BrunoC

CH - Dúvidas de quem percebe pouco disto

11 publicações neste tópico

Boas,

Tenho 26 anos e nunca fiz um crédito pelo que não estou muito dentro de valores, leis e regras para contrair um CH.

Comecei esta semana a analisar as simulações que fiz na passada semana e surgiram algumas dúvidas que solicito que alguém mais à vontade nesta área me responda.

Dúvida 1 - Uma das coisas que fiz para analizar as simulações foi calcular o montante pago no final do empréstimo somando as prestações, seguros e despesas iniciais. Tendo em conta que 100€ hoje não é o mesmo que 100€ daqui a 40 anos, é racional fazer este tipo de análise assim tão linearmente? Ou é uma boa forma de ver as coisas?

Dúvida 2 - No Totta aparece indicação de um valor de seguro de vida e em letras pequenas dizem que fazem desconto de 20% para o segundo titular. É obrigatório seguro para os 2 titulares não é? Tinha ideia que o valor que aparece nas simulações era para os 2 titulares. Será que neste caso não é?

Dúvida 3 -Actualmente consigo pagar prestação correspondente a prazo de 30 anos, no entanto quando a Euribor subir ou quando tiver filhos ou quando precisar de comprar carro novo não terei tanto dinheiro para pagar. Faz sentido contratar um empréstimo a 30 anos e daqui a 5 anos renegociar para empréstimo para 40 anos? Ou faz mais sentido pedir empréstimo para 40 anos e ir amortizando o que conseguir enquanto conseguir?

Dúvida 4 -Para baixar o spread necessito em alguns casos de fazer PPR. Como o devo encarar na análise das simulações?Por um lado sei que o dinheiro que deposito é meu e não é algo que pague ao banco para eles, por outro lado é algo que não fazia para já se não tivesse que contrair empréstimo...

Dúvida 5 -As avaliações do imóvel variam muito de banco para banco?Estou a utilizar a avaliação que o banco que financiou a obra do empreiteiro utiliza.(prédio que foi financiado pelo Millenium)

Dúvida 6 -Quando dizem +4% IS querem dizer +4% do imposto de selo ou 4% sobre o valor e isso é que é o imposto de selo.O que é o imposto de selo afinal?

Assim que olhar para os paéis surgirão certamente novas dúvidas. Depois partilho com vocês  ;)

Abraço e obrigado

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Dúvida 1 - Uma das coisas que fiz para analizar as simulações foi calcular o montante pago no final do empréstimo somando as prestações, seguros e despesas iniciais. Tendo em conta que 100€ hoje não é o mesmo que 100€ daqui a 40 anos, é racional fazer este tipo de análise assim tão linearmente? Ou é uma boa forma de ver as coisas?

Tens razão, a coisa não é assim tão linear mas é uma boa forma de ver as coisas.

Podes olhar apenas para o valor da TAER - entra em linha de conta com todas essas despesas (e mais algumas) e dá a tal visão "menos linear" mas mais correcta e dá muito menos trabalho a fazer contas (já alguém as fez por ti).

Dúvida 2 - No Totta aparece indicação de um valor de seguro de vida e em letras pequenas dizem que fazem desconto de 20% para o segundo titular. É obrigatório seguro para os 2 titulares não é? Tinha ideia que o valor que aparece nas simulações era para os 2 titulares. Será que neste caso não é?

Só esclarecendo com o banco. à partida a simulação deve incluir tudo o que for obrigatório ser suportado pelo cliente...

Dúvida 3 -Actualmente consigo pagar prestação correspondente a prazo de 30 anos, no entanto quando a Euribor subir ou quando tiver filhos ou quando precisar de comprar carro novo não terei tanto dinheiro para pagar. Faz sentido contratar um empréstimo a 30 anos e daqui a 5 anos renegociar para empréstimo para 40 anos? Ou faz mais sentido pedir empréstimo para 40 anos e ir amortizando o que conseguir enquanto conseguir?

Há teorias que defendem uma via, há teorias que defendem outra.

olha para a parte da simulação que faz referência à prestação no caso do aumento em 2% da taxa e guia-te por aí. Se a 30 anos esse valor for incomportável, se calhar mais vale começar logo por pedir os 40 anos (de qualquer forma, não costuma haver grandes entraves dos bancos à renegociação do prazo do empréstimo, acho eu - sobretudo quando a alternativa é o cliente deixar de pagar).

