migueljoao

Investimentos em Imobiliário

31 publicações neste tópico

Boa Noite

Gostava de saber a vossa opinião sobre o investimento no mercado imobiliário e arrendamento em Potugal? Acham que é uma realidade, ou simplesmente não faz sentido no nosso país? Que tipo de considerações acham que seria necessário para praticar este tipo de investimentos?

Gostava também de saber se existem empresas em portugal dedicadas à gestão arrendatária de imóveis particulares. Conhecem alguma?

Obrigado

Cheers

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Em Portugal há muito a mania de querer comprar casa própria. O mercado de aluguer sobrevive essencialmente à custa de quem não tem muito dinheiro para conseguir sequer um crédito (e portanto vai alugar casas pequenas e baratas), dos estudantes e trabalhadores deslocados por curtos períodos de tempo (como os professores ou trabalhadores sazonais) e pelo turismo (veja-se o caso do Algarve ou do Gerês - alugam-se casas durante uma semana ou mesmo dois ou três dias por balúrdios).

Acho que há basicamente duas formas de investir em imobiliário - comprar casas para alugar a outros; ou comprar casas para reabilitar e vender. Pessoalmente acho que a segunda opção é capaz de ser menos arriscada e mais lucrativa, embora também implique um investimento maior (quer de tempo quer de dinheiro). Mas a verdade é que nunca experimentei nenhuma delas, por isso é apenas uma suposição.

Actualmente o mercado está inundado de casas para vender. É rara a rua onde não se veja uma placa a dizer "Vende-se". Não deve ser difícil encontrar casas por preços em conta. Se o mercado vai entrar numa espiral de crise e desvalorizar ou se vai aguentar até que as taxas comecem a descer outra vez e a procura a aumentar novamente isso é que já não sei.

Quanto à gestão, de que falas? Se se trata apenas de alguém para angariar inquilinos (mostrar a casa, apoiar na elaboração de contratos,etc) então há muitas imobiliárias que fazem esse tipo de serviço. Se procuras uma entidade que trate também do resto (obras, gestão de rendas, mediação de conflitos, apoio jurídico, etc) então não conheço, mas penso que existem. Uma pesquisa por "gestão" e "aluguer" ou "arrendar" é capaz de produzir frutos. Perguntar às imobiliárias se fazem esse tipo de serviços ou conhecem quem faça também deve resultar.

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Miguel, se tiveres oportunidade, dá uma vista de olhos neste artigo que escrevi: <a href="http://www.pedropais.com/2007/11/06/comprar-casa-sera-investir/">Comprar casa será investir?</a>. Penso que te ajudará a perceber a dificuldade que existe em traduzir a compra de uma habitação num investimento rentável.

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migueljoao :)

Há pouco tempo vendi a minha casa a um investidor imobiliário. Vendi a um preço abaixo do valor de custo. Se não fosse assim não a teria conseguido vender tão depressa.

Este investidor compra muitas casas penhoradas ao banco. Pinta-as, coloca marquises, faz uma limpeza, faz pequenos arranjos e coloca-as à venda. Por vezes não ganha muito, mas como tem um grande movimento o dinheiro vai entrando.

Tem um filho que resolveu entrar no mesmo negócio. Comprou duas casas com empréstimo bancário e arrendou-as. O pai, algum tempo depois, teve de lhe comprar as casas porque isto tem estado muito mau até para arrendar, segundo o investidor, não compensava, no caso do filho. Por vezes é dificil arranjar inquilinos e nem sempre se tem a sorte de serem asseados e cuidadosos. Para além disso, estava a ser dificil pagar as prestações ao banco.

Quanto às empresas que falas, vê este site da Associação Lisbonense de Proprietários : http://www.alp.pt/

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Pedir dinheiro emprestado para investir raramente é boa política. Este tipo de investimento, para compensar, deve recorrer essencialmente a dinheiro próprio que se tenha disponível, sobretudo em situações como esta, em que o mercado anda um bocado por baixo.

No artigo do Pedro e no comentário da Pipocas nota-se isso - uma boa parte dos custos lá indicados são os custos com o crédito habitação e o filho do tal investidor também fez esse "erro".

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Miguel,

O mercado de arrendamento é uma realidade, mas não é para todos. E a actual fase de crise no sub-prime é a melhor altura para se comprarem casas abaixo do seu valor real. Imagino que esteja a pensar no imobiliário como uma oportunidade de negócio. Para isso primeiro precisas de te conhecer a ti mesmo, para reflectires se este tipo de negócio é para ti. Se vires que tens perfil e que é algo que de facto gostas (refiro-me a terrenos e imóveis em geral), então força a tua independência financeira pode estar à mercê deste primeiro passo. 

