Visitante Maria Francisco

IRS: Mais Valias

27 publicações neste tópico

Olá! No próximo IRS, supostamente vou ter que pagar Mais Valias. Como posso saber quanto tenho a pagar?Obrigado

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São mais valias de que?

Tens que apurar o valor entre a compra e a venda e do resultado chegas á mais valia.

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então o valor dessas Mais Valias, se nao forem aplicadas ate ao prazo estipulado, é o que tenho a pagar ás finanças?

As mais valias referem-se à "venda" de uma casa

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Se forem aplicadas na compra de outra habitação nao á lugar a mais valias.

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Obrigado. isso eu sei. o que preciso saber, e dado que nao investi, quanto é que vou pagar ao estado. há alguma formula para saber o quanto? é uma percentagem?

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Cálculo da mais-valia

A venda de um imóvel pode dar origem a rendimentos sujeitos a IRS, quando entre o valor da compra e o valor da venda se realiza um ganho, ou seja, uma mais-valia.

Para calcular o valor da mais-valia é necessário saber:

o ano de aquisição;

o valor de aquisição;

encargos com a valorização (relativos a obras realizadas nos 5 anos anteriores à venda);

despesas relativas à aquisição e à venda;

o ano da venda;

o valor da venda.

Comecemos pelo ano de aquisição:

se adquiriu a sua casa até 31 de dezembro de 1988, a mais valia realizada não está sujeita a imposto (embora tenha que ser declarada no Anexo G1 da Declaração Modelo3);

se a adquiriu em data posterior, é necessário apurar qual o coeficiente de atualização aplicável. Este coeficiente serve para corrigir o valor da aquisição, em função da desvalorização da moeda entretanto verificada;

se entre a compra e a venda tiverem passado menos de dois anos, o valor de aquisição não é corrigido.

Para corrigir o valor de aquisição dos imóveis vendidos em 2011, aplica-se a seguinte tabela:

Ano de aquisição

Coeficiente aplicável

1989 2,33

1990 2,08

1991 1,85

1992 1,69

objeto 1,57

1994 1,50

1995 1,45

1996 1,41

1997 1,39

1998 1,34

1999 1,32

2000 1,29

2001 1,21

2002 1,17

2003 1,13

2004 1,11

2005 1,08

2006 1,05

2007 1,03

2008 1,00

2009 1,01

2010 1,00

(os coeficientes aplicáveis a 2012 serão divulgados perto do final do ano)

Os valores de aquisição e de venda, são os que constam das respetivas escrituras e sobre os quais foi pago o IMT. Caso tenha sido celebrado um contrato-promessa de compra e venda, este documento deverá ser anexo à escritura, para confirmar os valores da operação.

Se o imóvel for construído pelo vendedor, o valor de aquisição corresponde ao maior dos seguintes valores:

valor patrimonial tributário, constante da Caderneta Predial

ou

soma do custo do terreno com o custo da construção, desde que estes custos estejam documentados.

O valor de aquisição é atualizado mediante aplicação do coeficiente correspondente ao ano de aquisição.

Para apurar o valor da mais-valia, devem ainda acrescentar-se ao valor de aquisição:

as despesas suportadas para comprar o imóvel (como o IMT, o custo da escritura e do registo);

os custos de obras realizadas nos últimos 5 anos, desde que este custo esteja documentado;

as despesas suportadas para vender o imóvel.

Feitas as contas, metade do ganho assim apurado é tributado em IRS, sendo adicionado aos restantes rendimentos declarados na sua declaração Modelo 3, e tributado à taxa aplicável à globalidade dos rendimentos.

Exemplo:

Se comprou uma casa em objeto, por 32.400 EUR, e:

não pagou IMT (por estar isento);

gastou 760 EUR com a escritura e o registo;

substituiu a instalação elétrica que lhe custou 1.980 EUR, em 2008;

vendeu-a por 94.700 EUR, em 2011;

A mais-valia realizada é 41.092 EUR. Como só metade é que está sujeita a imposto, pagaria IRS sobre 20.546 EUR. No entanto, na sua declaração de IRS, apenas tem de mencionar as datas e valores da compra e da venda do imóvel, bem como o valor dos respetivos encargos, e indicar os valores de compra, e a Administração tributária faz as contas.