Dito isto, se pretendes despachar o crédito o mais depressa possível começa com o prazo mais curto (dentro do razoável, claro); os prazos mais compridos obrigam a mais amortizações antecipadas para amortizar no mesmo espaço de tempo e obrigam a uma disciplina financeira maior para garantir que a poupança que se faz na penalização é efectivamente canalizada para a amortização seguinte e não para outros "luxos".

Dúvida 4 -Para baixar o spread necessito em alguns casos de fazer PPR. Como o devo encarar na análise das simulações?Por um lado sei que o dinheiro que deposito é meu e não é algo que pague ao banco para eles, por outro lado é algo que não fazia para já se não tivesse que contrair empréstimo...

Tenta atribuir um custo a isso e entra com ele nas contas... Claro que será sempre muito subjectivo...

Dúvida 5 -As avaliações do imóvel variam muito de banco para banco?Estou a utilizar a avaliação que o banco que financiou a obra do empreiteiro utiliza.(prédio que foi financiado pelo Millenium)
Variam de avaliador para avaliador. Por vezes, para o mesmo banco, obtêm-se avaliações bastante diferentes... que o diga quem contesta a avaliação e depois a vê revista em alta ;)

Dúvida 6 -Quando dizem +4% IS querem dizer +4% do imposto de selo ou 4% sobre o valor e isso é que é o imposto de selo.O que é o imposto de selo afinal?

O imposto de selo é um disparate que continuamos a pagar numa série de situações... :)

Neste caso é uma espécie de imposto sobre os lucros que os bancos fazem com as comissões.

Se a comissão for de 25€, por exemplo, pagas 26€ (o 1€ extra é o imposto de selo e corresponde a 4% de 25€).

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Boas,

Tenho 26 anos e nunca fiz um crédito pelo que não estou muito dentro de valores...

Dúvida 2 - No Totta aparece indicação de um valor de seguro de vida e em letras pequenas dizem que fazem desconto de 20% para o segundo titular. É obrigatório seguro para os 2 titulares não é? Tinha ideia que o valor que aparece nas simulações era para os 2 titulares. Será que neste caso não é?

Dúvida 3 -Actualmente consigo pagar prestação correspondente a prazo de 30 anos, no entanto quando a Euribor subir ou quando tiver filhos ou quando precisar de comprar carro novo não terei tanto dinheiro para pagar. Faz sentido contratar um empréstimo a 30 anos e daqui a 5 anos renegociar para empréstimo para 40 anos? Ou faz mais sentido pedir empréstimo para 40 anos e ir amortizando o que conseguir enquanto conseguir?

Dúvida 4 -Para baixar o spread necessito em alguns casos de fazer PPR. Como o devo encarar na análise das simulações?Por um lado sei que o dinheiro que deposito é meu e não é algo que pague ao banco para eles, por outro lado é algo que não fazia para já se não tivesse que contrair empréstimo...

Dúvida 5 -As avaliações do imóvel variam muito de banco para banco?Estou a utilizar a avaliação que o banco que financiou a obra do empreiteiro utiliza.(prédio que foi financiado pelo Millenium)

Em principio o seguro de vida deve ser efectuado pelos contraentes do crédito à habitação. Se é apenas um, deve-se fazer 1 seguro de vida. Se são dois, devem-se fazer dois seguros de vida e por ai fora. Dê preferência a um seguro de vida que cubra o capital investido a 100% para os dois, pois pode-se dar o caso de o convencerem a fazer por 50% para ficar mais barato e depois mais tarde pode não ter possibilidade de pagar os outros 50%!...

Nas simulações que efectuou/efectuar peça cenários com mais 2% na Euribor, pois já não deve faltar muito para começar a escalada (lá para o terceiro trimestre, ou antes, deste ano)!...

De acordo com o prazo que escolher, pergunte no(s) banco(s) se pelo facto de mudar de prazo daqui a X tempo isso não implicará uma mexida no spread!...

De facto, com 26 anos ser "obrigado" a aderir a um PPR como forma de baixar o spread não é lá muito agradável ainda para mais se não souber que tipo (risco, rentabilidade, beneficio fiscal, capital assegurado,...) de PPR está aderir. Para ter uma ideia dos cuidados que deve observar quando aderir a um PPR dê uma vista de olhos aqui: http://www.pedropais.com/escolher-um-ppr-1110.html

As avaliações podem variar muito. Dependem também das ordens internas do banco. O mais fiável é haver registo de avaliações efectuadas a casas próximas da sua!...

