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Compra de casa

9 publicações neste tópico

Procuro esclarecimento de dúvidas e opiniões sobre créditos mas também sobre a escolha de casa!

Quando avançar:

Estou a pensar comprar casa, mas não é urgente. De acordo com a opinião dos analistas a euribor deverá descer no próximo semestre e manter-se no seguinte. Isso significa que devo esperar para comprar e negociar taxa fixa (e ter à partida um bom contrato sem estar dependente do banco aprovar a renegociação) ou posso comprar já e posso mudar quando achar que a taxa estabilizou em baixo? Do que li, fiquei com a ideia que poderia fazer o crédito indexado agora, renegociar daqui a 6 meses para taxa fixa a uns 2 anos (período em que tenho a certeza que não irei amortizar), e depois voltar a taxa indexada, mas parece-me muita facilidade...

Quanto à renegociação dos créditos:

É possível pedir a qualquer altura ou há períodos especificos? Pode-se alterar de taxa fixa para variavel e vice versa ou há penalizações? Pode ser o banco a solicitar? Os custos de transferência de crédito para outra instituição são a percentagem de penalização (acho que li qualquer coisa sobre 2% no BPI, por exemplo)? É comum haverem melhores condições no seguro fora do banco em que se faz o crédito, mesmo tendo em conta o agravamento do spread ou nem vale a pena procurar?

Quanto à compra:

Disseram-me que uma forma de baixar o preço do imóvel era declarar a compra por um valor inferior e pagar ao vendedor em dinheiro um valor inferior à diferença...por exemplo, num imóvel de 200.000€, declarar 150.000€ e dar 40.000€ em dinheiro. Isto é legal? Em que é que o vendedor "não perde" com isto, paga menos IRS? E eu, pagaria menos IMI? E como estimar o valor ideal a declarar, seria o valor da avaliação do banco? Tenho ideia que é pratica corrente...

Quanto a novas despesas com que devo contar em relação a casa arrendada:

- Condomínio

- IMI (Já agora, qual o período de isenção, 8 anos? O valor é fixo para o imóvel, ou varia com os anos, o valor da compra, ou a avaliação?)

(falta algum?)

Quanto a remodelações:

- Alguém tem ideia do custo da remodelação de uma cozinha e um WC (chão, azulejos, canalizaçoes, móveis e loiças)? Assim por alto...entre 10 mil e 15 mil? Agradecia a opinião de alguém que tivesse feito remodelações recentemente ou esteja dentro do ramo (já pus a questao no forumdacasa.com)

Por fim...quanto a Casas penhoradas:

- Se os inquilinos forem os proprietários e eu comprar a casa...posso mover uma acção de despejo e eles têm que sair?

Desculpem a quantidade de perguntas, mas nunca comprei casas sem ser no Monopoly...  ;D

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Quando avançar:

Estou a pensar comprar casa, mas não é urgente. De acordo com a opinião dos analistas a euribor deverá descer no próximo semestre e manter-se no seguinte. Isso significa que devo esperar para comprar e negociar taxa fixa (e ter à partida um bom contrato sem estar dependente do banco aprovar a renegociação) ou posso comprar já e posso mudar quando achar que a taxa estabilizou em baixo? Do que li, fiquei com a ideia que poderia fazer o crédito indexado agora, renegociar daqui a 6 meses para taxa fixa a uns 2 anos (período em que tenho a certeza que não irei amortizar), e depois voltar a taxa indexada, mas parece-me muita facilidade...

A melhor altura para avançar é quando encontrares a casa. Há quem o consiga numa semana, há quem leve meses... Depois o resto é um bocado conversa. Repara que mesmo se pagares o empréstimo a 10 anos vais apanhar ainda muitos altos e baixos das taxas de juro... o facto de elas começarem altas ou baixas, a médio/longo prazo não fará muita diferença...

