SSusanaS

Esclarecimentos sobre Crédito a Habitação

9 publicações neste tópico

Boa Tarde!

Antes de mais parabéns pelo blog!

Vou-me iniciar no mercado dos créditos, mais especificamente no habitação e queria antes de mais uma ajuda.

Já fiz 1 simulação, mas os valores são um pouco irreais face aos imóveis que ando a ver.

Eu e o meu namorado auferimos 1 salário liquido mensal de 2550€

Não temos qualquer emprestimo neste momento e a empresa dele tem protocolos com bancos que chegam a emprestar 100% do valor do imóvel.

Ele tem 30 anos e eu 28.

Até que valor deverá ter uma casa, para que seja suportável para nós a prestação?

Vimos uma casa que gostamos, mas o preço de venda era 172.500 e segundo o que ouvimos a avaliaçao tinha sido de 200 mil €.

Essa situação seria possivel tendo em conta as nossas finanças?

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Dizem os especialistas que se deve evitar que as prestações dos créditos ultrapassem os 30% rendimento líquido do agregado familiar. No vosso caso isso dá uns 765€.

A forma como isso afecta o vosso tecto de investimento depende de quanto vocês têm disponível, de quanto tempo querem levar a pagar o empréstimo e, claro, da taxa de juro praticada pelo banco. Esta última é a principal incógnita - a minha recomendação é que não se fiquem pelas taxas praticadas pelos bancos hoje em dia porque estas estão anormalmente baixas e que aumentem 2 ou 3 pontos percentuais às taxas que vos indicarem para dar uma folga quando as taxas subirem.

Usando a calculadora do blog (http://www.pedropais.com/utilidades/calculadora-de-prestacoes) dá para ver que, por exemplo, um empréstimo de 150.000€ a 25 anos com uma taxa de 4% já fica pelos 791€, um pouco acima do tal valor de referência (o que não quer dizer que seja impossível, claro, apenas que devem avançar conscientes de que podem ter que fazer mais sacrifícios noutros lados). Se aumentarem o prazo para 30 anos já dá um valor de prestação muito mais confortável... O que quer dizer que se tivessem 25.000€ para dar de entrada pela tal casa de 172.500€, dava para avançar com alguma segurança.

Claro que em 30 anos há muita coisa que pode acontecer (podem ser despedidos, ter um acidente que ponha em risco o nível de rendimentos, ser promovidos e levar com um aumento jeitoso, etc), e os tais 30% só por si não são garantia de que não venham a ter problemas no futuro. Mas sem complicar demasiado a análise, são valores que vos permitem fazer contas simples e boas referências...

P.S: O banco até pode emprestar os 100% por causa do protocolo mas tipicamente conseguem muito melhores condições se pedirem menos de 80% do valor da avaliação...

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Obrigada pela rápida resposta!

Quanto a entradas, temos muito pouco, pois decidimos comprar casa há relativamente pouco tempo e o que juntámos ate então dá muito pouco para entrada e despesas iniciais.

Quanto ao tempo que queremos levar a pagar o empréstimo, tinhamos pensado 35 anos, sempre com a opção de amortizar, mas já sabemos que se optarmos pela taxa fixa, iremos ser penalizados porque cobram 1 taxa superior do que se fosse taxa variável.

Quando fala na taxa de juro praticada pelo banco, refere-se ao spread? (peço desculpa pela ignorância, mas como já disse, sou nova nestas andanças) Se se refere a isso, graças ao tal protocolo temos spreads muito baixos. Temos conhecimento que um dos bancos tem 1 spread de 0.6%.

Perante o actual cenário, que montante máximo devia de ter a casa?

Ando perdida de facto com tantos valores e nunca nada é seguro...

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Quanto a entradas, temos muito pouco, pois decidimos comprar casa há relativamente pouco tempo e o que juntámos ate então dá muito pouco para entrada e despesas iniciais.

Sinceramente eu adiava um pouco a compra da casa (quer dizer depende da definição de muito pouco - há tempos houve aqui quem dissesse que tinham pouco para dar de entrada e afinal o "pouco" era mais de 20% do valor da casa :P). Para além das despesas com o empréstimo e com os impostos tendes que tornar a casa habitável para começar a morar lá (entre loiça, mobília, têxteis, electrodomésticos, etc ainda se gastam uns bons milhares logo de início).

Quanto ao tempo que queremos levar a pagar o empréstimo, tinhamos pensado 35 anos, sempre com a opção de amortizar, mas já sabemos que se optarmos pela taxa fixa, iremos ser penalizados porque cobram 1 taxa superior do que se fosse taxa variável.

Pessoalmente eu optaria pela taxa variável. É certo que ainda nem há 30 anos atrás as taxas andavam pelos 20% cá em Portugal mas no contexto actual, sinceramente, não acredito que se volte novamente a esse ponto a menos que rebente alguma guerra.

Quando fala na taxa de juro praticada pelo banco, refere-se ao spread? (peço desculpa pela ignorância, mas como já disse, sou nova nestas andanças) Se se refere a isso, graças ao tal protocolo temos spreads muito baixos. Temos conhecimento que um dos bancos tem 1 spread de 0.6%.

refiro-me à Taxa Nominal (Spread + Euribor).

Se fosse só o spread era fácil porque esse não é suposto variar ao longo do contrato. O problema é a Euribor - actualmente está nos níveis mais baixos de sempre, em alguns prazos chegou a estar abaixo de 1%. Por isso só há uma direcção a seguir e é para cima (aliás, já começou a subir um pouco nos últimos meses). Para comparação, há 2 anos atrás a Euribor estava nos 5% (o que também foi excepcional). Eu diria que apontar para uma média entre os 3% e 4% é no mínimo sensato... e a este valor há que acrescentar o spread, claro.

