Vitor C

Compra de casa

22 publicações neste tópico

Bom dia pessoal,

Estou interessado num apartamento (comprar) que tem 14anos, a tipologia é T2 e tem como área útil 113m2 com 3 frentes + 15m2 de varandas (2) + 18m2 de garagem individual. Sei que este apartamento foi comprado em 94 por 18000contos e existem mais 2 apartamentos à venda no mesmo prédio (iguais), 1 por 125000€ (muito caro) e outro por 92500€. A localização é boa e com comércio perto. Nesta área, os T2 novos rondam os 100000€ e só têm 90-100m2.

O proprietário está interessado em vender o apartamento por 80000€. Acham que seria uma boa compra ou não compensa comprar apartamentos já com esta idade ?  ???

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Penso que depende sobretudo daquilo que queres fazer com o apartamento. Por exemplo, se o facto de teres tv por cabo ou ficha telefónica em todas as divisões é importante para ti, és capaz de não encontrar isso num apartamento dessa idade.

Se a ideia é encarar isso como um investimento (comprar agora, fazer uns arranjos e vender depois ou arrendar) então comprar barato compensa.

Mas há aí uma coisa que me faz confusão: o dono comprou o apartamento por um preço e vai vendê-lo exactamente pelo mesmo ao fim destes anos todos? Ou aí há gato ou então ele está mesmo aflito para vender. Presta bem atenção aos detalhes de construção e ao estado em que a casa está. Vê lá se depois não acabas por ter que fazer obras que te façam ficar a casa muito mais cara. Dá uma espreitadela aos outros, mesmo que mais caros, só para comparar e tentar perceber de onde vem a diferença...

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Vitor C  :)

Se nos basearmos apenas no preço que a proprietária pagou em 1994, 90.000euros, tendo em conta o coeficiente de desvalorização da moeda para esse ano: 1,45. (Portaria 362/2008)

90.000euros x 1,45 = 130.500eur. É quanto a casa valeria tendo apenas em conta este aspecto.

Podes dar-nos mais informações sobre o apartamento?

-Qual a orientação solar das 3 frentes?

-Em que andar se situa?

-Existe condomínio formado, quanto é o condomínio?

-O prédio está pintado?

-Como está apartamento por dentro, necessita de obras?

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pauloaguia  :)

A minha casa anterior tb tinha sido construída em 1994.

É verdade, não tinhamos TV Cabo em todas as divisões só na cozinha e na sala.

Para termos TV Cabo no quarto que ficava ao lado da cozinha, o meu marido teve de fazer um buraco na parede. Não se via porque ficava por trás do frigorifico.

O outro quarto que ficava ao lado da sala, tinha o cabo da TV Cabo à volta da sala colado a acompanhar o rodapé. O proprietário anterior fez um buraco na parede para o outro quarto, por cima do rodapé. Ficou tão mal feito que, do lado do quarto, partiu um azulejo do rodapé, felizmente a cómoda escondia. :P

Outra situação desagradável: quando fomos ver a casa não reparámos, um dos estores estava estragado. Tivémos de mandar colocar um novo, custou-nos 90euros :'(

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Vitor C  :)

Se nos basearmos apenas no preço que a proprietária pagou em 1994, 90.000euros, tendo em conta o coeficiente de desvalorização da moeda para esse ano: 1,45. (Portaria 362/2008)

90.000euros x 1,45 = 130.500eur. É quanto a casa valeria tendo apenas em conta este aspecto.

Podes dar-nos mais informações sobre o apartamento?

-Qual a orientação solar das 3 frentes?

-Em que andar se situa?

-Existe condomínio formado, quanto é o condomínio?

-O prédio está pintado?

-Como está apartamento por dentro, necessita de obras?

Boa tarde, desde já agradeço imenso as vossas respostas.

- Orientação: não sei! apanha sol todo o dia.

- Andar: ultimo (3º)

- Condomínio: 34€, no entanto por causa de algumas obras que foram feitas (ligação do saneamento à rua) é neste momento de 50€ por mais 18 meses.

- O exterior do prédio é em azulejo salmão (ainda nenhum caiu!!)

