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Dúvida com Mais Valias Venda Casa

14 publicações neste tópico

Bom dia

Estou em processo de venda de uma habitação e consequente troca por uma habitação nova, e após ver o exemplo no site http://www.millenniumbcp.pt/site/conteudos/60/6015/601520/article.jhtml?articleID=2743#2 fiquei com as seguintes dúvidas:

- No caso de reinvestir as mais valias são calculdas apenas subtraindo o valor de venda menos o valor de dívida do empréstimo (como no exemplo), ou continua-se a efectuar o cálculo com o coeficiente.

-Na compra da habitação nova os custos com IMT,Imposto de Selo, etc serão pagos sem recorrer a empréstimo pelo que estes custos também podem ser considerados como reiventimento.

Deixo o exemplo.

Comprei uma casa em 2001 por 60.000,00 já com os gastos de compra entretanto agora vou vender por €10000,00 também já com os gastos de venda.

Vou comprar uma casa nova por 180.000,00 e vou pedir um empréstimo ao banco de  150.000,00 (sendo que vou investir €30.000,00) mas ainda vou pagar de despesas com IMT, Imposto de Selo etc cerca de €7.500. Assim que valor devo considerar que estou a reinvestir?

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Se vais vender a casa por 10000 não tens mais valias, logo não é preciso preocupares-te com mais nada ;D

Assumindo que te enganaste e que vais vender a casa por 100.000, então a tua mais valia é de 100.000 - 60.000 * 1,19 = 28.600€ (atenção que o valor pode ser um pouco diferente - julgo que o coeficiente de actualização apenas se aplica ao valor da casa e não aos custos da SISA ou dos registos, por exemplo).

Uma vez que só vais reinvestir 30% do dinheiro da venda, quer dizer que só 70% da mais valia está sujeita a tributação (e destes, só é pago imposto sobre metade). Ou seja, para efeitos de IRS será como se tivesses tido um rendimento adicional de 20.020€ / 2 = 10.010€

Quanto a se os 7500€ contam ou não como reinvestimento, eu entraria em contacto com as Finanças. O que o Código do IRS diz é:

5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, nas seguintes condições:

a) Se, no prazo de 36 meses contados da data de realização, o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para a construção de imóvel, ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel ...

Não me admiraria muito se aqui fosse considerado apenas o valor do imóvel e não o de toda a operação. Mas é uma questão de confirmares nas Finanças...

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Estão sujeitos a mais-valias, pela categoria G do IRS, os ganhos obtidos com a alienação de imóvel destinado a habitação do sujeito passivo adquirido após a entrada em vigor do Código do IRS (1 de Janeiro de 1989).

A MAIS-VALIA da alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º determina-se da seguinte forma:

MV/mV =VR - (VA x coef +EV + DAL)

Em que:

MV = mais-valia

VR = valor realização

Coef = coeficiente desvalorização da moeda

mV = menos valia

VA = valor de aquisição

EV = encargos com a valorização

DAL = despesas de alienação

Nos termos do n.º 1 do artigo 50 do CIRS, o coeficiente desvalorização da moeda só é aplicado se o sujeito passivo deteve a posse do bem por mais de 24 meses.

O n.º 5 do artigo 10.º do CIRS determina, a exclusão tributária dos ganhos obtidos com a alienação de imóvel destinado à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, se o produto da respectiva venda deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel (vendido), for reinvestido:

• na aquisição de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel, ou na construção ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino, a efectuar no prazo de 24 meses contados da data da venda, ou

• na aquisição de outro imóvel ou de terreno para construção, que tenha sido efectuada nos 12 meses anteriores à alienação, sendo neste caso o produto da venda utilizado no pagamento da referida aquisição.

O pressuposto em que assenta a exclusão tributária contida neste artigo, é que no âmbito do património do contribuinte ou respectivo agregado familiar, haja uma identidade funcional entre o imóvel transmitido e o adquirido com o valor da realização.

Um imóvel (vendido) e outro imóvel (adquirido) têm de desempenhar função idêntica: habitação própria e permanente do contribuinte ou respectivo agregado familiar.

