Ana Ricardo

Valor da Avaliação

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Olá, boa tarde

Comprei uma casa por 225.000 euros, para a qual pedi um crédito de 120.000 euros.

Entretanto o avaliador no momento da avaliação perguntou-me, assim como quem não quer a coisa, o valor que tinha dado pela casa, uma vez que a minha gestora atribuiu-lhe um valor de avaliação de 250.000 ( e não os 225.000), ao qual respondi a verdade, os 225.000.

Pergunto: serei penalizada pela minha sinceridade ao dizer 225.000 em vez de 250.000?

Vi na tabela do banco (creio que comum para todos eles) que se a relação financiamento / valor de avaliação for inferior a 60% o spread é xpto.

Como quer para um valor, quer para outro, ambos caem em valores inferiores a 60%, julgo não ter sido penalizada, mas haverá mais algum detalhe que me esteja a escapar por a avaliação ser , afinal, inferior?

O crédito já está aprovado para um spread de 0.7% o que considero bastante razoavel.....

Mto Obrg!

Ana Ricardo

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Mas já saiu o valor da avaliação? Se ainda não tem o valor da avaliação o spread ainda não está garantido. Normalmente os bancos guiam se por essas tabelas e quanto mais baixo for o spread mais difícil poderem fugir a essa mesma tabela.

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A avaliação apenas foi ontem, pelo que não sei valores definitivos.

Mas tenho quase a certeza que ou é um ou  outro valor.

O crédito está aprovado para spread de 0.7%.

falo do BES, parece q as coisas lá funcionam um pouco ao contrário dos outros bancos ...

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O crédito está aprovado para spread de 0.7%.

Se a avaliação ainda não estava feita, a carta de aprovação provavelmente diz qualquer coisa como "Estas condições aplicam-se no pressuposto de que a avaliação do imóvel será superior a X" ou "que o montante do empréstimo será inferior a Y% da avaliação do imóvel". Ou seja, só fica definitivamente aprovado após a avaliação.

Muita gente não liga a esta cláusula e depois tem uma surpresa desagradável quando afinal a avaliação é mais baixa do que o esperado e o banco revê o spread...

De qualquer forma, no teu caso provavelmente não tens muito com que te preocupar... A avaliação tinha que vir mesmo cá muito para baixo para desceres abaixo dos 60%...

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Mesmo quando o valor da avaliação "prejudica" o spread, por vezes consegue-se negociar com o banco na mesma. A minha avaliação ficou um pouco abaixo do que eu precisava e o banco disse-me que me vai manter o spread independentemente disso. De qualquer forma pedi uma segunda avaliação, para ver no que dá.

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Muito bem.

Obrigada a todos pela vossa ajuda.

Ana

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... já agora, posso ter acesso ao contrato antes da escritura (que vai ser para a semana), certo?

Ou posso le-la no momento da assinatura do mesmo?

Sugestões aceitam-se!

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Se a avaliação ainda não estava feita, a carta de aprovação provavelmente diz qualquer coisa como "Estas condições aplicam-se no pressuposto de que a avaliação do imóvel será superior a X" ou "que o montante do empréstimo será inferior a Y% da avaliação do imóvel". Ou seja, só fica definitivamente aprovado após a avaliação.

Muita gente não liga a esta cláusula e depois tem uma surpresa desagradável quando afinal a avaliação é mais baixa do que o esperado e o banco revê o spread...

De qualquer forma, no teu caso provavelmente não tens muito com que te preocupar... A avaliação tinha que vir mesmo cá muito para baixo para desceres abaixo dos 60%...

As cartas de aprovação só são emitidas depois da avaliação porque no fundo são o contrato entre o cliente e o Banco.

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... já agora, posso ter acesso ao contrato antes da escritura (que vai ser para a semana), certo?

Ou posso le-la no momento da assinatura do mesmo?

Sugestões aceitam-se!

Podes as 2 coisas. E valor da avaliação?

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Bons Dias

Foi mt perto dos 250.000. Ufa!

O Bes tem tabelado 0.9 de spread para relação emprestimo / avaliação < 60%.

A coisa bem namoradinha veio para baixo qualquer coisa ....

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Porreiro  ;)

Mas de facto com essa garantia o spread tem de descer!

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D.Ana, se sua casa vale 250mil e pediu 120mil, isso dá direito a um spread baixissimo. Era bom que se informasse primeiro noutros bancos qual o spread lhe davam, e negoceie com esse banco.

