diabo11982

AJUDA - Qual o melhor crédito à habitação?

23 publicações neste tópico

Boa Tarde

Como se devem aperceber sou novo neste forum.

Estou a fazer um credito bancário e estou na fase de pesquisa do melhor banco onde fazer esse crédito.

Na sequência disso, resolvi pesquisar na net sites onde possa tirar esclarecimentos sobre os varios componentes que constituem o crédito: spread´s, prazo de duração do crédito, Euribor, etc...

Acabei por ir parar ao v/forum que, na breve leitura que tem, parece-me que é excelente para tirar toda as minhas duvidas actuais.

Já fiz alguma pesquisa ao nível dos vários bancos (CGD, Montepio, BCP Millenium  (para esquecer, digo já), Caixa Galicia, BBVA), faltando-me apenas o Barclays e o Deutsche Bank.

Neste momento as melhores propostas surgem da Caixa Galicia e do BBVA, contudo existe um factor que as está a diferenciar neste momento.

O valor da escritura será de 162.500 €uros.....O valor de avaliação andará à volta dos 180.000 €uros e irei fazer um crédito de 144.000 €uros (80 % da avaliação).

Perante estes dados a CAIXA GALICIA oferece-me as seguintes condições:

- Emprestimo: 144000 €uros

- Spread: 1.15

- Euribor a 6 meses

- Prestação: +/- 565 €uros

- Anos: 40

Por sua vez, o BBVA oferece-me:

- Emprestimo: 144000 €uros

- Spread: 1.75

- Euribor a 3 meses

- Prestação: +/- 490 €uros

- Anos:40

As exigências para aprovar o crédito são iguais nos dois bancos e os valores do seguro de vida + seguro multiriscos são bastante similares.

Como podem verificar, o BBVA garante-me uma prestação mais baixa, porque aplica a Euribor a 3 meses (só trabalham com esta taxa), apesar de o spread ser mais alto (0.6%)

A CAIXA GALICIA oferece-me uma prestação mensal bastante mais elevada, no curto prazo, porque aplica a Euribor a 6 meses, apesar de o spread ser bem mais baixo.

Face a estes dados, confesso que fiquei confuso porque:

Primeiro: fiquei confuso relativamente à taxa a usar no crédito (3 ou 6 meses), porque realmente, no curto prazo, a diferença na prestação é de 75 €uros. Já li por aqui, que num prazo de 40 anos, o uso de uma taxa ou outra é indiferente, e que no fim do empréstimo acabarei por pagar o mesmo valor do empréstimo, quer use a Euribor a 3 ou a 6 meses.

Segundo: fiquei igualmente confuso porque, o BBVA dá-me no curto prazo uma prestação aproximadamente 15 % mais baixa que a CAIXA GALICIA, apesar de o spread ser mais alto 0.6 %.

Sendo o spread uma referência para avaliar o custo do crédito, qual a melhor forma de comparar estas duas opções de crédito? A CAIXA GALICIA oferece-me um spread mais baixo e uma prestação mais alta (no curto prazo) e o BBVA oferece-me um spread mais alto e uma prestação mais baixa (tb no curto prazo).

Tenho a noção que estamos a comparar créditos com regras diferentes no que respeita à taxa aplicada (3 ou 6 meses), mas é possivel tirar alguma conclusão sobre o melhor crédito destes dois?

Agradeço imenso a ajuda que me poderão dar.

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tem a certeza que o spread que o bbva lhe faz é de 1.75? é que eles subiram recentemente e de acordo com a tabela que está no site, para empréstimos no valor de 80% da avaliação no valor de 144.000€, pela minha leitura o spread aplicável é 2.1.....

deixo aqui o link para que possa confirmar: https://www.bbva.pt/TLEU/tleu/jsp/pt/porN/particulares/finan/credhab/credhabfac/index.jsp#0

e atenção, porque o facto de eles lhe aprovarem o crédito com um spread agora não quer dizer que o spread seja o mesmo na data da escritura! se eles aumentarem os spreads entretanto, na escritura fica o spread que estiver em vigor nessa data! aconteceu comigo e com outras pessoas que já testemunharam aqui no fórum!

