ABCD

Rescisão contrato

33 publicações neste tópico

Boa tarde,

estabeleci contrato de arrendamento, devidamente registado nas Finanças, e todos os meses os inquilinos recebem recibo após o pagamento.

Os inquilinos viram o imóvel que estava nas devidas condições para ser habitado e informaram que o queriam para habitação da família (casal com 3 filhos).

Eu tenho fotografias do estado em que entreguei o imóvel.

Apesar de já por duas vezes se atrasarem a pagar a prestação mensal fora do prazo (do dia 1 ao dia 8 ) nunca os penalizei com a cláusula dos 50% (soube à pouco tempo, pois no contrato não está esta cláusula, mas é de lei, segundo me informaram).

Recentemente, depois de os ter alertado para não deixarem passar o prazo, começaram com exigências de obras na casa. Como se sentem inseguros querem uma fechadura nova. Dei-lhes autorização para eles a mudarem, apesar de que a zona habitacional em si nunca ter tido problemas de vandalismo. Não contentes com a "falta de segurança", compraram um ferrolho e aplicaram-no na porta do quarto de casal. Segundo eles como não há chaves nas portas, sentem-se mais seguros em colocar um cadeado na porta (não me informaram desta situação). Depois retiraram a tampa da sanita e agora pedem uma nova. Ainda perguntei onde estava a tampa e não me responderam. Disse-lhes para eles comprarem uma nova. Depois mostraram uma torneira com água a pingar gota a gota. Novamente lhes disse para eles tratarem de arranjarem a torneira. O chão que estava impecável, agora está preto dos sapatos e não os vejo a preocuparem-se em limpar. Antes tinham dito que não tinham luz na cozinha porque era preciso, segundo eles, mudar os fios elétricos. Fui lá com um eletricista e estava tudo bem. O problema é que eles abriram o interruptor e partiram a patilha de acender e apagar. Substitui o interruptor, mas o eletricista disse logo que a responsabilidade era deles. Eu assumi a despesa e pedi-lhes para terem mais cuidado. A casa, para alêm de habitação a não sei quantas pessoas (seguramente que são mais do que me informaram) está servir de armazém até ao teto com caixas, caixotes e sei lá mais o quê....

Estou pelos cabelos com a situação. Quero que eles saiam de lá o quanto antes, pois estão a estragar a casa e não assumem. Antes pelo contrário, só dizem que o proprietário tem de arranjar os defeitos.

Gostaria de saber se me podem indicar/deixar uma carta modelo para lhes enviar dando conta da necessidade de saírem da casa e que prazo lhes devo dar.

Verbalmente, já lhes disse que se quiserem arranjar uma outra casa estão à vontade para o fazer. Mas creio que o devo fazer por escrito e nesse sentido estou receptivo a sugestões e já agora o que fariam no meu lugar...

Desculpem o testamento, mas parece-me que só assim nos podemos esclarecer!!!

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Podes sempre dar umas palmadinhas nas costas deles e convidá-los a sair ;)

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Podes sempre dar umas palmadinhas nas costas deles e convidá-los a sair ;)

Já o fiz, sem palmadinhas. Chegou a ler o conteúdo inicial do tópico?

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Algum comentário de alguêm que tenha passado por algo semelhante?

Será que passa obrigatoriamente por ir a um advogado?

Há algum local onde se saibam os preços praticados pelos advogados ou é uma questão de sorte?

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Isto normalmente resolve-se à paulada....

Agora fora de brincadeiras, teve azar e calharam-lhe uns inquilinos mesmo do pior.... para a próxima seja mais criterioso... embora às vezes eles andem camuflados.

Se quer que lhe diga, ir a um advogado não me parece que vá resolver o problema...

Afinal de contas, haverá verdadeiro fundamento para resolução do contrato?

Vão alegar que as coisas se estragam, e depois é a sua palavra contra a deles...

Tem provas que alojam lá mais pessoas? Mesmo que tivesse, a lei permite ter até um X de hospedes.

Agora se andam a atrasar-se com os pagamentos, é coisa diferente. Pode começar por cobrar as penalizações de 50% previstas na lei e não aceitar mais nenhum pagamento enquanto as penalizações não são pagas... E se a situação for repetente pode usar o PDF que lhe mencionaram em cima e avançar com a acção de despejo no BNA.

