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Como calcular empréstimo sem calculadora?qual o meu erro?

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Tenho uma dúvida parva, mas a verdade é que me tornei burro e não consigo descobrir o que quero...como se calcula o empréstimo mensal a pagar por uma casa?

Calculadoras, etc já há muitas e eu encontro-as, mas o que quero mesmo é saber como se calcula o empréstimo mensal a pagar por uma casa. Não sei onde errei nas minhas contas, mas estou sei que estou errado.

Vou pegar num exemplo qualquer e vocês ajudam-me a ver onde falhei:

Peço ao banco 100 000 eur. O juro final é de 2%, p.ex. E quero pagar durante 25 anos.

(EDITADO)

Para começar, 100 000 a dividir por 25 anos dá 4000 euros a pagar pela casa anualmente, pois todos os anos tenho de dar ao banco esse dinheiro. Mas 2% de 100 000 é 2000. Ou seja, anualmente tenho de pagar +2000 euros pela casa além dos 4000. Isto dá 6000 por ano. 6000 a dividir por 12 meses num ano dá 500 euros por mês.

Bom, eu sei que estou errado porque quando simulo seja o que for, nas calculadoras, dá-me sempre diferente dos meus cálculos manuais. Isso deve-se a erro na minha forma de calcular o juro.

Alguém me ajuda?

obrigado

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Então é assim:

Imaginemos que pedes os tais 100.000€ a 2%.

Num regime de prestações constantes (o mais habitual) a prestação é igual todos os meses (para já, digamos que é um valor X€) Desta será retirada uma componente para pagar os juros que se venceram entretanto e o resto é para ir amortizando ao crédito.

Ou seja, ao fim do primeiro mês, deves de juros 100.000 * 0.02 / 12 = 166,67€. O resto da prestação (X - 166,67) será amortizado ao empréstimo.

No segundo mês deves de juros (100.000 - (X - 166,67)) * 0,02 / 12 que é um valor ligeiramente menor do que no mês anterior. Portanto, vais amortizar ligeiramente mais do que no mês anterior.

E assim sucessivamente. Logo no primeiro ano, por exemplo, não chegas a pagar os tais 2000€ de juros. Mas também não amortizas 4000€, garantidamente. Em compensação, no fim do empréstimo já não pagas quase nada de juros e a maior parte da prestação é para amortizar o empréstimo.

O segredo aqui é calcular a prestação (o X) de forma a que no fim do prazo (os tais 25 anos) o capital em dívida seja 0€ (nem mais nem menos).

Como estas contas são complicadas de fazer à mão (25 anos são 300 parcelas!), é por isso que foram criadas as calculadoras de prestações, para nos facilitar a vida.

Mesmo no Excel, por exemplo, existe uma série de fórmulas para fazer estes cálculos... Podes dar uma vista de olhos ao mapa de prestações, no blog, e ver que fórmulas foram usadas, por exemplo.

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Obrigado pela informação, que foi bastante útil na mesma, mas não era bem isso que queria :D (desculpa ser chato lol):

Essa parte do juro em si ainda não tinha chegado lá. O que eu queria (e ao ler o meu post inicial vejo que me expliquei mal em certas coisas) é saber calcular o empréstimo mensal (que é sempre o mesmo valor).

Se eu fizer as minhas contas dá exactamente 500 euros (usando os nosso valores nos referidos exemplos), mas nas tabelas (Seja ela qual for) dá sempre o mesmo valor exacto de 505 e qualquer coisa. Para qualquer outro valor de entrada, etc os meus cálculos dão sempre diferente. Acho que no fundo o que pretendo é saber o X que referiste (e a partir daí descobrir a prestação que é o que quero mesmo). Já tentei ver pelas fórmulas das tabelas do fórum, mas não conheço algumas das fórmulas de excel que lá aparecem. Assim, precisava que me indicasses directamente a fórmula matemática para empréstimo. :-)

Obrigado novamente lol

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Há um conjunto de funções financeiras que acompanham o Excel e estão relacionadas com estes cálculos. Se usas a versão em inglês, as funções são IPMT, PPMT, PMT, etc. Na versão em português não sei como se chamam, não tenho uma versão de Excel em português para poder confirmar isso (tenho ideia que uma delas é PPGT, ou algo do género - se procurares na ajuda por funções financeiras descobres, até porque elas têm todas links umas para as outras, na secção VerTambém).

