Dávila

Condomínio-PRECISO de AJUDA

21 publicações neste tópico

Olá a todos, precisava da Vossa ajuda.

A administração do nosso prédio está entregue há mais de 8 anos a uma empresa.

Prédio com 5 andares, 9 condóminos e uma antiga casa de porteira (nossa propriedade) alugada.

A má administração (e má gestão financeira) levam-nos a querer mudar de empresa. Ou para ser mais precisa "levam-me" a querer mudar, pois os outros condóminos estão insatisfeitos, mas à espera que seja eu a tratar do assunto (que regressei há pouco pois, por questões de trabalho, raramente estou por cá). Infelizmente não temos, actualmente, condições de  sermos nós a  administrar - sempre a melhor solução!

Temos a reunião anual marcada para a próxima semana, pergunto:

1) Como se processa uma cessação de contrato com a empresa?

2) Quais as "precauções" a tomar em relação a toda a documentação do condomínio e conta bancária (que por incrível que pareça só a actual administração/empresa pode movimentar).

3) Tenho feito uma busca na net das empresas que prestam o serviço de gestão de condomínios na nossa área (Lisboa), no entanto apesar de ir visitar algumas, não tenho referências pessoais sobre nenhuma (logo, ainda poremos mudar para pior).

4) Alguém tem conhecimento de "prestadores de serviços confiáveis"?

Antecipadamente grata pelas Vossas respostas

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Dá uma vista de olhos aqui:http://www.gestaodocondominio.pt/

Obrigada sultão.

Já conhecia o site e depois de muito navegar as dúvidas que coloquei persistem... Daí pedir a vossa ajuda

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

eu posso ajudar-te com a seguinte informação:

- geralmente esses contratos são anuais e vencem na data da reunião de condóminos, que devem decidir continuar ou não com a mesma empresa

- geralmente também existe sempre 1 (ou 2) condóminos que são os "administradores residentes" e servem de elo de ligação à empresa, pois senão ela anda em roda livre. Este condómino é eleito, ou roda, anualmente nessa mesma reunião de condóminos

- geralmente a conta bancária está em nome do tal administrador residente e é dado acesso também ao administrador da empresa. Não é normal vocês terem uma conta que não podem movimentar ... afinal quem lá coloca o dinheiro são vocês

- convirá portanto leres o actual contrato - deve lá estar escrita a data de renovação. Convém também falar com a empresa e solicitar uma ida ao Banco para lá colocar o nome de um (preferência dois) condóminos, evidentemente. Não poderão recusar isso - a menos que vocês tenham feito um contrato leonino para eles ...

- eu actualmente vivo numa casa mas vivi anteriormente num prédio com 36 condóminos - e, no meu caso, só deixámos de ter problemas quando resolvemos entregar a gestão a uma empresa.

Porquê ? Porque nunca mais houve caloteiros ( os que havia eles meteram em Tribunal...), porque nunca mais tivemos problemas com uma porteira que não fazia nenhum (eles encarregaram-se de lhe dizer o que ela tinha que fazer...), porque nunca mais tivemos problemas com manutenção e obras (porque eles encarregaram-se sempre de receber primeiro o $$$  e fazer a obra depois...), etc. etc. - foi um alívio, mas sempre mantivemos dois administradores residentes para ligação e sempre discutimos na tal reunião anual a renovação, ou não, do contracto.

Podia-te dar o nome mas não é da zona que pretendes, mas a regras acho que são mais ou menos o que te disse.

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Obrigada carlos2008.

Já tinha decidido ir solicitar a cópia do contrato assinado com a empresa , no entanto este facto vai "alerta-los" para a mudança o que me conduz à preocupação 2) Quais as "precauções" a tomar ?

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

todos os anos a empresa devia estar alerta para a possibilidade de não ser renovado o contrato, pelo que esse receio não faz muito sentido - se eles começarem a agir diferente pelo facto dos condóminos pretenderem mudar, então é porque provavelmente não merecem lá estar em primeiro lugar.

A empresa tem que facultar o acesso a toda a documentação do condomínio a qualquer condómino que o peça, independentemente do motivo. Deixando de exercer as funções de administração tem que entregar o dossier à nova administração...