Como conselho final, por ora, é que não peça 100% do valor do CH e disponha de algum capital para escritura e demais despesas associadas!...  ;)

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Obrigado pelos esclarecimentos!

Hoje apanhei a priemira surpresa  :-[.

O banco que está a financiar a obra apresentou-me o valor que eles tinham avaliado o apartamento mas quando ainda estava em obra. O valor foi de 175000€.

Como a avaliação foi feita em fase ainda bastante atrasada da obra, supuz que a avaliação final fosse para os 185000€, já fazendo a conta por baixo.

Acontece que o banco informou que a avaliação tinha-se mantido pelos 175000€ com a casa concluída, ou seja, o mesmo valor do apartamento em obra.

Isto é normal?

É um apartamento com 150m2 de área, cozinha totalmente equipada, pavimento radiante, acabamentos de luxo, barbecue, aspiração central, um lugar de garagem e situado em Portimão, em zona nova com muitas vivendas e espaços verdes.

Não tenho valor de referência de imóveis semelhantes na área. Como devo proceder, pedir avaliação a outro banco que tenha melhores condições, uma vez que este é o que me dá piores ou utilizar este valor para as outras simulações?

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Obrigado pelos esclarecimentos!

Hoje apanhei a priemira surpresa  :-[.

O banco que está a financiar a obra apresentou-me o valor que eles tinham avaliado o apartamento mas quando ainda estava em obra. O valor foi de 175000€.

Como a avaliação foi feita em fase ainda bastante atrasada da obra, supuz que a avaliação final fosse para os 185000€, já fazendo a conta por baixo.

Acontece que o banco informou que a avaliação tinha-se mantido pelos 175000€ com a casa concluída, ou seja, o mesmo valor do apartamento em obra.

Isto é normal?

É um apartamento com 150m2 de área, cozinha totalmente equipada, pavimento radiante, acabamentos de luxo, barbecue, aspiração central, um lugar de garagem e situado em Portimão, em zona nova com muitas vivendas e espaços verdes.

Não tenho valor de referência de imóveis semelhantes na área. Como devo proceder, pedir avaliação a outro banco que tenha melhores condições, uma vez que este é o que me dá piores ou utilizar este valor para as outras simulações?

A avaliação efectuada quando o apartamento ainda estava em obras já contemplava os acabamentos que referiu?

Não me parece, mas como os bancos têm o capital do lado deles e só querem lucros já nada me admira!...

Parece-me que deveria pedir uma reavaliação ou pedir para ver a simulação efectuada por forma a ver se contempla os acabamentos que referiu. O facto do apartamento ter persianas de madeira ou de alumínio, exemplo grosseiro, vai ter influência no valor final da avaliação!...

Caso lhe neguem essa pretensão pode ir fazer uma pesquisa por outras instituições bancárias e pedir simulações!...

A oferta é muita!...  ;)

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Parece-me que deveria pedir uma reavaliação ou pedir para ver a simulação efectuada por forma a ver se contempla os acabamentos que referiu. O facto do apartamento ter persianas de madeira ou de alumínio, exemplo grosseiro, vai ter influência no valor final da avaliação!...

Caso lhe neguem essa pretensão pode ir fazer uma pesquisa por outras instituições bancárias e pedir simulações!...

Aquando da avaliação em obra, o apartamento ainda não tinha 4 estores eléctricos, aspiração central, frigorífico, exaustor, fogão, microondas, máquina de lavar roupa, máquina de lavar louça, mobiliário da cozinha, mobiliário de 2 Wc's e tenho dúvida se a casa estaria pintada...

Já tenho muitas simulações. O problema é que pedi simulações para avaliação de 185000€ c/2 lugares de garagem e agora o banco que avaliou à borla porque financia a obra, fez avaliação de 175000€ c/1 lugar de garagem e diz que não avaliam o outro lugar de garagem não sei porquê...Dizem que o valor se manteve por causa do mercado que obriga a avaliar muito por baixo.

Uma vez que o banco em questão foi dos que me deu pior simulação, deles só queria utilizar o valor de avaliação para as outras simulações (partindo do princípio que seria um valor racional).

O que pensei fazer é pedir novamente simulações para avaliações de 175000€ e 185000€ e depois analisar e pedir uma avaliação no banco que me der melhores condições. É o correcto a fazer?

O financiamento que necessito é de 130000€ pelo que não sei se o spread irá variar para estes dois valores de avaliação ou não...

