pmpg82

Dúvida IMT

13 publicações neste tópico

Olá! Tenho uma dúvida relacionada com o IMT no caso seguinte:

1 – Foi celebrado um contrato de promessa de compra e venda entre uma imobiliária e 2 pessoas (A e B) como segundos outorgantes relativo a um apartamento.

2 – O CPCV em causa não tem cláusula de cedência de posição, pelo que não houve ainda lugar a qualquer pagamento de IMT.

3 – É pretensão dos segundos outorgantes que a escritura de compra e venda do apartamento seja efectuada apenas em nome de 1 das pessoas (A) que constam do CPCV como segundos outorgantes.

A minha dúvida reside no facto de se ao existir alteração num dos segundos outorgantes do CPCV para a escritura (apenas 1 deles se mantém) existe penalização ao nível do IMT. Ou seja, se mesmo com esta alteração no acto de escritura apenas é pago uma vez o IMT correspondente ao valor do imóvel.

Por exemplo, numa situação de cedência de posição contratual a terceiros, no acto da escritura haveria lugar a pagamento de IMT sobre a totalidade pelo intermediário (A e B) e pelo comprador final ©.

Como seria na situação exposta?

Obrigado

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Independentemente do que está no CPCV o IMT a pagar é decidido no acto da escritura (na realidade é antes, tens de levar o comprovativo ao notário...) e não depende da casa ficar em nome de uma ou duas pessoas.

Mas se calhar não percebi bem a tua questão.

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Esclarecendo melhor a minha dúvida:

1-Foi elaborado um CPVP sem clausula de cedencia de posição entre A/B e V.

2-Como o CPVP não tem calusula de cedencia de posição não houve logo lugar a pagamento de IMT. Caso tivesse a clausula seria logo pago IMT sobre o sinal com a taxa do valor total.

3-Ao chegar à escritura pretende-se que esta seja apenas entre A e V, desaparecendo o B do processo (devidamente acordado entre A e B)

4-Nesta fase A tem de pagar IMT sobre a totalidade do valor do bem apenas? Ou seja, do mesmo modo como seria se o CPCV do ponto 1 fosse apenas entre A e V?

5-Numa eventual cedência de posição de A/B para C, haveria lugar a pagamento do IMT sobre a totalidade de A/B e C, ou seja, em duplicado.

6-A alteração referida no ponto 3 será entendida como cedência de posição?

A questão essencial da duvida é o esclarecimento do ponto 4 e 6.

Penso que as restantes premissas estão correctas

Obrigado

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3-Ao chegar à escritura pretende-se que esta seja apenas entre A e V, desaparecendo o B do processo (devidamente acordado entre A e B)

4-Nesta fase A tem de pagar IMT sobre a totalidade do valor do bem apenas? Ou seja, do mesmo modo como seria se o CPCV do ponto 1 fosse apenas entre A e V?

Sim, tem de pagar o valor total do IMT.

5-Numa eventual cedência de posição de A/B para C, haveria lugar a pagamento do IMT sobre a totalidade de A/B e C, ou seja, em duplicado.

6-A alteração referida no ponto 3 será entendida como cedência de posição?

Acho que há aqui alguma confusão. A cedência de posição só pode ser feita **antes** da escritura, não depois. Depois da escritura seria uma transmissão de imóvel, sujeita a IMT.

Ajudei?

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Peço desculpa mas talvez não me esteja a fazer entender bem:

O que pretendo saber é se o facto de o CPCV ser entre A/B e V e a escritura vir a ser entre A e V apenas, tem algum inconveniente em termos de IMT ou se é tratado como se o CPCV fosse apenas com A e V.

Ou seja, se a alteração da saída de B do processo entre o CPCV e a escritura tem alguma diferenciação em termos de IMT.

Apenas dei o exemplo que numa possivel situação de cedencia de posição de A/B para C e posterior escritura de C existe penalização no IMT sendo pago em duplicado.

Obrigado

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Ou seja, se a alteração da saída de B do processo entre o CPCV e a escritura tem alguma diferenciação em termos de IMT.

Não, não tem.

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Terá que existir é um documento oficial assinado por B onde renuncia à posição que tem no CPCV, de modo à escritura poder ser realizada entre A e V apenas. Correcto?

Obrigado

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Terá que existir é um documento oficial assinado por B onde renuncia à posição que tem no CPCV, de modo à escritura poder ser realizada entre A e V apenas. Correcto?

Assim de repente nao me parece que isso fosse valido. Tal documento teria sempre que ser assinado tambem por V, pelo menos - o CPCV foi assinado entre as duas partes, nao pode ser alterado unilateralmente por apenas uma delas...

