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AJUDA - Divórcio & Crédito Habitação: Exoneração ou Exoneração+Transferência

14 publicações neste tópico

Boa noite a Todos!

Vou entrar num processo de divórcio e pretendo ficar com a casa.

Neste momento temos um crédito habitação de taxa variável em conjunto acerca do qual deixo alguns detalhes.

Banco: BCP

Data escritura: Fev/2007

2 titulares

Avaliação Imóvel BCP EUR 150,000.00

Capital Inicial EUR 125,000.00

Capital em Dívida neste momento EUR 111,125.34

Spread 0.50%

Euribor 3 meses

Prazo inicial 574 meses

Prazo remanescente: 532 meses

Prestação Actual EUR 277.65

Minha idade: em 2010 faço 32 anos

A primeira coisa que fiz foi consultar o BCP tendo me sido dito que teria de proceder a uma exoneração de um titular do crédito ( a minha mulher). Tenho confirmação de que a operação foi aprovada, sendo que fui informado de que algumas das condições iniciais seriam revistas.

A aprovação, que fui informado ser válida por 2 meses, e para que a exoneração fosse solicitada teria de entregar ao BCP um comprovativo do divórcio, e a escritura de venda de 50% do bem da minha mulher a mim, tornando-me proponente único e proprietário de 100% do imóvel. O seguro de vida ficando apenas em meu nome seria também revisto (penso que um pouco em baixa).

Fui informado que no que concerne ao spread, este teria de ser revisto e aumentar para 2,50% (mais 2 pontos percentuais que o actual!), mantendo-se todas as restantes condições (prazo, euribor 3 meses, produtos actualmente contratados, etc.). Assim a nova prestação passaria a ser de mais de EUR 400.00 (acrescida de seguros).

Confrontei o BCP com a minha preocupação a nível de risco pessoal que seria assumir esta subida na prestação, acrescida ao facto de passar a ser o único titular, e questionei como poderia fazer para, mantendo o empréstimo no BCP, reduzir o seu valor.

A (única) alternativa sugerida foi, caso possível “abater” o capital em dívida, para que desta forma reduzisse o LTV, permitindo ao banco praticar um spread mais reduzido.

O actual LTV será de aproximadamente 74% (EUR 111mil/EUR150mil). Caso eu entregasse EUR 7,500.00, o LTV reduzia-se a 69%, tendo me sido informado que o spread poderia passar aos 1.90%. Pelas minhas contas isto daria uma prestação de cerca de EUR 340.00.

Fui ainda informado que o “patamar” seguinte para reduzirem o spread através da redução do LTV implicava colocar o mesmo em 59%, o que implicava entregar mais de EUR 22,500.00 (impossível para mim!), e que aí o spread ia para cerca de 1.50%.

Estaria portanto inclinado para a alternativa da entrega de EUR 7,500.00, ficando os detalhes do crédito do BCP  em:

Spread 1.90%,

Euribor 3m,

prazo 532 meses

prestação EUR339 = Amortização EUR99 + Juros EUR 240

Relativamente a custos adicionais da operação, realizando a exoneração, e mantendo o crédito no BCP a informação que tenho é de que a única despesa será no cartório devido à alteração na escritura.

Entretanto tenho visitado alguns bancos da concorrência. Alguns, nas primeiras simulações apresentam spreads bem mais atraentes. Embora saiba que o spread não é tudo, o diferencial de algumas ofertas dá que pensar.

BBVA 0.95%, Deutsche Bank 1.20% e Banco Popular 1.40% são os mais competitivos.

Passo a apresentar alguns detalhes e dúvidas.

BBVA

Spread 0.95%,

Euribor 3m,

prazo 480 meses

prestação EUR328 = Amortização EUR157 + Juros EUR 171

- Considerou valor da avaliação do imóvel EUR150,000.00 para efeitos de simulação. Tenho algum receio da real avaliação ser feita muito longe desse valor com implicações no spread já que uma LTV acima de 75% põe logo o spread em 1.5%. Deverei considerar realista a possibilidade de conseguir a mesma avaliação com actuais condições do mercado? Pedir a avaliação ao BBVA custa-me EUR 180.00!

