Hastings

Os meus primeiros 4 anos de Crédito Habitação

24 publicações neste tópico

Olá a todos,

Queria só partilhar a minha experiência com crédito habitação que começou à 4 anos em 2007.

Reparei que dos 10.000eur de prestações, 8.000eur foram juros  :(

De momento as taxas euribor estão mais baixas de quando comecei, avaliando pelo o valor da minha prestação mensal por isso não são tudo más notícias.

Qual é a vossa experiência?

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Tenho crédito à habitação desde 13 de Março de 2009 e até hoje paguei € 4.344,27, dos quais € 1.887,14 foram juros e € 2.457,13 amortização de capital.

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Caro ildemaro,

Estou a ver q também não difere muito do meu.

Não é que esteja surpreso, afinal o banco quer a sua parte primeiro...

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Ainda difere eu paguei mais capital que juros e tu pagaste bem mais juros que capital.

Mas, estas contas tb diferem muito conforme as condições: prazo, spread, quantia pedida...

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Não tem a ver com o banco querer a sua parte primeiro, tem a ver com o cliente querer pagar sempre o mesmo... :)

Para o mesmo montante e mesma taxa, os juros pagos num dado mês são sempre os mesmos, independentemente do prazo do empréstimo. E a fórmula é simples: JURO = DÍVIDA * TAXA

Agora, como as prestações são calculadas de forma a serem constantes ao longo do empréstimo, a componente de amortização é ajustada em cada mês de forma a dar esse valor constante - como se deve mais no início paga-se mais de juros; como se deve menos no fim, paga-se menos de juros e amortiza-se mais. Mas aqui o prazo já tem impacto - se o cliente quiser pagar tudo em 20 anos, vai ter que amortizar mais de cada vez; se quiser pagar em 40 as amortizações são dilatadas no tempo. Resultado - pagando durante mais tempo, amortiza mais devagar, continua a dever muito mais durante mais tempo e os juros mantêm-se altos mais tempo também, o que acaba por fazer com que o empréstimo fique bem mais caro.

Para complicar tudo isto, a taxa não é constante durante o tempo de vida do empréstimo. Por isso, a cada revisão da taxa os cálculos têm que ser feitos todos outra vez, de forma a continuar a dar conta certa do fim (capital em dívida = 0). Por isso o nome de "prestações constantes" acaba por ser um bocado enganador - só o seriam realmente no caso de um empréstimo com taxa fixa até ao fim :)

Por comparação, num sistema de "amortizações constantes", todos os meses se amortiza o mesmo, os juros baixam todos os meses (pois deve-se cada vez menos) e as prestações são decrescentes. Mas claro, um sistema destes não é muito viável para o crédito habitação - os montantes envolvidos são tipicamente muito altos e ninguém quer pagar logo ao início, quando anda com os custos das mudanças, uma prestação que seria o dobro da prestação do sistema habitual ;)

Nos dois exemplos aqui apresentados há um fator que leva a essa discrepância no peso do juro relativamente aos valores já pagos: o primeiro foi contratado numa época de taxas de juro altas - o juro calculado é muito mais alto e a componente de amortização baixa ainda mais. O segundo exemplo já foi contratado numa época de taxas de juro muito baixas - a componente amortização acaba por ser muito maior que a de juros e assim a dívida decresce mais depressa também. Ah, e quase que aposto, que o prazo do ildemaro também não deve andar pelos 40 / 50 anos de alguns empréstimos de hoje em dia ;)

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Obrigado Paulo, fiquei mais elucidado.

Estou a ver que vou ter de renegociar isto. Alguma sugestão?  :)

P.S. só para registo, o meu prazo se bem recordo anda à volta dos 50anos.

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Obrigado Paulo, fiquei mais elucidado.

Estou a ver que vou ter de renegociar isto. Alguma sugestão?  :)

P.S. só para registo, o meu prazo se bem recordo anda à volta dos 50anos.

Qual é o spread?

Prestações constantes ou variáveis?

Sendo prestações constantes, qual o prazo definido?

Observação: deverá ser diferente, e inferior, do prazo total definido para o empréstimo!...

Estes factores influenciam muito a relação de juros/capital amortizado!...  :o

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Desde já obrigado pelo interesse JRibeiro.

Qual é o spread?

0,59000 %

Prestações constantes ou variáveis?

Só podem ser variáveis visto que o valor muda, por ex. quando a taxa Euribor a 3M muda.

Também consegui apurar que a minha Taxa Actual é de 1,61200 %.