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Primeiro: fiquei confuso relativamente à taxa a usar no crédito (3 ou 6 meses), porque realmente, no curto prazo, a diferença na prestação é de 75 €uros. Já li por aqui, que num prazo de 40 anos, o uso de uma taxa ou outra é indiferente, e que no fim do empréstimo acabarei por pagar o mesmo valor do empréstimo, quer use a Euribor a 3 ou a 6 meses.

Pessoalmente não sei se é assim tão indiferente. O problema está em adivinhar para que lado é que vai pender a diferença.

No imediato, com as taxas a subir, o que significa é que a prestação do BBVA vai subir mais depressa que a da CG - ajuda a esbater um pouco essa diferença pois, mesmo que daqui a 6 meses a diferença voltasse a ser de 75€, no entretanto tinhas 3 meses em que era bem inferior.

Assumindo que elas mantinham sempre a mesma diferença entre si (o que nem sempre acontece), no final do empréstimo pagarias bem menos no BBVA.

Agora, a verdade é que se olhares para o histórico da Euribor (ver imagem em anexo), estas duas taxas raramente estiveram tão afastadas como nestes dois últimos anos. E essa diferença tem vindo a esbater-se novamente... pelo que, a médio prazo, o empréstimo pode voltar a compensar mais na CG (já agora, nos últimos dias subiu ligeiramente outra vez). Num período de subida sustentada das taxas como o que se parece avizinhar, a diferença tem sido sempre razoável a favor da E3M pelo que nos tempos mais próximos esta taxa terá uma larga vantagem (é preciso uma diferença grande no spread para a compensar, portanto).

Tudo depende da forma que tu achas que as taxas vão evoluir. E como os valores das taxas no passado não são garantia nenhuma do que vai acontecer no futuro, aí o teu palpite é tão bom como o meu ou o do presidente do BCE :) Mas podes fazer algumas simulações de como pode evoluir o empréstimo usando o simulador de prestações do blog: http://www.pedropais.com/creditos/mapa-de-prestacoes-avancado

O que eu concordo é que não vale a pena matar muito a cabeça por isso - por mais contas que se façam, em 40 anos as hipóteses de essas contas sairem completamente ao lado é astronómica. Se esse factor aparentemente é contraditório entre os dois bancos, só quer dizer que tens que prestar mais atenção aos outros - não há nenhum banco que seja melhor que a concorrência em tudo ;) Por exemplo, que comissões cobra, que produtos obriga a contratar para ter um spread... no limite, qual o que nos atendeu de forma mais simpática ou que parece ser mais competente - há coisas que não se quantificam, mas andares sempre em cima deles porque volta e meia se enganam a calcular a taxa também tem um custo... que mais não seja, mói-nos o juízo :P

Segundo: fiquei igualmente confuso porque, o BBVA dá-me no curto prazo uma prestação aproximadamente 15 % mais baixa que a CAIXA GALICIA, apesar de o spread ser mais alto 0.6 %.

a questão é que também vai amortizando mais devagar (porque há uma componente mais forte de juros logo ao início, logo a componente de amortização é mais baixa), logo vai pagando juros sobre um valor maior.

De qualquer forma, à medida que as Euribor forem sendo revistas, essa diferença pode esbater-se ou mesmo inverter-se.

Mais uma vez, é uma questão de palpite.

Sendo o spread uma referência para avaliar o custo do crédito, qual a melhor forma de comparar estas duas opções de crédito? A CAIXA GALICIA oferece-me um spread mais baixo e uma prestação mais alta (no curto prazo) e o BBVA oferece-me um spread mais alto e uma prestação mais baixa (tb no curto prazo).

O spread é uma referência mas não é a única, nem sequer a melhor.

