Locas_Jun

Vender casa e fazer um crédito

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Ando com muita vontade de mudar de casa.. a família cresce a olhos vistos e a necessidade de um espaço maior é cada vez mais. Em 2004 comprei um imóvel - T3 por 80000,00 + parqueamento de 10000,00. Fiz dois créditos: um para a habitação e outro multi-opções para o parqueamento. Neste momento apenas tenho o crédito habitação devendo apenas 47 mil Euros. Em poupanças tenho cerca de 70 mil Euros. Penso em vender este imóvel mas não faço ideia por que valor... ainda ando a ver preços para comparar. Apesar de ter comprado o imóvel por 80 mil euros, fiz obras no valor de mais de 50 mil euros. Seria justo vende-lo por 130 mil euros, mas não sei se conseguirei. Por isso, estou a pensar no cenário pior: venda por 100 mil euros.

Se contar com a venda por 100 mil euros (que despesas tenho com a amortização do empréstimo, venda.. etc... desculpem a pergunta mas nunca vendi uma casa). Mas fazendo as contas por alto: vendo por 100 mil euros e pago o empréstimo: sobram 53000,00 € a juntar aos 70 mil em poupanças perfaz: 123 000,00 €.

O imóvel que vi custa 240 mil euros... ando a tentar negociar uma baixa de preço... e imaginando que se conseguia baixar até aos 200 mil euros (parece-me muito, mas...). Feitas as contas, teria 123000,00 € para dar de entrada, ou seja, pediria apenas 77 mil euros (mas teria de ter algum dinheiro para os impostos.. alguém pode dar uma ajuda no cálculo?).. mas até pensando que pediria 100 mil euros, tendo eu e o meu marido um rendimento anual de 60 mil euros, idades de 35 anos... acham que seria um passo maior que a perna? É que me assusta fazer um crédito e depois andar a contar os tostões ao final do mês.. que banco aconselham? Fiz uma simulação no Santander mas a Gestora de conta está contrariada e não está a fazer os devidos esforços... quer que nos invistamos o dinheiro em produtos e deu-nos 4,05% de spread...

Muito obrigada por todas as indicações que me possam dar... o processo de compra da primeira casa foi muito fácil, mas agora, isto parece um bicho de sete cabeças...

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Se contar com a venda por 100 mil euros (que despesas tenho com a amortização do empréstimo, venda.. etc... desculpem a pergunta mas nunca vendi uma casa). Mas fazendo as contas por alto: vendo por 100 mil euros e pago o empréstimo: sobram 53000,00 € a juntar aos 70 mil em poupanças perfaz: 123 000,00 €.

Pela amortização antecipada o banco pode-te cobrar comissões que não podem ultrapassar os 0,5% do valor em dívida (até 2% se for taxa fixa e não indexado à Euribor). Obviamente, desde que estas comissões estejam previstas no contrato e no preçário do banco.

Depois disso há que pedir o distrate (salvo erro o seu custo entra para o tal limite de 0,5%) para ir entregar ao Registo Predial e retirar o averbamento da hipoteca (são menos de 100€ para o Registo Predial).

Uma vez que vais vender por um valor superior ao da compra deves ainda precaver-te contra a possibilidade de poder ter de vir a pagar imposto sobre as mais-valias no próximo ano. Mas pelos valores que indicas, diria que haverá pouco ou nada a pagar, sobretudo se conseguires imputar parte desses valores com as obras aos últimos 5 anos. Mais detalhes sobre isto aqui: http://www.millenniumbcp.pt/site/conteudos/60/6015/601520/article.jhtml?articleID=2743

O imóvel que vi custa 240 mil euros... ando a tentar negociar uma baixa de preço... e imaginando que se conseguia baixar até aos 200 mil euros (parece-me muito, mas...). Feitas as contas, teria 123000,00 € para dar de entrada, ou seja, pediria apenas 77 mil euros (mas teria de ter algum dinheiro para os impostos.. alguém pode dar uma ajuda no cálculo?).. mas até pensando que pediria 100 mil euros, tendo eu e o meu marido um rendimento anual de 60 mil euros, idades de 35 anos... acham que seria um paço maior que a perna? É que me assusta fazer um crédito e depois andar a contar os tostões ao final do mês.. que banco aconselham? Fiz uma simulação no Santander mas a Gestora de conta está contrariada e não está a fazer os devidos esforços... quer que nos invistamos o dinheiro em produtos e deu-nos 4,05% de spread...

Outra alternativa, para não ter de andar a contar os tostões (sobretudo quando as taxas sobem) é optar pelo arrendamento... não se esqueçam de entrar com esse cenário nas contas...

Quanto aos custos, o maior peso será certamente para o IMT. Podes encontrar simuladores disso um pouco por todo o lado. Depois acrescenta mais uns dois milhares para o resto dos impostos e comissões... Há um tópico aqui no fórum sobre esse assunto: http://www.forumfinancas.com/index.php?topic=104.0

Quanto à taxa de esforço, também não é difícil encontrar simuladores de prestações. Só no blog do Pedro há uma série deles: http://www.pedropais.com/creditos

Por exemplo, 100.000€ a 30 anos, mesmo com uma taxa de 6% dá uma prestação de 600€, o que é bem menos do que 25% do vosso rendimento líquido, mesmo fazendo as contas por alto. Mesmo sem entrar em contas com os seguros, e outros encargos, não me parece um passo maior que a perna.