Quanto à conta bancária, esta costuma estar em nome do condomínio, não do administrador. O administrador tem é autorização para a movimentar. Para evitar abusos, devem colocar a condição de que a conta precise da autorização de um dos condóminos, para além da do administrador, para poder ser movimentada (escolham 2 ou 3 pessoas, para o caso de uma estar indisponível durante as férias ou assim). De posse da ata onde isso ficar estabelecido, o novo administrador vai ao banco para alterar as condições de movimentação da conta e pronto.

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

no meu caso, só deixámos de ter problemas quando resolvemos entregar a gestão a uma empresa.

Já agora, qual era a empresa, é que já tivemos maus exemplos e bem precisavamos de um bom exemplo.

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

ok, não me custa nada dar essa indicação, aqui vai, aliás vi agora no site que eles desenvolveram o serviço e já actuam em diversas áreas na Grande Lisboa

no entanto noto que a opinião favorável só me vincula a mim, evidentemente, e trata-se apenas de uma opinião ...!

http://www.msps.pt/index2.html

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Agradeço... vou tentar falar com eles a ver que serviço propoem.

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Olá a todos,

Mais do que um pedido de ajuda, é um GRITO de ajuda.

Muito se alterou desde que iniciei o tópico. Passo a descrever a situação com detalhe para que me possam fazer o favor de ajudar mais objectivamente:

1-Prédio com 5 andares, 9 condóminos e uma antiga casa de porteira (nossa propriedade) alugada há semanas.

2-A administração do nosso prédio está entregue desde Janeiro de 2000 a uma empresa XXX Imobiliária - Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda, que apresenta (anunciado no site) os seguintes serviços: Serviços de administração de condomínios / Serviços de administração de propriedades/ Serviços de promoção e divulgação na venda de imóveis e ainda são Mediadores de Seguros.

3-Em Janeiro de 2000 (última acta da “administração interna rotativa” do prédio) ficou deliberado que, e cito: ” o exercício da administração, a partir do corrente ano, inclusive e até deliberação em contrário, será entregue a uma Agência de Administração de Condomínio. A escolha da referida agência efectuar-se-á a partir da apreciação da proposta mais vantajosa para o condomínio”.

4-Na acta seguinte, de Março de 2001, depois do cabeçalho normal, apresenta: “Aberta a sessão e antes de entrar na ordem de trabalhos, verificou-se que estavam presentes a Administração representada pela firma XXX Imobiliária – S. M. I. Limitada e os seguintes condóminos: (lista dos 5 nomes presentes)”.

A ordem de trabalhos era trivial: p1. e p2. aprovação de contas de 2000 e orçamento para 2001; p3. assuntos diversos (irrelevantes). Nada mais estava especificado sobre a nova Adm./ Firma.

5-A realidade passada foi que:

a última condómina/administradora (de Janeiro/2000) não apresentou propostas de agências e chegou ao balcão desta firma e (agora podem-se rir… :o) levou o livro de actas, todos os dossiers de documentação, todas as chaves originais (sem cópias) e disse: “Os senhores passam a ser os nossos administradores”, virou costas e foi à sua vida. Nesse ano a actividade da firma foi pagar despesas fixas e receber rendas e quotas. Não existe nenhum contrato celebrado com a firma, nem qualquer outro documento de tomada de posse!

6-A realidade actual, que me fez ir esmiuçar o passado, é muito grave:

conta bancária da Adm. só movimentada pela firma; aprovação das contas de todos os anos transactos, mediante a simples informação de um “balancete de merceeiro” (sem desprimor aos mesmos!), uma folha A4, sem qualquer fiscalização por parte dos condóminos e ainda são os nossos mediadores de seguros (tem sido um fartote, imagino  ;)). Também não têm o “hábito de cumprir a lei” e enviar as Propostas de Actas (nos tais 30 dias) e o “normal” é quando chegam à reunião anual (3 ou 4 pessoas/ em 2ª convocatória, 30 min. depois) assinam a folha de presenças, assinam a acta anterior (que nem é lida) e que se comecem os trabalhos!