Isto é o juro, correto?  :-\

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Por acaso o nome de prestações constantes é enganador :)

O nome vem do facto de o plano de pagamentos prever uma prestação que se mantenha constante até ao fim do empréstimo - é nesse pressuposto que é calculado o montante a amortizar em cada prestação. Mas, como disse antes, quando a taxa de juro é atualizada, o plano de pagamentos tem de ser atualizado também porque os juros pagos em cada mês vão mudar (logo, se se mantivesse a mesma componente de amortização, a prestação deixava de ser constante).

E, já agora, a Euribor 3M muda todos os dias. O que acontece é que um crédito indexado a essa taxa, mantém a taxa constante durante 3 meses, antes de ser atualizada novamente.

Que eu saiba, em Portugal, não há nenhum banco a praticar o regime de amortizações constantes num empréstimo habitação. Há alguns bancos que praticam um regime a que chamam de prestações mistas (e cujas regras variam de banco para banco) e que basicamente consiste em que, ao calcular o plano de pagamentos, se começa com prestações ligeiramente mais baixas que vão crescendo nos primeiros anos do empréstimo. Mas mesmo assim, são sistemas mais próximos do de prestações constantes, diria eu.

Sobre a renegociação, é difícil (para não dizer quase impossível) obter um spread desses nos dias que correm. É provável que se tentar mexer no contrato (por exemplo, reduzindo ao prazo) o banco vá fazer uma contra-proposta, onde tente atualizar o spread para valores mais perto dos que são praticados atualmente. É provável mas não é garantido que assim seja, pelo que não se perde nada em tentar, tem é que se estar atento às contrapartidas (obviamente o cliente tem a liberdade de recusar a contra-proposta).

No entanto, há outras formas de abater fortemente aos juros a pagar - pegar em algum dinheiro que se tenha de lado (salvo o fundo para as emergências, claro) e amortizar ao empréstimo dá logo direito a uma redução imediata dos juros e, consequentemente, da prestação a pagar. E para fazer amortizações extraordinárias, não é preciso renegociar empréstimo ;)

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Sobre a renegociação, é difícil (para não dizer quase impossível) obter um spread desses nos dias que correm. É provável que se tentar mexer no contrato (por exemplo, reduzindo ao prazo) o banco vá fazer uma contra-proposta, onde tente atualizar o spread para valores mais perto dos que são praticados atualmente. É provável mas não é garantido que assim seja, pelo que não se perde nada em tentar, tem é que se estar atento às contrapartidas (obviamente o cliente tem a liberdade de recusar a contra-proposta).

Pois isso fui sempre o que pensei e tive medo dessas contra-propostas.

No entanto, há outras formas de abater fortemente aos juros a pagar - pegar em algum dinheiro que se tenha de lado (salvo o fundo para as emergências, claro) e amortizar ao empréstimo dá logo direito a uma redução imediata dos juros e, consequentemente, da prestação a pagar. E para fazer amortizações extraordinárias, não é preciso renegociar empréstimo ;)

Esta sim parece um boa opção no meu caso e vou investigá-la melhor.

Muito obrigado pauloaguia.  ;)

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Pois isso fui sempre o que pensei e tive medo dessas contra-propostas.

Não há porque ter medo. Existe sempre a hipótese de o banco aceitar a nossa proposta sem pedir nada em troca. E mesmo que peça, o cliente pode sempre dizer "ah, mas assim já não me interessa" e nada muda.

Portanto, este é um daqueles casos em que não se perde nada em tentar - só não se ganha se não se tentar ;)

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Olá de novo, falei com o meu banco sobre uma possível renegociação.

Primeiro a minha prestação varia constantemente devido ao meu spread adicionado à taxa Euribor 3M. Portanto o "juro" varia nessa base.

Em segundo, caso quisesse outro contrato o spread nunca seria inferior a 2%.  :(

Gostaria de saber a vossa opinião.

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Pois é, não tá fácil... Spreads baixos como há 4 anos não há, isso é certo.

Agora, se a opção for por reduzir o prazo do empréstimo de 50 para, por exemplo, 30 anos, a poupança a longo prazo pode compensar o aumento do spread.

De qualquer forma, a melhor maneira de negociar é procurar melhores propostas na concorrência. Se o banco estiver disposto a manter o cliente e oferecer melhor, fixe; senão muda-se e pronto (notar que uma transferência tem custos... mas, mais uma vez, pode ser que compense).

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O meu caso ao fim de 18 meses:

Empréstimo de 100.000 a 528 meses; eur3M+0.6

Total pago até agora:5.304,23

Amort: 2.476,39

Juros: 2.127,64

Seguros(Vida+casa): 674,10

Comiss: 26,10

Até agora está dentro das minhas expectativas...