Nao sei bem como se passam as coisas agora mas quando fiz a escritura da minha casa, ha´ 4 anos, ninguem me pediu CPCV nenhum no dia da escritura. Se ha´ acordo entre A e V para fazer o negocio antes dessa forma, diria que nem tens que fazer mais nada... A paga o IMT, A e V aparecem para assinar a escritura e pronto...

Mas isto e´ apenas o que me parece... talvez nao fosse ma´ ideia confirmar no notario ;)

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Sim concordo que o acordo entre A e B deva ter concordância de V, ou seja, todos os intervenientes no CPCV inicial.

Penso que este documento de acordo tem a função de garantir oficialmente a saída de B do processo, ou seja, A não poderá avançar para a escritura sozinho sem o consentimento de B, pois constam os 2 do CPCV inicial.

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Fiz escritura há uns meses atrás e não me pediram o CPCV, aliás, sei de casos em que isso nem existiu no processo. Depende da relação que tenhas com o construtor/vendedor/imobiliária. Eu fiz CPCV de modo a garantir que o imóvel não era vendido a outra pessoa que não eu, isto enquanto esperava pelo andamento do processo em banco e realização de escritura.

O CPCV só terá "validade legal" caso seja autenticado por um notário (penso ser assim), caso contrário será um mero "acordo de cavalheiros".

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Eu fiz CPCV de modo a garantir que o imóvel não era vendido a outra pessoa que não eu, isto enquanto esperava pelo andamento do processo em banco e realização de escritura.

Esse é mesmo o propósito do CPCV: por parte do comprador garantir que a casa não é vendida a mais ninguém e por parte do vendedor comprometer o comprador.

Na escritura não pedem o CPCV, mas no caso de existir uma escritura e um CPCV contraditórios é claramente caso de tribunal e, julgo eu, motivo para que a escritura não tenha efeito.

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Neste caso existe CPCV com registo no notário, registando a promessa de compra/venda entre A/B e V, incluindo o faseamento de pagamentos até à data da escritura.

Ou seja, na escritura será pago apenas o restante de acordo com o CPCV.

O conteudo da escritura e CPCV é exactamente o mesmo, mas pretende-se que seja efectuado apenas entre A e V, saindo B do processo após acordo com A.

Este acordo passará, penso eu, por um documento escrito onde B confirma a saída do processo.

No fundo é uma situação em tudo normal, apenas com a diferença de que querer que haja uma alteração numa das partes entre CPCV e escritura (De A/B com V, para A com V).

Obrigado

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Por outra via obtive o seguinte esclarecimento:

Aqui vai a resposta à questão colocada

Existem duas realidades distintas:

1 – CPCV com a cláusula de cedência de posição contratual na qual os “compradores” ficam obrigados a pagar o IMT em função dos pagamentos que forem fazendo até ao momento da escritura. Se vierem a fazer a escritura o IMT antecipadamente pago é tomado em conta no IMT a pagar pela aquisição. Se não fizerem a escritura pedem o IMT pago;

2 – Outra realidade é um CPPV em que inexista uma cláusula de cedência de posição contratual. Nestas situações, se houver cedência, o regime fiscal é mais gravoso. Ou seja paga IMT o efectivo adquirente do prédio e o cedente também como se ele, antes de “vender” o tivesse “adquirido”.

A situação descrita enquadra-se nesta situação. Naturalmente o que está aqui em causa não é 1/1 do prédio mas ½.

No entanto a lei prevê uma ressalva.

Prevê a alínea g) do artigo 4º do CIMT que: Na situação prevista na alínea e) do n.º 3 do artigo 2.º, o imposto é devido pelo contraente originário, não lhe sendo aplicável qualquer isenção, excluindo-se, porém, a incidência se o mesmo declarar no prazo de 30 dias a contar da cessão da posição contratual ou do ajuste de revenda que não houve lugar ao pagamento ou recebimento de qualquer quantia, para além da que constava como sinal ou princípio de pagamento no contrato-promessa, demonstrando-o através de documentos idóneos ou concedendo autorização à administração fiscal para aceder à sua informação bancária.

E o n.º 9 do artigo 36º prevê: No caso previsto na alínea e) do n.º 3 do artigo 2.º, o imposto deve ser pago nos termos seguintes:

a) No prazo de 30 dias a contar da data da celebração do contrato definitivo;

B) No prazo de 30 dias a contar da data da decisão que não reconheceu o direito à exclusão, quando o interessado tiver requerido a prova prevista na alínea g) do artigo 4.º.

Ou seja e em resumo: A não sujeição tem de ser requerida no prazo de 30 dias a contar da cessão da posição contratual e está condicionada a decisão do Chefe de Finanças.

Qual a vossa opinião?

Obrigado

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