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LMike

Spread

42 publicações neste tópico

Boa tarde a todos,

Hoje recebi uma carta da CGD que sinteticamente diz o seguinte:

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... Informamos que, a partir do vencimento de 2008-mês-dia inclusivé, o valor das prestações do empréstimo em referencia passa a ser de x euros, devido a ALTERAÇÃO DE TAXA / SPREAD. ...

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Tenho empréstimo euribor a 6 meses. A minha dúvida é se esta carta é uma das duas cartas que recebo anualmente, com a actualização do empréstimo. Para cima ou para baixo, conforme a euribor. Ou será que esta carta tem a ver apenas com actualização de Spread.

Para ser mais claro deixo aqui esta pergunta: Tenho um Spread contratualizado de x. O banco pode subir esta taxa para x + y sem me questionar ?

Obrigado desde já pela vossa ajuda.

João Miguel Almeida

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Para ser mais claro deixo aqui esta pergunta: Tenho um Spread contratualizado de x. O banco pode subir esta taxa para x + y sem me questionar ?

Não, não pode.

Mas tu podes ligar ou mandar um mail ao banco só para confirmar...

Já agora, qual é o teu spread e qual o valor da nova taxa? Podes verificar facilmente a conta, comparando com a média da Euribor: http://www.pedropais.com/media-mensal-da-euribor/

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Paulo, obrigado pela resposta.

> Mas tu podes ligar ou mandar um mail ao banco só para confirmar...

Sim na segunda feira dirijo-me ao balcão do banco, porque à 6 meses atrás coloquei umas questões telefonicamente e as 3 pessoas que me atenderam sabiam tanto disto como as meninas da Netcabo sabem de redes.

> Já agora, qual é o teu spread e qual o valor da nova taxa?

Estive a consultar o link que me indicáste e foram precisamente essas tabelas da euribor que me fizeram telefonar, à 6 meses atrás, para a CGD. A minha dúvida na altura era como é que a euribor andava por volta dos 4 e tal e o meu documento indicava dois valores: 5.380% e 5.515%.

Note-se que isto para mim é um pouco (muito) confuso. Os papéis que a CGD me apresenta semestralmente têm apenas 2 itens e este é o meu caso concreto:

A partir do vencimento 19-01-2008 Taxa de juro nominal: 5.380% Taxa efectiva: 5.515%

A partir do vencimento 19-07-2008 Taxa de juro nominal: 5.647% Taxa anual efectiva: 6.435%

1. Eu nem sei que taxas são estas.

2. Nestes papeis semestrais nunca falam em Spread nem nas taxas euribor aplicadas.

3. Antes era taxa efectiva, agora é taxa anual efectiva. Será o mesmo ?

Eu realmente sou um pouco desmazelado, nem sei qual é o meu spread (0.7 penso, na segunda feira já sei), mas com estes aumentos brutais tenho que estar informado.

Agradeço mais uma vez a vossa ajuda.

João Miguel Almeida

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Lmike  :)

Fui consultar as cartas que o Banco me envia sobre este assunto.

O BPI tb menciona sempre essas duas taxas, a Taxa Nominal e a TAE. Nunca dizem que parte é o Spread e que parte é a Euribor, penso que não lhes interessa mencionar isto.

Quando eles fazem as contas da prestação a pagar baseiam-se na Taxa Nominal.

A Caixa Geral de Depósitos calcula as prestações a 360 ou a 365 dias?

Imagina que é a 360 dias. Média mensal Euribor de Maio 2008 - 4,897%.

Se o teu Spread for 0,75%. 4,897 + 0,75 = 5.647% . A taxa que eles dizem que estão a aplicar. ;)

Qual é o valor do teu empréstimo e a avaliação da tua casa? É que 0,75% de SPREAD é um pouco alto, apesar de alguns bancos já não praticarem SPREADS tão baixos como há alguns anos.

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Alto Pipocas? o meu é de 1.18% lol

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A Caixa Geral de Depósitos calcula as prestações a 360 ou a 365 dias?

Imagina que é a 360 dias. Média mensal Euribor de Maio 2008 - 4,897%.

