Cronus

Usucapião - Imóvel

10 publicações neste tópico

Boa Tarde aos membros do Fórum

Preciso de ajuda do ponto de vista juridico, relativamente a usucapião.

A casa onde habito foi ocupada pelos meus pais aquando da sua inauguração há 38 anos.

Esteve alugada durante 28 anos aos meus pais, e há 10 anos eu adquiri a mesma.

O Ex-proprietário da casa vendeu-a tal como a havia sido construida e ocupada, com 4 assoalhadas declaradas na escritura e uma outra, o sotão, habitável com luz e esgotos existindo inclusivamente um WC, contudo esta assoalhada nunca foi declarada, isto decorridos 28 anos sobre a sua construção e mais 10 desde a sua aquisição por mim.

Na altura da compra e de forma a evitar polémicas no futuro abordei o sr e solicitei que de comum acordo iniciássemos o processo de legalização da divisão da casa, o Sr. recusou alegando que aquilo é uma parte comum  do prédio e que não pode ser somente de um dos condóminos.

Na altura eu sabia de antemão que provava que a casa havia sido construida com sotão e que o mesmo nunca fora declarado, um ex inquilino do outro apartamento que possui sotão poderia testemunhar sem qualquer duvida, bem como outros habitantes do prédio.

Contudo e como a minha vida profissional e privada não estavam estabilizadas optei por estratégicamente deixar passar tempo, nomeadamente 10 anos, agora  pretendo encetar o processo de legalização, apresentando testemunhos, e invocando o usucapião amigável, e amigável porque quem vendeu á 10 anos sabia da existência do sotão e nunca contestou o seu uso.

A minha questão é saber da legitimidade da acção que pretendo accionar.

Agradeço a quem possa providenciar ajuda ou comentar o que pretendo fazer, se a acção é susceptível de chegar a bom termo ou de que outra forma posso eu actuar.

Agradeço desde já toda a ajuda e comentários.

Obrigado e cumprimentos

L. Barreto

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Do ponto de vista jurídico, é melhor pedir ajuda a um advogado ;)

Em primeiro lugar, não é verdade que uma parte comum não possa passar a ser propriedade exclusiva de um dos condóminos. Se todos os condóminos estiverem de acordo, pode-se fazer uma nova escritura alterando o título constitutivo da propriedade horizontal e passando essa parte a pertencer a uma dada fração.  Há alguém que se oponha a isso? Se não, então convocam uma reunião de condóminos para discutir esse assunto (ou metes na ordem de trabalhos da próxima), recolhes as assinaturas de todos e passas no registo predial a tratar disso (se calhar convém passar por lá primeiro para saber exatamente quais os passos a dar).

Conheço quem o tenha feito, justamente para ficar com a propriedade exclusiva do sotão de um prédio... (só não garanto que seja assim tão simples como as palavras anteriores podem dar a entender... mas também não é nada do outro mundo, desde que todos estejam de acordo)

Não percebi bem a questão do usucapião - quer invocá-lo contra quem vendeu o apartamento? Mas então ele ainda é proprietário de alguma coisa aí?

Em questões de condomínios, convém dar também uma vista de olhos a este outro fórum: http://www.gestaodocondominio.pt

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é muito estranha a questão que colocas.

diz uma coisa: o acesso a esse sótão (escadas ?) só pode ser feito pelo interior do teu apartamento, i.e. não existe uma escada do prédio, onde outros inquilinos possam aceder ao sotão ?

se não existe então a situação que descreves é apenas o aproveitamento (ilegal) de um sotão de um prédio: de facto o construtor é capaz de ter razão pois essa situação não pode ser reconhecida por nenhuma câmara.

por outro lado se tu dizes que a parte não é comum, é apenas tua, talvez tenhas que te prevenir para o facto de que se o telhado é teu então se houver arranjos a fazer (p.ex. entradas de água...) então és tu o responsável e não o condomínio ...

eu, sendo isso ilegal e tendo acesso apenas pelo interior da minha casa não levantava lebre nenhuma a ninguém, estava caladinho e continuava tudo na mesma, esperava é que não me levantassem problemas a mim pois se algum maduro se lembra de os levantar pela situação que descreves pode ser que tenhas um problema sério para resolver: o sotão nunca foi habitável, o que houve foi um construtor que o fez "habitável" através de uma "habilidade" daquelas que se faziam (e ainda fazem, mas cada vez menos) em Portugal  há 40 anos atrás...

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Do ponto de vista jurídico, é melhor pedir ajuda a um advogado ;)

Em primeiro lugar, não é verdade que uma parte comum não possa passar a ser propriedade exclusiva de um dos condóminos. Se todos os condóminos estiverem de acordo, pode-se fazer uma nova escritura alterando o título constitutivo da propriedade horizontal e passando essa parte a pertencer a uma dada fração.  Há alguém que se oponha a isso? Se não, então convocam uma reunião de condóminos para discutir esse assunto (ou metes na ordem de trabalhos da próxima), recolhes as assinaturas de todos e passas no registo predial a tratar disso (se calhar convém passar por lá primeiro para saber exatamente quais os passos a dar).