Boa sorte.

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Isto normalmente resolve-se à paulada....

Agora fora de brincadeiras, teve azar e calharam-lhe uns inquilinos mesmo do pior.... para a próxima seja mais criterioso... embora às vezes eles andem camuflados.

Se quer que lhe diga, ir a um advogado não me parece que vá resolver o problema...

Afinal de contas, haverá verdadeiro fundamento para resolução do contrato?

Vão alegar que as coisas se estragam, e depois é a sua palavra contra a deles...

Tem provas que alojam lá mais pessoas? Mesmo que tivesse, a lei permite ter até um X de hospedes.

Agora se andam a atrasar-se com os pagamentos, é coisa diferente. Pode começar por cobrar as penalizações de 50% previstas na lei e não aceitar mais nenhum pagamento enquanto as penalizações não são pagas... E se a situação for repetente pode usar o PDF que lhe mencionaram em cima e avançar com a acção de despejo no BNA.

Boa sorte.

Obrigado pela sua resposta. Já começa a ficar um pouco mais claro, agora mais "a frio", o imbróglio da situação.

A colocação de uma fechadura ou de  um ferrolho numa porta com cadeado, a danificação de uma tampa de sanita,  a danificação de um interruptor, uma torneira que pinga, a  falta de limpeza etc.  não poderão constituir fundamentos  válidos  para que um senhorio possa resolver o contrato de arrendamento?

Apenas, pela via do atraso no pagamento é que o senhorio pode atuar para "penalizar" com a tal cláusula de 50% e talvez reaver o que é seu?

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Supondo que a resposta às minhas últimas dúvidas seja afirmativa, se por hipótese, bem provável, eles não pagarem até à data limite no próximo mês alegando que só pagam quando o proprietário fizer obras ou alegando que se vão embora e como tal já têm o mês pago devido à caução, nesse caso o que devo fazer?

Pretendo, se for esse o caso, recorrer a advogado apenas em último recurso. Dai estar recetivo a tentar resolver as coisas a bem...

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tenho um problema idêntico ao teu com um inquilino numa casa que era de um tio meu e foi herdada pelos sobrinhos, sou eu e um primo meu que estamos a tratar de tudo.

O meu problema:

1 - renda antiquissima ( 5 euros...) , inquilino entretanto falecido, casa habitada pelo filho que é um vândalo

2- estraga tudo e ainda nos diz que "os senhorios são vocês, logo vocês é que têm que arranjar, quero lá saber da renda..."

3- rendas não pagas , esteve sem pagar mais de um ano e quando lhe diziamos quase se ria de nós !

4- andámos, o meu primo e eu, mais de 2 anos de volta dele com palmadinhas nas costas a sugerir-lhe que saísse que nós até pagávamos se ele quisesse negociar

5 - nunca conseguimos nada, até que nos fartámos da falta de educação e

6 - acabámos no advogado e numa acção de despejo que ainda decorre - o advogado informou-nos que em média levam entre 1 a 2 anos.

7- o teu caso faz-me lembrar o meu: com certas pessoas é impossível ter esperança de uma solução consensual - infelizmente existem pessoas que só o são por fora, por dentro são bichos

Assi sendo o meu sincero conselho é que não percas mais tempo - eu andei a enganar-me a mim próprio mais de 2 anos - e desde já entregues o caso a quem te ajude - um advogado - pois senão vais andar nisso eternamente. Nós, por exemplo, cometemos um erro clássico e básico (disse-nos o advogado) que foi receber rendas dele depois de termos tido conhecimento da morte do pai ( só soubemos muito depois...) e isso equivaleu a reconhece-lo como inquilino para todos os efeitos e portanto a solução foi a acção de despejo - podiamos desde logo ter recusado receber mais rendas e era tudo mais fácil...

às vezes o preço de uma consulta compensa largamente pois pelo menos evita que cometamos erros básicos - não percas mais tempo é o meu conselho

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tenho um problema idêntico ao teu com um inquilino numa casa que era de um tio meu e foi herdada pelos sobrinhos, sou eu e um primo meu que estamos a tratar de tudo.

O meu problema:

1 - renda antiquissima ( 5 euros...) , inquilino entretanto falecido, casa habitada pelo filho que é um vândalo

2 - estraga tudo e ainda nos diz que "os senhorios são vocês, logo vocês é que têm que arranjar, quero lá saber da renda..."