Mesmo com um empréstimo a 20 anos, dá um total de encargos que deverá rondar os 750€ mensais. Convém ver o vosso nível de consumo mas também não me parece exagerado.

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Caro Paulo,

Muito obrigada pela sua resposta tão descritiva e muito útil! Só não percebi o que quis dizer com: "Outra alternativa, para não ter de andar a contar os tostões (sobretudo quando as taxas sobem) é optar pelo arrendamento... não se esqueçam de entrar com esse cenário nas contas..." optar pelo arrendamento?

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Muito obrigada pela sua resposta tão descritiva e muito útil! Só não percebi o que quis dizer com: "Outra alternativa, para não ter de andar a contar os tostões (sobretudo quando as taxas sobem) é optar pelo arrendamento... não se esqueçam de entrar com esse cenário nas contas..." optar pelo arrendamento?

Em vez de comprar podem arrendar... se há assim tanto medo de fazer outro crédito, a opção é o arrendamento, não precisam de pedir dinheiro emprestado para isso. E podem por o dinheiro que têm a render e continuar a amealhar à espera de encontrar a casa que valha a pena ou, quem sabe, até construir uma à vossa medida (o que tipicamente sai mais barato).

Além disso, se a família voltar a cresce no futuro e for preciso trocar de casa outra vez é muito mais fácil largar uma casa que se arrenda que uma casa que se tem e que se precisa de vender primeiro para ter dinheiro para passar para outra.

Não é necessariamente uma opção melhor nem pior que a compra. Mas é algo que acho que deviam considerar também...

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Obrigada pela sugestão, mas arrendar está fora dos nossos planos, pois as casas que existem para arrendar com a área que nós pretendemos estão muito caras.. de mil euros para cima! Estamos mesmo muito inclinados para esta compra do imóvel de 240 mil euros e pensando bem no que escrevi e naquilo que me disse, penso que estamos em condições de efetuar um novo crédito. Claro, que o valor que eu lhe propôs (à dona do imóvel)... é muito mais baixo que os 240... (estou a aguardar resposta).

Obrigada pela pronta resposta

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Estive a reler o texto inicial e descobri uma possível falha no teu plano:

Estás a preparar-te para comprar uma casa e contrair novo empréstimo. Mas ainda não tens comprador para a atual, certo? Ou seja, o dinheiro que dizes que terias para dar de entrada ainda será apenas de 50.000€ (assumindo que deixas algum de reserva) e não os tais 123.000€.

Vai-te dar uma prestação bem maior, naturalmente. A que há que somar a do empréstimo atual que também ainda não está pago...

Aqui sim, tens de avançar com cuidado - podes realmente estar a dar um passo maior que a perna. Vender, mesmo com desconto, é difícil nos dias que correm... às vezes até há compradores interessados mas depois não conseguem empréstimo. Eu tratava da venda antes de pensar na compra...

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Paulo,

Mais uma vez obrigada pela atenção! Claro que é um handicap não ter comprador para a minha casa... e sei que é difícil vender... mas por outro lado não quero vender sem ter a certeza que do outro lado a senhora proprietária do imóvel queira negociar... pois eu não estou disposta a dar-lhe 240 mil euros pela casa... inclusive ontem avancei com um valor à agência que está a intermediar.. 192 mil euros (eu sei que até pode parecer disparatado... mas... assim fico com mais margem para subir). E claro, estou a pensar em por à venda rapidamente a casa... já agora, na sua opinião, contacto uma agência imobiliária? Coloco uns cartazes... publico na net (que sites?) (que perguntas dirá-me você)... mas fala a voz da inexperiência.

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E eu  acho ainda um mau momento para comprar.Em 2011 foram entregues aos bancos 6900 casas , 2012 tudo indica que vai ser pior e com isso mais gente enforcada.

Penso que o melhor momento para ir às compras será o começo de 2013.

Speedbird

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E porque não arrendar você a sua actual casa, já pensou nisso?

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Eu penso que é boa altura para comprar casa. Negoceie com a proprietária, não só o preço final do imóvel, mas por exemplo um adiantamento/sinal, de 50.000,0€. O processo de financiamento bancário demora sempre cerca de 2/3meses e se a proprietária precisar de dinheiro é um bom incentivo para  conseguir o negócio pelo preço que quer.

Para além disto, ganha tempo para colocar a sua casa à venda. Contacte mediadoras e informe os vizinhos, estes são muitas vezes os melhores compradores, porque já conhecem o sitio e o imóvel.

Anunciar na internet é fácil e tem muitos sites que são completamente grátis. (coisas, imovirtual)

Esteja preparada para negociar o preço de venda do seu imóvel.

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O problema é se avançar com o dinheiro e depois o banco der para trás....

Speedbird

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