O valor da mais-valia tributável obtém-se da seguinte forma:

94.700 - (32.400 x 1,57 (coeficiente de atualização) + 760 + 1.980) =

94.700 - 50.868 = 41.092 x 50% = 20.546

Este valor acresce aos restantes rendimentos sujeitos a IRS, para apuramento da taxa aplicável.

Reinvestimento

A mais valia pode não ser tributada, em parte ou na totalidade, se o vendedor utilizar o dinheiro da venda do imóvel onde residia para adquirir outro imóvel para sua habitação permanente.

Para que exista reinvestimento, o preço recebido pela casa vendida deve ser utilizado:

na aquisição de um novo imóvel para habitação permanente (terreno para construção de habitação própria e permanente, apartamento ou moradia), situado em Portugal ou noutro Estado da UE ou do EEE (desde que exista intercâmbio de informações em matéria fiscal), nos 36 meses a seguir à venda;

na construção, ampliação ou melhoramento de habitação própria e permanente, localizada em Portugal ou noutro Estado da UE ou do EEE (desde que exista intercâmbio de informações em matéria fiscal), relativamente aos custos suportados nos 36 meses a seguir à venda;

no pagamento de um imóvel para habitação permanente adquirido nos 24 meses anteriores, ou na amortização do empréstimo contraído para esse efeito.

Quando o reinvestimento seja efetuado fora de Portugal, os sujeitos passivos terão de comprovar a sua residência, e/o do seu agregado familiar, nesse local, mediante declaração emitida pela entidade competente do outro Estado.

Se o contribuinte ainda estiver a pagar ao banco, um crédito contraído para aquisição da casa vendida, o valor a reinvestir corresponde à diferença entre o valor recebido pela venda da casa e o valor utilizado para amortização do respetivo crédito à habitação.

Todas estas operações deverão estar devidamente documentadas com declarações emitidas pelo banco e com escrituras notariais, e terão de ser devidamente indicadas no Anexo G, do Modelo 3 referente ao ano em que ocorrem.

Se não tenciona adquirir a nova habitação no ano da venda, para beneficiar deste regime, deverá referir no Anexo G da sua declaração modelo 3 relativa ao ano da venda, que tenciona reinvestir o valor da venda, ou parte dele. Não se esqueça que tem de indicar o valor que pretende reinvestir.

Se o valor que reinvestir for diferente do que declarou, terá que entregar uma declaração de substituição do modelo 3, com o Anexo G, indicando o valor efetivamente reinvestido.

Em qualquer caso, se o valor reinvestido corresponder apenas a parte do valor da venda, só a parte proporcional ao montante reinvestido não estará sujeita a IRS.

Na declaração modelo 3 em que declarar que o reinvestimento foi efetuado, deverá identificar o imóvel adquirido para esse fim através da sua informação matricial.

Note que:

Terá que pagar o respetivo IRS:

se não habitar o imóvel objeto do reinvestimento nos 30 meses (dois anos e meio) seguintes à venda que deu origem à mais-valia;

se quando o valor da venda for aplicado na construção ou no melhoramento de habitação própria, as obras respetivas não se iniciarem no mesmo prazo e imóvel construído ou as alterações não estiverem inscritas na matriz nos dois anos seguintes;

se tiver adquirido um terreno para construção, as obras não se iniciarem até 30 meses após a venda, e o imóvel construído não estiver inscrito na matriz nos dois anos seguintes (estes prazos apenas poderão ser excedidos por razões imputáveis às entidades públicas intervenientes);

se apesar de adquirir outro imóvel para habitação, financiar tal aquisição com novo crédito à habitação, apenas se considera reinvestimento o valor de aquisição pago sem recurso a crédito à habitação.

Nos casos de construção ou melhoramento de habitação, deverá estar a viver na casa, com a sua família, antes de decorridos cinco anos da venda que deu origem à mais-valia.

Exemplos:

Se comprou uma casa em objeto, por 32.400,00 EUR, e:

- não pagou IMT (por estar isento); ·

- gastou 760,00 EUR com a escritura e o registo;

- substituiu a instalação elétrica que lhe custou 1.980,00 EUR, em 2008;

- vendeu-a por 94.700,00 EUR, em 2011;

I - Dispensa total de IRS

Seguindo o exemplo anterior, e considerando que o contribuinte:

- devia ao banco 27.800 EUR(referente a capital e juros)

- no mesmo ano adquiriu uma casa de 125.000 EUR

Para que a mais-valia não fosse tributada, o contribuinte teria de aplicar, pelo menos 66.900 EUR. Ou seja, a diferença entre o valor de venda da casa, 94.700 EUR, e os 27.800 EUR pagos ao banco.

