Visitante JoaoSilva

Abatimento considerável no crédito habitação

16 publicações neste tópico

Olá,

esta é a minha primeira participação aqui no fórum, e venho aqui questionar qual a melhor estratégia a ter com o banco quando se trata de abater 1/5 do valor da dívida de um crédito habitação.

Tenho um crédito habitação de um valor considerável, a 45 anos, que teve inicio no verão de 2010 com um spread de 1.05%. a amortização mensal é cerca de 1/3 do rendimento do agregado familiar. Acontece que em breve vou ter disponível em dinheiro cerca de 1/5 do valor da dívida. A minha questão é: como aproveitar este "trunfo" da melhor forma, perante a divida que tenho. Várias hipoteses, agradeco comentários, conselhos, etc:

1) abro o jogo com o meu banco e submeto para aprovação a amortização antecipada e actualização do prazo do emprestimo.

nesta situação rezo para aceitarem sem me alterarem o spread -> qual é a probabilidade disto?

2) Guardo o dinheiro, pondo num depósito a prazo. com o objectivo de aguardar uma estabilização do mercado actual (1 ou 2 anos).

3) vou a outro banco e peço simulações para o novo valor, consciente que terei encargos para fazer novo empréstimo.

Esta situação serviria para exercer pressao junto do meu banco caso a resposta que me dessem à hipotese 1) nao me agradasse.

4) ... (aguardo feedback de pessoas do forum)

* Pretendo manter a minha prestação inalterada.

* Procuro o maior benefício para mim, obviamente.

Obrigado desde já

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olá,

agora estou registado, fui eu que coloquei a questão acima.

Acrescento uma hipótese:

4) Amortizar o valor que disponho em 5 vezes, uma vez por ano. mais arriscado, mas mais benéfico?

Obrigado!

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1) abro o jogo com o meu banco e submeto para aprovação a amortização antecipada e actualização do prazo do emprestimo.

nesta situação rezo para aceitarem sem me alterarem o spread -> qual é a probabilidade disto?

Não é certo, mas se calhar até nem é assim tão improvável como isso que fosse aceite. Face a uma amortização desse valor, a relação financiamento/garantia altera-se substancialmente, pode ser que aceitem a revisão do contrato. Resta saber é se em vez do spread não fazem outra contra-proposta com outro tipo de exigências.

Se não insistires na revisão do prazo, não tens problema nenhum, é uma operação rotineira de se fazer. Neste caso, no entanto, é provável que te cobrem uma comissão de 0,5% do valor amortizado (desde que prevista no contrato, obviamente).

2) Guardo o dinheiro, pondo num depósito a prazo. com o objectivo de aguardar uma estabilização do mercado actual (1 ou 2 anos).

A regra é simples - se consegues investir o dinheiro a uma taxa líquida superior à taxa nominal do empréstimo, compensa mais investir do que amortizar.

Com a Euribor nos valores de hoje em dia, assumo que a tua taxa do crédito rondará os 2% e não é muito difícil encontrar até simples depósitos a prazo que rendam mais do que isso...

Acho que devias abrir o jogo com o teu gerente de conta e perguntar-lhe que alternativas tem para o teu dinheiro. Até porque se anda na casa das dezenas de milhares de euros, há várias alternativas que ficam à tua disposição...

Quando a Euribor começar a registar valores mais altos, vale a pena rever esta estratégia.

3) vou a outro banco e peço simulações para o novo valor, consciente que terei encargos para fazer novo empréstimo.

Esta situação serviria para exercer pressao junto do meu banco caso a resposta que me dessem à hipotese 1) nao me agradasse.

É uma possibilidade, mas os custos talvez não compensem. A menos que consigas um spread bastante mais baixo.

De qualquer forma, no seguimento do ponto anterior, talvez valha a pena fazê-lo em busca de outras opções de investimento...

4) Amortizar o valor que disponho em 5 vezes, uma vez por ano. mais arriscado, mas mais benéfico?