A CGD usa(va) a Euribor a 365. Por acaso é azar, 10 dias mais tarde e o banco já era obrigado a usar a Euribor a 360 dias, sempre eram menos uns pozinhos...

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D@vid  :)

Bem, que SPREAD :o

Posso perguntar-te, qual o valor do empréstimo, valor de aquisição e prazo do empréstimo? Pode ser que haja maneira de dares a volta :-\

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Valor de emprestimo : 100000€

Valor de aquisição: 100000€

Prazo: 40 anos

Devo de dizer que apenas contratei os seguros na Allianz (BPI) e a domiciliação do ordenado que até já tinha, não contratei mais produtos nenhuns, por isso axo que é dificil fazer melhor lol.

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D@vid   :)

Estive a fazer uma simulação para crédito à habitação no site do BPI.

Para um Financiamento, Avaliação e Aquisição no valor de 100.000euros a 40 anos, o SPREAD é 1,20%.

Ao balcão este valor seria menor, digo eu...

Para comparar, fiz uma simulação com os meus valores, o SPREAD da simulação do Site deu 0,8%, ao balcão tive 0,35%.

Considerando a contratação dos Seguros da Allianz, a Domiciliação do Ordenado e de duas ordens de pagamento. A prestação seria 554,19euros.

Visto o teu SPREAD ser 1,18%, subentende-se que a avaliação foi muito próxima do valor do Empréstimo/Aquisição.

Podes perguntar ao Banco qual foi o valor da tua avaliação?

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D@vid, por acaso trabalhas a recibos verdes??

Desculpa perguntar isto, mas quando fiz o meu crédito estava a recibo verde, tal como a minha mulher. No BPI fizeram uma proposta de 1,2%, penso eu. Nem dei grande importância porque fugi logo dali  ;D

Consegui 0,33% no Bes, com 0% no 1º ano  ;)

Mas não foi fácil. Para quem está a recibo verde já era complicado na altura. Penso que agora seja ainda pior.

Realmente esse spread é alto, a não ser que a taxa de endividamento seja alta. (não sei se taxa de individamento é o nome mais correcto).

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Posso dar o meu exemplo que tb é no BPI. Aliás já o tenho escrito noutro post em outro tópico (seguros de vida - Obesos penalizados), mas aqui vai...

Em 2006 conseguimos um spread de 0.5%. O meu marido não era efectivo na empresa em que trabalhava e o BPI queria pedir fiadores. Logo na negociação informamos o gerente que ter fiadores estava fora de questão. O nosso crédito foi aceite assim mesmo.  ;)

Empréstimo: 147.500

prazo: 45 anos

Valor do imóvel: 180.000 (já não me recordo bem mas o valor da avaliação não fugiu mto deste valor)

Contratamos os seguros de vida e multi-risco com o BPI tb. Temos domiciliação de ordenado e 2 pagamentos.

Mais tarde aderimos ao VISA Universo.

Agora estamos a negociar para os 0.35%, contratando o seguro de recheio.

David penso que o teu spread é alto! Já alguma vez pediste a revisão deste valor?

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Não sou trabalhador a recibos verdes, trabalho na mesma empresa ha 9 anos com contrato sem termo, eu não sei se posso ou não perguntar qual foi o valor da avaliação, poder posso lol, não sei é se o disponibilizam, mas deve de ter sido muito próximo do valor de emprestimo, talvez uns 105000 €, também ainda não pedi nenhuma revisão do spread porque faz exactamente este mês um ano que comprei casa, e não tenho grande capacidade para negociar para já, mas terei de pensar em tentar, a minha prestação é ligeiramente mais baixa Pipocas, porque é na modalidade de prestações mistas, e 100do, o que queres dizer é taxa de esforço :P e sim é alta, em condições normais do mercadoo hoje em dia penso que até seria um pouco dificil de me voltarem a emprestar 100% do valor da casa lol.

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D@vid :)

Acho que sei o que se passa: o rácio Financiamento/Garantia(Avaliação) é muito alto. No teu caso: 100.000/105.000=0,95.