- Tem ligação à tvcabo

- Foi habitado apenas 5 anos, está em excelente estado, sem rachadelas nem humidades

- Pelo que me disseram numa agência que conhece o prédio, o banco deverá de avaliar o apartamento em 100.000 a 110.000€

- Vidros Duplos

- Chão: Lamparquet + tijoleira

- Lareira com recuperador

- Aquecimento central: NÃO

- Casas de banho: 2

- Cozinha com placa de vidro-cerâmica "acho que é assim que se diz", forno e maquina de lavar loiça ( tudo em muito bom estado)

Para a compra desta apartamento irei contrair um empréstimo bancário de 90000€ (80000 casa+10000 despesas e carro) em 49 anos.

Peço desculpa mas afinal o apartamento foi adquirido em 93, ainda em fase final de construção.

Vamos imaginar de daqui a 15 anos preciso de um apartamento maior e vendo este, terá desvalorizado ? tendo nessa altura 30 anos?

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Vitor C  :)

Então, o coeficiente de desvalorização da moeda para 1993 é: 1,53  (se a data da escritura for tb 1993).

90.000 x 1,53 = 137.700eur.

Tiveste acesso à Caderneta Predial do Imóvel? Qual a avaliação nas Finanças?

Já fizeste as contas , se podes suportar o encargo mensal com o valor do condomínio, a prestação, os seguros, etc, etc.?

Para as despesasa legais vais pedir empréstimo e para o sinal, tb vais pedir empréstimo?

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Acho que existe um promenor ou "pormaior" que não estão a ter em conta que é a localização/concelho.

Digo isto porque na zona onde resido compro uma apartamento com as mesmas caracteristicas, novo, deste ano, com construção excelente por € 90.000,00, por isso para mim e tendo em conta a localização e enquanto não souber a do Victor C esse apartamento é carissimo.

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Vitor C  :)

Então, o coeficiente de desvalorização da moeda para 1993 é: 1,53  (se a data da escritura for tb 1993).

90.000 x 1,53 = 137.700eur.

Tiveste acesso à Caderneta Predial do Imóvel? Qual a avaliação nas Finanças?

Já fizeste as contas , se podes suportar o encargo mensal com o valor do condomínio, a prestação, os seguros, etc, etc.?

Para as despesasa legais vais pedir empréstimo e para o sinal, tb vais pedir empréstimo?

Boa noite,

Não vou pedir mais do que os 90000€, vou dar apenas 1000€ de sinal (que já tenho) e os 79000€ no dia da escritura.

Pus uma agência imobiliária a tratar desta situação e já pediram a caderneta, mas ainda não tenho esses documentos.

Já fiz as contas e a prestação+condomínio+seguros, fica em cerca de 30% do meu orçamento.

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Vítor C

Desculpa a minha intromissão neste teu assunto, mas não achas que deveria ser a imobiliária a prestar o serviço de obtenção da documentação necessária para o desenrolar do processo...

Quando ouço ou leio, que a imobiliária X, que o Advogado, o Solicitador ou o Notário Y, “... pediram o documento Z...”, penso sempre – mas afinal para que é que eles servem? – não é para tratar da papelada toda?

Que serviços são esses que estamos a pagar?

Fica o alerta :)

João

8)

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Tenho visto aqui muitos comentários sobre comprar vs alugar, no entanto nesta área onde habito as rendas rondam por um T2 entre os 400 e os 500€, o que será mais ou menos o valor de uma prestação (mediante o exemplo que vos dei acima), o que vou pagar a mais que a renda em caso de compra são os seguros obrigatórios. As despesas da conta (cartões, domiciliação de pagamentos e ordenados) já os tenho, por isso não é um custo a acrescentar.  ;D

Ficando então por uma frase que muito se tem dito: "ao menos estou a pagar alguma coisa que será minha" ! (se tudo correr bem).

O que eu tenho visto são muitos casais novos a comprarem apartamentos por valores acima das suas possibilidades (100k/120k) e depois claro, ficam estrangulados com os aumentos nos juros.  :(

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Vítor C

Desculpa a minha intromissão neste teu assunto, mas não achas que deveria ser a imobiliária a prestar o serviço de obtenção da documentação necessária para o desenrolar do processo...

Quando ouço ou leio, que a imobiliária X, que o Advogado, o Solicitador ou o Notário Y, “... pediram o documento Z...”, penso sempre – mas afinal para que é que eles servem? – não é para tratar da papelada toda?