Mais arriscado porquê?

De qualquer forma, não vejo que seja mais benéfico. Amortizar por amortizar mais vale que seja logo tudo de uma vez - poupas mais em juros que não chegas a pagar. A menos, claro, que o dinheiro esteja investido a render mais - mas nesse caso porquê amortizar sequer?

Acrescento uma alínea 5): investir o dinheiro no banco onde tens o crédito e tentar renegociar o empréstimo à conta disso. É uma hipótese remota, mas perguntar não custa ;)

Em resumo, é capaz de te compensar mais investir o dinheiro que amortizar já a correr. Quando a Euribor começar a subir e a taxa do crédito se aproximar da taxa de retorno do investimento é que vale a pena repensar essa estratégia.

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Muito obrigado pela resposta. é realmente mto útil termos acesso a esta informação.

se interpretei bem a tua resposta, a ordem que sugeres é:

1) investir a uma taxa superior à taxa do crédito (questionar banco como investir ou procurar alternativas noutros produtos com taxas interessantes)

2) amortizar e actualizar o prazo

3) investir o dinheiro no banco onde tens o crédito e tentar renegociar o empréstimo à conta disso

4) amortizar sem actualizar o prazo (caso alterem euribor com a opcao 2)

em relação ao 3, podias esclarecer?

o banco em questao é a CGD

obrigado desde já

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Ponto 2 - verifique se a CGD permite amortizar no prazo sem que lhe mexam no spread!...

Ponto 3 - é sempre útil ter alternativas para poder negociar em caso de necessidade, desde que a entidade alternativa assuma as despesas de transferência (0,5% sobre o capital em divida) e apresente melhores condições!...

Ponto 4 - Amortize a maior quantidade possível de uma só vez. É menos penalizado (os tais 0,5%) e fica a pagar menos juros ao banco!...

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Ponto 2 - verifique se a CGD permite amortizar no prazo sem que lhe mexam no spread!...

Vou fazer isso! mas primeiro vou validar se me compensa investir enquanto euribor está baixa, como propuseste.

Ponto 3 - é sempre útil ter alternativas para poder negociar em caso de necessidade, desde que a entidade alternativa assuma as despesas de transferência (0,5% sobre o capital em divida) e apresente melhores condições!...

tás a falar em relação a outros bancos, certo? como na resposta ao 1º post "descartaste" essa hipotese, eu na resposta anterior reformulei as hipoteses em relação ao 1º post. A minha questão é relativamente à hipotese da minha resposta anterior: "3) investir o dinheiro no banco onde tens o crédito e tentar renegociar o empréstimo à conta disso"

tens alguma ideia como posso concretizar isto?

Ponto 4 - Amortize a maior quantidade possível de uma só vez. É menos penalizado (os tais 0,5%) e fica a pagar menos juros ao banco!...

certo! Nao deixa de ser a pior hipótese entre as apresentadas, correcto?

Questao:

Tomando de principio que pago ~2.2% de taxa de juro para a totalidade do empréstimo, a partir de quanto juro me começa a compensar investir em vez de amortizar ( cerca de 1/5 do valor total)? é mais do que 2.2% correcto? nao sei se me fiz entender:

2.2% -> juro do emprestimo

x% -> juro a partir do qual começa a compensar investir (sabendo que apenas posso investir 1/5 da totalidade do emprestimo)

EDIT: vi agora que o Banco Best e o Big Online têm depositos a curto prazo a render 4% e 5% (2 a 4 meses).  alternativas?

Obrigado novamente,

Joao Silva

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Vamos a ver se nos entendemos, pois as respostas foram dadas por pessoas diferentes para uma mesma dúvida!...  :o

Vou fazer isso! mas primeiro vou validar se me compensa investir enquanto euribor está baixa, como propuseste.

