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taunus

Compra de terreno com recurso a crédito

5 publicações neste tópico

Não poderia iniciar este tópico sem antes deixar uma palavra de apreço para o responsável deste blog e para todos que contribuiram e diariamente contribuem para o enriquecimento e esclarecimento de todos os utilizadores.

Sou financeiro e surgem-me diariamente dúvidas sejam do foro profissional sejam pessoal. Não será demais dizer que tenho aqui esclarecido muitas questões e testado outras tantas com sucesso, no que diz respeito às minhas finanças pessoais.

Passando ao problema propriamente dito:

Estou a ponderar a compra de um terreno para construção de habitação. Tendo em conta que:

1- Comprei apartamento há cerca de dois anos e a perspectiva será de ficar pelo menos mais 2/3 anos

2- Não pondero começar no imediato a construção pois não tenho disponibilidade financeira líquida

3- Existe uma conjuntura positiva para compra, no que diz respeito seja à oferta seja ao financiamento

4- Existe uma conjuntura negativa para venda, neste caso refiro-me ao meu apartamento;

Preciso de avaliar o VAL desta aquisição considerando os seguintes dados:

1- O terreno em causa vai custar 32.500

2- Vou financiar a aquisição através de 2ª hipoteca sobre o apartamento (felizmente tenho margem pois a avaliação da habitação menos o valor financiado é de 50.000)

3- As condições do empréstimo são euribor + spread 2,1% (TAE - 6,59 %)+ 1.500 para despesas iniciais, para uma duração de 450 meses;

Essencialmente o que preciso saber é o seguinte:

Se daqui a 5 anos pretender vender o terreno por ter mudado de ideias, qual terá de ser o valor da venda de forma a absorver todos os custos de emprestimo (despesas iniciais + juros) contemplando ainda o coeficiente de desvalorização da moeda e considerando uma mais valia igual a 0 (zero)?

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taunus :)

Muito importante. Já te informaste na Câmara Municipal se o terreno tem viabilidade de construção?

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Como referiu a pipocas, para a viabilidade de construção, deve consultar o PDM, convem saber quais as servidões que o afectam (RAN, REN, etc), se se encontra em área urbanizavel e que indices construtivos tem, (muitas vezes é possivel construir, mas devido aos indices serem bastante baixos e o terreno ser pequeno, muitas vezes não compensa, pois as casas ficam pequenas).

Atenção a esses promenores.

Desejo-te sorte com o negocio.

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Quanto a essa questão está salvaguarda  ;)

O terreno tem viabilidade de construção, já tenho o documento... e os índices estão devidamente definidos, pois são lotes anexos a outros com construção de moradias de 3 frentes. O  terreno tem 275 m2 ou seja tem margem suficiente para a construção que desejo...

A minha indecisão é mesmo saber se compensa comprar hoje para construir daqui a 5 anos, tendo em conta os juros que estarei a pagar. Se eu tiver o valor de actualização do capital, poderei ponderar, de uma forma objectiva, a possível valorização daqui a 5 anos.

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Taunus,

A tua pergunta não tem uma resposta conclusiva. Alias a tua pergunta carece de dados sobre a localização, a disponibilidade de propriedades na zona, e o valor do m2 nos ultimos anos, o que impossibilita uma resposta concreta da minha parte, pois como sabes a localização é um factor chave. Mais ainda precisava de saber mais sobre ti, o teu emprego, familia, idade, etc.

Mas posso dizer-te que eu ja me vi a fazer a mesma pergunta e a fazer contas identicas as tuas, e por isso aqui te deixo alguma 'food for thought' como dizem os ingleses.

Por exemplo:

Se a zona em questão vier sofrer uma forte valorização com um projecto comercial, habitacional ou equipamentos sociais nas proximidades, neste caso, mesmo com uma previsivel subida das taxas de juro dentro de 2 anos, poderá ser compensador pagar juros durante 5 anos e adquirir o terreno agora. Mas mesmo assim dado que pretendes o terreno para construção de habitação própria e não para comercialização talves fosse melhor esperares para ja e ires acompanhando quaisquer planos de desenvolvimento para o local.

Os valores que tu ofereces dão um preco de m2 muito baixo, abaixo dos 120€/m2, o que me deixa desconfiado. Se este é um preço feito por ser para ti, claramente abaixo dos valores de mercado, e se tu gostas da zona para viver, tens ali familiares e amigos nas redondezas e imaginas que eles por ali ficarão nas proximas 2 decadas, então força aproveita.

Ao invés se a zona em questão não vai sofrer grandes melhorias, antes pelo contrário, então os juros de 5 anos só te vão tirar poder de compra.

Mas (1) adiciona o valor do total dos juros (a 5 anos) ao valor da actual propriedade. Depois (2) acrescenta 10% (projecção de valoriação a 5 anos ao nivel de uma inflação média de 2% ano) ao valor actual da propriedade = 35750. Agora imagina (1) - (2) = ao valor que pagaste a mais pelo terreno. Este numero vai-te dizer algo.

Claro que nao estou a incluir remuneracao do capital a 5 anos, porque me dizes que vais fazer emprestimo. Ou seja, nao tens o dinheiro disponivel, e logo nao estaria a render-te juros.

Finalmente deves considerar se o terreno estará disponivel daqui a 5 anos? Como é que alguém te pode responder a esta questão? Se houverem actualmente muitos disponiveis na zona, provavelmente não tens de te preocupar. Mas e se esse terreno é já o ultimo? pode ser vendido amanha...

Espero que este comentário te seja util de alguma maneira mas como deves imaginar a resposta não é simples e muito menos será objectiva, pelo que so tu poderas responder a ela. À partida o juro de 5 anos não compensa mas à partida esse preço por m2 é também muito baixo o que faz com que devas considerar pagar o juro caso o terreno seja unico e sintas que a zona vai ao encontro das tuas necessidades nos proximos 15 anos.

se quiseres disponibilizar mais dados para reduzirmos mais as variaveis mensuraveis, fica a vontade...

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