Que serviços são esses que estamos a pagar?

Fica o alerta :)

João

8)

Desculpa, expliquei-me mal, é a imobiliária que está a tratar disto (compra) e a mesma é que vai tratar da papelada, ainda não sei é o valor que vem no registo perdial mas amanhã ou depois já devo de saber  :)

E não vou pagar os seus serviços, porque têm protocolo com o banco, ou seja o banco é que lhes paga  ;D

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Acho que existe um promenor ou "pormaior" que não estão a ter em conta que é a localização/concelho.

Digo isto porque na zona onde resido compro uma apartamento com as mesmas caracteristicas, novo, deste ano, com construção excelente por € 90.000,00, por isso para mim e tendo em conta a localização e enquanto não souber a do Victor C esse apartamento é carissimo.

hsfarao, nesta zona os novos custam no mínimo 100k com 90/100m2, garagem colectiva, num prédio com 30 apartamentos por entrada e uma pequena varanda que apenas dá para uma cadeira e o cinzeiro e não esquecendo que têm 1 ou 2 frentes.

O apartamento que descrevi é bastante diferente disso:

80000€

113m2

Garagem individual (+18m2)

3 frentes

2 varandas que percorrem quase a totalidade das 3 frentes e apenas +11 vizinhos

Apenas o que me pesa é a idade (15anos) embora o estado seja irrepreensível.

Aqui também não faltam T2 usados com menos de 10 anos por 80k/90k com 80m2 e acabamentos manhosos!!

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Vitor C

O protocolo que a imobiliária tem com o(s) Banco(s) é referente à comissão (normalmente 1%) que vai receber em função do valor do teu empréstimo.

No que toca à papelada que seja suportada pelo Banco, vê essa história melhor porque normalmente os Bancos cobram uma comissão sobre esse serviço (alguns chamam-lhe “conversão de registos”).

Portanto, se o Banco vai pagar a alguém para efectuar esse serviço, com certeza que te vai cobrar a respectiva comissão.

É de referir (mais uma vez) que normalmente os Bancos contratam os serviços de Solicitadores ou Advogados para a prestação desse serviço. O que é fácil de entender, visto que está em causa a sua garantia hipotecária e por isso tem que ter alguma segurança jurídica no tratamento das papeladas.

João

8)

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Vitor C

O protocolo que a imobiliária tem com o(s) Banco(s) é referente à comissão (normalmente 1%) que vai receber em função do valor do teu empréstimo.

No que toca à papelada que seja suportada pelo Banco, vê essa história melhor porque normalmente os Bancos cobram uma comissão sobre esse serviço (alguns chamam-lhe “conversão de registos”).

Portanto, se o Banco vai pagar a alguém para efectuar esse serviço, com certeza que te vai cobrar a respectiva comissão.

É de referir (mais uma vez) que normalmente os Bancos contratam os serviços de Solicitadores ou Advogados para a prestação desse serviço. O que é fácil de entender, visto que está em causa a sua garantia hipotecária e por isso tem que ter alguma segurança jurídica no tratamento das papeladas.

João

8)

Tenho que ver isto melhor, então!!

Obg RHCP

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Já fiz as contas e a prestação+condomínio+seguros, fica em cerca de 30% do meu orçamento.

Desculpa intrometer-me, mas se a tua taxa de esforço é já de 30% (aquilo que muitos especialistas recomendam como o limite a não ultrapassar) e o empréstimo é a 49 anos (próximo do limite máximo para o prazo, penso eu), caso as taxas subam onde está a tua margem de manobra?

Já calculaste a taxa de esforço caso as taxas subam 2% ou 3%?  Como tu disseste, e muito bem:

O que eu tenho visto são muitos casais novos a comprarem apartamentos por valores acima das suas possibilidades (100k/120k) e depois claro, ficam estrangulados com os aumentos nos juros.  :(

Há algumas formas de fazer descer o valor da prestação - rever o spread (provavelmente não o conseguirás fazer tão cedo), aumentar o prazo (se já estás no limite, não há por onde aumentar) ou amortizar.