Mas não se esqueça deste ponto!...  :D

tás a falar em relação a outros bancos, certo? como na resposta ao 1º post "descartaste" essa hipotese, eu na resposta anterior reformulei as hipoteses em relação ao 1º post. A minha questão é relativamente à hipotese da minha resposta anterior: "3) investir o dinheiro no banco onde tens o crédito e tentar renegociar o empréstimo à conta disso"

tens alguma ideia como posso concretizar isto?

Certo!  ;D

Quais os produtos associados ao crédito à habitação, até ao momento?

certo! Nao deixa de ser a pior hipótese entre as apresentadas, correcto?

Não. Trata-se da melhor hipótese, pois em vez de estar a ser penalizado às fracções, é penalizado apenas uma vez sobre o total da amortização, com a consequente vantagem de pagar menos juros ao banco a partir dessa data (da amortização, compreenda-se)!...  ;)

Questao:

Tomando de principio que pago ~2.2% de taxa de juro para a totalidade do empréstimo, a partir de quanto juro me começa a compensar investir em vez de amortizar ( cerca de 1/5 do valor total)? é mais do que 2.2% correcto? nao sei se me fiz entender:

2.2% -> juro do emprestimo

x% -> juro a partir do qual começa a compensar investir (sabendo que apenas posso investir 1/5 da totalidade do emprestimo)

EDIT: vi agora que o Banco Best e o Big Online têm depositos a curto prazo a render 4% e 5% (2 a 4 meses).  alternativas?

Eis algumas sugestões cujas rentabilidades são "melhores":

http://www.pedropais.com/forum/index.php/topic,3992.msg31862.html#msg31862

http://www.pedropais.com/depositos-e-investimentos/melhores-depositos-a-prazo

Cumps  ;)

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Vamos a ver se nos entendemos, pois as respostas foram dadas por pessoas diferentes para uma mesma dúvida!...  :o

tens toda a razao. nao reparei, e agora está uma grande confusão.

Esclareca-me se possivel: na minha opiniao, a ordem pela qual tenho interesse em fazer as coisas é

1) ou

2)  ou

3) ou

4)

por esta ordem!

estou errado? disseste que a opção 4 é a mais vantajosa de todas...  ???

ponto 2. os produtos que me impingiram para ter o spread 1.05% sao: 2 cartões de crédito, 2 cartões débito, 2 PPR (2x25€ mensais), e acho q é só...

ponto 3. Quais sao as despesas implicitas à mudança de banco para o crédito habitação? mencionaste 0.5% sobre o total da dívida.. é apenas essa a despesa? imposto de selo nao?

em relação à ultima questão do meu anterior post, de forma a eu poder quantificar a vantagem, enumera x (embora, utilizando o simulador existente no site, mesmo uma taxa de 4% a 2 ou 4 meses, dê somente 200 ou 300€ de juros - vale a chatice de criar nova conta e etc?...)

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tens toda a razao. nao reparei, e agora está uma grande confusão.

Esclareca-me se possivel: na minha opiniao, a ordem pela qual tenho interesse em fazer as coisas é

1) ou

2)  ou

3) ou

4)

por esta ordem!

estou errado? disseste que a opção 4 é a mais vantajosa de todas...  ???

ponto 2. os produtos que me impingiram para ter o spread 1.05% sao: 2 cartões de crédito, 2 cartões débito, 2 PPR (2x25€ mensais), e acho q é só...

ponto 3. Quais sao as despesas implicitas à mudança de banco para o crédito habitação? mencionaste 0.5% sobre o total da dívida.. é apenas essa a despesa? imposto de selo nao?

em relação à ultima questão do meu anterior post, de forma a eu poder quantificar a vantagem, enumera x (embora, utilizando o simulador existente no site, mesmo uma taxa de 4% a 2 ou 4 meses, dê somente 200 ou 300€ de juros - vale a chatice de criar nova conta e etc?...)

Realmente está a ficar um pouco paralaxe, que é como quem diz, confuso!...  :D

Vamos lá ver se consigo descomplicar!...  :P

Assumo que tem algum capital de lado.