Mas também não ficamos por aqui, agora ainda vem o tal que se chama busílis …

7- No final de Outubro/2010 recebemos uma carta da Adm. a comunicar que em 1/Dez a nossa inquilina (casa da antiga porteira, T1) rescindia o contrato e que nós tínhamos 8 dias para exercer a preferência, caso contrário “começamos a promover o referido arrendamento”. Só nos apercebemos que haviam novidades quando a 1/Fev começaram as mudanças! Vou eu a correr à empresa saber o que é que se estava a passar e em conclusão:

Celebraram em 21/Janeiro um contrato de arrendamento em nome da Adm.(!) a uma cidadã brasileira (sem residência) com dois filhos, por 5 anos, por uma renda barata (300€),  sem qualquer caução, com um fiador sem garantias, sem nenhuma cláusula especial e cobraram 300€ (ainda não sei a quem!) pelo serviço.

8-Pelo que conheço do Código Civil: ARTIGO 1437.º

   (Legitimidade do administrador)

1 - O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.

2 - O administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.

3 - Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, salvo se a assembleia atribuir para o efeito poderes especiais ao administrador.

Pergunto:

a)Pelo acima descrito (2 a 5) a firma tem legitimidade para alugar e celebrar contrato de arrendamento como nossos representantes sem nunca nos terem informado/contactado?

No contrato consta:

Primeiros Outorgantes -  Administração do prédio sito…., contribuinte nº….., representada pela firma XXX Imobiliária - Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda, na qualidade de proprietária.  

Segundos Outorgantes -  (etc.)

B)Podemos anular o contrato ou fazer aditamentos? Se sim, como?

Todos os assuntos que descrevi no ponto 6, tenho noção de como os corrigir, mas esta do aluguer estou “aparvalhada”. A reunião geral é na 2ª (21/Fev) e só tenho uma condómina idosa que está tão preocupada quanto eu, os outros ou são “não confiáveis /caloteiros com provas dadas”, ou jovens estudantes (casas compradas pelos Pais), que nem uns nem outros se querem preocupar (claro, que tentei conversar com eles, mas – não têm tempo!), ou temos proprietários com as casas alugadas (que não aparecem nem pagam quotas!).

c)Penso que mudar de empresa AGORA com estes “ assuntos pendentes” seria  isentá-los das consequências, ou estarei errada?

Meus caros, por favor AJUDEM com os vossos COMENTÁRIOS! :'(

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Nota:

Quando me referi aos "assuntos pendentes", além dos descritos, ainda temos uma situação gravíssima de infiltrações no telhado, que foi reparada há 2 anos (e pago na totalidade!), mas que foi mal intervencionada, pois no Inverno desse mesmo ano, persistiam as reclamações. Nada foi feito, apesar das insistências. Agora a situação agravou-se muito e a Adm. quer fazer novo orçamento, sem querer admitir que nas partes já intervencionadas deve haver garantia sobre os trabalhos mal efectuados. Ou seja, pagar 2 vezes pela mesma obra!

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Alguém que ande por aí pode ajudar?

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

acho que a firma não tem qualquer legitimidade para fazer o que fez

acho que deve ser eleita uma administração interna urgentemente

acho que essa administração deve urgentemente solicitar à tal firma todos os bens (chaves, livros) que lá estão

acho que se isso não for a bem terá que ir a mal: arranjar um advogado sério e ele fala com eles e resolve esses assuntos. Bem sei que isso implica dinheiro mas não vejo outra solução.

os que não pagam é fácil tratar deles, mas como disse isso tem procedimentos legais que só a administração legal pode tomar.

boa sorte...

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

acho que deve ser eleita uma administração interna urgentemente

Obrigada carlos2008!

É uma opção não viável, tanto pelas características dos condóminos ,que descrevi, como porque todos querem uma Administração externa

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

sim , mas tem que haver uma solução para isso.

então, se assim é, deves arranjar um advogado que OBRIGUE o condomínio a funcionar segundo a Lei pois não é legitimo que os condóminos queiram - mesmo que seja a maioria - viver fora da Lei.

evidentemente que isso te dará chatice e terá custos - a chatice ninguém ta tira, os custos poderás imputá-los ao condomínio depois de resolvido o assunto.

lamento mas não vejo outra saída para isso, de acordo com o que dizes

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

A reunião, como referi, é na próxima segunda (21Fev) à tarde e não conheço nenhum advogado desta área, assim como não posso/devo assumir os custos.

