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Babalu

Esperar antes de comprar casa

13 publicações neste tópico

Com este tópico pretendo saber até que ponto compensa esperar uns 2-4 anos, morando numa casa arrendada, até juntar mais dinheiro para dar de entrada para a compra de uma nova.

Fiz uma simulação simples no excel. As fórmulas que lá coloquei são básicas e lineares: assumi, por exemplo, que a taxa de juro é fixa (ou se preferirem, considerem-na antes como um valor médio). Não tive em conta a realidade dos valores, pois pelo que parece até andam bem baixos. Para a taxa de juro coloquei um valor qualquer como 3,335 e spread 0,52. Nem os valores como o da casa, entre outros, reflectem qualquer situação da minha vida, são número que me surgiram.

Ora, imaginemos então que quero comprar uma casa de 150me (mil euros, para comodidade lol) e que tenho 50me para dar de entrada. Isso significa que vou pedir ao banco um empréstimo de 100me. Pretendo pagar durante 35 anos. Contas feitas terei uma prestação (arredondada) de 560 euros mensais, ou seja, no final dos 35 anos terei dado 235me pela casa.

Ok, agora próxima fase: moro numa casa arrendada pela qual pago 250 euros (por acaso, valor real). Se tratar já da compra da casa e cancelar imediatamente o meu arrendamento, então passarei a pagar os tais 560 euros e no final os tais 235 me. Essa é a situação A. Mas prefiro esperar 3 anos, durante os quais continuo a morar na casa arrendada e só ao fim desses 3 anos é que vou comprar uma casa qualquer pelo referido valor de 150 me. Essa é a situação B.

Na situação B, quando comparada com a situação A, estarei a poupar mensalmente 310 euros (560-250) o que ao fim dos 3 anos me dará 11me de dinheiro poupado. Agora, em vez de 50 me para dar de entrada, terei 61 (50 + 11). E vou comprar a casa. Mas como passaram 3 anos, peço agora para pagar durante 32 anos (35-3) pois não quero passar de uma certa idade sem ter tudo pago. Com uma entrada maior (e para os referidos valores de juro, etc), e apesar de ter menos anos para pagar, as contas dão-me 517 euros mensais, ou seja fica mais suave pagar a casa. É uma prestação menor. Porém, mais interessante ainda, é que o valor final a pagar pela casa, é de 198 me! Poupo 37 me em relação à situação A.

Aparentemente, sem ter em conta outras variáveis, compensa esperar um pouco. Pelos vistos, contrariamente ao que muitos dizem, viver numa casa arrendada pode ajudar a poupar algum dinheiro, dependendo da zona onde se vive (pois em algumas as rendas são quase ao nível de uma prestação mensal).

Como eu disse: aparentemente!

Agora, quero é ouvir a opinião de alguém mais entendido do que eu, pois as contas que fiz são lineares. Sou um leigo na matéria. Quero saber onde pode haver falhas neste pensamento, para ver qual a melhor opção.

Se quiserem o ficheiro excel é só pedir, mas precisam de me dizer primeiro como colocá-lo aqui. :D

Obrigado

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Boas,

Se está disposto a esperar 3 Anos pela compra é porque se sente bem onde está e vive calmamente a sua vida sem grandes stress, isto digo eu pois não sei como é a verdadeira realidade em que vive.

Eu se estivesse na sua situação iria procurar bons negócios, sem pressa, e andam por ai muitos e mais apareceram pois apesar de dizerem que a crise passou eu penso que ainda à muita agua por passar.

Cada dia vejo mais construtores em desespero e baixam os preços como nunca visto.

Tendo você dinheiro para negociar em mão eu iria tentar a minha sorte.

Mas aviso já que antes de qualquer avanço para compra, aconselhe-se com um solicitador ou advogado para se salvaguardar.

Em relação à sua pergunta da situação A ou B, é uma questão ingrata pois quanto mais tempo passar mais irá amealhar e mais terá para dar. É sempre uma questão de timing e necessidade isso já começa a ser uma questão pessoal e não monetária.

Espero não ter confundido mais...

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E ha´ outros factores - o proprietario paga impostos sobre a casa, e as obras que eventualmente surjam pelo caminho; o inquilino deixa isso tudo para o senhorio ;)

Aqui ha´ uns meses atras escrevi um artigo para o blog mais ou menos sobre este tema (embora com um ponto de vista ligeiramente diferente - mas a conclusao e´ identica). Tem tambem alguns links para outros topicos aqui no forum sobre o mesmo assunto: http://www.pedropais.com/casa-comprar-ou-arrendar-557.html

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E será que daqui a 3 anos uma casa semelhante à que está agora a ponderar estará ao mesmo preço que está agora? Pelo que tenho visto existes excelentes negócios nos dias que correm. Apartamentos que aqui há 1 ano custavam para cima de 200mil, estão agora a ser negociados por 170mil, e nalguns casos (em que os construtores estão com a "corda bem ao pescoço"), inclusive a preços mais baixos.

Também há quem diga que os imóveis ainda vai baixar um pouco mais... será verdade?