A indecisão é entre abater, no capital e/ou prazo da dívida ou investir em produtos seguros com altas rentabilidades, certo?

A mensalidade que paga no crédito à habitação é baixa ou razoável face ao vencimento mensal?

Se for baixa, invista em produtos seguros com alguma rentabilidade no prazo máximo de 1 ano. Já enunciei algures alguns!...

Se for razoável, talvez fosse boa ideia abater no capital do empréstimo e reduzir no prazo apenas e só se a CGD não aumentar o spread. Atenção que a redução do prazo pode ter custos superiores aos 0,5% por reduzir no capital em divida!...  :o

Atendendo à panóplia de produtos que mencionou, talvez, fosse bom procurar umas simulações noutras entidades bancárias para saber como param as modas. Normalmente quando se vai à praça, não se deve comprar as cenouras (pode ser outra hortaliça qualquer!...  ;D) na primeira bancada. Vai-se procurando as melhores ao melhor preço!...

Se encontrar uma entidade bancária que lhe ofereça melhores condições, tem ai a sua base para negociar com a CGD. E se a outra entidade assumir as despesas de transferência, porque não transferir-se de todo?

Bem sei que alguns dizem que a CGD é do estado, mas isso são outras histórias e não vamos complicar mais!...  ;)

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Obrigado pela resposta.

é isso mesmo.

efectivamente a mensalidade tem algum peso no orcamento familiar, cerca de 1/3.

Estou a pensar em concretizar a negociação pela seguinte ordem:

Abater e reduzir o prazo, sem alteração de condicoes (leia-se spread) realmente é o que procuro. mas pressinto que nao vou ter sorte.

Caso nao tenha, questiono se ha algum produto que o banco tenha que esteja interessado no meu dinheiro e que vantagens isso me tras. Aos mesmo tempo, vou sondar outras instituições bancárias para ver como anda a hortaliça =) (bbva, galicia, deutch). Numa primeira fase peço simulações, e se encontrar algum que bata as condições do actual (cgd) tento negociar junto da CGD com a simulação do outro banco (espero que a simulação seja suficiente!).

Caso nada disto funcione, resta-me amortizar sem redução do prazo ou aderir a um deposito a prazo a 1 ano. Qual o melhor?...

questiono quais sao as despesas da transferencia concretamente.

Quando disseste:

Atenção que a redução do prazo pode ter custos superiores aos 0,5% por reduzir no capital em divida!..

o que está previsto no contrato é 0.5% do valor amortizado... ou estará a escapar-me algo?

obg!

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Vamos lá colocar uns números e uns pontos para nos entendermos!...  :)

1. Estou a pensar em concretizar a negociação pela seguinte ordem:

Abater e reduzir o prazo, sem alteração de condicoes (leia-se spread) realmente é o que procuro.

2. mas pressinto que nao vou ter sorte.

Caso nao tenha, questiono se ha algum produto que o banco tenha que esteja interessado no meu dinheiro e que vantagens isso me tras.

3. Aos mesmo tempo, vou sondar outras instituições bancárias para ver como anda a hortaliça =) (bbva, galicia, deutch). Numa primeira fase peço simulações, e se encontrar algum que bata as condições do actual (cgd) tento negociar junto da CGD com a simulação do outro banco (espero que a simulação seja suficiente!).

4. Caso nada disto funcione, resta-me amortizar sem redução do prazo ou aderir a um deposito a prazo a 1 ano. Qual o melhor?...

questiono quais sao as despesas da transferencia concretamente.

5. Quando disseste:

Atenção que a redução do prazo pode ter custos superiores aos 0,5% por reduzir no capital em divida!..

o que está previsto no contrato é 0.5% do valor amortizado... ou estará a escapar-me algo?

