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caneta parker

legislação do condomínio e outras dúvidas

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Caríssimos, agradeço a vossa ajuda para me esclarecerem sobre algumas dúvidas que tenho sobre a administração de condomínio:

1. A legislação em vigor sobre condomínios é mesmo esta ou há alguma mais actual?

          - Código Civil, capítulo V - compropriedade

          - Decreto-Lei 268/94, de 25 de Outubro

2. Não temos conta de fundo de reserva constituído, mas temos, na única conta, um montante confortável que excede o necessário para as despesas correntes. Poderá tirar-se daí os tais 10% para fundo de reserva e abrir-se esse fundo de reserva numa conta à parte? Ou tem de se pedir mais dinheiro aos condóminos só para isso?

3. O nosso prédio precisa de obras mas, por vários motivos (e complicações de condóminos), têm vindo a atrasar-se. A necessidade de obras atingiu um estado de urgência, e queríamos iniciá-las em Outubro, antes da época das chuvas - que dificulta os trabalhos e impede a sua eficácia. A última assembleia ocorreu em 28.08.2010, e optámos finalmente por um orçamento. Acontece que são pouco mais de metade os condóminos que comparecem nas assembleias. Ora, por lei, teremos de enviar cartas registadas aos condóminos ausentes a informar da decisão e do montante que a cada um cabe, e observar um prazo de 90 dias para eles se pronunciarem favorável ou desfavoravelmente...  podem os administradores/assembleia, com o argumento real de que a deterioração do edifício oferece perigo público, iniciar as obras sem atender a esse prazo de 90 dias? Não estaremos a ir contra a lei, apesar de ser verdade o estado de perigo do edifício (perigo de caírem elementos da fachada na via pública)?

Obrigada pela vossa atenção. Cumprimentos da Caneta Parker (fartíssima e infeliz administradora de condomínio...)

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Eu começava por colocar as questões também num fórum da especialidade: http://www.gestaodocondominio.pt/

Mais logo, se tiver tempo, dou uma resposta melhor...

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Relativamente à legislação:

* no fórum que indiquei antes há uma página com a legislação mais actualizada, debaixo de Administração.

* outra hipótese é consultar sites como o da Procuradoria Geral Distrital de Lisboa, que têm a legislação toda catalogada e mostram a versão actual e dizem logo se ainda está em vigor, quantas actualizações já teve, etc. (O DL 268/94 parece ainda estar actual; O Código Civil já levou uma série de actualizações, como seria de esperar).

Os 10% para o fundo de reserva são obrigatórios por lei. Basicamente, ao fazer o orçamento para o ano, calcula-se quais serão as despesas e calcula-se a proporção de cada condómino no pagamento das mesmas. Acrescenta-se 10% a esses valores e está achada a quota do condomínio para cada um.

De qualquer forma nada impede que se defina uma percentagem maior ou que se façam reforços extraordinários (com o acordo do condomínio, claro, afinal o dinheiro é de todos).

Se tendes dinheiro em caixa, eu sugeria que na próxima reunião do condomínio se votasse a transferência desse dinheiro para o fundo de reserva. E claro, comecem logo a cobrar a quota como deve de ser a partir dessa altura (se quiserem propor a cobrança de valores retroactivos é convosco... também depende de quanto é que deveria lá estar e quanto é que se prevê que venha a ser preciso para obras a médio prazo - pagar um pouco mais agora para não pagar tudo de uma vez nessa altura pode ser preferível).

Quanto aos prazos, há que respeitar a lei. Mas obras urgentes para impedir acidentes podem avançar até sem o acordo do condomínio... (por exemplo, se uma varanda apresenta risco iminente de cair em cima do passeio, essa situação tem que ser resolvida quanto antes, não se pode estar 15 dias à espera de uma reunião). Até porque o pagamento de eventuais indemnizações pode ser bem superior ao custo de se avançar logo com a obra.

Se a obra não é urgente, há que respeitar os prazos legais (que não fui confirmar se são os 90 dias, acredito no que estás a dizer). Se realmente há uma situação de perigo público que obrigue a avançar imediatamente com as obras, eu sugeria que para se prevenirem contra alguma eventual reclamação de um condómino mais "rabugento" pedissem um parecer especializado como o de algum técnico da câmara ou dos bombeiros...

Mas, como disse, coloca também a questão no fórum do condomínio, eles passam a vida a responder a este tipo de questões... Ou pelo menos dá uma olhadela às questões que já lá foram colocadas, há certamente algumas parecidas (tenho quase a certeza de já ter lido essa do fundo de reserva mais do que uma vez).

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Obrigada pelas simpáticas respostas.

Cumprimentos da Caneta Parker, alias Paula

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