Conheço quem o tenha feito, justamente para ficar com a propriedade exclusiva do sotão de um prédio... (só não garanto que seja assim tão simples como as palavras anteriores podem dar a entender... mas também não é nada do outro mundo, desde que todos estejam de acordo)

Não percebi bem a questão do usucapião - quer invocá-lo contra quem vendeu o apartamento? Mas então ele ainda é proprietário de alguma coisa aí?

Em questões de condomínios, convém dar também uma vista de olhos a este outro fórum: http://www.gestaodocondominio.pt

Sim efectivamente o ex proprietário possui outro apartamento no prédio e é ele precismante que se opõe á legalização do sotão.

A questão de levar á reunião de condónimos a situação descrita está em aberto, a questão é que há outras pessoas com alguma idade que não pretendem fazer frente á pessoa, nem tão pouco testemunhar que o apartamento desde o inicio teve o sotão habitável, aliás quando arrendados os apartamentos com sotão possuiam um valor de aluguer mais elevado precisamente por causa dessa situação.

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é muito estranha a questão que colocas.

diz uma coisa: o acesso a esse sótão (escadas ?) só pode ser feito pelo interior do teu apartamento, i.e. não existe uma escada do prédio, onde outros inquilinos possam aceder ao sotão ?

se não existe então a situação que descreves é apenas o aproveitamento (ilegal) de um sotão de um prédio: de facto o construtor é capaz de ter razão pois essa situação não pode ser reconhecida por nenhuma câmara.

por outro lado se tu dizes que a parte não é comum, é apenas tua, talvez tenhas que te prevenir para o facto de que se o telhado é teu então se houver arranjos a fazer (p.ex. entradas de água...) então és tu o responsável e não o condomínio ...

eu, sendo isso ilegal e tendo acesso apenas pelo interior da minha casa não levantava lebre nenhuma a ninguém, estava caladinho e continuava tudo na mesma, esperava é que não me levantassem problemas a mim pois se algum maduro se lembra de os levantar pela situação que descreves pode ser que tenhas um problema sério para resolver: o sotão nunca foi habitável, o que houve foi um construtor que o fez "habitável" através de uma "habilidade" daquelas que se faziam (e ainda fazem, mas cada vez menos) em Portugal  há 40 anos atrás...

O unico acesso ao sotão é efectuado por uma escada no interior do apartamento.

A questão das reparações na cobertura (excepto na claraboia) nem se coloca porque temos sido nós a assumir tal situação de há 10 anos a esta parte, aliás precisamente com esse objectivo.

Compreendo a tua visão do problema do sotão ser "ilegal", contudo o apartamento foi vendido pelo ex proprietário - o mesmo que agora mostra oposição- já com a ilegalidade em vigor, nunca mostrou oposição senão até ao momento em que lhe falei em legalizar a situação.

Acresce que se pode provar que a instalação electrica e os esgotos do sotão possuem 38 anos e foram feitos de raiz com o prédio, facto que este ex proprietário conhecia e manteve na sua propriedade, posteriormente vendeu, obtendo lucro com a ilegalidade que conhecia.

A minha preocupação e do meu vizinho que está em situação idêntica, é salvaguardar-nos para o futuro, é que as testemunhas estão a envelhecer, uma delas já faleceu, e a ocorrer tal situação deixamos de ter testemunhas que confirmem a existência do sotão na construção original há 38 anos.

Porque a questão é esta, ele foi o proprietário original há 38 anos, sabia que havia ilegalidade, ele manteve-a, e não pode alegar desconhecimento, vendeu o apartamento com a ilegalidade e obteve lucro com isso, e agora não quer reconhecer a existência do sotão, nem o acto que praticou ao manter a ilegalidade durante 28 anos enquanto o apartamento foi seu.

Por isso é que estou na disposição de encetar uma acção legal.

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E tu compraste-o sabendo da ilegalidade - isso não te dá razão, só te torna cúmplice. E essa conversa de esperar estrategicamente durante 10 anos para depois poder invocar o usucapião também não revel boa fé.

Ou seja, provavelmente não sairás tão impune quanto pensas...

Diz o Código Civil:

Artigo 1421.º

(Partes comuns do prédio)

1. São comuns as seguintes partes do edifício:

a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;

B) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;

c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;

d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.

2. Presumem-se ainda comuns:

a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;

B) Os ascensores;

c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;

d) As garagens e outros lugares de estacionamento;

e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

3 - O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.

Ou seja, o sotão não é sequer uma das zonas que seja obrigatoriamente comum. O que se passa é que o título constitutivo atual provavelmente diz que as vossas frações são apenas compostas pelo piso de baixo... e é isso que importa corrigir.

Havendo uma situação "de facto" que já dura há tanto tempo, pode ser que o usucapião ajude a ultrapassar alguma "resistência" por parte dos outros condóminos e talvez também algumas questões de licenciamento (suponho que a fração não tenha uma licença de habitabilidade que preveja a situação atual, por exemplo). Mas aqui o melhor é mesmo pedirem o conselho de um advogado que esteja habituado a lidar com estas matérias...