Vale a pena leres o artigo que o Pedro recomenda, bem com os 2 manuais da Deco: "Arrendamento para Habitação" e "Comprar e Vender Casa". Uma vez dominada a fiscalidade inerente, ha que fazer bem as continhas, com prazos, valores e custos de oportunidade, de modo a avaliares o risco. Quanto ao risco, lembra-te sempre que não há oportunidade sem risco, nem rentabilidades altas associadas a riscos baixos. O risco tal como o medo são em boa medida factores psicológicos. Daí a importância da auto-avaliação, de reconheceres o teu perfil. Por exemplo, se te impressionaste muito com algumas destas histórias aqui retratadas, então mesmo não te conhecendo estou tentado a dizer-te "não arrisques". Contudo, ninguém de te conhece melhor que tu próprio e por isso ninguém de pode dizer, sim isto é para ti, ou não, isto não é vida para ti. Só tu o poderás fazer.

Finalmente, algumas dicas:

(1) Não deixes o teu emprego para entrares de cabeça neste negócio. A tua profissão e e o teu negócio não se devem confundir pelo menos numa primeira fase. O meu conselho é claro: separa a tua profissão do teu negócio, e não abandones a primeira para te dedicares à segunda, nos primeiros anos.

(2) Uma das regras de ouro dos investidores, como já aqui foi referido, é não se pedir emprestado para se investir. Claro que regras abstractas, não foram feitas tendo em conta cada caso. Pelo que dependendo do que vais comprar, de quanto precisas de pedir emprestado e por quanto tempo, esta pode até ser uma opção. Agora a mensagem que esta regra nos transmite é clara: procura outras opções primeiro, e pensa em créditos bancários apenas quando esgotadas todas as outras opções.

(3) A independência financeira, não se atinge com salários, mas com ACTIVOS. O mercado imobiliário é a principal base de investimento que conduziu à independência financeira de milhares de familias, não só no nosso país, mas em todo o Mundo. Conclusão: É RENTÁVEL, e não é nem tão dificil nem tão arriscado assim como alguns pintam.

(4) Perceber o mercado no teu ramo de negócio é essencial, seja o imobiliário, seja qualquer outro. Mas no imobiliario apesar da crise global do sub-prime, o mercado é também LOCAL. É preciso ir ao local conhecer a oferta, conhecer a procura, conhecer os planos de desenvolvimento para a área, perceber quando a zona vai valorizar (para comprar) e quando vai depreciar-se (para fazeres a mundança). Enfim, uma renda em Lisboa pode custar o dobro de uma renda em Olhão ou Vinhais. Mas se a mesma tipologia de apartamento custar em Lisboa 3 ou 4 vezes mais, então Lisboa pode não ser tão bom negócio assim. Conclusão: Este não é um negócio que se faz por catálogo e requer a tua presença. Tens de saber por onde pisas e tens de conhecer o cumprimento das tuas pernas, para não dares passos maiores que a tua capacidade financeira. De vagar se vai ao longe. Hoje um T1, amanha um T4 depois, um pequeno prédio e daí por diante...

(5) Se não entrares no mercado, nunca saberás o que realmente custa nem o quanto recompensa. Não viverás a aventura de arriscar, de conhecer o fracasso e o sucesso, o medo e o alívio, o stress e os beneficios pessoais e financeiros que o negócio do imobiliário oferece.

Despeço-me com os meus parabéns por teres ousado pensar em tomar as rédeas do teu destino nas tuas mãos, num país dominado por uma cultura de funcionários aversos à mudança e ao risco... E um bem haja ao Pedro, pelo teu contributo para a cultura financeira no nosso país...

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Eu fiquei bastante interessada neste tópico e muito obrigada ao givemethemoney pelas exelentes dicas e conselhos.

Eu confesso que este é um mercado onde eu gostaria de entrar para investir mas neste momento ainda não estou em condições financeiras para o fazer.

O meu pai tem algumas casas pequenas para arrendar e o que poderiamos pensar que é um bom negócio nem sempre o é. Se os inquilinos pagassem a tempo e horas e se tivessemos sempre todas as casas arrendadas até poderia ser, mas o que acontece , e esta é a triste realidade as pessoas nem têm poder para arrendar. O meu pai só consegue arrendar a trabalhadores estrangeiros, que não têm fiadores e não dão nenhuma garantia.

E as despesa, como as contribuições autárquicas são fixas, essas não podemos fugir apesar de não recebermos as rendas a tempo e horas

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...mas o que acontece , e esta é a triste realidade as pessoas nem têm poder para arrendar.

Muitas têm, mas "teimosamente" preferem comprar casa própria, mesmo que seja para vender novamente passados 1 ou 2 anos e perder dinheiro com isso. É o mercado que temos...

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No investimento imobiliário conseguimos hoje taxas de rentabilidade muito mais interessantes que em outras aplicações nomeadamente depósitos bancários, PPR's, Certificados de Aforro, etc.