3- rendas não pagas , esteve sem pagar mais de um ano e quando lhe diziamos quase se ria de nós !

4- andámos, o meu primo e eu, mais de 2 anos de volta dele com palmadinhas nas costas a sugerir-lhe que saísse que nós até pagávamos se ele quisesse negociar

5 - nunca conseguimos nada, até que nos fartámos da falta de educação e

6 - acabámos no advogado e numa acção de despejo que ainda decorre - o advogado informou-nos que em média levam entre 1 a 2 anos.

7- o teu caso faz-me lembrar o meu: com certas pessoas é impossível ter esperança de uma solução consensual - infelizmente existem pessoas que só o são por fora, por dentro são bichos

Assi sendo o meu sincero conselho é que não percas mais tempo - eu andei a enganar-me a mim próprio mais de 2 anos - e desde já entregues o caso a quem te ajude - um advogado - pois senão vais andar nisso eternamente. Nós, por exemplo, cometemos um erro clássico e básico (disse-nos o advogado) que foi receber rendas dele depois de termos tido conhecimento da morte do pai ( só soubemos muito depois...) e isso equivaleu a reconhece-lo como inquilino para todos os efeitos e portanto a solução foi a acção de despejo - podiamos desde logo ter recusado receber mais rendas e era tudo mais fácil...

às vezes o preço de uma consulta compensa largamente pois pelo menos evita que cometamos erros básicos - não percas mais tempo é o meu conselho

Muito obrigado por partilhar o seu problema em tudo idêntico ao que relatei...

1 - A renda não é das antiquissimas mas é de favor. Atendendo aos valores que se cobram por alugar um quarto a um estudante, limitei-me a aceitar metade por um apartamento com mais de 100 metros quadrados e anexos para arrumos, porque "pareciam" pessoas honestas e trabalhadoras...

Em conversa com um vizinho, já depois de ter estabelecido o contrato, ele ficou de queixo aberto e disse que tão depressa não me iria ver livre deles atendendo ao valor de renda que pagam...

2 - A condição para eu aceitar foi que qualquer obra de manutenção e conservação no interior da casa ficasse a cargo deles. Ao que eles aceitaram logo. "Não precisa de fazer obra"...

3 - Até ao presente, ainda não fez um ano de contrato, já se atrasaram duas vezes. O que incomoda até nem seria o atraso, nas a necessidade de ter de telefonar todos os meses a "lembrar" a necessidade de efetuarem o pagamento...

4 - Após o que vi dentro de casa, não lhes dei palmadinhas mas dei-lhes a liberdade de arranjar o que há para arranjar (sempre me fez impressão eles contratarem pedreiros para efetuarem obras no negócio deles que fica pertinho da casa, e nunca terem deslocado lá nenhum, já que se houvesse defeitos logo no inicio ou me tinham comunicado ou deslocavam lá os pedreiros para arranjar o que houvesse a arranjar conforme combinado) ou mudarem para outra casa com melhores condições. Também não gostei da resposta de "chefe" do casal. "Eu sei o que fazer!" (foram para lá por favor e tratam o proprietário como se fosse um empregado... Estão loucos estes...).

5 - Não conto esperar tanto tempo. O contrato foi estabelecido por um ano renovável automaticamente. Pelo que observei até ao presente, já deu para perceber que não são pessoas de bem.

6 - O meu grande receio é esse mesmo. Recentemente tive um despesa avultuada, na casa dos milhares, para resolver parcialmente um problema de saúde de um familiar próximo (até contava com uma certa solidariedade monetária de uns certos "amigos". Mas estes também se revelaram ao distribuírem a dita solidariedade para outros, se é que distribuiram, mas isso são águas passadas que não interessa nada). Se vou entrar com um advogado, sem saber quanto vou gastar, fico na "penúria" e só de pensar no tempo que vou perder por esta causa (como já disse, eles nem à um ano estão lá) e nas obras que vou ter de fazer para arranjar os estragos...

7 - Com a nova lei do arrendamento, não era suposto o processo ser mais célere? 1 a 2 anos, com eles a não pagarem renda, é demais...

8 - Que valores já gastou só com advogado? Há algum processo de saber valores que os advogados levam sem ter de ir de porta em porta?...