Relativamente à altura de mudança das taxas o melhor é confirmares junto dos bancos, até porque cada um deles pode fazer as coisas de maneira diferente... mas vem mais em resposta à pergunta seguinte ;)

Quanto à renegociação dos créditos:

É possível pedir a qualquer altura ou há períodos especificos? Pode-se alterar de taxa fixa para variavel e vice versa ou há penalizações? Pode ser o banco a solicitar? Os custos de transferência de crédito para outra instituição são a percentagem de penalização (acho que li qualquer coisa sobre 2% no BPI, por exemplo)? É comum haverem melhores condições no seguro fora do banco em que se faz o crédito, mesmo tendo em conta o agravamento do spread ou nem vale a pena procurar?

Só pode haver alterações ao contrato com acordo das partes. Em teoria o banco pode solicitá-las mas tens que estar de acordo naturalmente. Quanto aos seguros vale sempre a pena procurar, que mais não seja para teres um termo de comparação. Tens é que comparar se as condições cobertas pelas apólices de seguro são idênticas, ou pelo menos têm as que te interessa do seguro do banco.

Relativamente à altura de renegociar as taxas ou os spreads, normalmente não há uma altura específica (se bem que convém deixar passar pelo menos o primeiro período, de acordo com a taxa escolhida). Passagem de taxa fixa para taxa variável antes do prazo acordado normalmente dá direito a uma penalização jeitosa... pode sempre ser negociado com o banco, mas não tens garantia que não ta apliquem (o melhor é esclarecer essas questões todas antes de optar pela taxa fixa).

Quanto à compra:

Disseram-me que uma forma de baixar o preço do imóvel era declarar a compra por um valor inferior e pagar ao vendedor em dinheiro um valor inferior à diferença...por exemplo, num imóvel de 200.000€, declarar 150.000€ e dar 40.000€ em dinheiro. Isto é legal? Em que é que o vendedor "não perde" com isto, paga menos IRS? E eu, pagaria menos IMI? E como estimar o valor ideal a declarar, seria o valor da avaliação do banco? Tenho ideia que é pratica corrente...

Não é legal.

O vendedor ganha com esse expediente porque fica com menos mais-valias (lucro) sobre as quais teria que pagar imposto. O comprador ganha porque pagas menos impostos (IMT) e tipicamente um preço mais baixo pela casa.

Mas o comprador também sai (e bem) a perder - o banco só empresta até ao valor da escritura; pode sempre fazer um empréstimo adicional para cobrir o resto do valor mas este já não será um empréstimo habitação (mesmo que as condições pareçam ser, à partida, idênticas). Para além disso o comprador ficará com mais-valias muito maiores se um dia vier a vender a casa (porque supostamente gastou menos com ela) logo terá que pagar muito mais imposto no futuro; e finalmente porque o fisco faz cruzamento de informações e hoje em dia anda atento a essas situações, arriscando-se o contribuinte a pagar o IMT em falta e com uma grande multa por cima!

Quanto a novas despesas com que devo contar em relação a casa arrendada:

- Condomínio

- IMI (Já agora, qual o período de isenção, 8 anos? O valor é fixo para o imóvel, ou varia com os anos, o valor da compra, ou a avaliação?)

(falta algum?)

Se a casa é arrendada, não pagas directamente o IMI, esse é da responsabilidade do senhorio. Muito naturalmente ele reflectirá esse custo na renda. Idem para o condomínio.

Mas como estavas a falar de compra até aqui vou assumir que se trata de uma troca de termos. No caso da compra tens ainda o IMT e o preço da escritura. Se optares por compar com recurso a empréstimo bancário tens ainda as comissões do banco, que também não saem baratas.

Qualquer site de um banco te dá estas informações todas, por exemplo: http://www.millenniumbcp.pt/site/conteudos/60/6015/index.jhtml

Por fim...quanto a Casas penhoradas:

- Se os inquilinos forem os proprietários e eu comprar a casa...posso mover uma acção de despejo e eles têm que sair?