Queria fazer uma referencia quanto aos gestores dos bancos (não generalisando, mas sendo a maioria) normalmente enganam as pessoas de modo a captar o interesse.  Por exemplo, uma das formas que enganam é darem uma avaliação alta pela casa no inicio (mesmo sabendo que provavelmente não têm esse valor) para poderem dar spreads baixos captando assim o interesse dos clientes... e quando mais tarde descobrimos que a avaliação não é aquela eles alteram as condições. Por fim,quando já temos a despesa da avaliação, acabamos por ficar nesse banco.

No seu caso teve sorte que a avaliação foi quase os 250mil, mas milhares de pessoas não acontece essa sorte. Aproveito para dizer algo que descobri recentemente, que tem bancos que não cobram as avaliações. Ainda há pouco tempo paguei por uma avaliação quase 200eur e como as casas baixaram (a minha em ano e meio baixou 20mil, esquisito né) ficou sem efeito o negocio. Mas recentemente, descobri que existem bancos que não cobram avaliação. Isto é assim, só é preciso encontrar o sitio certo e as pessoas certas.

Boa sorte no seu negocio, e mais uma vez lhe digo que procure se informar com outros bancos (ou melhor ainda, as consultoras que tratam de emprestimos porque têm conhecimentos e dão-lhe as melhores soluções de mercado).  E exiga uns dias antes o contrato que são obrigados a dar, e compare com o combinado com o seu gestor. É que antes de assinar o contrato, sempre pode desistir.

Uma renda é a maior despesa que uma pessoa tem mensalmente, por isso é muito importante. Acho que, se não houvesse renda da casa de certeza não havia crise :)

Cumprimentos

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Queria fazer uma referencia quanto aos gestores dos bancos (não generalisando, mas sendo a maioria) normalmente enganam as pessoas de modo a captar o interesse.  Por exemplo, uma das formas que enganam é darem uma avaliação alta pela casa no inicio (mesmo sabendo que provavelmente não têm esse valor) para poderem dar spreads baixos captando assim o interesse dos clientes... e quando mais tarde descobrimos que a avaliação não é aquela eles alteram as condições. Por fim,quando já temos a despesa da avaliação, acabamos por ficar nesse banco.

Exactamente. Tenho discussões com gestores por isso mesmo, porque quem sai sempre prejudicado é o cliente. Com essa "brincadeira" que serão milhares por semana com certeza, tem os lucros que tem e depois quando lhes sobem os impostos "... ai, ai, ai..." ;)

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Bons Dias

Foi mt perto dos 250.000. Ufa!

O Bes tem tabelado 0.9 de spread para relação emprestimo / avaliação < 60%.

A coisa bem namoradinha veio para baixo qualquer coisa ....

Péssimo spread, para uma relação empréstimo / avaliação tão baixa (< 60%)

se fizeres questão de manter lá o crédito vê até quanto te baixam o spread, e já agora, se não cobram aquela comissão ridicula mensal de €1,3 de cobrança de mensalidade...

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Boa tarde, Também sou de acordo que seria um bom spread para 80%... Tente com que eles baixem um pouco!!!

Cumprimentos

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Bons Dias!

Já não vou a tempo ... fiquei mesmo pelos 0.7% no BES, contra os inflexíveis 0.85% da CGD, para a mesma relação. Abandonei, de vez, esta ultima instituição.

Pagarei os tais 1,40 euros de comissão mensal de boa liquidação lol

Não bati a outras portas, pois não tenho qualquer poder negocial nelas....

Ao que vejo no mercado, foi um spreas bastante razoável.

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Sim esse valor não me choca!

Parabéns então!

Ia sugerir que postasses o desenrolar dos procedimentos para ficar como modelo para esta comunidade!!!

Cumprimentos

JV

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De facto o spread não é de modo algum bom tendo em conta a relação empréstimo/avaliação ser inferior a 50%. Digo isto porque tenho um spread de 1,0% para uma relação empréstimo/avaliação de quase 100%, na mesma instituição.

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Eu também concordo mais ou menos... porque existem relações de 80% com spreads (bons) de 0.8% e o dela realmente tem uma relação muito baixa.

Mas por outro lado compreendo a Ana Ricardo, porque chega uma altura que é pegar ou largar e além disso o banco pode decidir não baixar mais... e o que é que ela ia fazer??? Não comprar a casa??? Não me parece...