- O gestor do BBVA mencionou que caso fizesse a exoneração+transferência, em princípio seria necessário ter 2 empréstimos (um para transferência da minha parte, outra para “compra” da parta da minha mulher). Referiu que a ser assim seria em qualquer banco, desde que transferisse o crédito para fora do BCP, mas mais nenhum banco me falou nisto. Será mesmo assim?

- Em termos de produtos a proposta é semelhante à do BCP.

Deutsche Bank

Spread 1.20%,

Euribor 3m,

prazo 480 meses

prestação EUR342 = Amortização EUR148 + Juros EUR 194

- Ainda não fui pessoalmente ao banco, mas segundo a simulação que tenho é também considerada a avaliação em EUR 150mil, pelo que tenho o mesmo receio.

- Perante a actual campanha em que suportarão despesas de transferência (quando tenho uma proposta que refere suportar custos de transferência tenho sempre alguma dúvida se são mesmo “todos” os custos!) sou obrigado a subscrever mais um produto que os “tradicionais”, um Seguro de Protecção ao Crédito no valor de EUR 18/mês

Banco Popular

Spread 1.40%,

Euribor 3m,

prazo 528 meses

prestação EUR331 = Amortização EUR123 + Juros EUR 208

- Também referiram suportar custos de transferência.

Perante o exposto gostaria muito da v/ ajuda.

Qualquer comentário relevante, sugestão sobre melhor forma de analisar as propostas, opinião sobre propostas aparentemente melhores, será bem-vinda!

Importante para mim neste momento era também perceber se ponderar a hipótese de para já proceder apenas à exoneração e fazer a transferência à posteriori, por forma a simplificar e melhor analisar a situação proposta por outros bancos. Qual a v/ opinião? Com isso poderei depois encontrar piores condições?

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Se está satisfeito com BCP e eles "garantem" esse spread(0,95%) acho que é uma boa opção, o seguro vida está como produto obrigatório para redução do spread? Baixando o LTV também para os outros bancos deverá melhorar qualquer coisa nos spreads...

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Equívoco meu na redação acima. entrega de EUR7500 permitiria passar proposta inicial de 2.5% para 1.9%, e não 0,95% (spread oferecido pelo BBVA, mas com questões acima referidas).

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Caso eu entregasse EUR 7,500.00, o LTV reduzia-se a 69%, tendo me sido informado que o spread poderia passar aos 1.90%. Pelas minhas contas isto daria uma prestação de cerca de EUR 340.00.

Parece-me um spread muito alto para um LTV inferior a 70%. Mas também o BCP tem fama de ser careiro...

Estaria portanto inclinado para a alternativa da entrega de EUR 7,500.00, ficando os detalhes do crédito do BCP  em:

...

prestação EUR339 = Amortização EUR99 + Juros EUR 240

E com tendência a aumentar - a Euribor não vai ficar no patamar do 1% para sempre... pede também simulação dos cenários de subida das taxas de juro (ou usa uma das calculadoras do blog, por exemplo).

- Considerou valor da avaliação do imóvel EUR150,000.00 para efeitos de simulação. Tenho algum receio da real avaliação ser feita muito longe desse valor com implicações no spread já que uma LTV acima de 75% põe logo o spread em 1.5%. Deverei considerar realista a possibilidade de conseguir a mesma avaliação com actuais condições do mercado? Pedir a avaliação ao BBVA custa-me EUR 180.00!

Que ideia tens da avaliação que foi feita na altura? Deu mais do que esperavas? Pareceu-te negociada com o banco para conseguir a aprovação do empréstimo?