Caso recorresse a novo crédito imobiliário para adquirir a casa nova, este não poderia ter valor superior a 58.100 EUR. Ou seja, a diferença entre o valor da casa (125.000) e o valor que teria de aplicar (66.900), conforme acima exposto.

Note que:

- Se necessitar de dinheiro para o pagamento do IMT, dos custos notariais, de pequenas obras ou mobílias, ou quaisquer outras despesas relacionadas com a sua "nova casa", deverá financiar-se por outra via, pois qualquer crédito associado a este imóvel, irá determinar a redução do valor reinvestido, conforme se exemplifica a seguir;

- Se o imóvel vendido tiver duas hipotecas, uma referente à aquisição e outra com fins diversos (por exemplo, custos de escritura, obras, mobílias, etc.), apenas será considerada para este efeito, a amortização do crédito destinado à compra do imóvel (constante da respetiva escritura).

- Todos os cálculos referentes ao reinvestimento se efetuam com os valores suportados pelo contribuinte sem recurso a empréstimo bancário, pelo que se adquirir uma casa por 200.000 euros e pedir os mesmos 200.000 euros ao banco, a administração tributária considera que não há reinvestimento e a mais valia, que eventualmente tenha sido apurada numa venda anterior, é tributada segundo o regime geral.

II - Dispensa parcial de IRS

Seguindo o exemplo anterior, e considerando que o contribuinte contraiu um crédito imobiliário de 90.000 EUR para aquisição da casa nova, apenas se consideram reinvestidos, os 35.000 EUR pagos sem recurso ao crédito, que correspondem a 36,96% dos 94.700 recebidos.

Deste modo, apenas 36,96% do valor da mais-valia, seriam dispensados do pagamento de IRS.

Note-se que nos casos de reinvestimento parcial, a Administração tributária não contabiliza o valor do crédito amortizado (referente ao imóvel vendido) no cálculo da percentagem de reinvestimento, o que penaliza o contribuinte aumentando o valor sujeito a IRS.

Por este motivo, convém planear devidamente o valor do empréstimo a contrair para aquisição do imóvel em que se reinveste, para evitar, sempre que possível, situações de reinvestimento parcial.

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olá boa noite e muito obrigado pela explicação.

Pensei que se tratasse de uma resolução mais fácil para apuramento da quantia que vou ter de pagar.

Além de que a minha situação é em muito diferente do exemplo que deu. Vou lhe deixar uns tópicos para um melhor entendimento:

2005 comprei casa pelo valor de 150 mil euros recorrendo a um empréstimo bancário. Fiquei isenta  do IMT

2007 Junto do banco abati 75 mil euros no empréstimo

Janeiro de 2010 pago a totalidade do empréstimo e esta casa  através de uma escritura ( na altura informaram-me que teria de ser assim)passa  para o nome do meu pai. Na escritura ficou registada a venda por 98.000 euros.

Nos IRS já entregues mencionei que iria investir. Mas nao investi, ou seja na proxima entrega do IRS deve acontecer-me algo, que eu acho que são mais valias e que irei ser penalizada por tal... Acha que é possivel eu perceber o que vou ter de pagar nessa altura?

Obrigado :)

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Se comprou por 150 mil e vendeu por 98 mil... houve uma menos valia. Logo não terá impacto numa possivel rectificação do imposto de 2010.

Agora é preciso ver se esses 98 mil não estão abaixo do valor patrimonial tributário, porque se estiverem, será o valor patrimonial a ser tido em conta.

Depois, caso não reinvista até ao prazo estipulado, terá de entregar uma declaração de substituição da declaração de irs de 2010.

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Obrigado pela sua resposta

E como posso saber o valor do património tributário? junto das finanças?Meu Deus, acho que arranjei uma bela chatice!!

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Na escritura de venda (2010) certamente tem lá o valor patrimonial do imóvel.

