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Ana Ricardo

Falta-me um "empurrão" final - C.H.

15 publicações neste tópico

Boa Tarde!

Agradecia imenso algumas palavras que me ajudassem a desempatar qual dos Bancos devo escolher para fazer um C.H.

Dados Comuns aos 3 bancos para simulações requeridas em Nov/09:

Finalidade: aquisição permanente (vivenda usada)

Emprestimo: 120.000 euros

Escritura: 170.000 euros

Avaliação: 225.000 euros

Anos: 20 anos

2 proponentes (35 e 37 anos)

Rendimento Anual Liquido: +/- 29.000 euros

Indexante: 1,017%

Euribor 6 meses

BES - cobra 175,00 euros de avaliação e 125,00 de abertura do processo

Spread: 0,7%

Prestação:591,11 euros

Seguro Vida: 32,44 euros (para os 2, a 100%)

Seguro Imovel: 15,13 euros

TAE = TAER = 2,764%

CGD - não cobra papeladas cobráveis pelo Banco

Spread: 0,85%

Prestação: 599,53 euros

Seguro Vida: 31,42 euros (para os 2, a 100%)

Seguro Imovel: 13,04 euros

TAE = 2,507% (inclui seguros, comissão estudo, avaliação, processa/to)

TAE promocional = 2,504% (inclui comiss estudo/av/processamento, seguros e oferta promocional até ao 1º ano do seguro vida)

TAE após promoção = 2,494% (menor???)

TAER = 2,556%

BPI - cobra 230 euros de comiss dossier (banco onde o envolvimento é <)

Spread: 0,80%

Prestação: 596,72 euros

Seguro Vida: 31,62 euros (para os 2, a 100%)

Seguro Imovel: 12,94

TAE = TAER = 2,756%

Outra dúvida: para uma escritura em Janeiro/2010, qual a euribor mais indicada? Arrisco na euribor 3 meses ou previno-me com a de 6?

Muito mas muito obrigada!

Ana Ricardo

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Assim de repente, a CGD tendo a TAER mais baixa é a que sai mais barata. (De certeza que eles não cobram nada no início do contrato? Isso é fantástico!)

Para compensar também é a que tem o spread mais alto - o que encarece em termos de juros, obviamente. Eu sugeria usar um dos simuladores do blog para simular o cenário com uns 2% ou 3% a mais na taxa e verificar se a diferença da TAE se mantém nesse caso, ou se os juros têm um peso maior e fazem com que a TAER da CGD passe à frente das outras.

Outra estratégia é mostrar em cada um dos bancos uma ou mesmo as duas simulações da concorrência e pedir comentários (eles normalmente conhecem as manhas uns dos outros).

Quanto à escolha entre Euribor 3M ou 6M, a data de início não tem muito a ver. Em 20 anos haverá certamente várias subidas e descidas e só por um golpe de sorte é que as inversões da tendência se alinham com a data de revisão da taxa para se tirar partido delas... até porque os bancos não costumam aceitar mudar o indexante por tudo e por nada.

Pessoalmente eu optaria pela 3M pois historicamente, esta taxa tem estado mais vezes abaixo da 6M (e, por vezes bem abaixo), mesmo em alguns períodos de subida da taxa de juro... É verdade que a prestação pode começar a subir mais cedo mas também pode começar a descer mais cedo quando essa altura chegar novamente ;)

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Mt Obrg

E pode fornecer-me o melhor simulador para este intuito?

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Nos encargos com o emprestimo entram os seguros e a comissão mensal de boa cobrança?

O valor que coloco é da totalidade do emprestimo?

obrgd!

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Nos encargos com o emprestimo entram os seguros e a comissão mensal de boa cobrança?

O valor que coloco é da totalidade do emprestimo?

Tens uma célula, logo do lado esquerdo, para os encargos iniciais (comissão de dossier, avaliação, etc).

Do lado direito tens uma outra coluna para os encargos mensais (seguros, comissão mensal de boa cobrança(?), etc)

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Paulo

Chego à conclusão que não há bela sem senão....

Se num banco pago mais de juros, por apresentar maior spread, no que tem menor spread, pago mais de seguros!

Acha normal que o banco com menor TAER seja o que apresente maior prestação mensal (excluindo seguros)?

Ou a TAER tem haver apenas com o envolvimento cliente / banco? (nr de produtos a subscrever)

Atendendo aos dados que lhe dei, não me pode concretizar mais para que banco ia?

Ultima questão: o protocolo Deco / Banco Galicia é mesmo fiavel? Nunca ouvi falar de tal instituição..... se não exigem subscrição de produtos, acho estranho no minimo...

Obrigada mais uma vez

Ana

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Dados Comuns aos 3 bancos para simulações requeridas em Nov/09:

Finalidade: aquisição permanente (vivenda usada)

Emprestimo: 120.000 euros

Escritura: 170.000 euros

Avaliação: 225.000 euros

Anos: 20 anos

2 proponentes (35 e 37 anos)

Rendimento Anual Liquido: +/- 29.000 euros

Indexante: 1,017%

Euribor 6 meses

BES - cobra 175,00 euros de avaliação e 125,00 de abertura do processo

Spread: 0,7%

Prestação:591,11 euros

Seguro Vida: 32,44 euros (para os 2, a 100%)

Seguro Imovel: 15,13 euros

TAE = TAER = 2,764%

CGD - não cobra papeladas cobráveis pelo Banco (Dúvido! Se de facto estão mesmo interessados na CGD é melhor confirmar esta informação com outra fonte da CGD)

Spread: 0,85%

Prestação: 599,53 euros

Seguro Vida: 31,42 euros (para os 2, a 100%)

Seguro Imovel: 13,04 euros

TAE = 2,507% (inclui seguros, comissão estudo, avaliação, processa/to)

TAE promocional = 2,504% (inclui comiss estudo/av/processamento, seguros e oferta promocional até ao 1º ano do seguro vida)

TAE após promoção = 2,494% (menor???) Não faz sentido ser menor do que a promocional! A não ser que excluam os produtos a que vão ter de aderir!...