A função que dá o X é a PMT. Atenção que a taxa indicada deve ser a taxa mensal (ou seja, no exemplo, 0.02/12 - se indicares o valor desta forma evitas erros de arredondamento). Para calcular o X neste exemplo, seria, portanto:

=PMT(0,02/12; 300; 100000)

Quanto à fórmula matemática... Encontrei uma referência no portal do cliente bancário que parece ser relativamente simples de aplicar (mais ou menos a meio da página tem a fórmula de cálculo da prestação): http://clientebancario.bportugal.pt/dsb/ProdutosBancarios/Chabitacao/Tjuro_Chabitacao.htm

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Obrigado novamente!

Só não entendo por que é que a fórmula matemática é tão avançada! Puxa! Para quê complicar tanto ? lol

E o que me admira, é que para calcular o ganho mensal numa conta a prazo, a conta é mesmo simples (se tenho 100 euros numa coisa a 2%, todos os anos ganho 2% de 100 que dá 2 euros, etc) e para o empréstimo numa casa (que assim por dizer, é como uma espécie de conta a prazo ao contrário), a conta compkica mesmo.

Mas pelo menos já tenho a fórmula, que nunca mais encontrava de modo algum fosse em que site fosse, ufa! Obrigado! ;-)

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E o que me admira, é que para calcular o ganho mensal numa conta a prazo, a conta é mesmo simples (se tenho 100 euros numa coisa a 2%, todos os anos ganho 2% de 100 que dá 2 euros, etc) e para o empréstimo numa casa ..., a conta compkica mesmo.

Está-se a esquecer dos impostos. Desses 2 euros que ganha, 20% vão para o estado...  ;)

Não há como vencê-los!...  :D

Cumps  :)

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Só não entendo por que é que a fórmula matemática é tão avançada! Puxa! Para quê complicar tanto ? lol

A culpa é dos clientes :D

O sistema mais simples, penso eu, será o de amortizações constantes. Aí, todos os meses é amortizado à dívida um valor constante (como estavas a calcular inicialmente) e os juros são adicionados, segundo a fórmula habitual. No exemplo, a amortização mensal seria de 100.000 / 300 = 333,33€ e os juros calculados em função do capital em dívida. Assim, no primeiro mês a prestação seria de 333,33 + 100.000 * 0,02 / 12 = 500€; No segundo mês seria de 333,33 + 99.666,67 * 0,02 / 12 = 499,44€; E assim sucessivamente, até que, no último mês seria de 333,89€.

O problema é que quase ninguém quer pagar uma prestação que valha mais de 50% que o valor final logo no início do empréstimo - sobretudo na altura em que se precisa do dinheiro para as mudanças, mobília, impostos, etc. (apesar de se pagar muito menos juros neste sistema).

Por isso, alguém se lembrou de avançar com um regime de prestações constantes (aliás, hoje em dia até há regimes de prestações mistas, que vão crescendo nos primeiros anos, antes de estabilizar - se achas esta fórmula complicada, imagina a do regime das mistas)

O raciocínio é que o expliquei lá atrás. O problema é conseguir obter-se o 0 no fim do prazo. A fórmula mais simples de obter, seria resolver a equação

100.000 - (X - 100.000*0,02/12) - (X - (100.000 - (X - 100.000*0,02/12))) - «mais 298 parcelas, cada vez mais complicadas» = 0

Felizmente os matemáticos simplificaram a fórmula e chegaram ao que tu viste ;)

Os bancos não se importam de fazer estas contas - não só a fórmula não é tão complicada como isso, como ganham muito mais em juros no que no regime de amortizações constantes ;)

E o que me admira, é que para calcular o ganho mensal numa conta a prazo, a conta é mesmo simples (se tenho 100 euros numa coisa a 2%, todos os anos ganho 2% de 100 que dá 2 euros, etc) e para o empréstimo numa casa (que assim por dizer, é como uma espécie de conta a prazo ao contrário), a conta compkica mesmo.

Não tem quase nada a ver. Numa conta a prazo só calculas o juro. E isso é calculado exactamente da mesma forma no empréstimo: Capital * Taxa.

Se o banco te fosse devolvendo aos poucos o dinheiro que depositas, aí sim, a fórmula era exactamente a mesma que no caso do empréstimo.

Ou então, se tu só pagasses a totalidade do dinheiro ao banco no fim do empréstimo - aí podias aplicar a fórmula simplificada dos depósitos a prazo... mas só de imaginar o tombo de pagar os 100.000 de uma vez  :o

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