Ou são proprietários ou são inquilinos ;)

Mas sim, se os anteriores donos não quiserem sair, podes mover uma acção de despejo. Também podes chegar a acordo com eles para te ficarem a pagar renda, mas imagino pelas perguntas que não estejas interessado em investir numa casa dessa forma...

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quanto ás remodelações, eu fiz recentemente uma, com troca de azulejos, chão, canalização, instalação eléctrica, instalação de gás, moveis e loiças de cozinha e wcs não chegou aos 20000€ mas andou lá perto, mas também depende do tipo de material que comprares, quando andei a ver os preços havia pavimentos desde os 8 € aos 60 € por m2 também há grande variação de preços nas loiças para o wc e nas cozinhas.

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Desde já muito obrigado pela ajuda Paulo  ;) Continuando a discussão:

A melhor altura para avançar é quando encontrares a casa. Há quem o consiga numa semana, há quem leve meses... Depois o resto é um bocado conversa. Repara que mesmo se pagares o empréstimo a 10 anos vais apanhar ainda muitos altos e baixos das taxas de juro... o facto de elas começarem altas ou baixas, a médio/longo prazo não fará muita diferença...

Já encontrei umas duas ou três que me agradam, e uma delas está "pronta-a-mudar" e parece-me a um preço justo. No entanto, há outras que me agradam, mais baratas mas que carecem de obras (estou a tentar perceber quanto gastaria para decidir se avanço). E há sempre a expectativa de aparecer outra..

Tal como referi a taxa fixa interessa-me sobretudo nos primeiros 2 anos. Suponho que depois disso tenha poder financeiro para avançar com boas amortizações e passar de um prazo de 40 anos para 10 ou 15. Logo, a curto prazo faz-me diferença. Fiquei foi com a ideia que é mais fácil negociar um bom crédito inicialmente do que "renegociar". Suponho que acabei de responder à minha pergunta...  :)

Passagem de taxa fixa para taxa variável antes do prazo acordado normalmente dá direito a uma penalização jeitosa... pode sempre ser negociado com o banco, mas não tens garantia que não ta apliquem (o melhor é esclarecer essas questões todas antes de optar pela taxa fixa).

A ideia era mesmo manter a taxa fixa pelos 2 anos. Queria era saber se posso ter variável, depois renegociar para fixa, no fim do prazo voltar a variável, e se isso é prática corrente para tentar manter a taxa num valor aceitável. Estive a ver os históricos da Euribor e apercebi-me que as variações andam dos 2% ao 5%. É claro que não é possivel fazer futurologia mas se apanho a taxa a 2-2,5% (tendo em conta o histórico) talvez nem pense duas vezes em optar por fixar a taxa durante um período em que tenho a certeza que não vou amortizar.

Já agora, suponho que as taxas fixas acompanhem mais ou menos as variáveis não? Ou há algum momento em que os bancos as mantenham propositadamente mais altas? (p.e. quando a Euribor está mais baixa, para ser menos tentador fixar a taxa)

O vendedor ganha com esse expediente porque fica com menos mais-valias (lucro) sobre as quais teria que pagar imposto. O comprador ganha porque pagas menos impostos (IMT) e tipicamente um preço mais baixo pela casa.

Mas o comprador também sai (e bem) a perder - o banco só empresta até ao valor da escritura; pode sempre fazer um empréstimo adicional para cobrir o resto do valor mas este já não será um empréstimo habitação (mesmo que as condições pareçam ser, à partida, idênticas). (...) e finalmente porque o fisco faz cruzamento de informações e hoje em dia anda atento a essas situações, arriscando-se o contribuinte a pagar o IMT em falta e com uma grande multa por cima!

"Mais valias" (lucro) é a diferença entre o preço a que a comprou e a está a vender?

Quanto ao empréstimo ser até ao valor da escritura não há problema porque eu tenho algum de parte que poderia avançar.

Suponho que seja legal se o valor que for declarado seja igual ao valor de avaliação da casa (p.e. pelo banco) não? O resto poderia ser declarado como "recheio" ou coisa do género, logo, não contava como mais-valias e perfazia o valor que o vendedor pretende.

