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Dúvidas e esclarecimentos sobre Crédito Habitação

7 publicações neste tópico

Viva a todos,

sou novo no fórum, já o consulto há uns tempos mas não estava registado...

Estou em vias de adquirir uma casa, e gostava de pedir alguns esclarecimentos, que às vezes só com google não se vai lá :)

1 - Actualmente (Setembro 2009) podem-me dar uma ideia, se, regra geral, as casas em Lisboa estão a ser vendidas por um valor identico ao da avaliação do banco, ou a serem vendidos uma % abaixo, ou uma % acima? e no caso destes desvios qual costuma ser +- a % de variação?

2 - O imóvel que estou a pensar comprar necessita de Obras. Imaginemos que o Imóvel custa 100, as obras 30, outras despesas legais 20. Não tendo dinheiro actualmente disponível, a solução mais óbvia é contraír um CH de 100 e um multiopções 50? para o cálculo do LTV (acho que é assim que se chama), calcula-se Valor Aquisição / Montante CH ou Valor Aquisição / (Montante CH + multiopções) ? Isto porque tenho que fazer alguma ginástica de modo a alcançar o valor < 80% para conseguir melhor spread;

3 - Actualmente as melhores condições são as dos seguintes bancos? Caixagalicia (protocolo Deco/Proteste), Caixa Duero, Barclays e BBVA? Pelo que me tenho informado estas são actualmente as melhores ofertas;

Obrigado pelos esclarecimentos, e espero que estas questões e futuras respostas possam também ser úteis a bastantes pessoas!

cumps

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Ainda sem respostas :(

Aproveito para adicionar uma nova questão.

Se eu detiver 50% de uma casa, e pretender comprar os restantes 50% (chegando a acordo com o proprietário dos outros 50%), o valor da avaliação do banco (portanto, a garantia do banco) vai ser o valor total imóvel ou 50% do valor da avaliação?

Isto para saber se, terei que fazer contas para chegar a 80% do valor da avaliação ou a 80% de 50% do valor da avaliação...

e se necessitar um crédito para obras na casa, a avaliação do banco irá aumentar? por exemplo a casa está avaliada em 100 sem obras, e as obras estao orçamentadas em 30... terei que fazer com que ambos os créditos cheguem a 80% de 100 ou 80% de 130?

Obrigado :)

cumps

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Creio que há por ai umas confusões acerca das avaliações...

Estas não são feitas à lá Carte.

São efectuadas no momento em que se pretende contrair um CH com uma determinada instituição bancária.

Os avaliadores, são agentes das instituições bancárias que avaliam de acordo com os seus parâmetros e são pagos pelos bancos, com o dinheiro dos futuros clientes, para emitir um parecer. É a partir desse parecer que o banco estipula o valor da casa, o valor do empréstimo possível e as condições em que pode atribuir esse empréstimo.

Espero ter contribuido para esclarecer algumas dúvidas!

Respostas mais esclarecedoras, poderão haver, no caso de ter percebido algo mal!

Cumps  8)

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1 - Actualmente (Setembro 2009) podem-me dar uma ideia, se, regra geral, as casas em Lisboa estão a ser vendidas por um valor identico ao da avaliação do banco, ou a serem vendidos uma % abaixo, ou uma % acima? e no caso destes desvios qual costuma ser +- a % de variação?

Aquilo que circula por aí é que os bancos estão a fazer as avaliações muita mais por baixo do que esperado. Agora se isso é mais ou menos do que o valor por que as casas são vendidas, não conheço estatísticas sobre o tema...

2 - O imóvel que estou a pensar comprar necessita de Obras. Imaginemos que o Imóvel custa 100, as obras 30, outras despesas legais 20. Não tendo dinheiro actualmente disponível, a solução mais óbvia é contraír um CH de 100 e um multiopções 50? para o cálculo do LTV (acho que é assim que se chama), calcula-se Valor Aquisição / Montante CH ou Valor Aquisição / (Montante CH + multiopções) ? Isto porque tenho que fazer alguma ginástica de modo a alcançar o valor < 80% para conseguir melhor spread;

Não tendo qualquer dinheiro actualmente disponível a solução mais óbvia devia ser não se meter num empréstimo.

O LTV usa o Valor da Avaliação e não o da aquisição. Quanto mais pedires, ou quanto menos valer a casa, menor a probabilidade de te emprestarem dinheiro. Muitos bancos hoje em dia só emprestam com um LTV de 80% ou menos para o CH, o resto fica para o Multiopções... e mesmo assim, alguns já nem fazem o multiopções.