1. Só na CGD o podem informar se é possivel efectuar essas duas operações sem que haja aumento de spread. Até há uns tempos atrás era, mas agora!...  :P

2. A CGD é conhecida pela pouca oferta que tem, (em termos de rentabilidade entenda-se) e mesmo que adira a um depósito a prazo ou a algum produto financeiro complexo (não o aconselho) em nada melhorará o spread do seu crédito à habitação, pois os produtos que o fariam reduzir já os tem!...  :-X

3. Experimente também o Barclays, BES, protocolo DECO/Caixa Galicia ou quiçá protocolo CFinanceiro/Pedro Pais.

Se a simulação for melhor, mesmo que ligeiramente, já pode negociar o seu contrato. Depois se precisar de uma minuta, diga!...  ;)

4. a) Caso amortize apenas no capital, também é bom na eventualidade de ter contratado o seguro de vida via CGD. O prémio mensal do seguro de vida reduz um pouco também!...  ;)

B) Caso pretenda um depósito a prazo, esqueça a CGD, pois as rentabilidades são baixas para o prazo que pretende. Tem as sugestões que deixei umas mensagens atrás e mediante o capital que for as condições (leia-se, rentabilidade) podem ser negociadas na entidade bancária respectiva. É tipo, ir a Marrocos e comprar 2 ou 3 "écharpes" da melhor qualidade pelo preço de uma, desde que bem negociado!...  ;D

5. Depende de instituição para instituição. Abatimento no capital, são 0,5%. Abatimento no prazo, poderá ser um valor definido pela entidade bancária. Só questionando mesmo o funcionário habitual da sua agência.

Se obtiver novidades, vá disponibilizando por aqui!...  ;)

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inline:

1. Só na CGD o podem informar se é possivel efectuar essas duas operações sem que haja aumento de spread. Até há uns tempos atrás era, mas agora!...  :P

Vou tentar, sem duvida. mas se calhar só no inicio do proximo ano.

2. A CGD é conhecida pela pouca oferta que tem, (em termos de rentabilidade entenda-se) e mesmo que adira a um depósito a prazo ou a algum produto financeiro complexo (não o aconselho) em nada melhorará o spread do seu crédito à habitação, pois os produtos que o fariam reduzir já os tem!...  :-X

ou seja, riscar das opções, pelo menos na CGD

3. Experimente também o Barclays, BES, protocolo DECO/Caixa Galicia ou quiçá protocolo CFinanceiro/Pedro Pais.

Se a simulação for melhor, mesmo que ligeiramente, já pode negociar o seu contrato. Depois se precisar de uma minuta, diga!...  ;)

Sem duvida que vou dar uma volta pelos bancos. se diz que a simulação basta para "pressionar" o meu banco, optimo. Em relacao à minuta, esclareça pf a necessidade e o objectivo... sou leigo

:)

4. a) Caso amortize apenas no capital, também é bom na eventualidade de ter contratado o seguro de vida via CGD. O prémio mensal do seguro de vida reduz um pouco também!...  ;)

nesta altura, esta será a ultima opção a ter, mas nunca se sabe...

B) Caso pretenda um depósito a prazo, esqueça a CGD, pois as rentabilidades são baixas para o prazo que pretende. Tem as sugestões que deixei umas mensagens atrás e mediante o capital que for as condições (leia-se, rentabilidade) podem ser negociadas na entidade bancária respectiva. É tipo, ir a Marrocos e comprar 2 ou 3 "écharpes" da melhor qualidade pelo preço de uma, desde que bem negociado!...  ;D

correcto, como disse acima, prefiro depositar noutro banco do que amortizar já a correr.

5. Depende de instituição para instituição. Abatimento no capital, são 0,5%. Abatimento no prazo, poderá ser um valor definido pela entidade bancária. Só questionando mesmo o funcionário habitual da sua agência.

terei q questionar isto.

Se obtiver novidades, vá disponibilizando por aqui!...  ;)

com certeza. terei todo o interesse e vontade!

obg!

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3. Experimente também o Barclays, BES, protocolo DECO/Caixa Galicia ou quiçá protocolo CFinanceiro/Pedro Pais.