Presta atenção também à TAER que, para além do spread, considera todos os outros custos com o empréstimo. Um banco pode ter um spread mais alto mas depois cobrar muito menos pelos registos e em comissões e isso também é importante. Por exemplo, se um dos bancos cobrar uma comissão de processamento mensal de 1€, ao fim dos 40 anos isso representa mais de 400€ de custos acrescidos!

Tenho a noção que estamos a comparar créditos com regras diferentes no que respeita à taxa aplicada (3 ou 6 meses), mas é possivel tirar alguma conclusão sobre o melhor crédito destes dois?
Mais dados ajudavam... Qual a TAER de cada um? A que produtos obrigam? Etc...
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Eu hoje vou fazer um "apanhado" das condições das diversas simulações efectuadas naquela folha de excel disponibilizada pelo forum (http://www.pedropais.com/creditos/guiao-de-creditos-habitacao), com os requisitos que devem ser comparados em um crédito à habitação e disponibilizo aqui no tópico, para me poderem dar uma ajuda.

Obrigado

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tem a certeza que o spread que o bbva lhe faz é de 1.75? é que eles subiram recentemente e de acordo com a tabela que está no site, para empréstimos no valor de 80% da avaliação no valor de 144.000€, pela minha leitura o spread aplicável é 2.1.....

deixo aqui o link para que possa confirmar: https://www.bbva.pt/TLEU/tleu/jsp/pt/porN/particulares/finan/credhab/credhabfac/index.jsp#0

e atenção, porque o facto de eles lhe aprovarem o crédito com um spread agora não quer dizer que o spread seja o mesmo na data da escritura! se eles aumentarem os spreads entretanto, na escritura fica o spread que estiver em vigor nessa data! aconteceu comigo e com outras pessoas que já testemunharam aqui no fórum!

Esse é o spread base..depois reduz com a subscrição de produtos e beneficia de uma redução extra de 0.1% se pertencer à ordem dos engenheiros...

Também tem protocolos com outras ordens e varias entidades...

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em relação aos protocolos n sei, mas em relação a baixar o spread com subscrição de produtos, se reparar a tabela que indiquei já refere a redução conforme a subscrição de determinados produtos...e o spread, subscrevendo os produtos todos (cartão de crédito, ppr, domiciliação de ordenado e de 3 pagamentos de despesas por débito) fica em 2.1%...se n subscrever nenhum aumenta para 3.5%!!

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em relação aos protocolos n sei, mas em relação a baixar o spread com subscrição de produtos, se reparar a tabela que indiquei já refere a redução conforme a subscrição de determinados produtos...e o spread, subscrevendo os produtos todos (cartão de crédito, ppr, domiciliação de ordenado e de 3 pagamentos de despesas por débito) fica em 2.1%...se n subscrever nenhum aumenta para 3.5%!!

Aqui tem um printscreen da minha simulação onde poderá comprovar o spread.

Atenção que o spread está em 1.75% por causa do protocolo da ordem dos engenheiros...caso contrário seria de 1.85%

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Aqui tem um printscreen da minha simulação onde poderá comprovar o spread.

Se aquela simulação é de Dezembro de 2010, conforme aparece no rodapé, concordo com o que foi dito - convém confirmar que as condições ainda são as mesmas... simulações com mais de 1 ou 2 semanas não são lá muito fiáveis - sobretudo se o mês mudou entretanto.

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Se aquela simulação é de Dezembro de 2010, conforme aparece no rodapé, concordo com o que foi dito - convém confirmar que as condições ainda são as mesmas... simulações com mais de 1 ou 2 semanas não são lá muito fiáveis - sobretudo se o mês mudou entretanto.

A simulação foi efectuada no dia 2 Fevereiro/2011. E a agente comercial do Banco informou-me que as condições apresentadas têm uma validade de 45 dias.