É verdade que nestes 3 anos as avaliações têm tido tendência a descer e o simples facto da casa ter mais uns anos em cima é capaz de lhe retirar algum valor... Se houver mais casas idênticas aí na zona que estejam à venda ou tenham sido vendidas recentemente tenta saber qual foi o valor da avaliação, pode ajudar a dar uma ideia.

De qualquer forma isso pode apenas significar que tenhas que por um pouco mais que os tais 7500€ mas sem chegar necessariamente perto dos 22.000€. Tenta ver qual o montante máximo que consegues amortizar desde já ao crédito e descobrir qual teria que ser o valor da avaliação para teres que amortizar menos do que isso... Podes chegar à conclusão que até nem é assim tão arriscado como isso ser sujeito a nova avaliação... Pede aos bancos simulações com base nesse valor também.

- O gestor do BBVA mencionou que caso fizesse a exoneração+transferência, em princípio seria necessário ter 2 empréstimos (um para transferência da minha parte, outra para “compra” da parta da minha mulher). Referiu que a ser assim seria em qualquer banco, desde que transferisse o crédito para fora do BCP, mas mais nenhum banco me falou nisto. Será mesmo assim?

Não sei se tem de ser mesmo assim... realmente não é uma transferência habitual mas nestas coisas não há como aproveitar a deixa e colocar a mesma questão nos outros bancos - eles rapidamente saberão esclarecer se faltou alguma coisa nas propostas deles ou se é o BBVA que está a ser esquisito...

quando tenho uma proposta que refere suportar custos de transferência tenho sempre alguma dúvida se são mesmo “todos” os custos!

Tipicamente sim. Hoje em dia o banco donde sais não te pode cobrar mais do que 0,5% do capital em dívida, pelo que a concorrência sabe no que se está a meter quando diz que suporta todos os custos (quando muito confirma se os custos dos registos estão incluídos). Agora o que muitos fazem é colocar como contrapartida o facto de o cliente não poder pedir transferência para outro banco durante alguns anos sob pena de ter que devolver os custos que o banco suportou.

Importante para mim neste momento era também perceber se ponderar a hipótese de para já proceder apenas à exoneração e fazer a transferência à posteriori, por forma a simplificar e melhor analisar a situação proposta por outros bancos. Qual a v/ opinião? Com isso poderei depois encontrar piores condições?

Pelo que percebi a exoneração corresponde a apanhar logo com a subida de spread no BCP certo? Eu tentava aproveitar e fazer logo a transferência duma vez - para além de sair mais barato (só fazes registos uma vez e escusas de ficar a pagar taxa de juro bem mais alta) escusas de ter este trabalho novamente daqui por uns tempos...

A menos que, como disse o BBVA, simplifique o processo se a transferência for feita depois da exoneração (o que não quer dizer que não possa ser feito tudo no mesmo dia, se calhar). Vê que respostas tens nos outros bancos sobre isto...

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já tens mais novidades do processo??? estou numa situação semelhante...

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Boa Tarde,

Também sou consultora financeira e espero poder ajudá-lo.

Na minha óptica caso não seja possível negociar com o BCP para a manutenção das condições, que na situação actual me parece impossível opte por outras soluções.

Primeiramente proceda à exoneração no BCP e aceite as condições. Após desvincular-se da exoneração de propriedade (não se esqueça deste ponto) e do crédito no BCP proceda à transferência. Para o seu caso optaria pelo BBVA dado o LTV que terá. Certamente terá uma avaliação bastante abaixo do que teve anteriormente. É muito importante a questão do LTV não só pelo spread mas também porque há muitos bancos que já só estão a ir aos 80%, o que lhe pode inviabilizar a operação e acarretar custos no banco de avaliações, comissões e estudos. Aconselho o BBVA, no entanto, não conheço as suas condições. Em termos de aprovação é um pouco mais elitista, na minha opinião.

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Agora eu pergunto...

Se a pessoa estiver a iniciar processo e nao tiver autorizado nem tido conhecimento da avaliação, tem de pagar 180€???