3 - Actualmente as melhores condições são as dos seguintes bancos? Caixagalicia (protocolo Deco/Proteste), Caixa Duero, Barclays e BBVA? Pelo que me tenho informado estas são actualmente as melhores ofertas;

As melhores condições variam com o negócio e com o que o cliente procura. Mas esses são alguns dos nomes mais badalados ultimamente, sim. Não sei se todos eles fazem crédito de construção, no entanto...

Se eu detiver 50% de uma casa, e pretender comprar os restantes 50% (chegando a acordo com o proprietário dos outros 50%), o valor da avaliação do banco (portanto, a garantia do banco) vai ser o valor total imóvel ou 50% do valor da avaliação?

Se pedires um empréstimo para comprar 50% de uma casa, dando metade da casa como garantia, o banco vai avaliar quanto valem esses 50%. Se deres a casa toda como garantia (partindo do princípio que a outra metade é tua e não está já hipotecada) então o banco vai fazer as contas com o valor total da casa (já agora, neste último cenário, a probabilidade de conseguires o empréstimo é muitíssimo maior, claro).

e se necessitar um crédito para obras na casa, a avaliação do banco irá aumentar? por exemplo a casa está avaliada em 100 sem obras, e as obras estao orçamentadas em 30... terei que fazer com que ambos os créditos cheguem a 80% de 100 ou 80% de 130?

Partindo do princiípio que vais comprar a casa e fazer as obras, tudo com recurso ao crédito, se a casa valer 100 o banco empresta-te 100 inicialmente. Juntando algum dinheiro que já tenhas, podes comprar a casa e começar as obras; quando o dinheiro estiver a acabar pedes ao banco nova avaliação para saber quanto vale agora a casa; supondo que já vale 120, o banco empresta-te mais 20 para continuares as obras; e assim sucessivamente até o banco ter emprestado todo o dinheiro que pediste e acabares as obras.

Mas é melhor pedires os detalhes no banco, eles explicam isso tudo direitinho ;)

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Neste caso a avaliação foi feita por um avaliador que é colaborador de uma instituição bancária, pelo que o valor deverá andar perto do valor avaliado e em que me baseio.

Hoje ainda só tive tempo de ir a um banco, a CGD, e o que me disseram é que:

Crédito Habitação: Financiam até 80% do valor de avaliação do imóvel;

Crédito Obras: Financiam até 80% do valor orçamentado para obras.

Ou seja, para o crédito obras não conta o valor do imóvel após as obras realizadas. Não percebi muito bem esta parte mas também o tempo era pouco e tinha que ir trabalhar... Pelos vistos emprestam por tranches e por cada vistoria do avançar das obras dão o OK (ou não) para pagarem novas tranches...

assim sendo não estou limitado, no somatório dos 2 créditos, a 80% do valor inicial da avaliação sem obras, o que é bom...

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Bem já comecei a consultar várias Instituições Bancárias.

Algo que difere muito de Banco para banco é o conceito de crédito habitação + obras:

Existem casos em que o CH e o CO têm o mesmo spread;

Existem casos em que o CO tem um spread substancialmente superior ao CH.

Isto já me complica uma das hipóteses que ponderava que era o Caixa Galicia. Apesar de o CH ter um apelativo spread de 0.65% o CO terá que ser um multiopções com um spread de 1.25%

Não é estranho isto variar de banco para banco? Sabem-me indicar mais bancos que façam o CO ao mesmo spread do CH? Para já, e nestas condições, encontrei o BBVA e o BPI e o Caja Duero.

A grande "chatice" com o Caja Duero é que o valor de avaliação que conta é apenas o da casa sem as obras realizadas.... ou seja não daria para ter acesso aos 0,33%. Se fosse o valor da casa com as obras realizadas, como fazem a maior parte dos outros bancos que consultei, talvez fosse possível este spread...

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Algo que difere muito de Banco para banco é o conceito de crédito habitação + obras:

Existem casos em que o CH e o CO têm o mesmo spread;

Existem casos em que o CO tem um spread substancialmente superior ao CH.

Ainda recentemente houve "alguém" que afirmava com todas as palavras, que CH e CO têm sempre o mesmo spread e outro "alguém" ligado ao meio que afirmava que só conhecia um caso (http://www.pedropais.com/forum/index.php/topic,1694.msg16593.html#msg16593)...

Obrigado por esclarecer a dúvida!  8)

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