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TINHA UMA CASA EM MEU NOME E DA ACTUAL ESPOSA DO MEU PAI,ONDE EXISTIA UMA CASA EM RUÍNAS ONDE SE APROVEITOU A ESTRUTURA DA MESMA E CONSTRUIU-SE UMA CASA, ENTRETANTO MEU PAI DECIDIU VENDER. EU NÃO TENDO MUITO CONHECIMENTO SOBRE FISCALIDADE, PEDI AJUDA AO MEU CONTABLISTA NA ALTURA PARA FAZER O IRS NESSE ANO, 2007...A AJUDA DELE NÃO FOI NENHUMA, COM RECEIO DE QUE EU FOSSE PAGAR MAIS VALIAS, O QUE ELE ME ACONSELHOU FOI DE NÃO FAZER IRS NESSE ANO, CONCLUSÃO, TENHO UMA DIVIDA ENORME PARA PAGAR AS FINANÇAS E NÃO GANHEI DINHEIRO NENHUM DESSA BENDITA VENDA,O QUE PODEREI FAZER, PARA ME DEFENDER

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Era dona de uma parte certo?

Não fez o irs, logo não declarou a venda, certo?

As finanças procederam a uma liquidação oficiosa e emitiram a liquidação e enviaram-lhe, certo?

No final, uma conta de irs para pagar.

É obvio que as finanças não aceitarão como justificação o malabarismo a aconselho do contabilista, nem a que não recebeu o dinheiro da sua parte da venda (alguém recebeu?? quem??)

Primeiro acho que devia procurar um contacto pessoal com quem estivesse à vontade com o assunto, de forma a analisar a liquidação, o modo como foi feita e se está correcta e caso não esteja a possibilidade de reclamar.

Depois, o imposto a pagar, como me parece que o seu nome como proprietária era só no papel, parece-me sensato que quem lucrou com a venda lhe pague o imposto da mais valia que teve (que afinal não teve, porque outro alguém ficou com o dinheiro da venda).

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Reparei agora que falou em 2007.

Quando é que as finanças procederam à liquidação do imposto de 2007? Ou seja, quando é que foi notificada da liquidação desse ano?

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como disse era minha só no papel, mas na realidade era do meu pai e da esposa dele, eu não vi dinheiro nenhum para nada e o que me chateia muito é que injustamente vou pagar por uma coisa da qual não beneficiei de nada e nem lá cheguei a viver, apenas acho ke o meu erro foi ter acreditado no contablista porque me induziu a erro e se tivesse feito o irs naquele ano é lógico que viria algo para pagar e naquela altura o meu pai tinha toda a obrigação de me pagar o que me estavam a pedir.Agora está tudo na miséria, pois ele vive de trezentos e poucos euros de reforma e não tem casa própria  e eu vivo com ordenado minino. n sei como pagar...o contablista na altura o que me disse foi que o que me poderia acontecer era vir a multa de não ter feito o irs, e falou-me de 25 euros, n veio 25, mas sim 125, que ja tive que pagar e uma quantia de quase 7.000 euros para pagar

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Pois é, complicada a situação...

Se fosse como contabilista disse, haveria muita gente a não fazer irs e a esperar só pela multa...

Mas o erro já está feito...

Veja a data da liquidação das finanças para verificar a possibilidade de esta ter sido feita depois de caducar o direito à liquidação.

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obrigado vou ver o que encontro sobre o caso, ja comunico...as finanças são complicadas, preferem que as pessoas não pagam, pois não facilitam o pagamento em suaves prestações e não analizam a vida de cada um...como este há mts casos de injustiça e quem sofre é quem não tem nada...

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As finanças permitem o pagamento em prestações, mas tem de ser requerido pelo contribuinte.

Agora não sei é qual o montante minimo que eles limitam as prestações mensais. É uma questão de se informar.

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o minimo é 24 meses, o que da cerca de 300 euros mensais, como é possivel viver assim, quando vivo com o ordenado minimo

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o minimo é 24 meses, o que da cerca de 300 euros mensais, como é possivel viver assim, quando vivo com o ordenado minimo

Nesse caso, terá de deixar ir para penhora. Se vive com o ordenado minimo, o ordenado será impenhorável, deixando assim prescrever a divida.

Espero ter ajudado.