Só mais uma nota para facilitar convencer os vossos vizinhos: uma vez que a área de zonas comuns vai diminuir, provavelmente também vai diminuir ligeiramente aquilo que pagam de IMI. Não será muito, mas às vezes basta falar em descontos que as pessoas pensam logo de forma diferente ;)

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E tu compraste-o sabendo da ilegalidade - isso não te dá razão, só te torna cúmplice. E essa conversa de esperar estrategicamente durante 10 anos para depois poder invocar o usucapião também não revel boa fé.

Ou seja, provavelmente não sairás tão impune quanto pensas...

Diz o Código Civil:

Ou seja, o sotão não é sequer uma das zonas que seja obrigatoriamente comum. O que se passa é que o título constitutivo atual provavelmente diz que as vossas frações são apenas compostas pelo piso de baixo... e é isso que importa corrigir.

Havendo uma situação "de facto" que já dura há tanto tempo, pode ser que o usucapião ajude a ultrapassar alguma "resistência" por parte dos outros condóminos e talvez também algumas questões de licenciamento (suponho que a fração não tenha uma licença de habitabilidade que preveja a situação atual, por exemplo). Mas aqui o melhor é mesmo pedirem o conselho de um advogado que esteja habituado a lidar com estas matérias...

Só mais uma nota para facilitar convencer os vossos vizinhos: uma vez que a área de zonas comuns vai diminuir, provavelmente também vai diminuir ligeiramente aquilo que pagam de IMI. Não será muito, mas às vezes basta falar em descontos que as pessoas pensam logo de forma diferente ;)

Antes da compra do apartamento não se sabia que o sotão não estava legal, aliás essa situação só veio a lume com a aproximação da escritura, já que o mesmo não vinha descrito no registo predial. Falei com o sr. que disse que logo se tratava do assunto, aqui o problema é que não tenho testemunha.  :-[

Posteriormente á escritura mostrou resistência e oposição, e foi por esse motivo que optei por deixar decorrer tempo, já que o que me disseram na altura, que decorrendo tempo, e desde que todos no prédio tivessem conhecimento do facto - o que ocorre - a legalização tomaria um rumo diferente, já que numa situação extrema, podia ser invocado o usucapião de boa fé já que a referida área não foi tomada de forma abusiva á revelia do condominio, isto dito por um fiscal da Câmara Municipal. O tempo só jogava a meu favor, face á resistência que ele demonstrou, as facturas das reparações do telhado que já foram efectuadas para eliminar infiltrações, o sr. sabe que existem mas nem nunca falou em comparticipar nos custos.

Os antigos proprietários da fracção E, nunca me disseram nem revelaram que o sotão estava ilegal, aliás quando eles venderam o apartamento uns meses depois,  deram indicações que estavam na disposição de legalizar ao novo proprietário, mas o que nunca ocorreu, dada a oposição do ex proprietário da fracção D, o sr. a quem comprei o apartamento.

Ou seja há dois sotãos exactamente iguais e na mesma situação ilegal, que foram construídos á 38 anos.

É esta situação que pretendemos inverter, e legalizar, pagando como é óbvio pelos mesmos.

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Antes da compra do apartamento não se sabia que o sotão não estava legal, aliás essa situação só veio a lume com a aproximação da escritura, já que o mesmo não vinha descrito no registo predial.

A aproximação da escritura não foi antes da compra? rolleyes.gif

Podias ter desistido do negócio nessa altura - se avançaste, foste conivente.

Repara que não estou a dizer que não deves tentar legalizar a situação. Agora, também não deves armar-te em inocente, como se só tivesses descoberto a situação muito depois - se realmente quiserem avançar pela via judicial, o ser apanhado em falso dá muito mau aspeto...

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A aproximação da escritura não foi antes da compra? rolleyes.gif

Podias ter desistido do negócio nessa altura - se avançaste, foste conivente.

Repara que não estou a dizer que não deves tentar legalizar a situação. Agora, também não deves armar-te em inocente, como se só tivesses descoberto a situação muito depois - se realmente quiserem avançar pela via judicial, o ser apanhado em falso dá muito mau aspeto...

Atenção não estou a dizer que estou inocente, quando avancei sabendo que no registo predial não estava descrito o sotão  sabia ao que me podia sujeitar, mas aceitei a resposta do ex proprietário como válida, no sentido de depois acertar e legalizar, o que não ocorreu.

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eu aconselho-te a falar com um solicitador ou um advogado pois o usucapião penso que o poderias utilizar mas tendo um número de matriz / descrição na conservatória e um artigo nas finanças - e isso não existe no caso do sotão pois na realidade trata-se de um aproveitamento ilegal.

como não tem nem está descrito na matriz então necessitarás de criar  isso - o que pode ser feito mas provavelmente se fores tu a tratar terás dificuldades - eu sei porque passei por um processo desses (não de usucapião, mas de propriedade de um prédio cujo artigo em vez de a um correspondia a dois prédios contíguos, um dos quais era da família e o outro não, por erros antigos de vendas verbais e registos mal feitos...) e foi o cabo dos trabalhos, teve que ser criado um artigo novo, desenhos, etc e foi necessário apoio profissional (solicitador e desenhador) . 

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