No caso da Susana: 147.500/180.000=0,82.

Quanto menor for este rácio, maior hipótese de negociação.

O 1º empréstimo à habitação que fiz tb era com essa modalidade, Prestações Mistas. Escolhi-o porque se não fosse assim não conseguiria ter uma prestação folgada. Quando vendi a casa ao fim de dois anos, reparei que apesar de ter estado a pagar a casa durante 24 longos meses, o valor do meu empréstimo quase não tinha descido. Exemplo: Neste empréstimo, a prestações constantes amortizo em cada prestação 140euros, mais ou menos. No empréstimo a prestações mistas, amortizei em cada prestação 35euros, mais ou menos. :P

Experimenta perguntar o valor da tua avaliação através do e-mail, pode ser que tenhas sucesso. Se não dirige-te mesmo ao balcão. Para teres uma ideia, vê na tua escritura o que diz lá a cerca disso.

* estive a ler o preçário do BPI diz lá +/- isto: que as taxas(euribor + SPREAD) podem variar segundo o montante de financiamento, relação financiamento/garantia (F/G), relacionamento com o BPI e enquadramento profissional dos proponentes.

E já agora, o BPI pratica SPREADS neste intervalo: 0,29% a 1,4%

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O 1º empréstimo à habitação que fiz tb era com essa modalidade, Prestações Mistas. Escolhi-o porque se não fosse assim não conseguiria ter uma prestação folgada. Quando vendi a casa ao fim de dois anos, reparei que apesar de ter estado a pagar a casa durante 24 longos meses, o valor do meu empréstimo quase não tinha descido. Exemplo: Neste empréstimo, a prestações constantes amortizo em cada prestação 140euros, mais ou menos. No empréstimo a prestações mistas, amortizei em cada prestação 35euros, mais ou menos. :P

Hoje em dia há bancos que levam essa história das prestações mistas ao limite. Chegam a fazer desconto de 50% no valor da prestação. Resultado, o que se paga não chega nem para os juros e, ao fim de um tempo, está-se a dever mais dinheiro do que aquele que se pediu.

Em conversa com um amigo meu, ele explicou-me que isso era melhor do que fazer um segundo empréstimo como muita gente faz, porque para além de ser apenas um (menos custos de contratação) fica com as regras do crédito habitação (que tipicamente são melhores que as do segundo empréstimo).

É preciso é ter cuidado e fazer bem as contas antes de se meter neste tipo de esquemas... Se realmente for preciso vender a casa ao fim de 2 anos, não tem muita piada ter que amortizar mais do que se pediu inicialmente...

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Vou tentar então mandar um mail para ver o que dizem  :P

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Vou tentar então mandar um mail para ver o que dizem  :P

Para o banco? Não tens um gestor de conta? Tens de certeza, podes é não saber quem é...

Taxa de esforço (ou lá como se chama) julgo que é a razão entre os teus rendimentos e a despesa do crédito. Se ganhas 500€/mês (espero que ganhes mais  ;D) e pagas 450 de prestação tens uma taxa de esforço alta. Espero não estar a dizer asneiras, mas penso que é isto.

No entanto, parece-me então que a razão desse spread seja o valor que foi pedido. No meu caso tive que pedir menos 1000€ do que queria porque passava os 90% da avaliação e recusavam-se a dar os 0.33 de spread. A conversa deles foi que tinham que subir o spread. Eu fiz as contas e disse: então peço menos 1000€  :P Problema resolvido.

No teu lugar, a 1ª coisa que fazia era ir a outro banco pedir uma simulação (as coisas funcionam melhor e mais rápido assim. Depois vais ao teu banco e perguntas o que podem fazer. Depois fazes a tua proposta, ou fazem o mesmo que os outros bancos ou mudas de banco. Simples e eficaz  ;)

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Já falei, bem lá veio á baila os produtos para contratar, mas não é muito grave, um PPR, que por acaso já tenho mas que devo subir um pouco o valor, seguro de recheio, que até estava a pensar em fazer, 2 Débitos directos, também não é problema, cartão visa, que também já tinha...agora estou só a aguardar simulação para ver quanto iriam baixar com pelo menos estes produtos.

