que conseguirias de renda? Se der para cobrir uma boa parte da prestação do empréstimo, então dava-te uma folga bastante razoável. não te esqueças de ter em conta as simulações com mais 1% e 2% de taxa - elas não vão estar assim baixas para sempre

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Tenho um crédito habitação de um imóvel avaliado em 130mil euros. Tenho para amortizar 60mil com uma taxa baixa(0.6% spread + euribor 3M) e uma prestação relativamente baixa (+-130€).

1. Estou a ponderar adquirir uma moradia em que deve estar avaliada por 260/270mil pelo valor de 200Mil€. (estando a pensar numa perspectiva futura e de crescimento de família e sendo um bom investimento, imóvel que há uns 4/5 anos atrás valia os 270mil€).

O proprietário da moradia aceita fazer permuta pelo meu imóvel.  A vantagem seria vender o actual imóvel, ter custos reduzidos em carga fiscal na aquisição(por ser permuta) e uma prestação que rondava os 400-500€.

As minhas questões:

2. - É possivel manter o credito que tenho e pedir a diferença num novo emprestimo?

3. - Supondo que terei que ter 1 novo crédito, de 130mil, quais são o spread minimo que se consegue actualmente? 3%? Quais os melhores bancos para contrair crédito habitação actualmente?

4.- Será mais vantajoso tentar arrendar o actual imovel(600€/mes) e adquirir o outro?

Nesse cenário e dado que teria que contrair 1 novo emprestimo o emprestimo de 60mil já não seria para habitação própria permanente, estaria sugeito a alterações no crédito/spread? Neste cenário ficaria era com um total de prestações na ordem dos 800/900€

Agradeço a vossa opinião/esclarecimentos.

Obrigado.

1. Sem antes a vender não é aconselhável meter-se nessa aventura de contrair 2 créditos...

Aceitando o proprietário da "moradia" a permuta, terá de estar disposto a aceitar a perda considerável relativamente ao valor do seu imóvel... Pelo que li, ele fica-lhe com o imóvel (assume o pagamento da sua dívida? Provavelmente terá de lhe pagar o que ele lhe pede e no ato da escritura, simultânea, ele pagará a sua dívida e fica-lhe com o bem) por 60 ou 70 mil euros. Por sua vez, ele vende-lhe a "moradia" por 200 ou 190 mil euros (Julgo que seja nova. Está acabada?).

2. Não. Precisa de contrair um novo empréstimo bancário no valor de 130 mil euros.

3. Tal como sugerido, terá de procurar primeiro na instituição onde tem o seu crédito bancário e depois "caminhar" pela concorrência para ver qual lhe poderá oferecer melhores condições. Não sendo um imóvel de um banco poderá contar com spread mínimo na ordem do valor que referiu, mas tudo depende do seu IRS (estabilidade...).

4. Não me parece ser a melhor a solução, mas nada como questionar a entidade bancária sobre a possibilidade de adquirir uma nova habitação, que passará a ser própria e permanente e aquela será habitação secundária até a conseguir vender (já passaram 5 anos desde que contrai o crédito à habitação?)...

Com simulações na mão, já se pode desenhar um possível "cenário" a desenvolver no futuro. Antes, não!...

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Aceita fazer a permuta por que valor?

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Tentando responder a todas as questões:

- Quanto à permuta, não é um construtor (é particular) e o negocio seria positivo pois iria fazer a permuta pelo real valor do imóvel. No acto de aquisição de um novo crédito, de sensivelmente 130mil euros, seriam cerca de 60mil para liquidar a divida ao banco da antiga casa e 70mil para os proprietários da moradia.

- Faz em outubro 5 anos que adquiri a casa.

- Quanto a simulações, consegui uma simulação com spread minimo de 2,9% no Totta, que é o minino no www.observar.pt . Para valor avaliado de 260mil, montante necessário 120mil (dado que tenho 20/30 mil para usar na entrada e obras/compras) a 45anos spread a 2.9% e prestação a 414€.

- A permuta são 70mil€ + o meu imovel(avaliado em 125/130mil). A moradia ficaria por 195/200mil.

Obrigado.

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Tentando responder a todas as questões:

- Quanto à permuta, não é um construtor (é particular) e o negocio seria positivo pois iria fazer a permuta pelo real valor do imóvel. No acto de aquisição de um novo crédito, de sensivelmente 130mil euros, seriam cerca de 60mil para liquidar a divida ao banco da antiga casa e 70mil para os proprietários da moradia.

1. - Faz em outubro 5 anos que adquiri a casa.

2. - Quanto a simulações, consegui uma simulação com spread minimo de 2,9% no Totta, que é o minino no www.observar.pt . Para valor avaliado de 260mil, montante necessário 120mil (dado que tenho 20/30 mil para usar na entrada e obras/compras) a 45anos spread a 2.9% e prestação a 414€.

