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Bracarus

alienação de 2 artigos, e seu reinvestimento num só

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Tem sido um calvário, tentar compreender o nosso ordenamento jurídico acerca das mais valias. ÀsFinanças, já me desloquei 5 vezes e nunca venho clarificado. Aliás, regresso a casa, e quando tento "implementar" a solução que me facultam no modelo de IRS, surge sempre indicação de erros...

Vamos expor o caso de forma simplicada:

- em 08/2000 como casados, adquirimos um (grande e excelente) apt com garagem. Foi uma compra de ocasião. A garagem era um artigo autónóno. Os valores de compra, vamos arredondar, foram de 70.000 o apt e 5.000 a garagem. A aquisição deu-se por recurso a crédito bancário de 75.000, acrescido de 25.000 para obras parciais (o apt era efectivamente usado, muito usado aliás)

- em 2004, efectuamos as derradeiras e profundas obras de remodelação do apt, com recurso a novo crédito bancário à habitação, de 30.000 (pelo que ficamos com 2 créditos em curso: o de aquisição e das primeiras obras iniciais (pintura, soalho, 1 wc, parte da cozinha) e outro de obras adicionais (instalação ar condicionado, outros 2 wc, terraços, cozinha...)

- em 08/2009 divorciamo-nos e a habitação ficou em nome da minha esposa

- por sugestão da advogada e embora não tenha havido qualquer mais valia para mim, acordou-se que para efeitos de escritura, a transação do apt (+ garagem) se faria por valores próximos do mercado.

Como os empréstimos bancários mudaram de banco, aproveitou-se para escriturar o apt pelo valor igual ao do capital em dívida do 1º empréstimo (capital inicial de 75.000 + 25.000 e e em divida à data, 85.000) e o da garagem, pelo valor do 2º empréstimo (capital inicial de 40.000 e em dívida à data 15.000).

Em situações normais, a minha mais valia seria (sem considerar os coeficientes de actualização nem as despesas de aquisição), de :

a) apt: aquisição por 75.000, venda por 85.000; 50% da mais valia = 5.000, sendo que seria apenas tributado em 50% deste valor  (atenção, que os 85.000 eram iguais ao capital em dívida)

B) garagem: aquisição por 5.000, venda por 15.000: 50% mais valia = 5.000, sendo que seria apenas tributado por 50% deste valor (igualmente, o valor de 15.000 era o mesmo do empréstimo em dívida)

Sucede que no mesmo ano, adquiri um novo apt (também com garagem, mas este já considerada a garagem no mesmo artigo) por 160.000, tendo solicitado empréstimo de 132.000 (logo, até teria "espaço" de reeinvestimento de 28.000 de mais valias)

A questão que aqui coloco é:

- a mais valia da garagem (não sendo habitação própria e permanente) é tributada ? É que a "aberração" do caso, apenas se deve ao facto de serem artigos (apt e garagem) autónomos...

- como declarar no mod. IRS o reeinvestimento desta mais valia da garagem na aquisição de outro apt ? (é que o modelo, aparentemente só permite declarar o reeinvestimento de um dos artigos e não dos 2)

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Em situações normais, a minha mais valia seria (sem considerar os coeficientes de actualização nem as despesas de aquisição), de :

a) apt: aquisição por 75.000, venda por 85.000; 50% da mais valia = 5.000, sendo que seria apenas tributado em 50% deste valor  (atenção, que os 85.000 eram iguais ao capital em dívida)

Para te simplificar a vida vamos complicar e incluir os coeficientes de actualização:

Compraste a tua metade da casa por 37.500€ em 2000 (http://www.millenniumbcp.pt/site/conteudos/60/6015/601520/article.jhtml?articleID=2743). Ou seja, esse valor actualizado para 2009 é de 37.500 * 1,28 = 48.000€. Vendeste a tua metade da casa por 42.500€.

Logo não tens mais valias, não há o que reinvestir por este lado. Primeiro problema resolvido...

Sobre o reinvestimento, diz o Código do IRS:

Artigo 10.º

Mais-Valias

...

5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de

imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu

agregado familiar, nas seguintes condições:

...

Ou seja, parece que só dá para excluir da tributação as mais valias dos imóveis que eram para habitação própria e permanente.

Como não é o caso da garagem, suponho eu, não podes reinvestir as mais-valias da venda da garagem.

No entanto, salvo erro (é uma questão de fazeres a simulação), as menos valias do apartamento são descontadas às mais-valias da garagem.

Se assim for, pegando novamente nos factores de actualização, não chegaste a ter mais valia - a compra de metade dos imóveis por 40.000€ traduz-se, depois de actualizada, num custo de mais de 51.000€, mais do que aquilo que ganhaste com a venda à tua ex-mulher.

Ou seja, se a tua preocupação é como declarar o reinvestimento, diria que não tens que te preocupar em declarar essa parte...

De qualquer forma, aguarda por mais algumas opiniões...

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