Agradeço uma vez mais o seu conselho. Daqui até ao dia 8 do próximo mês vou aguardar para ver o desenrolar. Mas até lá vou-me "munir" de informações preciosas, como a sua e a de outros intervenientes neste tópico, para atuar sem complacências. Já lá vai o tempo...

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eu não sabia (fiquei a saber..) que as acções de despejo ( a parte do tribunal ) custam em função da renda: como a "renda" eram 5 euros as custas judiciais serão muito baixas e entre custas judiciais e advogado iremos gastar cerca de 1.000 euros ( isto foi apalavrado com o advogado quando contratámos o serviço ) mais ou menos.

relativamente à demora a informação que nos deu é que há de tudo - mas que contássemos com um ano para um pouco mais e não para menos - 1,5 anos , .... por aí...

e como os tribunais são o que são... eu não creio que a nova legislação tenha vindo facilitar muito estas coisas quando se trata de acção de despejo, não sei, só falando com - lá estamos nós - outro advogado para comparar posições

boa sorte

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eu não sabia (fiquei a saber..) que as acções de despejo ( a parte do tribunal ) custam em função da renda: como a "renda" eram 5 euros as custas judiciais serão muito baixas e entre custas judiciais e advogado iremos gastar cerca de 1.000 euros ( isto foi apalavrado com o advogado quando contratámos o serviço ) mais ou menos.

relativamente à demora a informação que nos deu é que há de tudo - mas que contássemos com um ano para um pouco mais e não para menos - 1,5 anos , .... por aí...

e como os tribunais são o que são... eu não creio que a nova legislação tenha vindo facilitar muito estas coisas quando se trata de acção de despejo, não sei, só falando com - lá estamos nós - outro advogado para comparar posições

boa sorte

São precisos 17 anos de rendas "recebidas" para pagar o serviço de algo que não pertence ao inquilino...

Estive a refletir e pensei no seguinte caso. Se escrever uma carta a pedir para "eles" sairem alegando que preciso da casa para um familiar, nesse caso o processo será mais expedito? Digamos 1 mês? Ou será que também aqui é preciso dilatar prazos? Mesmo estando o contrato anual a acabar (faltam 3 meses)?

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Boas,

E porque não recorrer ao Balcão do Arrendamento, disponível em https://bna.mj.pt/?

M

Há balcões físicos?

Hei-de procurar na loja do cidadão...

Obrigado

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O objectivo deste novo processo é desmaterializar o mesmo e funcionar exclusivamente online.

Embora as secretarias dos tribunais possam ser usadas para deixar documentação.

M

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E porque não recorrer ao Balcão do Arrendamento, disponível em https://bna.mj.pt/?

Devido à linguagem hermética...

Resolução pelo senhorio (Nos termos do nº 3 do Artº 1083 do Código Civil)

Resolução pelo senhorio (Nos termos do nº 4 do Artº 1083 do Código Civil)

...

Revogação

Caducidade

Denúncia pelo senhorio

...

Face ao exposto, qual escolher, se é que devo escolher alguma destas hipóteses?

OBS. Tenho ideia que vi uma reportagem sobre este balcão mas era de atendimento físico. Não consigo encontrar contactos e na rua as pessoas parece que não sabem...

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Agora, os inquilinos baralharam as contas...

Antes que lhes fosse enviado uma carta a penalizar pelo atraso na renda e solicitar a sua saída, eles efetuaram a transferência do valor da renda hoje (11 Junho), ou seja 3 dias depois do permitido por lei.

Não me avisaram relativamente a nenhum dos assuntos pendentes (estragos, obras, arranjo, saída, não saída...)

O contrato acaba dentro de 3 meses. E agora?

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atenção a 2 coisas:

1ª) a rescisão do contrato deve ser formalizada por carta registada e com 1 ano de antecedência - ou seja não os podes avisar com 3 meses de antecedência, agora terias que os avisar mas para o termo da anuidade seguinte.

2ª) o dia de pagamento, ao contrário do que muita gente julga, não é "até ao dia 8" : o dia de pagamento é no 1º dia útil de cada mês (isto é o legal, consulta o decreto lei do arrendamento urbano ) e depois diz que o inquilino pode fazê-lo, salvo erro, até ao oitavo dia útil seguinte "sem penalização de juros" , ou seja há meses em que o último dia para pagar a renda se pode arrastar até ao dia 11 ou 12 sem penalização pois existem domingos e feriados. Consulta a lei do arrendamento, se a procurares na net encontras fácilmente, ou seja neste caso eles são capazes de não estar em atraso.