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D@vid  :)

Tb tive de contratar um PPR, pago 30eur por mês. Se precisar do $ posso levantá-lo logo no dia seguinte, mas se o fizer não o posso deduzir no IRS.

Quanto ao Seguro de Recheio, pago +/- 28eur/ano por 15.000eur de Capital Segurado.

Vais pagar alguma coisa pela Revisão da Taxa?

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Bem isto foi tudo falado por alto ao tlm com a pessoa que me tratou do crédito, não se chegou a nada concreto, mas ainda bem que me lembras  ;) tenho mesmo de perguntar se vai haver alguma penalização, isto foi o mínimo, o PPR eu pagava 10 € vou passar a pagar também 30 €, eu já deduzi este ano no IRS  :P e vou continuar a deduzir  :P 28€ por ano? esse capital era o ideal.

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Voltei a falar, agora mais em concreto, então é assim, neste momento estou com um spread de 1.18%, se fizesse o crédito hoje, esse spread seria de 1.62%, o que provavelmente nem dava para contrair o empréstimo lol, com duas ordens de pagamento, o PPR no mínimo de 30€, um seguro de recheio base de 15000€ (tinham feito uma simulação de 25000€ que dava á volta de 50€ por ano) á partida o spread ficaria em 0.85%, bem melhor, agora isto vai para apreciação central, deixa lá ver, quanto á comissão da revisão do spread falaram-me á volta de 200€, mas que iam pedir a isenção desse pagamento, não sei se é possível se não, eles é que sabem  :P  agora é esperar para ver, relembro que para alêm disto tenho os seguros na allianz, o visa, e a domicialiação do ordenado.

Eu tive mesmo agora a fazer a simulação Pipocas, engracado é que o banco me perguntou o mesmo que pergunta no site da allianz lol, dá 28€ é o ideal.

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...quanto á comissão da revisão do spread falaram-me á volta de 200€, mas que iam pedir a isenção desse pagamento, não sei se é possível se não, eles é que sabem...

Claro que é possivel. Só não o é se eles não quiserem. E também não te podes deitar à primeira, tens que insistir no não pagamento desa comissão. Como costumo dizer: o não está sempre certo, por isso há que insistir.

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David  :)

Tb tive de contratar um PPR, pago 30eur por mês. Se precisar do $ posso levantá-lo logo no dia seguinte, mas se o fizer não o posso deduzir no IRS.

Quanto ao Seguro de Recheio, pago +/- 28eur/ano por 15.000eur de Capital Segurado.

Vais pagar alguma coisa pela Revisão da Taxa?

Na generalli, por 15000€ de sapital seguro pago 22,5€/ano ;)

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David,

Eu já escrevi sobre este assunto antes mas deixo aqui masi uma vez o meu exemplo que é semelhante ao teu  e tb no BPI.

A história é a mesma: €200,00 para a revisão de spread de 0.5 para 0.35%. Para isenção desse valor seriam necessários 2 produtos, PPR e seg. de Recheio. Como já vos contei, disse ao gerente do banco que o PPR estava fora de questão. Ele tentou a aprovação só com o seg. de recheio e foi aceite!

É como o hsfarao diz, temos que insistir e apertar com eles... como eles fazem connosco!

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David :)

Tal como com a Susana, as minhas conversas com o BPI quando não são por mail são ao balcão junto do Gerente. Qdo fiz a minha 1ª simulação ao balcão do Bpi com uma das empregadas davam-me apenas 0,5% de SPREAD (Fevereiro 2008), voltei a repetir a simulação, desta vez com o Gerente, consegui os 0,3%. Já tive a oportunidade de falar com 3 gerentes do BPI, não sei porquê, têm mais sensibilidade para falar connosco, às vezes até parece que são nossos "amigos"...

1,62% de SPREAD  :o, já fizeste a simulação no site deles, tb dá esse valor?

0,85% de SPREAD já é muito bom, daqui a uns tempos talvez dê para negociar de novo.

Quanto à comissão, partilho da opinião do hsfarao.

Vou torcer por ti ;)

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