- A permuta são 70mil€ + o meu imovel(avaliado em 125/130mil). A moradia ficaria por 195/200mil.

Obrigado.

1. Por aqui não há problema em arrendar a sua casa. Mas precisa de arranjar inquilinos para ela e de pedir um segundo crédito à habitação (CA)!...

2. Já expôs a sua ideia de adquirir uma nova casa no banco onde tem o seu CA? Em conversa, peça-lhes uma (2 ou 3) simulação para essa eventualidade. Depois compare, observando eventuais vantagens ou desvantagens!...

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Este tópico já foi a 11 de Setembro.

Não hoyuve mais desenvolvimentos?

Considerando um banco face à avaliação da casa que estava a dar o correspondente a mais de metade do valor de entrada, o melhor spread é na mesma 2,9%?

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Não houve mais desenvolvimentos. Se consultar o site que refiro em cima, mantêm-se nos 2,9%.

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Boa tarde,

Considerei a mudança (dado o local não ser totalmente o ideal) e acabei por não fazer o negocio (que era optimo pois já contemplava a permuta).

Entretanto surgiu um outro negocio num local mais vantajoso e a rondar valores aproximados(185k). No entanto é sem permuta e dado o estado actual do imobiliario estou a ponderar alugar a casa antiga. Surgem no entanto algumas questões.

1) Possuo um credito com spread baixo(0,6) sendo que tenho a habitação propria e permanente. Já li que se alterar as condições o banco pode-me alterar o spread. Fazem ideia se é possivel chegar a algum acordo(algo por escrito a dizer que eles nao me tocam no spread se alterar para habitação secundária) antes de proceder à escritura para que as condições deste contracto não sejam alteradas? A entidade bancária só me poderá alterar o spread  se no contracto estiver definido que é para habitação propria certo, se em mais nenhum local no contracto estiver isso referido não podem alterar?

2) Na eventualidade de o ponto anterior não for concretizável, há diferenças relevantes ao nivel do spread na aquisição de um novo credito por não seja habitação permanente?

3) Quanto às entidades bancárias, vi este topico que é bastante util (http://www.forumfinancas.com/index.php?topic=10412.0) no entanto por exemplo, através do simulador do observar.pt e fazendo no simulador da CGD no site diz 2,5 a 3%(Crédito Habitação Triplex) de spread e na sucursal o que me disseram é que o minimo é 4% para qualquer tipo de credito/produto. Fazem alguma recomendação relativa a alguma entidade bancária/tipo de credito? Fazem ideia se é rentavel tentar procurar um profissional neste ramo para tentar obter a melhor oferta ou se é preferivel ir bater capelinha a capelinha a regatear condições(obviamente é bem mais moroso)?

4) A minha decisão de arrendar deve-se que provavelmente consiga obter cerca de 80% (sem contar com o IMI+outros encargos) do custo total dos 2 creditos(130+400 aprox.) e dada a urgencia do negocio(que já conta com muitos interessados segundo a proprietaria, coisa que acredito pois de facto é uma excelente oportunidade)

Quanto a dados:

Credito contraido= spread = 0.6, capital em divida 60k(de 115k), prestaçao mensal 135€

Credito a contrair = LTV abaixo dos 35%(mesmo contando com o outro credito), montante a solicitar de 130k, avaliação 220k(por baixo), com fiadores(se necessario), situação profissional bastante estavel

A ideia, tanto num credito como no outro, é sempre que puder amortizar e claro se assim o justificar, alias, tal como tenho feito no 1º credito(sendo que por enquanto não justifica).

Agradeço as vossas opiniões/sugestões.

Obg.

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Boa tarde,

Considerei a mudança (dado o local não ser totalmente o ideal) e acabei por não fazer o negocio (que era optimo pois já contemplava a permuta).

Entretanto surgiu um outro negocio num local mais vantajoso e a rondar valores aproximados(185k). No entanto é sem permuta e dado o estado actual do imobiliario estou a ponderar alugar a casa antiga. Surgem no entanto algumas questões.

1) Possuo um credito com spread baixo(0,6) sendo que tenho a habitação propria e permanente. Já li que se alterar as condições o banco pode-me alterar o spread. Fazem ideia se é possivel chegar a algum acordo(algo por escrito a dizer que eles nao me tocam no spread se alterar para habitação secundária) antes de proceder à escritura para que as condições deste contracto não sejam alteradas? A entidade bancária só me poderá alterar o spread  se no contracto estiver definido que é para habitação propria certo, se em mais nenhum local no contracto estiver isso referido não podem alterar?

2) Na eventualidade de o ponto anterior não for concretizável, há diferenças relevantes ao nivel do spread na aquisição de um novo credito por não seja habitação permanente?