Com a retoma financeira é normal que o preço dos imóveis volte a subir. Resta saber quando irá ocorrer a retoma, e quando a taxa de juro irá começar a galopar.

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Não ando dentro dos preços que se praticavam há um ou dois anos, mas quando vejo casas à venda actualmente, na minha cidade, fico é com a impressão que não deve ter havido abaixamento algum de preços :-(

Na melhor das hipóteses vejo uma moradia de aspecto degradante a uns 130 mil euros. E depois disso há um buraco e salta logo para os 200 e muitos mil nas moradias novas.

Agora, voltando ao tópico, quanto às variáveis, daqui a 3 anos ninguém sabe se a coisa sobe ou desce, mas de um ponto de vista linear, matematicamente falando parece ser mais simples arrendar. Porém, se há alguma razoável possibilidade de comprar casa (agora ou no futuro), então penso que será má ideia viver sempre em regime de arrendamento! Ao fim de 30-40 anos ter-se-á perdido muito dinheiro que nunca terá sido para nós. Digo eu, sei lá! :D

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Esqueçeu-se ainda de contar com impostos , escrituras , emolumentos ,etc para uma casa de 150ooo euros.Pode contar aí com uns 6000 euros ou mais..

Abraço ,

Speedbird

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Eu já vivo em casa arrendado há alguns anos e posso dizer que agora que penso em comprar casa vejo que gastei muito dinheiro... é daquelas coisas. Não pagamos tanto como um crédito, mas a casa nunca será nossa. Agora que olho para trás parece-me que deitei dinheiro fora...

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A velha questão do arrendar/comprar...

Um lembrete apenas: qd compararem o valor da renda com o da prestação ao banco, não se esqueçam que as rendas todos os anos são actualizadas para cima e o mesmo já não se passará com a prestação ao banco (salvo subidas de taxas de juro).

Qt ao caso concreto. É como disse um user: sabe-se lá daqui a 3 anos qual será o valor de uma casa.

Eu ainda não vi descidas significativas no valor das casas. Algo que há um ano estava a 50 mil e agora está a 48 mil não me parece que seja atractivo por um desconto de 2 mil euros.

Bons negócios parece-me que só com a banca, mais concretamente os imóveis penhorados.

Na minha cidade há dois casos de bons negócios nesta situação (muitos mais há, mas estes conheço mais directamente):

- moradia com excelente localização que há cerca de 8 anos custou 250 mil e agora vai estar à venda pelo banco por 135 mil;

- apartamentos T4 novos (a estrear) por 130/135 mil euros. O empreiteiro há um/dois anos vendia-os por 190/200/210 mil. É verdade que para T4 não são muito grandes 170/190 m2). agora estão na mão dos bancos...

Agora os empreiteiros que conheço não estão a baixar preços. Preferem encerrar portas do que trabalhar para aquecer.

Esperar por amealhar? Depende do que consegue amealhar. esperar para se juntar apenas 1000 ou 2000 por ano valerá a pena? E depois sempre há as amortizações...

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wow!

apartm novos que custavam assim tanto e desceram para 130-135 mil?? O que aconteceu? Em que cidade moras? :)

Há outra coisa que nunca entendi muito bem: porque é que comprar casa fica bem mais caro do que comprar terreno + construir? Afinal de contas, em ambos os casos (venda ou construção) os empreiteiros procuram sempre lucro...onde (e porquê) é que eles sobrem mais no caso de venderem?

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Há outra coisa que nunca entendi muito bem: porque é que comprar casa fica bem mais caro do que comprar terreno + construir? Afinal de contas, em ambos os casos (venda ou construção) os empreiteiros procuram sempre lucro...onde (e porquê) é que eles sobrem mais no caso de venderem?

Construir uma casa não é só assentar tijolos, pintar paredes e fazer os acabamentos :)

* Há que tratar do licenciamento junto da câmara, procurar arquitecto para o projecto, escolher empreiteiro e pessoal, coordenar toda esta gente, pedir os serviços básicos junto das entidades (luz, água, etc) e muito mais. Todas estas coisas gastam tempo e tempo é dinheiro. No caso de uma casa já construída foi o empreiteiro ou alguém por ele que andou a tratar disso tudo e esse tempo é pago também.

* Normalmente, na opção pela construção, o dono pede orçamentos a vários empreiteiros. A concorrência pode fazer com que baixem um pouco os preços, para ficar com o negócio.

* Se for ele a vender a casa, o empreiteiro terá impostos a pagar sobre as mais-valias, penso eu, e reflecte isso no preço, de forma a manter a mesma margem de lucro.

* O facto de não se saber exactamente o que custou a fazer uma casa também ajuda - se fores tu a tratar de tudo sabes que houve 2700h de trabalho, por exemplo. Se a mesma casa for vendida já pronta, se calhar o empreiteiro "arrendonda" para as 3000h e faz as contas.