Se a simulação for melhor, mesmo que ligeiramente, já pode negociar o seu contrato. Depois se precisar de uma minuta, diga!...  ;)

Sem duvida que vou dar uma volta pelos bancos. se diz que a simulação basta para "pressionar" o meu banco, optimo. Em relacao à minuta, esclareça pf a necessidade e o objectivo... sou leigo

:)

4. a) Caso amortize apenas no capital, também é bom na eventualidade de ter contratado o seguro de vida via CGD. O prémio mensal do seguro de vida reduz um pouco também!...  ;)

nesta altura, esta será a ultima opção a ter, mas nunca se sabe...

B) Caso pretenda um depósito a prazo, esqueça a CGD, pois as rentabilidades são baixas para o prazo que pretende. Tem as sugestões que deixei umas mensagens atrás e mediante o capital que for as condições (leia-se, rentabilidade) podem ser negociadas na entidade bancária respectiva. É tipo, ir a Marrocos e comprar 2 ou 3 "écharpes" da melhor qualidade pelo preço de uma, desde que bem negociado!...  ;D

correcto, como disse acima, prefiro depositar noutro banco do que amortizar já a correr.

5. Depende de instituição para instituição. Abatimento no capital, são 0,5%. Abatimento no prazo, poderá ser um valor definido pela entidade bancária. Só questionando mesmo o funcionário habitual da sua agência.

terei q questionar isto.

Não basta "aparecer" com uma simulação. Primeiro, esta tem de ser recente e melhor. Depois, se eles aceitarem acompanhar (ou melhorar mesmo que ligeiramente) a "oferta" da concorrência convém oficializar o pedido de redução de spread através de uma carta ou minuta. Encontra o que lhe quis dizer, neste tópico: http://www.pedropais.com/forum/index.php/topic,2067.0.html

O seu seguro de vida foi contratado na mesma entidade bancária onde tem o crédito à habitação? E o seguro do imóvel? Se a resposta for afirmativa, eles dificilmente lhe irão baixar o spread. Só mesmo a concorrência, dai a necessidade de procurar nas outras instituições bancárias!...  ;)

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Não basta "aparecer" com uma simulação. Primeiro, esta tem de ser recente e melhor. Depois, se eles aceitarem acompanhar (ou melhorar mesmo que ligeiramente) a "oferta" da concorrência convém oficializar o pedido de redução de spread através de uma carta ou minuta. Encontra o que lhe quis dizer, neste tópico: http://www.pedropais.com/forum/index.php/topic,2067.0.html

recente e com melhores condicoes, certo.

nao sabia disso de oficializar o pedido através de uma carta. devo mencionar a intenção de abatimento e actualização de prazo nessa carta, correcto?

O seu seguro de vida foi contratado na mesma entidade bancária onde tem o crédito à habitação? E o seguro do imóvel? Se a resposta for afirmativa, eles dificilmente lhe irão baixar o spread. Só mesmo a concorrência, dai a necessidade de procurar nas outras instituições bancárias!...  ;)

Sim, tenho subscrito todos esses produtos, condições para ter o spread de 1.05%... ainda assim vou tentar.

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recente e com melhores condicoes, certo.

nao sabia disso de oficializar o pedido através de uma carta. devo mencionar a intenção de abatimento e actualização de prazo nessa carta, correcto?

Se for esse o seu desejo, sim. Encontra minutas para o efeito no link que deixei na mensagem anterior!...  ;)

Sim, tenho subscrito todos esses produtos, condições para ter o spread de 1.05%... ainda assim vou tentar.

Faz muito bem!...  ;)

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olá,

obrigado pelas respostas,

estou a considerar investir, dado  q a euribor se tem mantido baixa.

nao sei bem é onde... o meu € está seguro num daqueles depositos a prazo a 4%?

têm alguma sugestao de onde investir?

li alguns topicos a respeito deste assunto aqui no  forum ("onde investir em 2011") mas parece tao complexo...

estou fora da minha área de conforto no q se trata a investimentos....

Joao

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