Entrar para seguir isto  
Seguidores 0
Hugo S.

Comprar e depois vender, ou vender e depois comprar

12 publicações neste tópico

Olá a Todos,

Tenho a felicidade de ter um imóvel que está avaliado pela REMAX em 235.000,00€ (obviamente que vale aquilo que pagarem por ele), e este imóvel está livre de qualquer encargo, ou seja não tenho qualquer hipoteca, nem crédito habitação.

O rendimento anual actual da minha familia ronda os 35.000,00€.

Pretendo adquirir uma Moradia, e vender o meu apartamento. Tenho algum dinheiro aplicado em produtos financeiros, que não queria movimentar, pois pretendo ter uma salvaguarda para algum imprevisto. Neste sentido, caso opte por comprar primeiro, terei de conseguir obter a totalidade do valor de aquisição e ainda estou a pensar se desmobilizo uma aplicação financeira para suportar os encargos de compra.

A moradia está a ser vendida por 240.000,00€, ou seja é quase troca por troca.

A pergunta que vos queria fazer e deixar à discussão é, qual a vossa opinião sobre o que devo fazer:

1º - Comprar a nova Moradia, e vender o Apartmento depois

Estaria a considerar pedir um empréstimo para a totalidade, ou caso não seja possivel fazer uma segunda linha (multi-opções/soluções) com spreads idênticos, similares para cobrir os 240.000,00€, pagando apenas juros nos primeiros 12/24 meses, de forma a conseguir vender o apartamento e abater imediatamnte a totalidade no crédito. O pessimismo leva-me a acreditar que venderia em 12 meses por 200.000,00€, ficando com 40.000,00€ de empréstimo por pagar, que pretenderia abater em 5 anos na totalidade.

2º - Colocar à venda o Apartamento, e depois comprar nova casa.

O problema aqui é que as moradias de que gosto e quero, não ficam eternamente à minha espera. Obviamente que sei que iguais, ou similares tb vão aparecer em outras alturas.

Obviamente que vendendo antes, o problema passa a ser pequeno, pois teria apenas de pedir um crédito de valor reduzido ...

O que vcs acham? Têm alguma recomendação a fazer sobre tipos de créditos, ou formas de lidar com as instituições bancárias para estes casos?

Obrigado,

Hugo

P.S. O BPI e o BES estão a propor consolidar como hipoteca conjunta o valor da nova casa, com a casa antiga, fazendo assim com que a hipoteca fique em valores perto de 450.000,00€, reduzindo a taxa de risco e consequentemente o Spread. Que implicações posso ter com este modelo?

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Agradeço o comentário JRibeiro.

Na realidade o que diz está correcto, e seria o mais prudente. O problema que vejo na questão de vender antes de comprar é na pressão que terei na escolha de nova casa. Tenho estado à bastante tempo a sondar e a pesquisar nova casa, de forma a encontrar a casa "perfeita" dentro do orçamento. Caso opte pelo processo inverso terei de ter sempre em "carteira" uma possível casa perfeita pronta a adquirir se por acaso vender a minha.

Em termos financeiros, é a solução mais prática e fácil, pois é receber e investir imediatamente, mas em termos práticos a logistica é bem mais complexa, uma vez que um CPCV não é sinonimo de venda garantida, e por isso teria de aguardar pela aprovação completa da venda do meu imóvel, e depois pedir ao futuro proprietário que aguarde meia dúzia de meses, para que eu procure e acerte detalhes de compra de uma nova, podendo levar a enganos graves, e pesquisas mais descuidadas. Não sei se me faço entender.

Que raio de situação. Obviamente que se o mercado estivesse equilibrado, nada disto se estava a discutir, uma vezs que seria fácil comprar e seria fácil vender :)

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Por acaso o dono da moradia não estaria interessado em vender o teu apartamento, não? Se conseguissem uma permuta entre os dois imóveis, não só o negócio te saía mais barato como ainda resolvias o problema da venda da casa...

Esta seria uma terceira opção e (quase) nem precisavas de recorrer a empréstimo nesse caso. Normalmente numa permuta a parte que adquire o imóvel mais caro entrega a diferença à outra parte em dinheiro (neste caso, terias que pagar 5000€, embora pudesses negociar um pouco mais para convencer o dono da moradia a aceitar o negócio - por exemplo, se ele só aceitasse nestas condições, será que não estarias disposto a dar antes 15.000€ em dinheiro, só para te livrares da necessidade de um empréstimo avultado e do encargo de ter que vender o apartamento?). Esta quantia será muito mais fácil de arranjar...

Relativamente às duas opções que indicas, é-me dificil dar uma opinião sem conhecer os imóveis em concreto. Eu pessoalmente pensaria muitas vezes antes de me meter num empréstimo pelo valor total da casa, sem ter a garantia de ter a primeira vendida. Mas lá está, há oportunidades que não vale mesmo a pena deixar passar, cada caso é um caso...

De qualquer forma não ficaria a pagar só juros nos primeiros anos - por muito pouco que se vá amortizando, sempre é menos qualquer coisa a pagar no fim...

P.S. O BPI e o BES estão a propor consolidar como hipoteca conjunta o valor da nova casa, com a casa antiga, fazendo assim com que a hipoteca fique em valores perto de 450.000,00€, reduzindo a taxa de risco e consequentemente o Spread. Que implicações posso ter com este modelo?

