Konda

Má avaliação de imovel e negocio perdido

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Vou contar uma pequena história e gostaria de ajuda a escrever o final

Era uma vez uma casa muito interessante um topo sul de um série de moradias em banda, com um sótão enorme com um potencial que não estava aproveitado. Eu e a minha companheira fizemos uma proposta ao dono da casa que prontamente foi aceite e passamos a fase dos bancos.

Depois de verificar que poucos bancos fazem de momento spreeds decentes, acabamos por escolher um que dava 0,7% num financiamento de 80% do valor avaliado. Como muitos dos documentos eram facultados pela empresa imobiliária e o banco nunca indicou que faltava nenhum documento assinamos papeis atrás de papeis e passado umas semanas o perito avaliador foi fazer a sua avaliação.

Ora pelos vistos, segundo o que diz o relatório da avaliação não foi considerado a área do sótão pois não estava na planta e não vem referida na certidão de teor, mas vem indicada na Caderneta predial… ora a entrada do sótão tem um escadaria enorme e foi feita de raiz aquando da construção da habitação… não é o caso de não ter reparado nela!

Com um valor de avaliação depreciado em 1/3 do valor real devido a uma má avaliação e sem conhecimento disto e tendo necessidade de negociar para manter valores de spreed, contactou-se a imobiliária com nova proposta para imóvel, a que teve resposta de não aceitar a nova proposta nem sequer a anterior assumida, pois segundo a imobiliária o perito avaliador indicou o valor real ao dono da casa que era muito superior ao que eu tinha indicado!

Quando telefono para o gestor do processo, ele diz-me que realmente a avaliação não teria contado com toda a área do imóvel, mas que uma reavaliação resolveria o problema.

Quando me diz isso respondo que já não tenho imóvel para comprar porque o avaliador do banco (pago por mim) indicou um valor do imóvel ao dono da casa e outro valor foi me indicado a mim. Este responde que o avaliador não deu nada escrito ao dono, logo que não era válido e que se eu quisesse garantir a compra da casa que tivesse feito um contracto promessa compra e venda do imóvel. (esta ultima parte ele tem razão… mas ia fazer isso depois da avaliação!)

Ora com isto tudo tive a decepção de não conseguir ficar com a casa com que estava a sonhar já à dois meses e que era um excelente negocio, o banco cobrou-me o valor da avaliação mais a o inicio do processo, mas mais importante de tudo (ainda tenho que confirmar) acho que a imobiliária e o dona da casa pensam que lhes menti quando disse o valor da avaliação do banco!

Agora e assim que poder, vou falar com o dono da casa e apresentar o relatório da avaliação para ele não pensar que sou mentiroso e se é verdade que não consigo provar que o avaliador estragou o negócio e nada posso fazer em relação à forma como o gestor do banco se comportou, e não gostando de ser comido por lorpa, vou fazer uma reclamação para o Banco de Portugal e para a DECO pelo pressuposto de um relatório incompleto e com falhas.

A seguir esta a base crua da minha reclamação, se me poderem ajudar a tornar isto um pouco mais completo e com um portugues melhor agradecia bastante.

Consideramos a avaliação inválida pois segundo nº 1 do artigo 6º  do aviso 5/2006 do banco de Portugal e a alínea a) do nº 2 do mesmo artigo, devera incluir identificação do imóvel  com descrição pormenorizada das suas características e incluir todos os elementos que permitem compreender a analise e conclusão do perito avaliador, coisa que lendo o relatório escrito verifica-se que as características  encontram-se incompletas não considerando praticamente 1/3 da área habitável, pois considerou que um documento não actualizado que define a situação jurídica do imóvel (certidão de teor) tem procedência sobre documento actualizado definido pela portaria nº 894/2004 de 22 de Julho (Caderneta Predial), que contem todos os elementos actuais (valor patrimonial, composição, descrição e confrontações) do prédio.

Segundo o artº 8º da Lei de Defesa do Consumidor ( Lei 24/96 de 31 de Julho) eu tenho o Direito à protecção dos meus interesses económicos, existindo igualdade dos intervenientes, lealdade e boa fé, nos preliminares, na formação e ainda na vigência dos contratos coisa que definitivamente não aconteceu, pois se o gestor indicou que uma reavaliação do imóvel ira resolver o problema então isso também indica que havia problemas com a primeira avaliação ou então a casa tinha crescido num espaço de semanas!

ps: Quando pedirem um avaliação peçam sempre o relatório. Estamos a pagar por ele, temos direito a ele!

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Acho que é interessante editar aqui o aviso do Banco de Portugal, pois já reparei que no diz respeito às avaliações existe muita falta de informação para nós, consumidores.