O pior vai ser quando o euro acabar e/ou Portugal sair e a euribor disparar para os 10%!!!

Vai ser o bom e o bonito!

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Boa noite...sinceramente será preferivel na minha opinião se não conseguir manter o spread ir fazendo amortizações conforme for podendo e não fazer para já alterações a nivel do prazo...de acordo com a evolução que for tendo o mercado vai vendo se conseguirá umas condições melhores, pois considero que um spread como o que tem não deve sonseguir...pelo menos para já.

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Boa tarde,

O meu caso ao fim de 42 meses:

Empréstimo de 120.000€ a 480 meses; Euribor 3 Meses + spreed 0.3%

Total pago até agora: 20.157,18 €

Amortização: 6.544,98 €

Juros: 11.895,42 €

Seguros vida 1.049,28 €

Seguros casa 667,50 €

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Seguros vida 1.049,28 €

Seguros casa 667,50 €

Os seguros dependem muito das condições:

- IAD ou ITP no caso do de vida, se é para 1 ou 2 titulares e das idades

- o da casa também depende da zona de risco

pelo que a comparação é complicada só pelos valores

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Obrigado a todos.

Quanto à amortização perguntei à minha gestora se fizesse uma no valor de 3000eur, teria a prestação mensal reduzida em 8eur.

Acho que valeria mais investir esse dinheiro do que essa redução.

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Obrigado a todos.

Quanto à amortização perguntei à minha gestora se fizesse uma no valor de 3000eur, teria a prestação mensal reduzida em 8eur.

Acho que valeria mais investir esse dinheiro do que essa redução.

Depende!...

Não será apenas a prestação do CH que baixa 8€. O seguro de vida também baixa. Esta informação também é importante!...  ;)

Observação: O seguro de vida actualmente, e nos primeiros tempos, nunca baixa porque uma das parcelas relaciona-se com a idade e esta nunca diminui, digam lá o que disserem!...

A única forma de fazer baixar a prestação dos seguro de vida é efectuar amortizações ao capital em dívida do CH!...  ;)

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Olá de novo, falei com o meu banco sobre uma possível renegociação.

Primeiro a minha prestação varia constantemente devido ao meu spread adicionado à taxa Euribor 3M. Portanto o "juro" varia nessa base.

Em segundo, caso quisesse outro contrato o spread nunca seria inferior a 2%.  :(

Gostaria de saber a vossa opinião.

Esqueça a renegociação. Amortize e livre-se, aos poucos, da divída!...  ;)

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Os seguros dependem muito das condições:

- IAD ou ITP no caso do de vida, se é para 1 ou 2 titulares e das idades

- o da casa também depende da zona de risco

pelo que a comparação é complicada só pelos valores

Seguros vida 1.049,28 € - 2 pessoas 100% , IAD, sei que está um bocado caro, mas visto o spreed que tenho não posso negociar, já tentei, mas nada...

Seguros casa 667,50 € - Zona de Viseu

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Pior é ser IAD.

A Invalidez Absoluta e Definitiva (IAD) verifica-se quando, em caso de doença ou acidente, se verifica uma total incapacidade da Pessoa Segura, fundamentada em

elementos objectivos e clinicamente comprováveis, de exercer qualquer actividade remunerável, necessitando de recorrer continuamente a uma terceira pessoa para a satisfação das suas necessidades vitais, não sendo possível prever qualquer melhoria com base nos conhecimentos médicos actuais.

quando uma ITP:

A Invalidez Total e Permanente (ITP) verifica-se quando se considerar que a Pessoa Segura fica total e definitivamente incapaz de exercer qualquer profissão compatível com os seus conhecimentos e aptidões.

Mas pode mudar de seguradoras sem com isso mexer no spread, tente a April - www.april-portugal.pt , consegui lá bons valores para seguros VIDA

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Obrigado JRibeiro pela dica do seguro e da amortização.  ;)

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Pior é ser IAD.

quando uma ITP:

Mas pode mudar de seguradoras sem com isso mexer no spread, tente a April - www.april-portugal.pt , consegui lá bons valores para seguros VIDA

Sei que IAD é pior, mas a para o crédito habitação é a única modalidade que têm (não fazem ITD, não entendo porquê).

Se quiser ITP tenho que tirar os seguros do banco (BPI), logo sobem-me o spreed para 0.8%. O que não compensa visto que com a diferença de spreed consigo pagar outro seguro.

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