Pegando neste último ponto, se tens já uma soma de dinheiro disponível pensa se não será melhor usar esse dinheiro na compra e pedir menos ao banco. Se não tens, calcula bem o tempo que te leva a ganhar uma almofada financeira para poderes suportar eventuais aumentos na prestação.

Quanto ao prazo, vê se a prestação tem um valor muito diferente se pedires o dinheiro a 35 ou mesmo 40 anos. No total acabas por pagar (bastante) menos de juros ao banco e ainda ficas com alguma folga para renegociar, em caso de aflição...

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Desculpa intrometer-me, mas se a tua taxa de esforço é já de 30% (aquilo que muitos especialistas recomendam como o limite a não ultrapassar) e o empréstimo é a 49 anos (próximo do limite máximo para o prazo, penso eu), caso as taxas subam onde está a tua margem de manobra?

Já calculaste a taxa de esforço caso as taxas subam 2% ou 3%?  Como tu disseste, e muito bem:

Há algumas formas de fazer descer o valor da prestação - rever o spread (provavelmente não o conseguirás fazer tão cedo), aumentar o prazo (se já estás no limite, não há por onde aumentar) ou amortizar.

Pegando neste último ponto, se tens já uma soma de dinheiro disponível pensa se não será melhor usar esse dinheiro na compra e pedir menos ao banco. Se não tens, calcula bem o tempo que te leva a ganhar uma almofada financeira para poderes suportar eventuais aumentos na prestação.

Quanto ao prazo, vê se a prestação tem um valor muito diferente se pedires o dinheiro a 35 ou mesmo 40 anos. No total acabas por pagar (bastante) menos de juros ao banco e ainda ficas com alguma folga para renegociar, em caso de aflição...

Bom dia,

O spread ainda estou a ver, porque só fico com certezas quando for feita a avaliação do apartamento.

O prazo, eu tinha decidido inicialmente em 40anos, mas com o aumento dos juros decidi começar a fazer simulações para o prazo máximo, no entanto penso que consigo suportar a 40 anos sem problemas. Mesmo escolhendo o prazo maximo, conseguirei sempre fazer amortizações (se tudo correr bem, claro).

De momento apenas tenho disponíveis 2000€, mas estava a pensar em os deixar de lado na eventualidade de imprevistos.

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Vitor C  :)

Convém mesmo informares-te sobre o que te vão cobrar pelos serviços da Imobiliária. Não conheço nenhum banco que trate da papelada de borla. No meu banco (BPI) existe o custo de obtençao de documentos para escritura (150eur c/IVA incluído).

Quem tem de te fornecer os documentos é o vendedor. A Caderneta Predial, que vais precisar para a escritura e salvo erro, para os registos provisórios, pode ser obtida pela net, sem encargos, pelo vendedor.

Ontem à noite estive a pensar no teu caso, o teu prédio deve ter à volta de 8 apartamentos, 3 estão à venda, não é estranho?

A casa de facto, assim sem a ver, apenas com as características e pelas informações que nos destes, não parece cara. Na minha zona, os apartamentos novos T2, que são raros, nas mesmas condições, custam à volta de 120/130.000eur. Os T2 usados andam à volta de 100.000eur.

O que acho mau, no meio disso tudo é: o empréstimo a 49 anos e pedires mais que o valor de aquisição (deverías dar uma entrada maior e já teres o dinheiro para os encargos e carro).

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ainda relativamente ao valor do apartamento e visto ser um 3º andar, é importante saber se tem elevador (acho que esta informação não consta dos posts anteriores...) isso pode não acrescentar um valor muito elevado em euros mas, é um dos critérios de decisão mais importantes qdo um potencial comprador está indeciso entre 2 imoveis...  ;)

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Vitor C  :)

Convém mesmo informares-te sobre o que te vão cobrar pelos serviços da Imobiliária. Não conheço nenhum banco que trate da papelada de borla. No meu banco (BPI) existe o custo de obtençao de documentos para escritura (150eur c/IVA incluído).

Quem tem de te fornecer os documentos é o vendedor. A Caderneta Predial, que vais precisar para a escritura e salvo erro, para os registos provisórios, pode ser obtida pela net, sem encargos, pelo vendedor.

Ontem à noite estive a pensar no teu caso, o teu prédio deve ter à volta de 8 apartamentos, 3 estão à venda, não é estranho?