Avisos do Banco de Portugal

Aviso nº 5/2006

Na sequência da publicação do Decreto-Lei nº 59/2006, de 20 de Março, que instituiu um novo regime jurídico aplicável às obrigações hipotecárias e às obrigações sobre o sector público, revogando o Decreto-Lei nº 125/90, de 16 de Abril;

Considerando que o referido diploma atribui ao Banco de Portugal poderes para regulamentar, por aviso, os termos da avaliação dos bens imóveis hipotecados em garantia dos créditos afectos às obrigações hipotecárias;

Considerando que é desejável assegurar uma harmonização das normas definidas no presente aviso sobre a avaliação de garantias constituídas por bens imóveis, com o regime aplicável para outros fins prudenciais;

Considerando, ainda, o enquadramento da avaliação de garantias constituídas por bens imóveis no âmbito da Directiva nº 2006/48/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, relativa ao acesso à actividade das instituições de crédito e ao seu exercício:

O Banco de Portugal, ao abrigo do disposto no nº 1 do artigo 22.º do Decreto-Lei nº 59/2006, de 20 de Março, estabelece o seguinte:

1.º Ficam sujeitas à disciplina deste aviso as instituições de crédito emitentes de obrigações hipotecárias, adiante designadas por instituições, quanto à avaliação e verificação do valor dos imóveis hipotecados em garantia dos créditos afectos a essas obrigações.

2.º - 1 - Por valor do bem hipotecado entende-se o valor comercial do imóvel, determinado com base em critérios de prudência e considerando os aspectos sustentáveis de longo prazo do imóvel, as condições normais e do mercado local, a utilização corrente e as utilizações alternativas adequadas do imóvel.

2 - O valor do bem hipotecado considerado pela instituição não pode ser superior ao valor de mercado do imóvel, entendendo-se por valor de mercado do imóvel o preço pelo qual o bem pode ser vendido mediante contrato entre um vendedor interessado e um comprador com capacidade para realizar a transacção, à data de avaliação, no pressuposto de que o imóvel é colocado à venda publicamente, de que as condições de mercado permitem uma transmissão regular do bem e de que se dispõe de um período normal, tendo em conta a natureza do imóvel, para a negociação da venda.

3.º - 1 - O imóvel deve ser avaliado por perito avaliador previamente à afectação do respectivo crédito hipotecário à garantia das obrigações hipotecárias.

2 - A avaliação do imóvel deve ser revista por perito avaliador sempre que as informações disponíveis indiquem que possa ter ocorrido uma diminuição substancial do valor do imóvel ou que o valor do imóvel possa ter diminuído materialmente em relação aos preços gerais do mercado.

3 - Relativamente a créditos hipotecários que excedam 5% dos fundos próprios da instituição ou

€ 500 000, no caso de hipoteca sobre imóveis destinados à habitação, ou € 1 000 000, no caso de hipoteca sobre imóveis para fins comerciais, a avaliação do imóvel deve ser revista por perito avaliador pelo menos de três em três anos.

4.º - 1 - O perito avaliador a que se refere o número anterior deve ser independente e possuir as qualificações, competência e experiência profissional adequadas ao desempenho das respectivas funções.

2 - Não se considera independente o perito avaliador que se encontre numa situação susceptível de afectar a sua isenção de análise, nomeadamente por existir qualquer interesse específico no imóvel objecto de avaliação ou qualquer relação, comercial ou pessoal, com o devedor, ou por a retribuição a auferir se encontrar dependente do valor de avaliação a atribuir ao imóvel.

3 - Podem ser seleccionados peritos avaliadores que integrem uma unidade de estrutura da própria instituição, desde que sejam independentes do processo de análise e decisão do crédito.

4 - A selecção, pela instituição, dos peritos avaliadores deve ser realizada de forma a assegurar uma adequada diversificação e rotação, devendo a instituição possuir, em permanência, uma lista actualizada dos peritos avaliadores seleccionados, com a identificação dos critérios que presidiram à respectiva selecção e dos imóveis avaliados por cada perito avaliador.

5 - A lista a que se refere o número anterior deve ser remetida ao Banco de Portugal até ao final do mês de Janeiro, com referência a 31 de Dezembro de cada ano, e, se aplicável, com a indicação das alterações face ao reporte anterior.

6 - Se existirem fundadas dúvidas sobre a actuação de determinado perito avaliador, o Banco de Portugal pode recusar avaliações por ele efectuadas, exigindo que a instituição designe outro perito avaliador.

5.º - 1 - Na avaliação do imóvel, o perito avaliador deve ter em consideração as regras definidas no nº 2.º e utilizar, preferencialmente, os seguintes métodos de avaliação:

a) Método do custo;

B) Método do rendimento;

c) Método comparativo.

2 - Na escolha do método, ou métodos, o perito avaliador deve ter em conta as características específicas do imóvel em avaliação e do mercado local.

6.º - 1 - A avaliação do imóvel por perito avaliador deve ser objecto de relatório escrito, o qual deve incluir, de forma clara e rigorosa, todos os elementos que permitam compreender a análise e conclusões do perito avaliador.