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Segundo este artigo sobre a nova Lei de arendamento, http://www.online24.pt/rescisao-de-contrato-de-arrendamento/ , os prazos foram reduzidos. Neste caso sendo a oposição à renovação por parte do senhoria para um contracto de 1 ano o prazo minimo são 4 meses.

Pode tentar despejar invocando que precisa da habitação para um familiar mas tem de respeitar a seguinte regra:

Se a denúncia é justificada na necessidade do locado para habitação do senhorio ou seus descendentes em 1º grau, este deve dar-lhe o uso invocado no prazo de 3 meses (antes 6 meses) e por um período mínimo de 2 anos (anteriormente 3).

O senhorio, salvo por motivo que não lhe seja imputável, que não habite o locado no prazo e pelo período devidos ou não comece as obras no prazo de 6 meses desde a desocupação do locado encontra-se no dever de pagar uma indemnização ao inquilino igual a 10 anos de renda (2 anos de renda e direito à reocupação do locado no anterior regime).

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atenção a 2 coisas:

1ª) a rescisão do contrato deve ser formalizada por carta registada e com 1 ano de antecedência - ou seja não os podes avisar com 3 meses de antecedência, agora terias que os avisar mas para o termo da anuidade seguinte.

2ª) o dia de pagamento, ao contrário do que muita gente julga, não é "até ao dia 8" : o dia de pagamento é no 1º dia útil de cada mês (isto é o legal, consulta o decreto lei do arrendamento urbano ) e depois diz que o inquilino pode fazê-lo, salvo erro, até ao oitavo dia útil seguinte "sem penalização de juros" , ou seja há meses em que o último dia para pagar a renda se pode arrastar até ao dia 11 ou 12 sem penalização pois existem domingos e feriados. Consulta a lei do arrendamento, se a procurares na net encontras fácilmente, ou seja neste caso eles são capazes de não estar em atraso.

Obrigado pela prontidão de resposta.

1º Creio que não está correto o que acaba de escrever.  Com base no artigo 1097º do Código Civil:

• 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;

120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;

60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;

• Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.

A minha dúvida, está entre 60 dias (estabeleci contrato por 1 ano. Este renova-se automaticamente de ano a ano...) e os 120 dias (de facto é igual a 1 ano...)

2º Já consultei a lei algum tempo atrás e o que é referido é "... oito dias a contar do seu começo". Não é referido dias úteis. Estamos a falar do mesmo artigo da lei ou esta foi alterada entretanto?

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São 60 dias se a duração for >= 6 meses e < 1 ano; e 120 dias se >= 1 ano e < 6 anos. Como fez contracto para 1 ano então a duração =1ano logo aplica-se o 2º caso, 120 dias.

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http://dre.pt/pdf1sdip/2012/08/15700/0441104452.pdf

acho que no teu caso são 90 dias ( contrato de 1 ano ) , vê na lei das rendas no link acima , eu dei-te uma info errada pois estava a raciocinar "no antigamente" e para contratos de 5 anos, acho que era 1 ano

o pagamento da renda deve ser feito no 1º dia útildo mês anterior ao que ela diz respeito e depois o inquilino tem mais 8 dias para pagar sem estar sujeito a juros de mora

repara : o 1º dia útil de Junho é o dia 3 e 3+8= 11 , ou seja o inquilino pode pagar dia 11 sem estar em mora - este é o exemplo de Junho mas haverá outros meses , só vendo no calendário

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Pode tentar despejar invocando que precisa da habitação para um familiar mas tem de respeitar a seguinte regra:

Habitação própria não... Descendentes não... e Ascendentes?

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São 60 dias se a duração for >= 6 meses e < 1 ano; e 120 dias se >= 1 ano e < 6 anos. Como fez contracto para 1 ano então a duração =1ano logo aplica-se o 2º caso, 120 dias.

Obrigado.

Custou, mas percebi! Sendo assim, faltando 3 meses para acabar o presente contrato, não o posso rescindir nesta altura? Preciso aguardar até Maio de 2014?

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