A casa de facto, assim sem a ver, apenas com as características e pelas informações que nos destes, não parece cara. Na minha zona, os apartamentos novos T2, que são raros, nas mesmas condições, custam à volta de 120/130.000eur. Os T2 usados andam à volta de 100.000eur.

O que acho mau, no meio disso tudo é: o empréstimo a 49 anos e pedires mais que o valor de aquisição (deverías dar uma entrada maior e já teres o dinheiro para os encargos e carro).

Boas,

O prédio tem 2 entradas que fazem 20 apartamentos, na "minha" entrada são 12 e têm 3 T2 à venda e pelo que me apercebi são de casais com mais de 35 anos e com 1 ou mais filho (talvez a necessidade de T3).

Embora hoje não tenha tido tempo para ver os dados na caderneta predial e a situação do custo dos serviços, amanhã já vejo.

Tive a calcular melhor a minha taxa de esforço e se conseguir um bom spread, ainda consigo pedir em 40anos e suportar possíveis subidas nos juros.

Não tenho valor paras dar de entrada, mas posso baixar um pouco os 10000€ a mais, para jogar com o spread.

Volto aqui a colocar a minha 1ª questão:

- como o apartamento tem 15 anos e se quando tiver 30 o pretender vender, irá ter desvalorizado ?

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Volto aqui a colocar a minha 1ª questão:

- como o apartamento tem 15 anos e se quando tiver 30 o pretender vender, irá ter desvalorizado ?

Se vais pensar em termos de "investimento", daqui a nada nem compras casa - é só despesas, vais "perder" imenso dinheiro com isso :)

Mas respondendo à tua questão, normalmente não deverá ter desvalorizado. Claro que depende do estado de conservação do prédio e do apartamento em particular. De qualquer forma, a haver desvalorização, será menor do que seria se o prédio fosse novo - os prédios novos são tipicamente mais caros (costumo dizer que pagas a "taxa" da novidade). Quem vende casa nova ao fim de um ou dois anos muitas vezes vende-a por menos do que deu por ela só por já ser usada.

Em 15 anos, a inflação tem um peso forte - o dinheiro vale menos, logo vendes a casa por mais. Agora se ela se valoriza mais do que a inflação é dificil dizer...

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Vitor C :)

Posso dar-te o meu exemplo:

Comprei um T2 em Dez/2005 por x. O T2 tinha sido construído em 1994.

Vendi-o em Mai/2008 por y.

Perdi 9.000eur com a transacção e mais algum porque tinha feito obras. A crise e a pressa em vender foram os "culpados".

A minha sorte é que tinha dado 18.000eur de entrada e na altura da venda já tinha abatido mais 10.000eur. Ou seja, quando vendi, devia ao banco menos 28.000eur do que a casa tinha custado.

É por estas e por outras razões que se deve dar uma entrada considerável quando se compra uma casa.

Em Mar/2003 comprei um apartamento a estrear. Tinha dado de entrada 5.500eur. Vendi o apartamento em Abr/2005. Dessa vez ganhei algum com a venda. O apartamento era semi-novo e tinha-o habitado menos de um ano.

Mais uma informação acerca desta casa nova: comprei-a em construção. Depois de construída iria custar-me mais 1.500eur.

Portanto, prevês vender a casa daqui a 15 anos, mas ningué sabe o dia de amanhã...podes ter de a vender antes...a vida está sempre a mudar.

Como vais pedir um empréstimo superior ao valor da casa e vais pagá-lo a 40 anos, provavelmente, se a venderes daqui a 5 anos, por exemplo, ainda deves mais do que o valor dela. Não vi o teu mapa de pagamentos, só estou a especular...

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para quem quer comprar/arrendar casa sugiro a consulta dos guias que se podem descarregar neste site

http://www.portaldahabitacao.pt/pt/portal/habitacao/condominios/guiahabitacao.html

são bastante completos, com fotos e incluem desde informações sobre patologias da construção a informação financeira e jurídica

tenho também andado a ver empresas de diagnostico imobiliário como a checkhouse mas ou o preço é acima de €400 ou não indicam preço, se alguém conhecer alguma com preços acessíveis e bom serviço agradeço a dica

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