Cumprimentos

JV

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Eu não estou a por em causa essa questão. Cada um tem e vive com o spread que assim entender. Eu se não me tivesse mexido e se não tivesse seguido aqui os conselhos de alguns membros do fórum poderia estar com um spread de 2 ou 3% que era o que o Millennium por exemplo fazia. Mais, posso te dizer que cheguei a ter simulações do mesmo banco de balcões diferentes com spreads completamente diferentes (isto tudo dentro das mesmas condições). Já não te posso precisar mas tivemos mais de 60 simulações, isso é certo. Deu-nos bastante trabalho, isso é mais do que certo. Compensou? Terá compensado o trabalho? Acho que sim, tendo em conta os inúmeros bancos que percorremos, e os diferentes balcões conseguimos dentro disso o melhor para nós.

Volto a reforçar a ideia. Deu-nos bastante trabalho. Praticamente tivemos simulações de quase todos os bancos. E não fizemos crédito em nenhum dos bancos dos quais éramos clientes (e já há alguns anos clientes). Se calhar se só tivéssemos ido a esses, e não nos déssemos ao trabalho de irmos a mais, talvez o spread não fosse de 1,0% mas sim de 2%.

Só vou dar mais um exemplo.

O CH foi feito no BES. Eu tinha 2 simulações, condições iguais, mesmos produtos, mesmo valor provável de avaliação, tudo igual. A diferença é que num balcão do BES o melhor spread que eles podiam fazer era 1,6%, num outro balcão (onde efectuámos o crédito) fizeram 1,0%.

De novo, não estou a dizer que neste caso não devesse avançar para comprar a casa, mas se calhar com mais persistência junto dos bancos poderia conseguir um melhor spread.

Dizes que chega a uma altura que é pegar ou largar e o banco pode decidir não baixar mais. É certo que isso pode acontecer, mas também é certo que existem mais bancos, e qual não seria o banco que com uma garantia destas (emprestar 120mil para uma avaliação do dobro) avançasse para o empréstimo? Claro que há casos e casos.

Comecei a utilizar/frequentar este fórum há algum tempo, mas só participei mais activamente aquando do processo do meu CH. Além de alguns utilizadores terem bastante conhecimento da banca e dos empréstimos e legislação, aquilo que retiro e que utilizei e que reforço é que nomeadamente no caso de CH é necessário ser persistente junto dos bancos e argumentar com eles, negociar, senão eles fazem o que querem.

Peço desculpa pela extensão do texto e não quero ofender ninguém, nem de modo algum dizer que devem fazer isto ou aquilo. Quem sou eu para dar lições. Aquilo que estou a transmitir é reflexo do processo pelo qual passei e daquilo que constatei.

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Claro concordo plenamente contigo, apenas estava a constatar com o pouco que a Ana Ricardo relatou.

Em relação ao que descreveste, eu procuro ao máximo discutir e argumentar, não só nos bancos mas em tudo. Um pequeno exemplo mas demonstra bem, foi o seguro do meu carro, que se ficasse pelas primeiras simulações pagava 300 e tal €, como fiz simulações em muitas seguradoras e com o resultado de umas e outras voltava lá!!! Não sei se estás a ver o esquema que utilizei, mas pago anualmente 150€ ou seja metade! ;)

Quero com isto dizer que claro, tive trabalho, gastei tempo (que ao contrário do que se pensa custa € também) entre outras coisas.

Para o caso em questão, também acho, e referi logo isso no primeiro post e podes verificar, que poderia ser um spread mais baixo neste caso especifico mas não sabemos as outras condicionantes!!!

E quem puder argumentar, não baixar os braços e regatear faz sempre melhores negócios e obvio que a pressão é a nossa maior inimiga!

Cumprimentos

JV

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Sem dúvida  ;)

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Olá de novo

As coisas não são assim tão lineares...... Cheguei a bater á porta do Santander, onde tenho uma relação de cliente minima. Ofereciam-me logo 0.6% de spread, mas exigiam um seguro para o caso de desemprego. E como não há bela sem senão ....

Creio que no meu caso o BES para me dar um spread de 0.7 e não um menor, atendeu tambem á taxa de esforço que anda perto dos 37% (não quero mentir, mas acho que era esta a %), pois o emprestimo é apenas (???) para 18 anos.

Jonsi, o caso que relatas é recente?

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Sim, o caso que refiro é muito recente, ocorreu no último trimestre do ano transacto.

Foste a 3 bancos é isso? Santander, CGD e BES?

Essa taxa de esforço de 37% é a actual? O montante mensal estimado ronda os 630€ (atendendo à actual taxa de juro)?

Qual o euribor escolhido? Tens muitos produtos "obrigatórios"?

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