Esta exclusão tributária depende pois da verificação de um comportamento futuro e objectivamente incerto: o do reinvestimento (nas condições atrás definidas).

Temos assim uma exclusão tributária condicionada que opera mediante o diferimento (ou suspensão) da tributação para o termo do período dentro do qual esse reinvestimento é admissível nos termos dos n.ºs 5 e 6.

Com a nova redacção ao n.º 5 do artigo 10.º dada pela Lei n.º 64-A/2008, de 31 de Dezembro (OE de 2009), os prazos supra indicados, previstos nas alíneas a) e B) foram aumentados para 36 meses e 24 meses respectivamente, no entanto esses novos prazos apenas se aplicam às situações, em que a alienação ocorre em 2009, ou às situações em que o período de 24 ou 12 meses ainda está vigente ou se extingue no ano de 2009 (artigo 69.º n.º 3 da Lei n.º 64-A/2008).

Saliento que, apesar de enunciar diversos critérios, ressalva o n.º 2 do artigo 44.º, que tratando-se de direitos reais sobre bens imóveis, prevalecerá sempre, o valor de liquidação para efeitos da IMT, se for superior a qualquer dos valores indicados nas alíneas a), B) e f).

O que se compreende perfeitamente dentro da lógica e da harmonia de um sistema fiscal coerente.

Não seria correcto, nem razoável, que do mesmo negócio jurídico pudessem resultar valores diferentes consoante a vertente perspectivada. O valor da transmissão de bens imobiliários para efeitos fiscais deverá ser o mesmo, quer do ponto de vista do adquirente (comprador) para efeitos da liquidação do IMT por ele devida, quer da tributação em sede do IRS dos ganhos de Mais-valia auferidos pelo alienante (vendedor) na mesma transmissão.

Portanto, o valor da transmissão dos bens ou direitos reais sobre bens imóveis que servir de base (ou que pudesse ter servido de base) à liquidação do IMT, quando for superior a qualquer daqueles valores indicados nas alíneas a), B) e f) do artigo. 44.º prevalecerá sobre qualquer outro.

Despesas e Encargos

Nos termos do artigo 51.º do Código do IRS (CIRS), para determinação das mais - valias sujeitas a imposto, ao valor de aquisição acrescem os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 5 anos, e as despesas necessárias e efectivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação de direitos reais sobre bens imóveis.

Nos encargos com a valorização do imóvel só caberão aqueles encargos, suportados pelo titular, que se prendam com o adicionamento de valor intrínseco ao imóvel, ou seja só serão relevantes as despesas relacionadas com a valorização do prédio propriamente dito, que nada têm a ver com o eventual resultado da alienação.

Assim, os encargos dizem respeito à valorização do próprio bem imóvel, isto é, são as despesas que, por natureza, trazem ao imóvel um valor adicional, como por exemplo as obras de beneficiação.

As despesas necessárias referidas no artigo 51.º do CIRS são aquelas que não podem deixar de ser efectuadas para efeitos de aquisição ou alienação, ou seja, as despesas indissociáveis da operação de venda de um imóvel que o alienante comprovadamente suportou para a sua realização, não sendo, assim consideradas as despesas que se encontram na disponibilidade dos contribuintes.

A Administração Fiscal tem vindo a considerar, como despesas necessárias e inerentes à aquisição e alienação, o Imposto Municipal sobre Transmissões/SISA, os encargos notariais e de registo predial, por, sem elas, a operação não se poder vir a realizar.

Pelo Processo 12/2008, com despachos concordantes do Substituto Legal do Senhor Director-Geral dos Impostos, de 2008-07-14 e 2008-08-12, e tendo em conta, a crise económica que tanto afecta o sector imobiliário, foi igualmente sancionado que, uma vez preenchidos todos os requisitos necessários para demonstrar de forma inequívoca a conexão do montante pago ao mediador imobiliário, com a transacção concreta que originou a mais-valia tributável e estando devidamente documentada a intervenção do respectivo mediador nos termos legais aplicáveis, poderá considerar-se a comissão de intermediação como “despesa necessária” para efeitos da alínea a) do artigo 51.º do CIRS.