Mas como estavas a falar de compra até aqui vou assumir que se trata de uma troca de termos. No caso da compra tens ainda o IMT e o preço da escritura. Se optares por compar com recurso a empréstimo bancário tens ainda as comissões do banco, que também não saem baratas.

Sim, eu tenho casa arrendada e tenho uma noção que a compra de casa traz despesas adicionais, estava a ver se não me estava a esquecer de alguma, sobretudo as que se mantêm "ad eternum"

Quanto ao IMT e outros impostos já tenho uma simulação do BPI e já tenho uma ideia dos custos..  :'( Mas fiquei com a ideia que as comissões do banco rondam os 150€ ("Serviço de obtenção de documentos" já que tenho isenção da avaliação do imóvel) ou cada um dos outros encargos traz já incluido a sua própria comissão? Tenho de dar uma olhadela mais atenta ao post dos encargos com o CH.

Mas sim, se os anteriores donos não quiserem sair, podes mover uma acção de despejo. Também podes chegar a acordo com eles para te ficarem a pagar renda, mas imagino pelas perguntas que não estejas interessado em investir numa casa dessa forma...

Sim, a ideia era ficar com a casa. Tenho a noção que se fossem inquilinos do antigo proprietário não poderiam ser despejados, mas sendo os próprios proprietários são obrigados a acatar a acção de despejo ou posso esperar uma longa acção em tribunal?

Obrigado mais uma vez  :D

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@tempest@de:

Obrigado, já dá para ter uma ideia  :D

Numa imobiliária foram tb esses valores que me adiantaram como normais. Como a casa seria para habitar durante algum tempo teriam que ser materiais razoáveis/bons. Tem a vantagem de as coisas ficarem à minha maneira, mas a desvantagem de levar tempo até me mudar e o preço final acaba por ficar perto de uma já remodelada (a menos que o negócio de compra seja mesmo muito bom...)

Suponho que a tua remodelação tenha sido para o mesmo efeito não? Se fosse apenas para "lavar a cara" aí sim justificavam-se materiais inferiores e mais baratos.. Pondes enviar-me PM com mais detalhes do orçamento? Por alto, com valores arredondados.

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A ideia era mesmo manter a taxa fixa pelos 2 anos. Queria era saber se posso ter variável, depois renegociar para fixa, no fim do prazo voltar a variável, e se isso é prática corrente para tentar manter a taxa num valor aceitável. Estive a ver os históricos da Euribor e apercebi-me que as variações andam dos 2% ao 5%. É claro que não é possivel fazer futurologia mas se apanho a taxa a 2-2,5% (tendo em conta o histórico) talvez nem pense duas vezes em optar por fixar a taxa durante um período em que tenho a certeza que não vou amortizar.

Já agora, suponho que as taxas fixas acompanhem mais ou menos as variáveis não? Ou há algum momento em que os bancos as mantenham propositadamente mais altas? (p.e. quando a Euribor está mais baixa, para ser menos tentador fixar a taxa)

Há muita gente que começou com taxa variável e depois passou a taxa fixa. Tipicamente quando termina o prazo da fixa os bancos dão a opção de voltar à variável ou mantê-la fixa por outro tanto...

Quanto à comparação entre fixas e variáveis, basta pensar que uma taxa a longo prazo (p. ex: 5 anos) tem que conseguir acomodar as oscilações do mercado durante esse período. Portanto, raramente chegam aos mínimos das taxas variáveis, mas também não atingem facilmente os picos máximos que estas atingem. Para além disso, e para suportarem um pouco esse risco, a média de oscilação dessas taxas está um pouco mais acima que as das variáveis.

De qualquer forma, parece-me uma altura boa para pensar em fixar as taxas, uma vez que actualmente estão a descer. Idealmente se a conseguisses fixar quando baterem no fundo melhor, mas isso já é fazer futurologia ;)

"Mais valias" (lucro) é a diferença entre o preço a que a comprou e a está a vender?