* Além disso, havendo uma procura muito maior de casas já prontas do que pessoas a optar pela opção de construir a própria casa, é normal que isso inflacione também os preços no primeiro caso - afinal, quanto maior a procura, maior o preço ;)

E provavelmente há mais alguns factores que agora, assim de repente, não me ocorrem :)

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wow!

apartm novos que custavam assim tanto e desceram para 130-135 mil?? O que aconteceu? Em que cidade moras? :)

Há outra coisa que nunca entendi muito bem: porque é que comprar casa fica bem mais caro do que comprar terreno + construir? Afinal de contas, em ambos os casos (venda ou construção) os empreiteiros procuram sempre lucro...onde (e porquê) é que eles sobrem mais no caso de venderem?

Qd um empreiteiro está a vender pede o que quer e pagam-lhe o que quer. os apartamentos valiam os 200 mil? Eu não pagava esse preço, mas os 130 mil pagava ou 150 ou 160 ou 170 mil tendo dinheiro para isso. Claro que o banco vendeu sem radiadores, caldeira e electrodomésticos, mas mesmo assim compensa.

Neste caso concreto um dos que comprou ao empreiteiro quer vender o T4 dele e está a pedir 190 mil. Ora as pessoas vêm o apartamento de baixo ou do lado à venda (novo) pelo banco a 130 e um usado a 190 e está-se mesmo a ver no que vai dar.

O banco quer é recuperar o dinheiro. Imagina que o empreiteiro pediu 2 milhões emprestados e qd abre falência deve 1 milhão ainda.

O banco quer é recuperar a parte dele e executa a penhora ou recebe mesmo os apartamentos do empreiteiro para pagar a dívida.

Neste caso os apartamentos (acabados em 2006) estiveram à venda pelo banco inicialmente pelo preço minimo de 150 mil. Em Dezembro de 2008 e Janeiro de 2009 "inventaram" uma promoção e puseram a 130/135/140 mil euros.

Em Abril/Maio já estava tudo despachado

É que aos bancos não lhes interessa ter casas, embora não paguem IMI é algo que está ali parado e degradar-se. Logo que recuperem o dinheiro estão na maior.

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Vou os dar um exemplo prático.

O imóvel que estou a pensar adquirir tem 2 anos, mas está novo, não foi habitado. Nesse mesmo prédio, que tem apenas 7 inquilinos, ainda faltam vender 3 apartamentos. Quando os colocou à venda custavam 200mil. Entretanto e com o passar do tempo não os conseguiu vender e neste momento o preço dos apartamentos está nos 170mil (valor o qual ele disse que não pode baixar mesmo mais). Daquilo que tenho visto, e vi dezenas de apartamentos, este é dos melhores que tenho visto, sem qualquer dúvida. Materiais bons e com bom gosto, muito bem equipado. Vale o preço, aliás, acho que está a muito bom preço relativamente aquilo que vi.

Colado mesmo a esse prédio, está um outro que foi construído um pouco mais tarde, estando os apartamentos à venda há alguns meses. Já vi também esses apartamentos e em termos de área é sensivelmente a mesma coisa (tem mais 3 m2), os materiais não são maus mas não me parecem tão bons como os do outro prédio, e em termos de equipamentos não está tão bem servido. Esse mesmo apartamento está à venda por 195mil euros.

Porque existe esta diferença de valores? Por um ter mais 1 ano e meio que o outro? Em termos de áreas são iguais. Equipamentos até tem menos. A grande diferença é que este prédio mais novo é de um grupo que possuiu muitos imóveis, como tal se calhar não tem tanta dificuldade e prefere esperar para ver se consegue vender os apartamentos a este preço, e o outro um construtor que deve estar com alguns problemas de dinheiro e quer tentar vender as coisas.

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Porque existe esta diferença de valores? Por um ter mais 1 ano e meio que o outro? Em termos de áreas são iguais. Equipamentos até tem menos. A grande diferença é que este prédio mais novo é de um grupo que possuiu muitos imóveis, como tal se calhar não tem tanta dificuldade e prefere esperar para ver se consegue vender os apartamentos a este preço, e o outro um construtor que deve estar com alguns problemas de dinheiro e quer tentar vender as coisas.

Às vezes há diferenças que não se vêm. Um prédio pode ser mais modesto que outro mas ter um isolamento muito melhor, pode ter alguns aproveitamentos para fazer melhor uso da energia, canalizações completamente diferentes... enfim, um sem número de coisas que não se vêm mas que saem mais caras. Obviamente compete ao vendedor chamar a atenção para essas diferenças, mas normalmente é difícil quantificá-las.

De qualquer forma, o motivo mais provável, é que não é muito diferente do que se passa com tudo o resto desde o leite e os vegetais, à roupa, aos carros e, claro está, às casas - quando se põem à venda fixa-se um preço; enquanto houver quem compre, aproveita-se e faz-se lucro; quando a procura diminuir põe-se em promoção e vende-se a mais uns quantos (claro que tinha que estar mais caro ao início, senão não há margem para dar a tal promoção); se houver concorrência desde-se até aos preços praticados por ela; só no fim, é que se vende com prejuízo, se não se conseguir de outra forma...

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