hpassos

Crédito Habitação - será viável neste momento e no futuro próximo?

7 publicações neste tópico

Boas

Em Fevereiro deste ano decidi comprar casa e assinei o CPCV. A casa só está pronta em Março de 2009.

O preço foi de 127.500 e já entrei com 17.500.

Tenho de adiantar 40.000 em Outubro e os restantes 70.000 na altura da escritura (estes montantes são o crédito que tenho de pedir - credito sinal+credito habitação)

A minha Taxa de Esforço anda à volta dos 40% e o Rácio Financiamento Garantia é expectável que ande à volta dos 80% (mesmo com as avaliações em baixa).

Dada a actual conjuntura (e o que vem por aí) houve já uma IC que me deu resposta negativa.

Tendo em conta que possivelmente virão por aí mais dificuldades o que me aconselhariam...desfazer o negócio? Ou ir para a frente, tendo em conta que poderei pagar uma prestação+seguros de cerca de 620 euros (TAE +/- 6%) com rendimentos de cerca de 1500 euros a 44 anos?

Se desfizer o negócio por motivos de recusa de crédito perco 1000 euros para o construtor (clausula no CPCV).

Dicas....e obrigado! ;) ;)

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Bem, realmente essa taxa de esforço está um bocado alta, mas ainda dentro de controlo. Podes começar por avaliar quanto é que passa a ser se as taxas subirem 2% ou 3%, por exemplo. É expectável que as taxas voltem a descer mais cedo ou mais tarde... mas daqui até lá ainda muita coisa pode acontecer, por isso mais vale estar previnido.

Consulta outros bancos. As condições podem ser mais atractivas e chegares à conclusão que a tua taxa de esforço é um pouco menor com essas condições. Penso que os bancos mais escolhidos pelo pessoal aqui do fórum têm sido a CajaDuero, BPN e BPI. Mas faz sempre o exercício da subida das taxas de juro.

Outra opção pode ser fixar a taxa. Pede aos bancos para te fazerem também uma simulação desse cenário. Um crédito com taxa fixa talvez tenha a taxa mais elevada do que o de taxa variável o que implica uma taxa de esforço maior. Mas ficas imune ao que ainda possa estar para vir. O principal inconveniente é que as eventuais amortizações antecipadas podem ficar potencialmente mais caras, porque a penalização pode chegar aos 2% em vez de se ficar pelos 0,5% que é o máximo para as prestações indexadas.

Como ainda faltam uns meses para começar a ter encargos, senta-te em frente ao computador e vai fazendo um orçamento pré e pós crédito. Isto é, vê quanto consegues poupar até lá. Inclui alguns "sacrifícios", nomeadamente cortar em despesas que não sejam absolutamente necessárias. Calcula quanto vai ser a tua almofada de segurança para aguentar uma eventual subida da prestação (o tal cenário dos 2%, 3% a mais) e para quantos meses isso te daria. Guarda uns 1000€, pelo menos para a instalação de água, luz, mobília básica, etc. Outra hipótese é usares esse valor para abater ao montante que vais pedir desde logo - se conseguires juntar 5000€ e pedires só 65000, vê quanto isso abate à prestação e quanto tempo levaria a chegares a uma situação complicada no caso de subida das taxas. Pede também simulações aos bancos com esse valor, às vezes uma diferença de uns milhares é suficiente para baixar um bocadinho ao spread o que também te pode dar mais uma folgazita.

O facto de o prazo ser muito longo não te vai favorecer. Perdes capacidade de negociação se as coisas sairem dos eixos. Mas realmente não há muito a fazer por aí.

Presta atenção e não aceites uma proposta do banco só porque ele está disposto a isso. Se meia dúzia de bancos disser que não te concede o empréstimo é porque terão boas razões para isso; mesmo que um te diga que sim, deves pensar nas razões que levaram os outros todos a dizer que não.

Finalmente, se chegares à conclusão que tens que desistir que seja. Mais vale perder 1000€ agora do que uma casa daqui por um ano ou dois. Haverá outras oportunidades. Aproveita e começa desde já a poupar o dinheiro para quando essa altura chegar.

Boa sorte com os orçamentos.

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hpassos  :)

O membro pauloaguia já te deu informações preciosas, vou dar-te a minha opinião.

Segundo me apercebi estás a comprar uma casa em construção e estás a contribuir para a mesma. Deve ser uma moradia.

A esta altura, já passaram 5 meses, já adiantaste 17.500eur no CPCV, a casa já começou a ser construída, verdade?

Neste momento, deves 110.000eur.

O construtor quer que adiantes 40.000eur em Outubro e o restante na escritura.

Para o rácio financiamento/garantia andar à volta dos 80%, a avaliação tem de ser à volta de 137.500eur.

Quando adiantares os 40.000eur vais começar a pagar juros sobre essa quantia, a partir daí pode ser mais dificil juntar $.

Penso que não deverias ter assinado o contrato CPCV sem ter a garantia que o banco te emprestaria o dinheiro.

Dizes que perdes 1.000eur se desfizeres o contrato, e os 17.500eur que já adiantaste?

Já te tinha respondido isto noutro tópico, o construtor prevê que a conclusão da casa seja para Março de 2009, faltam 8 meses, estas previsões normalmente sofrem derrapagens.

Não dá para renegociares com o construtor os 40.000euros? Repartir essa quantia em dois períodos, por exemplo?

O ideal quando se vai comprar/construir uma casa é entrar com 20% do valor de aquisição. No teu caso seriam 25.500eur.

Uma moradia por 127.500eur, à partida, parece um bom negócio, mas pagar 620eur a 44 anos já não me parece tão bom.