3) Quanto às entidades bancárias, vi este topico que é bastante util (http://www.forumfinancas.com/index.php?topic=10412.0) no entanto por exemplo, através do simulador do observar.pt e fazendo no simulador da CGD no site diz 2,5 a 3%(Crédito Habitação Triplex) de spread e na sucursal o que me disseram é que o minimo é 4% para qualquer tipo de credito/produto. Fazem alguma recomendação relativa a alguma entidade bancária/tipo de credito? Fazem ideia se é rentavel tentar procurar um profissional neste ramo para tentar obter a melhor oferta ou se é preferivel ir bater capelinha a capelinha a regatear condições(obviamente é bem mais moroso)?

4) A minha decisão de arrendar deve-se que provavelmente consiga obter cerca de 80% (sem contar com o IMI+outros encargos) do custo total dos 2 creditos(130+400 aprox.) e dada a urgencia do negocio(que já conta com muitos interessados segundo a proprietaria, coisa que acredito pois de facto é uma excelente oportunidade)

Quanto a dados:

Credito contraido= spread = 0.6, capital em divida 60k(de 115k), prestaçao mensal 135€

Credito a contrair = LTV abaixo dos 35%(mesmo contando com o outro credito), montante a solicitar de 130k, avaliação 220k(por baixo), com fiadores(se necessario), situação profissional bastante estavel

A ideia, tanto num credito como no outro, é sempre que puder amortizar e claro se assim o justificar, alias, tal como tenho feito no 1º credito(sendo que por enquanto não justifica).

Agradeço as vossas opiniões/sugestões.

Obg.

O negócio com permuta seria melhor para si a todos os níveis!...

1. Sim, é verdade. Se o imóvel deixar de ser habitação própria e permanente, a entidade bancária pode alterar o spread. Questione a entidade onde tem o seu CH em si!...

2. Se alterarem o spread para o dobro, acha que o seu orçamento mensal continua controlado?

3. Os simuladores são uma indicação. Tem mesmo de ir às entidades bancárias em si, munido do seu IRS e demais documentação referente a encargos com créditos para que lhe façam uma simulação "objetiva". Só a partir dessa, ou dessas, simulação poderá desenvolver um plano de acção!...

Se procurar um profissional que faça o trabalho por si, terá de pagar para o efeito... recorrendo a imobiliárias terá de pagar a comissão estabelecida...

4. Portanto, não tem a certeza de conseguir inquilinos!...

No seu lugar, uma vez que não é possível a permuta, liquidava o CH actual antes de avançar para o próximo!...

Como sabe que o seu LTV se situa abaixo dos 35%? Segundo relata tem uma, ou duas, simulação(ões) online e disseram-lhe que presencialmente o spread minimo era de 4%. Atendendo ao que paga agora, sem agravamento, mais o que ficaria a pagar relativo ao novo crédito e adicionando o mais que provável agravamento do CH atual é provável que o LTV suba!...

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Respondendo às questões:

2) Sim, sem qualquer problema.

4) Certezas na vida só há uma ... consigo arrendar obviamente depende sempre é do valor(o espectável e minimamente realista ronda os 550€)

Quanto ao LTV, fiz o calculo(ordenao liquido anual/11 e depois a soma dos 2creditos a dividir por este valor), subindo prestações o LTV obviamente também sobe, mesmo assim continuo controlado, até porque tenho rendimentos que não entram nestas contas.

Se mesmo assim me dobrarem o spread(de 0,6 para 1,2) não seria tão mau, mau seria subir para 4,5 ou 5%.

Entretanto vi que haviam umas parcerias no forum mas pareceu-me que já não se encontram activas. Podem confirmar isso?

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...

Quanto ao LTV, fiz o calculo(ordenao liquido anual/11 e depois a soma dos 2creditos a dividir por este valor), subindo prestações o LTV obviamente também sobe, mesmo assim continuo controlado, até porque tenho rendimentos que não entram nestas contas.

Se mesmo assim me dobrarem o spread(de 0,6 para 1,2) não seria tão mau, mau seria subir para 4,5 ou 5%.

...

Os 4% de spread, foi apenas falado. Não houve qualquer pedido real de simulação com dados concretos, quer da parte do imóvel (as avaliações estimadas não costumam corresponder às avaliações efetuadas pelo banco), quer da sua parte (IRS do último ano, por exemplo)?

A relação financiamento e garantia, situa-se na ordem dos 59% (avaliação de 220000€ para um empréstimo de 130000€). Como tem 60000€ para pagar, esta relação sobe para os 86%... Assim, é natural que lhe façam spread minimo de 4%!...

Como lhe disse, se tem capital para amortizar use-o no seu actual imóvel antes de avançar na aquisição de novo imóvel para habitação própria e permanente.

Questione o banco onde tem o seu CH sobre a eventual penalização caso avance para a aquisição de novo imóvel. Leia, também, o seu contrato para ver se há alguma cláusula que contemple esta penalização.

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