Entrar para seguir isto  
Seguidores 0
JPaulo66

Mais valias com permuta e construção de nova casa

5 publicações neste tópico

Tenho um caso bem complicado que até agora ainda ninguém (mesmo das finanças) me soube explicar com clareza...

Eu comprei um terreno para construção de habitação própria permanente em 2007 por 95.000 Euros (sem recorrer a emprestimos), paguei 6.100 Euros de IMT, mais escritura e etc..., construi uma casa que me custou cerca de 200.000 euros (com facturas a comprovar) que só em Dezembro de 2009 dei como acabada e registada nas finanças.

Eu vivia numa outra moradia onde residi até ter esta nova como acabada, a moradia (antiga) foi escriturada em Maio de 2000 por 125.000 Euros, em Outubro de 2009 fiz uma permuta por um apartamento, para 2ª habitação, em que o negocio foi de seguinte forma: vendi a moradia (antiga) por 247.500 Euros e fiquei com o apartamento por 85.000 ou seja recebi 162.500 euros, como devia ao banco cerca de 100.000 euros, da moradia (antiga), fiquei com 62.500 euros na mão mais um apartamento para 2ª habitação por 85.000 Euros (livre de qualquer hipoteca ao banco).

Os 62.500 euros abati na divida da nova casa, que entretanto foi avaliada pelas finanças em 203.000 Euros.

Para a construção da nova casa tinha pedido ao banco 200.000 euros dos quais fiz um abatimento à divida dos 62.500 euros que foi o que sobrou da permuta, tendo ficado a divida da casa (nova) final ao banco de 133.000 euros.

Agora tenho duas duvidas:

1º Quanto irei pagar de mais valias?

2º Como vou preencher o anexo G? É que pelo que estive a ver, pelo do ano passado o programa não prevê esta situação com clareza.

Se alguém me poder ajudar agradecia muito

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Eu comprei um terreno para construção de habitação própria permanente em 2007 por 95.000 Euros (sem recorrer a emprestimos), paguei 6.100 Euros de IMT, mais escritura e etc..., construi uma casa que me custou cerca de 200.000 euros (com facturas a comprovar) que só em Dezembro de 2009 dei como acabada e registada nas finanças.

Eu vivia numa outra moradia onde residi até ter esta nova como acabada, a moradia (antiga) foi escriturada em Maio de 2000 por 125.000 Euros, em Outubro de 2009 fiz uma permuta por um apartamento, para 2ª habitação, em que o negocio foi de seguinte forma: vendi a moradia (antiga) por 247.500 Euros e fiquei com o apartamento por 85.000 ou seja recebi 162.500 euros, como devia ao banco cerca de 100.000 euros, da moradia (antiga), fiquei com 62.500 euros na mão mais um apartamento para 2ª habitação por 85.000 Euros (livre de qualquer hipoteca ao banco).

Os 62.500 euros abati na divida da nova casa, que entretanto foi avaliada pelas finanças em 203.000 Euros.

Para a construção da nova casa tinha pedido ao banco 200.000 euros dos quais fiz um abatimento à divida dos 62.500 euros que foi o que sobrou da permuta, tendo ficado a divida da casa (nova) final ao banco de 133.000 euros.

Agora tenho duas duvidas:

1º Quanto irei pagar de mais valias?

2º Como vou preencher o anexo G? É que pelo que estive a ver, pelo do ano passado o programa não prevê esta situação com clareza.

Mais valia da casa antiga = 2500€= Valor de venda (162500€)-Preço de aquisição actualizado (125000*1,28=160000€). Logo mais valia tributável de 1250€.

Caso tivesse algumas despesas de compra/venda desta casa o assunto estava arrumado, nem precisava de fazer mais nada.

Agora havendo mais-valia e como existe reinvestimento dos 62500€ na amortização do empréstimo para a casa nova, igual à diferença entre os 162500 valor de venda e a divida no final de 100000€, então no final não existe mais-valia.

Aliás ainda existirá talvez mais investimento que possa contar como reinvestimento nos últimos tempos, que não faltará falta.

Para preencher o anexo G basta no quadro 4 colocar os dados de compra e venda da casa antiga e no quadro 5 do reinvestimento coloca que a divida existente na data da venda era de 100000 e informa que pretende reinvestir 62500€, colocando depois mais abaixo que reinvestiu 62500 no ano de alienação do imóvel se for o caso, ou se já pagou esse valor em 2010 informa no quadro 5 que pretende reinvestir esse valor nos anos seguintes. Depois para o ano volta a preencher o anexo G, com o quadro 5 preenchido.

Se bem entendi a questão, esta é a minha opinião.

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Muito obrigado pela ajuda nem imagina o alivio que eu tive porque pensei que iria ter de pagar um balurdio em mais valias.

Agora só tenho que esperar pela 2ª fase de entrega das declarações electronicas.

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Mais valia da casa antiga = 2500€= Valor de venda (162500€)-Preço de aquisição actualizado (125000*1,28=160000€). Logo mais valia tributável de 1250€.

O valor de venda não foi de 247.500€ ???

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

O valor de venda não foi de 247.500€ ???

Se a venda foi por 247500€ é só adaptar as contas.

Logo a mais valia será de 87500 e o reinvestimento a efectuar para não pagar pela mais valia seria de 147500€.

Agora o problema do reinvestimento é que só conta o feito antes da venda se for aquisição e não construção, logo só contam os 62500 amortizados depois da escritura de venda.

Se reinvestiu no total os 62500, faria 62500/147500 * mais valia 87500 = 37076,27 (mais valia reinvestida), pelo que efectuando a diferença seria tributada a mais valia de 87500-37076,27=50423,73/2=25211,87.

Mas observe-se o que diz o artº 10º - Mais valias do CIRS:

5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, nas seguintes condições:

a) Se, no prazo de 36 meses contados da data de realização, o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para a construção de imóvel, ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do espaço económico europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;

B) Se o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for utilizado no pagamento da aquisição a que se refere a alínea anterior desde que efectuada nos 24 meses anteriores;

c) Para os efeitos do disposto na alínea a), o sujeito passivo deverá manifestar a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando, na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação, o valor que tenciona reinvestir;

Isto se não me enganei nas contas!...

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Este conteúdo terá de ser aprovador por um moderador

Visitante
Está a comentar como Visitante. Se já se registou, por favor entre com o seu Nome de Utilizador.
Responder a este tópico

×   Colou conteúdo com formatação.   Remove formatting

×   Your link has been automatically embedded.   Display as a link instead

Entrar para seguir isto  
Seguidores 0