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Depende da documentação que assinou!

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Não assinei nada!!!

Estava uma imobiliária a tratar do processo mas nunca assinei nada...

Aliás, eu nem sabia que tinham ido fazer a avaliação...

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Bom dia, gostaria de obter uma confirmação de uma informação recebida muito recentemente, que passo a enunciar:

Em caso de divórcio, uma pessoa (mulher divorciada) que adquira um novo imóvel exclusivamente em seu nome, tem possibilidade de obter "benefícios", pelo preciso facto de ser divorciada, ou seja, transmitiram-me que saiu um diploma legal, já em 2015, que proporciona vantagens no crédito à habitação, no caso das mulheres divorciadas (e com filhos a seu cargo). Ex: taxas de juro, ou spread?!

Seria possível identificar-me qual a Lei, Decreto-Lei ou outro documento onde vem referenciada esta informação?

Muito obrigada.

Os meus cumprimentos,

Susana Santos

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Bom dia, gostaria de obter uma confirmação de uma informação recebida muito recentemente, que passo a enunciar:

Em caso de divórcio, uma pessoa (mulher divorciada) que adquira um novo imóvel exclusivamente em seu nome, tem possibilidade de obter "benefícios", pelo preciso facto de ser divorciada, ou seja, transmitiram-me que saiu um diploma legal, já em 2015, que proporciona vantagens no crédito à habitação, no caso das mulheres divorciadas (e com filhos a seu cargo). Ex: taxas de juro, ou spread?!

Seria possível identificar-me qual a Lei, Decreto-Lei ou outro documento onde vem referenciada esta informação?

Muito obrigada.

Os meus cumprimentos,

Susana Santos

acho que foi mal informada. o que saiu foi que o banco não podia alterar as condições do crédito habitação actual, o que era uma prática que os bancos gostavam muito de fazer.

em relação aos novos não existe nada

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acho que foi mal informada. o que saiu foi que o banco não podia alterar as condições do crédito habitação actual, o que era uma prática que os bancos gostavam muito de fazer.

em relação aos novos não existe nada

Concordo. Deve ter sido um equivoco na informação que lhe transmitiram.

Em caso de divórcio, o banco não pode alterar as condições do CH (já existente) quando o empréstimo fique titulado por mutuário que apresente uma taxa de esforço inferior a 55% ou, no caso de agregados familiares com dois ou mais dependentes, 60%.

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Boa tarde;

Estou separada de fato há quase 8 anos, tenho um crédito a habitação a decorrer . Mas quem mora na casa que compramos é o meu ex-marido. Eu não quero partilha de bens, nada. Queria saber se é possível abdicar dos meus bens de alguma forma sem primeiro ter que me divorciar oficialmente, ou seja tirar o meu nome da casa e do banco onde decorre o empréstimo há 14 anos.

Obrigada

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Boa tarde;

Estou separada de fato há quase 8 anos, tenho um crédito a habitação a decorrer . Mas quem mora na casa que compramos é o meu ex-marido. Eu não quero partilha de bens, nada. Queria saber se é possível abdicar dos meus bens de alguma forma sem primeiro ter que me divorciar oficialmente, ou seja tirar o meu nome da casa e do banco onde decorre o empréstimo há 14 anos.

Obrigada

a menos que o regime de casamento tenha sido com separação de bens, não vejo forma.

com separação de bens, o homem tem os seus bens e a mulher os dela, neste cenário o homem poderia comprar os bens da mulher, ou em ultimo caso ela podia doa-os ao marido.

mas muito provavelmente o regime é comunhão de adquiridos, ou seja todos os bens adquiridos depois do casamento são dos dois

no entanto duvido que o problema seja a posse da casa, o problema deve é ser o empréstimo que está associado à compra da casa. neste cenário, novamente se o regime de casamento não for com separação de bens, apenas se divorciando é que consegue vender/doar a sua parte da casa ao seu marido e retirar o seu nome do emprestimo.

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