Para comprovação de tais despesas (Comissões às imobiliárias), dever-se-á conjugar não só a apreciação do documento de despesa, como também se consta da escritura pública ou do documento particular que formaliza o negócio, a efectiva intervenção dos mediadores, em cumprimento do disposto no n.º 1 do artigo 50º do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 Agosto.

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Sr. Forreta,

Antes de afirmar o que afirmou, deve consultar a legislação e ler todo o post.

Se reparar, está lá dito que os prazos para reinvestimento foram aumentados através do OG de 2009.

O artigo 5º do Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de Novembro (regime transitório da categoria G), estabelece uma exclusão tributária para os ganhos obtidos com a alienação de imóveis que, não se encontrando anteriormente sujeitos a imposto de mais-valias, tenham sido adquiridos antes de 1 de Janeiro de 1989..

Cumprimentos

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Não estamos a falar de terrenos adquiridos para construção! Estamos a falar de habitações próprias e permanentes! Ora leia lá bem o que escrevi!

"Estão sujeitos a mais-valias, pela categoria G do IRS, os ganhos obtidos com a alienação de imóvel destinado a habitação do sujeito passivo adquirido após a entrada em vigor do Código do IRS (1 de Janeiro de 1989)."

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Comprei um terreno em 1980, com 2 hectares. Construi uma casa em 1990. Estou ou não sujeito a tributação?

Obviamente que estás.

Mas já reparaste que estás a implicar com algo que ainda ninguém referiu?

Na verdade, o ricardo disse que comprou a casa em 2001. Logo não estás a ter esse preciosismo por causa dele.

O Apogeu referiu que "Estão sujeitos a mais-valias, pela categoria G do IRS, os ganhos obtidos com a alienação de imóvel destinado a habitação do sujeito passivo adquirido após a entrada em vigor do Código do IRS (1 de Janeiro de 1989)." Nada dizendo sobre os imóveis adquiridos antes dessa data.

Tu implicaste com alguém ter dito que havia isenção quando a primeira pessoa que usou a palavra isenção foste tu!

Estás a chamar a atenção para um pormenor que pode ser importante (apesar de não se aplicar ao caso do Ricardo acho bem que se chame a atenção porque outras pessoas lêem estas mensagens) mas não o fazes da melhor forma ao tentar atribuir ao Apogeu um erro que ele não cometeu. Quando muito o post dele estaria incompleto por não referir esse pormenor (que tu próprio reconheces que só se aplica a uma minoria de casos).

Assim dá ideia que estás só a tentar arranjar problemas onde eles não existem... preocupem-se em passar a informação, não em mostrar quem está certo ou errado...

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Boa tarde

Após analisar o meu post verifiquei que cometi um erro, esqueci-me de dizer que devia ao banco €40.000,00.

Segundo o que tenho lido (site do Millenium e Livro da Deco) neste caso o valor da mais valia seria directo:

Mais valia = Valor Venda – Valor Dívida ao banco

Mv=100.000-40.000 = 60.000,00 Euros

No entanto verifiquei que nos casos onde não exista empréstimo o valor da mais valia é calculado de forma diferente:

Mais valia = [Valor Venda – (Valor Compra Casa * Coef +Despesas Venda +Obras 5anos)]

Mais Valia = 100.000-[(60.000*1,19] = € 28.600,00.

Valor esse que também pode ser reinvestido, assim a minha dúvida é a seguinte o que é que me impede legalmente de amortizar o empréstimo 1 semana antes de vender a casa (tirando a falta de dinheiro para o fazer).

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Ricardo. Esses cálculos não têm pés nem cabeça, os calculos sao sempre os mesmos com pagamento do emprestimo ou nao. Mas aguarda pelos comentarios, Pode ser que o apogeu diga que é preto e o forreta venha dizer que é preto escuro. lolada

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Valor de venda – (Valor aquisição x Coeficiente desvalorização + despesas de aquisição + encargos com valorização) = Mais-valia alienada

100.000-(60.000x1.19)=28.600

Valor realização – Empréstimo em dívida para aquisição da Habitação = Valor a reinvestir

100.000-40.000=60.000

Se valor do novo empréstimo + valor a reinvestir < Valor da escritura da nova habitação, então o valor foi totalmente reinvestido.