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Obrigado aos dois pelas respostas... ;)

Respondendo ao pauloaguia:

- O BPI foi o primeiro a "dar tampa"...e isso já me deixou muito com o pé atrás! Perde-se logo capacidade de negociação à partida...

Em relação ao pipocas:

-Não é moradia é um apartamento T3 numa espécie de "condomínio fechado" - http://forumdacasa.com/discussion/1165/apartamento-condominio-ideias.

-A avaliação é possível que seja essa, pois além da qualidade de construção (indicado por pessoas independentes), o apartamento tem uma série de condições que o valorizam bastante acho eu: Certificação Energética A, Piso Radiante, Aquecimento de águas por painéis solares, Garagem bastante grande para um apartamento, Pequeno jardim, Terraço com cerca de 30m2...e uma série de pormenores de qualidade construtiva que aquando da minha procura por casa não tinha encontrado!

-Quando assinei o CPCV (final de Fevereiro) houve 3 IC que me "disseram de boca" que o crédito era garantido...

-Adiantei 17.500, se desfizer o negócio por dificuldades de crédito recebo 16.500...

-Não creio que haja derrapagem na obra. Sei do historial de construção do empreendedor responsável pela obra e isso nunca aconteceu...mas pode acontecer (com penalização para ele) se o negócio for avante.

-Os 40.000 são só 6 meses (em principio) - não vejo grandes ganhos nisso...e em relação a isso tenho uma questão:

Já falei com 2 IC sobre essa situação (crédito sinal ou intercalar) dos 40.000 a 6 meses e responderam-me:

CGD: prestação de 208 eur (prest + seguro) durante 6 meses com os seguintes custos:

-comissão de estudo: 195 eur

-imposto selo: 1047,60 eur !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

-minuta: 60 eur

Santander: prest de 190 eur (prest + seguros) durante 6 meses com os seguintes custos:

- comissão de formalização: 420 eur +-

- imposto de selo: 160 eur

Donde vem aquele imposto da CGD!!?? Que eu saiba o IS funciona da seguinte maneira: 0,008-valor da escritura + 0,006-valor do empréstimo.

Provavelmente ainda poderei conseguir entrar com mais 10.000, ou seja empréstimo só de 100.000 (40.000+60.000)...

Ando a ficar assustado, as vezes aliviado (!!?!!) porque se o crédito não for para a frente acho que é um peso que até sai de cima, mas por outro lado acho que o negócio até é bom...as noticias que vêm a publico é que cada vez há mais casas a serem entregues ás IC's por incapacidade de cumprimento...

??? ??? ??? :-X :-\ ::) ??? :( >:(  :)

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Não associei ao teu post anterior. Já me lembro de qual é a casa :)

Apetece-me dizer-te para não a deixares fugir, até porque o cenário parece menos negro do que o pintaste da primeira vez. Mas a verdade é que nestas coisas tem que se fazer bem as contas primeiro e só avançar depois.

Realmente, a casa parece ser um bocadinho puxada de mais para um vencimento de 1500€, tendo em consideração que uma boa parte do dinheiro será obtido com empréstimo. Espera-se que não hás de ganhar 1500€ para o resto da tua vida, mas para simplificar as nossas contas vamos assumir que sim:

* Dizes que consegues uma "almofada" financeira de 10000€. Isso é excelente. Se à conta da subida das taxas a tua prestação subisse subitamente uns 300€ por mês(!), isso significa que aguentavas cerca de 3 anos sem isso afectar a tua taxa de esforço, descontando a diferença na prestação a partir deste valor de reserva. Ou então se acontecesse uma situação mais complicada, como o desemprego, eras capaz de conseguir aguentar quase 1 ano com alguns sacrifícios.

* Faz também simulações à prestação que terias se pedisses menos esses 10000€. Até porque talvez tenhas menos "tampas". Aproveita também para ver se usam um spread diferente para este cenário, baixar 0,1% que seja, já faz diferença. Independentemente do spread, a prestação será obrigatoriamente mais baixa e, como o capital em dívida é ligeiramente menor, a mesma subida nas taxas terá também um impacto ligeiramente mais reduzido na oscilação da prestação. Mesmo assim, tens que tratar de repor rapidamente uma nova almofada financeira para poderes suportar as eventuais subidas, por isso tudo o que "poupes" com a diferença da prestação deve ser guardado para as eventualidades.

* Provavelmente o melhor é mesmo um cenário intermédio - pedes menos um bocadinho mas guardas algum de lado "just in case"...

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Tenho andado a sondar o mercado (CGD, Santander, Banif, Montepio, BES, BPI já deu nega!) e gostaria de partilhar o que tenho ouvido...

1. Todas as IC's andam a demorar muito tempo a responder

2. Neste momento ninguém responde em concreto - não lançam valores nem sequer valores de spred (a não ser spreads altíssimos: de 0,8 para cima!)

3. Todos praticamente dizem: Depende do valor da avaliação...depende da avaliação...temos de avançar com o processo e esperar pela avaliação!

Ou seja: para eu saber em concreto se o crédito é aprovado ou não e quanto vou pagar por ele tenho de desembolsar no mínimo 200 ou mais euros!

Outra coisa: ninguém arrisca (nos balcões) a mandar sequer um palpite de quanto poderá ser a avalição...nem tendo por base a experiência de crédito habitação que já têm em carteira...

Cheira-me a esturro!  :-\ :-\ :-\

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É verdade

Actualmente o negócio está bom é para os Srs Engenheiros. Os que fazem as avaliações...

;)

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