Nuno

O meu crédito e as diferenças para as simulações

6 publicações neste tópico

Olá a todos.

Antes de começar, esta é a minha primeira participação neste forum. Desde já quero agradecer ao Pedro por toda a informação disponibilizada neste forum e blog. É de uma enorme mais valia e grande utilidade. Parabéns !!!

A minha questão prende-se mais com algumas diferenças que encontro no calculo em diversos simuladores relativamente ao que me é debitado todos os "santos" meses.

Em Novembro de 2004 adquiri uma casa e pedi ao banco (CGD) 93.500€, entretanto já fiz algumas amortizações mas para já queria começar a perceber que raio de contas é que foram feitas e porque é que as formulas não batem certo.

O spread na altura era de 0.75% sendo a Euribor arredondada ao quarto de unidade seguinte, o que daria 2,250%, sendo a taxa total de 3%.

De acordo com os simuladores e a formula do excel que é a mesma que o Pedro tem no site, para a primeira prestação teria 334,72€ (100,97€+233,75€, amortização + juros), o que me foi cobrado pelo banco foi: 334,74€ (100,96€+233,78€) . Até aqui, posso admitir arredondamentos e não é por 2 centimos que vai haver problema.

A minha surpresa acontece no mês seguinte: Simulação => 334,72€ (101,47€+233,24€), mais ou menos 0,50€ de diferença para o mês anterior. Real => 334,74€ (101,21€ + 233,53€). Ou seja, estamos a falar em cerca de 0,25€ a menos de capital amortizado e juros pagos. E a diferença é cada vez maior no meses seguintes..

Ora a minha questão é: São as simulações/formulas exactas ? Há algum erro do banco ? Ou estou a ser picuinhas ? :D

Agradeço desde já toda a ajuda que me puderem dispensar..

Nuno

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Boas,

Uma vez que não obtive resposta, vou tentar fazer a pergunta de outra forma.

Ao utilizar a calculadora de prestações e/ou o mapa de juros as prestações batem certo ao centimo, bem como o valor amortizado e pago de juros em cada uma das prestações ? Ou existem diferenças ?

Obrigado

Nuno

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Nuno,

a fórmula de cálculo das prestações de credito é uma formula matemática fechada/determinística, isto é, não há lugar a grandes inovações ou dúvidas (admito que a calculadora de juros a que te referes tenha a fórmula correcta, nunca a testei pessoalmente). A fórmula da componente de juros também é simples (Juro=Capital*TaxaComSpread*Dias/360, normalmente). A componente do Capital é dada por diferença entre a Prestação e o Juro. No mês seguinte o valor de crédito em dívida (capital) deve ser o inicial deduzido da componenete de capital paga no período anterior o que fará, salvo revisão da taxa entretanto, que a prestação se mantenha mas que a componente de juro se reduza e a de amortização de capital aumente, face ao mês anterior. Tenho implementada esta lógica para controlar o meu crédito à habitação e tenho conseguido chegar aos valores cobrados, quanto muito de 2 em 2 meses tenho de "martelar" 1 cêntimo mas atribuo tal facto a arredondamentos. Desde que saibas qual a taxa (e arredondamento da mesma) que está a ser usada deveria ser fácil chegar aos valores efectivamente pagos. Abraço.

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Olá sinbad,

Obrigado pelo esclarecimento.

O problema é exactamente esse, e nem estou a falar dos 2 centimos de diferença entre a prestação total cobrada e simulada, mas sim dos valores dos juros e consequente amortização que rondam uma diferença de 0,25€ mensais, o que a ter em conta isso neste momento devia ter mais 250€ amortizados do que tenho actualmente.

Acho que vou tentar contactar o banco afim de aferir qual é realmente a formula de calculo do juro pago por prestação.

Espero em breve colocar aqui um link para folha de excel que tenho pois pode ser útil a qualquer um.

Nuno

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Olá

Depois de andar a mexer um pouco em formulas e folhas de excel, percebi que tinha cometido um erro nas formulas relativamente ao prazo e ao número da prestação.

Neste momento, tenho apenas diferenças de 2 ou 3 cêntimos tanto na prestação total, como em cada uma das suas componentes, o que já dá para ter uma ideia.

Fiz algumas melhorias à tabelas de excel do Pedro, tendo em conta a Euribor, spread e arredondamentos para cada prestação bem como a possibilidade de inclusão de amortizações antecipadas. Assim que estiver completa coloco-a aqui para que todos possam planear as suas finanças.

Nuno

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Nós temos o CH no BPI há 2 anos e utilizando a ferramenta do Pedro bate tudo certinho... Tanto as médias mensais da Euribor apresentadas no blog são exactamente aquelas utilizadas pelo banco como o valor da prestação, amortização e juros tb batem certo... lucky me  ;D

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