Quanto aos tais 0,6% notem que os spreads que os bancos costumam apresentar nas campanhas promocionais normalmente implicam financiamentos de apenas parte do valor da casa. Por isso leiam bem as condições de atribuição do valor do spread antes de avançarem demais.

Pegando no exemplo que deste anteriormente, supondo que o banco efectivamente avaliava a tal casa por 200.000€ e que vocês pediam a totalidade dos 172.500€, isso dá uma relação financiamento / garantia de cerca de 86%. Se a avaliação feita pelo banco ficasse apenas pelos 190.000€, isso já dava mais de 90%, o que muitas vezes é suficiente para o banco começar a apresentar spreads mais altos (o negócio é mais arriscado para eles). Como é que vocês chegaram aos 200.000€? Foi alguma avaliação feita por algum banco? Foi simplesmente um valor que alguém da imobiliária atirou para vos convencer? Tentem certificar-se dele, comparar com outras casas idênticas na mesma zona que tenham sido avaliadas recentemente, etc.

Perante o actual cenário, que montante máximo devia de ter a casa?

Isso não é muito linear. Pegando nas premissas anteriores todas, assumindo uma taxa média de 4% durante 35 anos e para a tal prestação máxima de 765€ isso dá cerca dos tais 172.500€ (curioso).

Agora isto é só o que vocês deviam pedir ao banco - a casa pode valer muito mais do que isso, depende da vossa capacidade de negociar.

E claro, também depende do vosso perfil - os tais 30% são uma referência; há pessoas que têm créditos onde gastam mais de 50% do seu rendimento e conseguem aguentá-los... é tudo uma questão de saber como se gasta o dinheiro (por exemplo, com as taxas de juro actuais abaixo de 2% a prestação inicial do tal empréstimo de 172.500€ daria mais de 200€ mais barata; se não conseguirem poupar esses 200€ /mês hoje, caso as taxas cheguem efectivamente até aos 4% provavelmente vão ter problemas, não é?

Sobretudo não caiam na tentação de pedir mais ao banco do que aquilo que vão dar pela casa, por mais que eles vos aliciem para isso...

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Sinceramente eu adiava um pouco a compra da casa (quer dizer depende da definição de muito pouco - há tempos houve aqui quem dissesse que tinham pouco para dar de entrada e afinal o "pouco" era mais de 20% do valor da casa :P). Para além das despesas com o empréstimo e com os impostos tendes que tornar a casa habitável para começar a morar lá (entre loiça, mobília, têxteis, electrodomésticos, etc ainda se gastam uns bons milhares logo de início).

Essa parte para nós temos alguns beneficios, qualquer uma das casas fica com a cozinha toda equipada e como já tenho casa arrendada há alguns anos tenho já muita coisa, portanto o essencial que falta é muito pouco.

Como é que vocês chegaram aos 200.000€? Foi alguma avaliação feita por algum banco? Foi simplesmente um valor que alguém da imobiliária atirou para vos convencer? Tentem certificar-se dele, comparar com outras casas idênticas na mesma zona que tenham sido avaliadas recentemente, etc.

Quanto à avaliação, foi-nos mesmo dito pelo construtor porque já têm comprado casas iguais e a avaliação que foi feita foi desse valor.

Isso não é muito linear. Pegando nas premissas anteriores todas, assumindo uma taxa média de 4% durante 35 anos e para a tal prestação máxima de 765€ isso dá cerca dos tais 172.500€ (curioso).

Agora isto é só o que vocês deviam pedir ao banco - a casa pode valer muito mais do que isso, depende da vossa capacidade de negociar.

E claro, também depende do vosso perfil - os tais 30% são uma referência; há pessoas que têm créditos onde gastam mais de 50% do seu rendimento e conseguem aguentá-los... é tudo uma questão de saber como se gasta o dinheiro (por exemplo, com as taxas de juro actuais abaixo de 2% a prestação inicial do tal empréstimo de 172.500€ daria mais de 200€ mais barata; se não conseguirem poupar esses 200€ /mês hoje, caso as taxas cheguem efectivamente até aos 4% provavelmente vão ter problemas, não é?

Sobretudo não caiam na tentação de pedir mais ao banco do que aquilo que vão dar pela casa, por mais que eles vos aliciem para isso...

Obviamente que nós nao queremos viver com a "corda ao pescoço", acho que não há necessidade nenhuma, porque já se arranja 1 casa agradável, por menos e claro, esses 172500 sao negociaveis, acho que podemos descer até aos 167500...

Aconselha então a pedir-mos o empréstimo só na ordem dos 80% do valor do imóvel?

Mais uma vez, muito obrigada pelos esclarecimentos!

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Aconselha então a pedir-mos o empréstimo só na ordem dos 80% do valor do imóvel?

Aconselho-vos a contactarem alguns bancos e perceberem de que forma é que esse factor influencia a proposta que eles vos façam.

Há bancos que nem sequer emprestam mais do que os 80% ou 90%...

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Temos a certeza que um dos bancos empresta 100%...

Nós dispomos de coisa pouca para entrada, como já disse... Só uns 5 mil....

E quanto esperar mais para comprar a casa, acho que o mercado de venda começa a recuperar e já se nota no preço das casas, acho que adiantando mais, as casas vão ficar mais caras.

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Vocês são efectivos?

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O meu namorado sim, mas eu estou abrangida pelo regime de nomeações...

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