Cumps

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vivo com o ordenado minimo porque ja tenho meu ordenado penhorado, uma vez que fui fiadora de um familiar, que por sua vez não cumpriu o seu dever e tou eu a pagar a divida, que ele fez, o meu problema é que quando acabar de pagar esta, cai a outra e ai é que nunca mais me livro disto...

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Boas,

Em relação as mais valias percebi tudo muito bem no entanto como sei quanto vou pagar? Vendi casa em 2012 e comprei em 2013. tenho mais valia de 22500 euros. Gastei cerca de 5500 entre sinal e despesas bancarias. Sobram 17000 euros de mais valia. Como é tributada a 50%, 8500 euros vao entrar para o meu irs. Como posso saber quanto tenho a pagar uma vez que pertenço ao 1º escalao de irs? Se fizer obras na casa que comprei abate a mais valia?

Desde já o meu Muito Obrigado a quem me puder ajudar.

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boa noite, gostaria que me pudessem ajudar.No IRS de 2012 , só em dezembro, verifiquei que me tinha enganado no campo de despesas com educação e em vez de 1310 euros, introduzi 13,10 euros. Nas finanças dizeram-me que os prazos de reclamação já tinham sido ultrapassados. Poderei de alguma forma refificar a minha declaração e tentar recuperar os quase 400euros que deveria ter recebido a mais.

Obrigada pela atenção

Carla Salvador

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boa noite, gostaria que me pudessem ajudar.No IRS de 2012 , só em dezembro, verifiquei que me tinha enganado no campo de despesas com educação e em vez de 1310 euros, introduzi 13,10 euros. Nas finanças dizeram-me que os prazos de reclamação já tinham sido ultrapassados. Poderei de alguma forma refificar a minha declaração e tentar recuperar os quase 400euros que deveria ter recebido a mais.

Obrigada pela atenção

Carla Salvador

Do procedimento de liquidação

SECÇÃO I

Da instauração

Artigo 59.º

Início do procedimento

1 - O procedimento de liquidação instaura-se com as declarações dos contribuintes ou, na falta ou vício destas, com base em todos os elementos de que disponha ou venha a obter a entidade competente.

2 - O apuramento da matéria tributável far-se-á com base nas declarações dos contribuintes, desde que estes as apresentem nos termos previstos na lei e forneçam à administração tributária os elementos indispensáveis à verificação da sua situação tributária.

3 - Em caso de erro de facto ou de direito nas declarações dos contribuintes, estas podem ser substituídas:

a) Seja qual for a situação da declaração a substituir, se ainda decorrer o prazo legal da respectiva entrega;

B) Sem prejuízo da responsabilidade contra-ordenacional que ao caso couber, quando desta declaração resultar imposto superior ou reembolso inferior ao anteriormente apurado, nos seguintes prazos:

I) Nos 30 dias seguintes ao termo do prazo legal, seja qual for a situação da declaração a substituir;

II) Até ao termo do prazo legal de reclamação graciosa ou impugnação judicial do acto de liquidação, para a correcção de erros ou omissões imputáveis aos sujeitos passivos de que resulte imposto de montante inferior ao liquidado com base na declaração apresentada;

III) Até 60 dias antes do termo do prazo de caducidade, para a correcção de erros imputáveis aos sujeitos passivos de que resulte imposto superior ao anteriormente liquidado.

</blockquote>

[/l]

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Apresentação, fundamentos e prazo da reclamação graciosa

1 - A reclamação graciosa pode ser deduzida com os mesmos fundamentos previstos para a impugnação judicial e será apresentada no prazo de 120 dias contados a partir dos factos previstos no n.º 1 do artigo 102.º

(Redacção dada pela Lei n.º 60-A/2005, de 30 de Dezembro)

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Boa noite,

Em 2002 comprei uma casa, com financiamento bancário no montante de 60.000,00€ a casa tinha na altura um valor patrimonial de 19.317,40€. Em 2005 fui notificada que o valor patrimonial da casa era de 20.692,79€. Em 2006 vendi a casa por 80.000,00€. Recebi agora uma notificação das finanças em como tenho que pagar 9.945,53! eles referem que o valor da aquisição é de 20.692,79€ e de realizaçao 80.000,00€ e que por isso tenho de pagar mais-valias. Não resido em Portugal..tenho mesmo de pagar esta quantia quando na compra da casa declarei os 60.000,00€?

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