Se valor do novo empréstimo + valor a reinvestir > Valor da escritura da nova habitação, então não houve reinvestimento total.

No caso:

150.000+60.000=210.000 e que é > ao valor da nova habitação, que é de 180.000. Não há reinvestimento total, pois faltam 30.000.

Para que houvesse exclusão total da mais-valia teria que reinvestir a totalidade do valor de realização, deduzido do valor do empréstimo contraído para aquisição do imóvel, ou seja neste caso teria que ter reinvestido um total de 60.000. Uma vez que reinvestiu apenas 30.000, torna-se necessário calcular a percentagem de reinvestimento.

Valor reinvestido / Valor a reinvestir = % de reinvestimento

30.000/60.000=50%

Desta forma aplicando a percentagem do valor de reinvestimento encontraremos a mais-valia excluída de tributação:

Mais-valia a excluir: 28.600 X 50% = 14.300

Mais-valia a tributar = (28.600-14.300) x 50% = 7.150

Espero ter sido claro.

Cumprimentos

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Boa tarde

Após ler o seu comentário acabei por perceber como chegar ao valor da mais valia a tributar no entanto por cada passo que dou surge uma dúvida nova, neste caso são duas:

- No site do Millenium refere:

“Note-se que nos casos de reinvestimento parcial, a Administração tributária não contabiliza o valor do crédito amortizado (referente ao imóvel vendido) no cálculo da percentagem de reinvestimento, o que penaliza o contribuinte aumentando o valor sujeito a IRS.

Por este motivo, convém planear devidamente o valor do empréstimo a contrair para aquisição do imóvel em que se reinveste, para evitar, sempre que possível, situações de reinvestimento parcial.”

Não percebo bem o que isto quer dizer?

-A seguinte dúvida é a seguinte no exemplo o valor a tributar seria de 7.150,00 não significa que vou ter de pagar este valor mas sim entrar com ele no meu IRS como rendimento. Como é que eu consigo chegar ao valor que vou ter de pagar por ter este rendimento?

Desde já agradeço a todos pela ajuda.

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Desconheço em que se baseiam os técnicos do BCP para essa interpretação, pois se o reinvestimento for meramente parcial, então a exclusão da tributação cingir-se-á apenas à parte da mais-valia tributável proporcional ao reinvestimento efectuado (n.º 7 do artigo 10.º do CIRS).

Em relação à sua segunda questão, a mais-valia obtida de 14.300 será tributada nos termos do Código do IRS. Será considerada em 50% dos seu montante, portanto 7.150, no englobamento dos rendimentos sujeitos a tributação do agregado familiar (n.º 2 do artigo 43º do Código do IRS). A taxa aplicar será a correspondente ao seu escalão de rendimento, nos termos do artigo 68º do Código do IRS. Só sabendo o conjunto de todos os outros rendimentos é que poderá saber-se a taxa a aplicar.

Cumprimentos

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Aproveitando o tema, tenho uma colega de trabalho que comprou uma casa em 2002, fazendo a escritura por 87000€ quando o valor de venda era 129000€.

Passados 2 anos o construtor foi inspeccionado, tendo outros inquilinos do prédio incluindo ela sido inspeccionados.

O construtor teve de pagar uma quantia para actualizar os valores que faltavam nas escrituras e ela teve de pagar mais 4400€ de impostos, fazendo com que a casa ficasse nos 129000€.

Este ano vendeu a casa por 139000€.

As mais valias serão calculadas sobre os 129000 ou os 87000?

Obrigado

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Boa tarde.

Tenho um terreno que foi herdado e outros 2 terrenos que foram comprados antes de 1980. Como calculo as mais valias?

Obrigada

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Boa tarde.

Tenho um terreno que foi herdado e outros 2 terrenos que foram comprados antes de 1980. Como calculo as mais valias?

Obrigada

Que tipo de terrenos são? rústicos ou urbanos (para construção)?

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