Só vejo a possibilidade de não aprovarmos as contas e ficar em acta a necessidade de uma reunião extraordinária

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

A reunião, como referi, é na próxima segunda (21Fev) à tarde e não conheço nenhum advogado desta ária, assim como não posso/devo assumir os custos.

Só vejo a possibilidade de não aprovarmos as contas e ficar em acta a necessidade de uma reunião extraordinária

Eu conheço pelo um menos um condomínio que tem uma solução intermédia, que aparentemente tem funcionado melhor e que, talvez, fosse uma ideia para o vosso caso, uma vez que até são relativamente poucos moradores para um prédio do centro de Lx...

Ora, pois se querem contratar alguém externo façam-no, mas elejam um esquema de rotatividade,como se de uma administração interna se tratasse, em que a empresa contratada é administradora em exercício,em lugar do condómino em questão, se este assumir que não tem condições para o fazer, qualquer que seja o motivo. E depois no final de cada um, ficava o condómino seguinte responsável por essa adjudicação, e assim sucessivamente. Ah! e já agora, os encargos decorrentes dessa representação ficam a cargo do proprietário em causa e à margem das contas do condomínio, o que permite logo outra transparência!

Pelo menos era uma forma de responsabilizar mais directamente cada um dos condomínios pela administração que ele próprio escolher, e impedir que a mesma se perpetue no cargo eternamente...

Ainda assim, posso indicar contacto de uma empresa administradora que tem feito um trabalho razoável no prédio em causa, pelo menos a senhora que está à frente é prestável e age com transparência. Acho que o escritório é fora de Lisboa, mas eles trabalham com prédios um pouco por toda a cidade.

Se quiser responda-me por msg privada, que eu forneço os dados, dada a urgência da situação

Espero ter ajudado, boa sorte! 

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

obrigada radical_pt !

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Já é um pouco em cima da hora, mas quando há condóminos que "não têm tempo" é o mais fácil - de imediato mete-se-lhes na mão uma procuração em que nos dão os poderes para os representar na assembleia - "ganhamos votos" para o nosso lado e eles não se chateiam como desejam ;)

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

pauloaguia: Seria fácil se os proprietários não vivessem a 200-300 Km de distância, cujos filhos (residentes) não têm procuração dos Pais para os representar.

Mas tenho mais uma questão de extrema importância (no meio de tantas) e também muito urgente:

A acta da última Ass. Cond. anual – Fev. /2010- que só há dias consegui cópia contém, na sua redacção, imprecisões nas resoluções tomadas e mais grave não me foi enviada cópia das deliberações -  não estive presente nessa AC – assim, como não foi enviada a nenhum condómino. Ainda ninguém assinou essa acta (seria, supostamente, na AC de hoje)

Penso poder impugnar a acta invocando o: ARTIGO 1432.º (Convocação e funcionamento da assembleia)

6 - As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.

7 - Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.

Assim pergunto:

1- Posso impugnar?

2- Em que termos fica registado na acta de 2011?

Muito obrigada

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

O que pode ser impugnado são as decisões tomadas pela assembleia, não a ata.

Aliás, esses números desse artigo dizem respeito a outra coisa, há que transcrever as coisas dentro do contexto:

Artigo 1432.º

(Convocação e funcionamento da assembleia)

5 - As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.

6 - As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.

7 - Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.

8 - O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 6.

Ou seja, no que diz respeito a esses números, só é obrigatório serem avisados por carta caso se trate de deliberações que carecem da unanimidade dos condóminos (pois precisam do acordo de quem não esteve presente).

Agora se a ata não reproduz fielmente o que foi deliberado na reunião, basta que quem efetivamente esteve presente na mesma se recuse a assiná-la por esse motivo. A ata terá que ser corrigida e dada novamente a assinar depois...

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Este conteúdo terá de ser aprovador por um moderador

Visitante
Está a comentar como Visitante. Se já se registou, por favor entre com o seu Nome de Utilizador.
Responder a este tópico

×   Colou conteúdo com formatação.   Remove formatting

×   Your link has been automatically embedded.   Display as a link instead