2 - O relatório elaborado pelo perito avaliador deve conter, nomeadamente, os seguintes elementos:

a) Identificação do imóvel, com a descrição pormenorizada das suas características;

B) Descrição e fundamentação do método ou métodos de avaliação seleccionados, dos parâmetros utilizados e ou dos pressupostos adoptados, com identificação do modo como foram considerados os efeitos de volatilidade de mercado de curto prazo ou as condições de mercado temporárias;

c) Descrição de eventuais reservas à análise efectuada;

d) Identificação dos valores de avaliação do imóvel, quer na perspectiva do valor do bem hipotecado quer na perspectiva do valor de mercado do imóvel, conforme definido no nº 2.º;

e) Declaração do perito avaliador de que efectuou a avaliação de acordo com as exigências do presente aviso;

f) Data a que se reporta a avaliação e a identificação e assinatura do perito avaliador.

3 - O Banco de Portugal pode exigir que a instituição designe outro perito avaliador para efectuar uma nova avaliação do imóvel, nomeadamente quando o valor atribuído pela avaliação lhe suscite reservas.

7.º - 1 - O valor do bem hipotecado deve ser verificado pela instituição de forma frequente, pelo menos uma vez de três em três anos para os imóveis destinados à habitação e pelo menos uma vez por ano para os imóveis para fins comerciais.

2 - Devem ser efectuadas verificações mais frequentes no caso de as condições de mercado estarem sujeitas a alterações significativas.

3 - Para efeitos da verificação do valor do bem hipotecado ou da identificação dos imóveis cuja avaliação carece de revisão por perito avaliador, a instituição pode recorrer a índices ou métodos estatísticos reconhecidos e que considere adequados.

4 - Para efeitos do disposto no número anterior, a instituição deve remeter ao Banco de Portugal um relatório com a descrição detalhada dos índices ou métodos estatísticos que se propõe utilizar e dos fundamentos para a sua utilização, acompanhado de parecer sobre a adequação dos mesmos elaborado por um perito avaliador independente externo de reconhecida idoneidade.

5 - A verificação do valor do bem hipotecado deve ser documentada pela instituição, de uma forma clara e rigorosa, nomeadamente com a descrição dos critérios e da periodicidade de revisão.

8.º As instituições devem disponibilizar ao auditor independente a que se refere o artigo 34.º do Decreto-Lei nº 59/2006 todos os elementos que se revelem necessários ou convenientes para a verificação do cumprimento das normas previstas neste aviso.

9.º Para efeitos do disposto no presente aviso, são aceites as avaliações realizadas por perito avaliador em data anterior à da entrada em vigor do aviso, desde que cumpridas as seguintes condições:

a) Tenham sido realizadas por perito avaliador independente do processo de análise e decisão do crédito;

B) Tenham sido objecto de relatório escrito que inclua, de forma clara e rigorosa, os elementos que permitam compreender a análise e conclusões do perito avaliador;

c) Os imóveis tenham sido avaliados na perspectiva do valor de mercado ou na perspectiva do valor do bem hipotecado, conforme definido no nº 2.º;

d) Não haja indícios de que o valor de avaliação do imóvel, determinado de acordo com o disposto na alínea anterior, se encontre sobreavaliado no momento da afectação do crédito à garantia das obrigações hipotecárias.

10.º O presente aviso entra em vigor na data da sua publicação.

Lisboa, 2 de Outubro de 2006. - O Governador, Vítor Constâncio.

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No santander disseram-me que não me davam o relatória da avaliação, e eu disse que se eu pagava logo era um direito meu o ter, disseram-me que era assim.

A proposta do credito habitação deles é que foi das melhores, se não mandava-lhes logo dar uma volta.

Alguém tem alguma experiencia semelhante?

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Umas 3 ou 4 situações mas neste momento com as leis que temos quase que não vale a pena ir contra eles depende dos bancos como é obvio. Qual foi o banco que lhe forneceu o relatório Konda?

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O banco em causa é o mesmo. Eles foram os mais agressivos desde o inicio e só o BPI e Banif(este com a vantagem de dar um spreed de 0.8 para 90%) quase acompanharam os 0.7.

Segundo aquilo que eu entendo, se sou eu a arcar com um encargo tenho direito a ver o resultado dela (boa ou má). Se tiverem afim disso reclamem... enviem para o BdP e para a DECO.

E que acham da base da minha reclamação... gostava mesmo de ter fedback para construir uma coisa realmente solida.

ps. Telefonei a Deco e disseram-me que realmente não existe muita coisa sobre avaliações... que a coisa é feita um  pouco à "sorte". Pediram-me para lhes mandarem a minha reclamação e resposta.

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Eu sei que não há, pq também já estive para avançar judicialmente contra 1 banco porque não me forneciam a avaliação e aconselharam me a mim e ao meu cliente a não o fazermos, e nessa situação eu sabia que tinha sido o banco a cortar na avaliação ou seja o avaliador deu um valor e o banco baixou. Mas a reclamação no livrinho deve ser feita. Quanto ao teu caso também não me parece que vá avançar muito mas a reclamação deves a fazer.

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