Até agora a melhor simulação que me deram é a do Deutche Bank, que me disseram que avaliavam o apartamento em 185000 ou 190000€ e me dava spread de 0,7% sem subscrição de quaisquer produtos, mas estou desconfiado que possam depois de eu contratar a avaliação, eles a façam num valor muito abaixo do falado e depois me suba bastante o spread? Isto é normal acontecer ou posso estar descansado tendo em conta os valores que falamos?

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O que pensei fazer é pedir novamente simulações para avaliações de 175000€ e 185000€ e depois analisar e pedir uma avaliação no banco que me der melhores condições. É o correcto a fazer?

O financiamento que necessito é de 130000€ pelo que não sei se o spread irá variar para estes dois valores de avaliação ou não...

Sim, eu diria que essa é a melhor estratégia. Pelo menos evitas surpresas desagradáveis, caso as simulações sejam efectivamente mais baixas...

Até agora a melhor simulação que me deram é a do Deutche Bank, que me disseram que avaliavam o apartamento em 185000 ou 190000€ e me dava spread de 0,7% sem subscrição de quaisquer produtos, mas estou desconfiado que possam depois de eu contratar a avaliação, eles a façam num valor muito abaixo do falado e depois me suba bastante o spread? Isto é normal acontecer ou posso estar descansado tendo em conta os valores que falamos?

Reitero a ideia do que disse num outro tópico: http://www.pedropais.com/forum/index.php/topic,2581.msg22746.html#msg22746

Quem disse que fazia a avaliação viu ao menos a casa? Ou foi só para chamar o cliente e depois se verá?

Faz como disseste acima - não te deixes levar pelas "avaliações" que os bancos indicam para a simulação. Pede sempre para simular com os valores que tu deres. Até podeis simular já com cenários de avaliações mais elevadas, mas não deixes de simular também com os teus valores. Senão não é uma simulação, é um desejo ;)

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Boas tardes eu também estou aflito com o valor da avaliação.

no dia da avaliação consegui saber pelo técnico que avaliou que o valor da avaliação seria de 135000€. Qual o meu espanto quando o banco me comunica que o valor da avaliação foi de 115000€.

Tenho o relatório em minha posse e de facto houve pontos em que o imóvel foi claramente subvalorizado, principalmente na análise do mercado, e até mesmo alguns erros.

Agora penso pedir uma revisão do mesmo à empresa avaliadora mas é muito complicado fazer com que eles recuem.

Não sei se peça uma nova avaliação noutro banco ou se peça neste.

Estou mesmo desanimado e sinto-me roubado.

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Não conheço muito bem bem o banco alemão. Faz-me lembrar a 2ª Guerra Mundial e o Reisch!...

Parece-me que está mais virado para os investimentos e para concretizações de créditos para um público alvo com um poder de compra superior ao "normal", ou seja, não é um banco dito "comercial". Está também muito virado para as empresas, nomeadamente PME Lider e grandes empresas!...

Deixo aqui uns links com tópicos sobre o mesmo:

Gato por Lebre no Deutsche Bank no crédito habitação: http://www.pedropais.com/forum/index.php?topic=1012.0

actualização Euribor 6meses: http://www.pedropais.com/forum/index.php?topic=116.0

Descobri, enquanto efectuava uma pesquisa, um tópico sobre simulações de Crédito à habitação: http://www.pedropais.com/forum/index.php/topic,2234.0.html

Em relação à simulação e atendendo à descrição dos acabamentos que referiu, de certeza absoluta que o valor da avaliação não pode ser a que o banco usa.

Independentemente do facto das avaliações terem de ser por baixo ou por cima. Quando efectuar simulações use o valor mais próximo da realidade e de acordo com as suas pretensões não esquecendo de dar margem de manobra de 2% para prever eventuais subidas da Euribor no prazo que escolher!...

Procure também que o valor a pedir não seja superior a 80%!...

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Trabalho muito com o DBK e não tenho nenhuma razão de queixa nem os meus clientes e já tenho clientes lá há alguns anos...

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Trabalho muito com o DBK e não tenho nenhuma razão de queixa nem os meus clientes e já tenho clientes lá há alguns anos...

BrunoC e Nuno Machado, têm na parceria CFinanceiro/Pedro Pais uma óptima possibilidade de encontrar as melhores soluções do mercado para o vosso caso. Não hesitem em os contactar!...  ;)

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