TAER = 2,556%

BPI - cobra 230 euros de comiss dossier (banco onde o envolvimento é <)

Spread: 0,80%

Prestação: 596,72 euros

Seguro Vida: 31,62 euros (para os 2, a 100%)

Seguro Imovel: 12,94

TAE = TAER = 2,756%

Outra dúvida: para uma escritura em Janeiro/2010, qual a euribor mais indicada? Arrisco na euribor 3 meses ou previno-me com a de 6?

Dos três cenários parece-me que o BES é o melhor, não só no atendimento como na informação prestada! Além disso tem um spread de 0,7% o que significa que cobram menos juros do que a concorrência!

Em relação aos seguros, esses valores são simulados. Na realidade, após a escritura podem subir ou descer, em qualquer um dos cenários que apresentaram. Como, em breve, vai entrar em vigor uma lei que actualiza os seguros mensalmente de acordo com o capital em dívida, não era por ai que me preocupava muito. Preocupava-me em negociar o spread de acordo com o número de produtos que aderisse e ai a TAER tem de reflectir esse número. Se, por exemplo, aderirem a 5 produtos, têm um abatimento no spread de 0,1% e por ai fora!...

Talvez devessem experimentar fazer uma simulação via protocolo DECO/Caixa Galicia (se houver problemas, como "serão" associados da DECO estes resolvem-lhes os problemas/dúvidas que vos surgirem) e no BARCLAYS.

Em relação à Euribor, também me parece que melhor é a de 3M!

Boa sorte!

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A TAER mais baixa com a prestaçao mais alta justifica-se pelo facto desse cenario nao ter encargos iniciais. E´ que o custo das comissoes de dossier, avaliaçoes, etc tambem entra para o calculo da TAER.

Por isso e´ que sugeri fazer simulaçoes com taxas mais elevadas - para ver ate´ que ponto essa diferença e´ determinante ou se com taxas mais altas o cenario se inverte... E´ que a Euribor nao vai andar no 1% para sempre...

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Bom Dia!

Não me parece que seja assim, porque na simulação que tenho da CGD a TAER é mais baixa, mesmo com os encargos iniciais. Essa simulação, está a contemplar tais encargos, mas a gerente do balcão garantiu-me que eles não iriam existir (quando os confrontei com outras simulações da concorrência, decidiram eliminá-los). Isto é, a TAER da CGD está a incluir tais encargos.....

Assim sendo, a verdadeira simulação (sem enc iniciais) traria a TAER ainda mais para baixo ....

Devo guiar-me apenas pela mais baixa TAER?

Obrigada!

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Boas,

A sua situação parece-me muito favorável para poder alcançar um spread mais baixo do que aqueles que apresenta, como sou cliente recente do Deutcshe Bank, e não tenho nada a apontar, estando muito satisfeito com o acompanhamento e o crédito que me aprovaram (Tb vou escriturar em Janeiro), fui testar as suas condições (http://www.deutsche-bank.pt) que resultaram no seguinte:

As despesas no meu caso são 500€ (comissão e avaliação), não há nenhuma obrigatoriedade de debitos ou cartoes ou PPR's, apenas os seguros vida e casa que são da Zurich. Visite um balcão e veja por si mesma.

Exmo(a) Sr(a). teste

   

  Dados do Financiamento:

  Modalidade:  Taxa Variável 

  Finalidade: Aquisição: 1ª Habitação

  Valor do Financiamento: 120.000,00 EUR

  Indexante: Euribor a 3 Meses

  Spread:  0.65 %

  Taxa de Juro Nominal (TAN): 1.366 %

  Taxa de Juro Anual Efectiva (TAE)*: 1.952 %

  Taxa de Juro Anual Efectiva Relativa (TAER)**: 1.952 %

  Prazo: 20 Anos 

  Valor do Imóvel: 225.000,00 EUR

  Valor da Prestação Mensal: EUR 571,69 

Seguros

  Seguro de Vida (valor mensal) EUR: 23,74

§  Seguro Multiriscos (valor anual) EUR: 141,75

Bom Negocio

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Ana Ricardo :)

Como já aqui foi dito pelo IM JRibeiro, não deves ter em conta para a tua comparação e decisão os seguros, porque, no meu caso concreto, o valor que efectivamente pago pelos Seguros de Vida e Multiriscos é diferente do valor que me apresentavam nas simulações.

O BPI não cobra avaliação?

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Finalidade: aquisição permanente (vivenda usada)

Emprestimo: 120.000 euros

Escritura: 170.000 euros

Avaliação: 212.500 euros

Anos: 20 anos

2 proponentes (35 e 37 anos)

Indexante: 0,716%

Euribor 3 meses

170,00 euros de avaliação e 220,00 de comissão de estudo

Spread: 0,8%

Prestação:579.94 euros (se a média do saldo na conta á ordem for de 1000€, é remunerada á taxa de 1,516%, o que dá uma prestação final de 578,93, se o saldo for maior claro que a poupança é maior)

TAE = 2,409%

TAER = 2,915%

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Finalidade: aquisição permanente (vivenda usada)

Emprestimo: 120.000 euros

Escritura: 170.000 euros

Avaliação: 200.000 euros

Anos: 20 anos

2 proponentes (35 e 37 anos)

Indexante: 0,716%

Euribor 3 meses

Spread: 0,7%

Prestação:574.43 euros

TAE = 1,974%

TAER = 2,280%

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