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Isto no BBVA é sempre subjectivo, a minha simulação era valida por 1 mes e passados 13 dias aumentaram o spread de 0,7 para 0,9.

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pois, e n se esqueça que essa validade dos 45 dias inclui a escritura, pelo que se por algum motivo n conseguir a aprovação,avaliação e escritura nesse prazo, lá vai o spread....mas pronto, pode ser que tenha sorte!

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Pois... :-\

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A melhor solução entre as 2 é sem dúvida a Caixa Galicia!

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Depois de uma longa pesquisa de mercado acabei por conseguir um excelente spread na caixa galicia: 0.7%...aconselho...tem que ser feito através da internet..

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Obrigada pela dica.

Tambem ando a ver lá.

Será que nao fazem como o BBVA? Alterar os spreads à ultima da hora?

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Isto está complicado, ao que parece o Santander também anda a fazer coisas dessas...

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Boas,

Deixar aqui o meu contributo: Fiz recentemente a minha escritura com a caixa galicia, ainda ao abrigo do protocolo deco/proteste e o que posso dizer é que apesar de um pouco moroso, tudo correu sem sobressaltos e apenas tenho que ter o meu ordenado domiciliado, e fui a lisboa uma vez para abrir conta...à partida bastante profissionais..

cumprimentos

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Não esquecer que a Deco já não tem acordo com a CaixaGaliza devido á mesma ter deixado de cumprir o que estava no acordo, ou seja começou a intrujar os clientes e a deco saiu, não sei se nessas intrujises estava a mexida dos spreds na vespera da escritura.

Cordialmente

PNogueira

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Será que a DECO saiu por causa disso?

Era importante saber...

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Boa noite, alguém me pode dizer qual é os montantes máximos e prazos máximos de um crédito de habitação?

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Na minha opinião a deco saíu porque a caixa galicia começou a "impôr" produtos de cross selling para fazer cumprir o acordo com a deco, que supostamente não incluia quaisquer produtos de cross selling....No meu caso é apenas o ordenado domiciliado e o meu spread ( 0,65%), foi o que ficou acordado do inicio até à escritura do imóvel...cumprimentos

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Boa noite, alguém me pode dizer qual é os montantes máximos e prazos máximos de um crédito de habitação?

Depende da sua idade, do seu vencimento, da segurança do seu trabalho, do valor do imóvel em si. Concerteza, que não será indiferente, um imóvel de 100000€ ou um imóvel de 200000€. A sua taxa de esforço ajuda(ria) a responder cabalmente à sua pergunta!...

Mas sem dados, os créditos podem ir até aos 50 anos [não me refiro à idade da pessoa. A idade será de 80 anos (http://www.pedropais.com/forum/index.php/topic,1742.msg30984.html#msg30984)!...]. Por outro lado, deve ter em atenção que os bancos estão descapitalizados, assistindo-se a casos de créditos aprovados pelo banco que atrasam a escritura por falta de ... capital (a divida do sistema bancário anda na casa dos 43 mil milhões de euros, se não estou em erro)!...

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Será que a DECO saiu por causa disso?

Era importante saber...

A DECO saiu do protocolo porque a Caixa Galicia começou a pedir a domiciliação do ordenado no Banco e os seguros, para assegurar o spread do protocolo que tinha com a DECO.

Em conversa com uma pessoa do Banco, eles também disseram que já não tinham interesse no protocolo, principalmente por causa da não-domiciliação do ordenado, que os obrigava todos os dias a consultar o sistema para ver se os clientes transferiram o dinheiro da prestação...e quando isso não se verificava, obrigava-os a telefonar aos clientes a questionar o motivo porque nesses meses não transferiram a prestação ao Banco..

Ou seja, a logística dessas actividades tirava muito tempo aos funcionários do Banco, o que não aconteceria caso a domiciliação do ordenado fosse obrigatória...

Mas mesmo com a "retirada" da DECO, a Caixa Galicia continua a ser o que oferece melhores condições no mercado português...

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