A investirmos em imóveis para arrendamento deveremos levar em consideração a facilidade que há em arrendá-los para que a taxa de ocupação seja de 100% ou próximo.

Normalmente as rendas elevadas não são a melhor aposta pois a taxa de ocupação é baixa. Se se enveredar por este tipo de imóveis deveremos analisar sempre a valorização do próprio imóvel e ver se ela será interessante para compensar uma rentabilidade mensal relativamente baixa.

Neste momento tenho para venda uma casa cuja rentabilidade esperada se situa na ordem dos 9%.

Se quiserem mais informações mandem-me um e-mail.

Francisco Coutinho

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Em Portugal há muito a mania de querer comprar casa própria. O mercado de aluguer sobrevive essencialmente à custa de quem não tem muito dinheiro para conseguir sequer um crédito (e portanto vai alugar casas pequenas e baratas), dos estudantes e trabalhadores deslocados por curtos períodos de tempo (como os professores ou trabalhadores sazonais) e pelo turismo (veja-se o caso do Algarve ou do Gerês - alugam-se casas durante uma semana ou mesmo dois ou três dias por balúrdios).

O mercado de arrendamento costuma ser sazonal, pelas razões acima expressas.

Se tivessemos a mentalidade dos franceses, o mercado imobiliário funcionava melhor, pois segundo me contaram, por lá é normalissimo as pessoas investirem no arrendamento de casas. As imobiliárias e os seus funcionários transmitem essa ideia aos seus clientes.

Já em Portugal o figurino altera-se substancialmente. Nem a mentalidade do povo em geral, nem a das imobiliárias ou a dos seus promotores estão viradas para o mercado do arrendamento. Não quer dizer que o não façam, mas não fazem desse mercado um grande negócio e também não investem muito na publicidade!

O que sucede neste momento, é que houve uma bolha que rebentou - subprime - e como é difícil fazer negócio hoje em dia, quer por parte dos bancos ou quer por parte dos investidores, está-se a aderir moderadamente a produtos mistos como o "arrempra-se". Mas a ideia subjacente é sempre aquisição própria!...

Pode experimentar colocar a sua casa na secção de "Vendas, Compras e Doações. Boa sorte na venda da casa!

Cumps  8)

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Tenho pensado nisto tb, sobretudo tendo em conta as taxas de juro que os bancos oferecem para DP...

Não sei se percebi o que o migueljoao quis dizer com:

empresas em portugal dedicadas à gestão arrendatária de imóveis particulares

Tem a ver com, por exemplo, comprar uma casa no Algarve para arrendar no verão, estando toda a parte da angariação de clientes, limpeza etc a cargo de uma empresa?

É uma hipótese que tenho mente e de facto esta última parte é a mais incómoda...De resto, a altura para comprar é boa e a valorização do imóvel possivelmente será superior à obtida num DP. Para além disso o arrendamento cobriria as despesas normais de uma casa (água, luz, condomínio...) com algum lucro possível. Mas como nunca me meti nisso não sei se estou a pintar tudo de cor-de-rosa...

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À parte tudo isto que foi dito aqui , ou seja , que se consegue alugar , que não lhe destroem a casa , que pagam a horas , etc. , voçê vai pagar 100.000 euros por uma casa e alugá-la por 500.

Ou seja , ainda que a tenha pago à vista e a tenha alugada o ano todo , vai na verdade estar ganhando 0,5% ao ano sobre o capital investido.Mesmo com os juros a porcaria que estão , ganha mais se tiver o dinheiro em um deposito a prazo.

O aluguel na minha opinião é válido para quem tem um imovel , que comprou por uma razão qualquer que não o investimento, não se quer desfazer dele , e vai alugando para cobrir despesas. Aí está bem. Agora como forma de investimento , é uma gelada...

Speedbird

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À parte tudo isto que foi dito aqui , ou seja , que se consegue alugar , que não lhe destroem a casa , que pagam a horas , etc. , voçê vai pagar 100.000 euros por uma casa e alugá-la por 500.

Ou seja , ainda que a tenha pago à vista e a tenha alugada o ano todo , vai na verdade estar ganhando 0,5% ao ano sobre o capital investido.Mesmo com os juros a porcaria que estão , ganha mais se tiver o dinheiro em um deposito a prazo.

O aluguel na minha opinião é válido para quem tem um imovel , que comprou por uma razão qualquer que não o investimento, não se quer desfazer dele , e vai alugando para cobrir despesas. Aí está bem. Agora como forma de investimento , é uma gelada...

Speedbird

Se vai receber 500 por mês, isso dá 6.000 euros ao ano... ou seja, 6% e não 0,5%...  ;)

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Tem razãoo....desconsidere !!!! ;D ;D

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Boa noite a todos.