Grosso modo. Há outros factores mas a ideia geral é essa.

Quanto ao empréstimo ser até ao valor da escritura não há problema porque eu tenho algum de parte que poderia avançar.

Suponho que seja legal se o valor que for declarado seja igual ao valor de avaliação da casa (p.e. pelo banco) não? O resto poderia ser declarado como "recheio" ou coisa do género, logo, não contava como mais-valias e perfazia o valor que o vendedor pretende.

Legal é declarares o valor porque compras a casa. Se queres tentar definir o resto como sendo para pagar o recheio, é bom que isso fique escrito num documento algures... E que te aconselhes antes de o fazer, porque não sei como isso é interpretado pelas Finanças.

Sim, eu tenho casa arrendada e tenho uma noção que a compra de casa traz despesas adicionais, estava a ver se não me estava a esquecer de alguma, sobretudo as que se mantêm "ad eternum"

Esqueci-me de outra muito importante - a manutenção (obras, pinturas, etc). Isto tem um peso importante e, o pior, é que muitas vezes são despesas completamente inesperadas... e muita gente esquece-se de contar com elas, sobretudo quando a casa é comprada ainda nova... Ao fim de uns anos, facilmente ascendem a centenas ou mesmo milhares de euros em alguns anos.

Sim, a ideia era ficar com a casa. Tenho a noção que se fossem inquilinos do antigo proprietário não poderiam ser despejados, mas sendo os próprios proprietários são obrigados a acatar a acção de despejo ou posso esperar uma longa acção em tribunal?

Quanto ao caso de se tratar de uma casa que já estava arrendada, não sei bem como funciona. Supostamente quando a casa é vendida deve haver menção a esse facto (ou o comprador pode anular depois o negócio pela má fá do vendedor). Imagino que a lei dê alguns direitos aos inquilinos mas não sei se o novo proprietário é obrigado a aceitar o anterior contrato de arrendamento...

Relativamente à acção de despejo, mesmo esta até sair podes ter que esperar algum tempo... Depois da acção de despejo, acho que é relativamente rápido - tens que ir lá um dia com a polícia, para fazer cumprir a decisão do tribunal...

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Amigo, falas em fixar a taxa por 2 anos, porque depois queres amortizar.

O BPI (não tenho interesse, pois nem sou accionista) permite que amortizem até 33% do valor em divida no inicio do ano sem penalização (mesmo nos créditos de taxas fixas).

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@CS:

Isso seriam são boas notícias para mim, apesar de achar que não vou ter viabilidade financeira para grandes amortizações nos primeiros 2 anos  :-\ Mas fica anotado! ;)

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quanto a obras posso dizer te que eu fiz obras na minha ( apenas remodelação na casa de banho e cozinha ( moveis azuleijos e louças)) e garanto te que o que fica caro à a mão de obra, os materiais é como já disseram varia muito consoante marca.

Se tiveres alguem conhecido que seja jeitoso para pelo menos colocar te o azuleijo e pintar já é muito bom...

Os materiais esses compra-os tu... os empreiteiros normalmente acrescem a sua margem ao preço do produto.

Pinturas faz tu mesmo se tiveres jeito... a mim pediram me 300 euros para pintar uma casa de banho de 6 m2 que esta na sua maioria revestida azuleijo, ou seja basicamente era só para pintar tecto. Fiquei tão parva com o valor que resolvi pintar eu mesmo e ficou uma maravilha!

moveis de cozinha convem pesquisar... eu pedi varios orçamentos e acabei por encontrar um que para uma cozinha com 15m2 moveis só de um lado, com exaustor, lava louças e torneiras ficou em 1500 euros. 

Eu e meu namorado fizemos tudo lá em casa (não mexemos na canalização nem no gas não precisava) e com materias e moveis de cozinha e banho gastamos por volta dos 2500 a 3000 euros.

Se fosse a pedir a empreiteiros 15000 não chegava. LOL

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