Tenho uma casa à venda e li no vosso espaço que uma pessoa, a Sr/Sra Pipoca, vendeu a um investidor imobiliário. Também já me colocaram esta hipótese, mas será que vale a pena?

Obrigada pela atenção.

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Tenho uma casa à venda e li no vosso espaço que uma pessoa, a Sr/Sra Pipoca, vendeu a um investidor imobiliário. Também já me colocaram esta hipótese, mas será que vale a pena?

Desde que te dê o dinheiro que pedes pela casa, que diferença faz?

Se ele depois vai morar para lá, a põe para arrendar ou a vende outra vez, já não te influencia em nada...

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Caros amigos

Tenho uma moradia à venda, mas estou a ver que através de Imobiliárias, não está fácil. conhecem algum investidor "credivel" e que pague um valor justo?

Obg

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Olá malta, tenho lido algumas coisas neste fantástico forum que me têm ajudado bastante e desde já os meus parabéns pela ideia deste forum.

Tenho aqui um assunto que gostava de partilhar e receber algumas dicas vossas..

Tenho 28 anos, 1 crédito habitação feito á relativamente pouco tempo, cerca de 4 anos, no valor total de 110k do qual ainda tenho uns 106k para saldar pelo prazo maximo. Alugo o apartamento e obtenho uma renda de 400 eur. dá para pagar a mensalidade ao banco e despesas. Os meus rendimentos têm subido um pouco e tenho guardado algum pé de meia... Aqui vai agora a minha ideia e que gostava de dicas, tenho um carro parado em casa que é capaz de me render 12/13k mais algum dinheiro digamos que conseguia abater 20k na divida ao banco, tenho uma mensalidade na volta dos 260€ ao banco euribor a 6meses, quanto baixaria a minha prestação mais ou menos assim por alto? É que tb estou a perder muito dinheiro graças ao facto de o crédito ser o T30 da CGD em que tenho 30% de valor residual o que é um péssimo negócio para mim, está na altura de começar a aumentar os meus lucros no apartamento baixando as prestações que pago ao banco...

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Outra questão, eu alugo o apartamento sem qualquer contracto e sem recibos, no caso de começar a passar recibos qual será o peso fiscal sobre o meu income? recebo 400€ por mês, posso contar com quanto assim por alto para entregar ao socrates?

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Outra questão, eu alugo o apartamento sem qualquer contracto e sem recibos, no caso de começar a passar recibos qual será o peso fiscal sobre o meu income? recebo 400€ por mês, posso contar com quanto assim por alto para entregar ao socrates?

Creio que com o simulador de IRS (http://www.pedropais.com/impostos/simulador-irs-2010) poderia obter a resposta à sua dúvida.

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Outra questão, eu alugo o apartamento sem qualquer contracto e sem recibos, no caso de começar a passar recibos qual será o peso fiscal sobre o meu income? recebo 400€ por mês, posso contar com quanto assim por alto para entregar ao socrates?

Resumidamente, dependo do escalão em que se ficar. Por exemplo, se se ficasse no escalão dos 35,5%, daria qualquer coisa como 400*12*0,355 ~= 1700€ de IRS (metade no caso de uma declaração conjunta, por causa do coeficiente conjugal). Se no ano anterior se recebeu 500€ de reembolso, e as condições se mantivessem todas (o que também raramente ´o caso de uns anos para os outros), daria direito a ter que pagar 1200€ de imposto, depois de metida a declaração.

É preciso ainda ter o cuidado de ver se o acréscimo do rendimento permite ficar no mesmo escalão dos anos anteriores ou se levará a uma subida de escalão. Altura em que provavelmente se pagará ainda mais (pois o resto dos rendimentos será taxado a uma taxa mais alta).

O mais simples, mesmo, é fazer uma simulação como o JRibeiro sugeriu (de notar que ainda não há simuladores para os rendimentos de 2011 - irá haver diferenças nos resultados, mas dá para ficar com uma ideia).

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bolas!!! já deu para perceber que está fora de questão!!!! viva o "por baixo da mesa" :) com politicas destas é normalissimo que toda a gente faça das tripas coração para fugir aos impostos!!

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bolas!!! já deu para perceber que está fora de questão!!!! viva o "por baixo da mesa" :) com politicas destas é normalissimo que toda a gente faça das tripas coração para fugir aos impostos!!

Claro que, como o fisco dá direito a abater ao IRS o valor das rendas pagas para habitação própria, o inquilino tem todo o interesse em declarar as rendas. E se o senhorio não as declarar, ainda vai pagar mais em multas... ;)

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chego à conclusão que colocar uma casa para arrendar é mais andar em direcção à desgraça do que propriamente à independençia financeira  :-\ pelo menos em Portugal

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