Julgo que se optares pela hipoteca conjunta, ao venderes o apartamento terás que refazer o contrato com o banco (uma vez que as garantias do empréstimo se alteram). Não sei bem se isso implica nova escritura da segunda casa ou não. Mas tem outros custos seguramente - é uma questão de perguntares no banco...

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Olá,

Eu já tentei a opção de permuta várias vezes, incluindo para este caso, mas é sempre rejeitado pois basicamente não resolvo o problema aos construtores ... eu fico com a casa nova, e eles ficam com uma antiga para venda, sem ganhrem nada com isso. Mesmo que ganhem mais 10.000,00€ não é vantajoso para eles.

Até hoje todas as tentativas de permuta, sempre me disserm que o valor máximo seria entre os 100.000€ e os 150.000€.

Relativamente à Hipoteca conjunta, é um tema que tenho de explorar melhor, pois tenho algumas dúvidas de como se procederia a anulação da hipoteca de um dos imóveis. É uma temática, que me resolveria o problema rapidamente, mas receio que a fruta seja demais ...

Obrigado,

Hugo S.

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Ola

Tem atençao tambem, no caso de opçao pela compra primeiro da moradia e da venda futura do apartamento, do prazo que dispoes para efeitos de IRS para o reinvestimento da mais-valia.

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Ola

Tem atençao tambem, no caso de opçao pela compra primeiro da moradia e da venda futura do apartamento, do prazo que dispoes para efeitos de IRS para o reinvestimento da mais-valia.

Bem lembrado.

De facto para as mais valias, e se vender antes de comprar, tenho de aplicar as mais-valias na amortização de um crédito de compra com máximo de 12 meses. No caso de compra após venda, é que tenho 24 meses para aplicar as mais-valias.

Já tinha estado a ver, mas entretanto tinha-me esquecido deste "pequeno" detalhe, é que tendo o apartamento sido comprado por 160.000€ e vendendo por 230.000€ sem créditos associados, significa que a mais valia é de 70.000€, e esse valor de rendimento extra num ano, matava-me financeiramente :)

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Para o ano de 2009 estes prazos foram alterados para 24 e 36 meses respectivamente.

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Já tinha estado a ver, mas entretanto tinha-me esquecido deste "pequeno" detalhe, é que tendo o apartamento sido comprado por 160.000€ e vendendo por 230.000€ sem créditos associados, significa que a mais valia é de 70.000€, e esse valor de rendimento extra num ano, matava-me financeiramente :)

Bem, se o apartamento foi comprado ha´ muitos anos, ha´ primeiro que actualizar o seu valor (http://www.millenniumbcp.pt/site/conteudos/60/6015/601520/article.jhtml?articleID=2743), pelo que a mais valia sera´ bem mais baixa, seguramente. Alem disso so´ metade e´ que conta para efeitos de IRS.

Outra questao a confirmar e´ se a amortizaçao do emprestimo da casa nova conta como reinvestimento da mais valia. Eu sempre tive ideia que nao, mas ainda ha´ tempos me deixaram ficar na duvida. convem tirares essa historia a limpo junto das Finanças antes de teres uma surpresa desagradavel...

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Olá Paulo,

No Site do Millennium eles dizem:

Reinvestimento

A mais valia pode não ser tributada, em parte ou na totalidade, se o vendedor utilizar o dinheiro da venda do imóvel onde residia para adquirir outro imóvel para sua habitação permanente.

Para que exista reinvestimento, o preço recebido pela casa vendida deve ser utilizado:

na aquisição de um novo imóvel para habitação permanente (terreno para construção de habitação própria e permanente, apartamento ou moradia), situado em Portugal ou noutro Estado da UE ou do EEE (desde que exista intercâmbio de informações em matéria fiscal), nos 24 meses a seguir à venda; na construção, ampliação ou melhoramento de habitação própria e permanente, localizada em Portugal ou noutro Estado da UE ou do EEE (desde que exista intercâmbio de informações em matéria fiscal), relativamente aos custos suportados nos 24 meses a seguir à venda; no pagamento de um imóvel para habitação permanente adquirido nos 12 meses anteriores, ou na amortização do empréstimo contraído para esse efeito.

Ou seja, pelo que percebo pode-se aplicar as mais valias da venda de um apartamento na amortização de um crédito para aquisição de habitação permanente, adquirido nos 12 meses anteriores. O problema é que teria mesmo de vender a minha casa num espaço de 12 meses após adquirir a nova ... o que é bastante arriscado.

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Para o ano de 2009 estes prazos foram alterados para 24 e 36 meses respectivamente.

OK .. adenda ao post anterior ... nos 24 meses anteriores :) estranho a página do Millennium ainda não estar actualizado.

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

No Site do Millennium eles dizem:

...

Para que exista reinvestimento, o preço recebido pela casa vendida deve ser utilizado:

...no pagamento de um imóvel para habitação permanente adquirido nos 12 meses anteriores, ou na amortização do empréstimo contraído para esse efeito.

Pois, foi justamente daí que veio a dúvida. Mas no código do IRS isso não é claro e há muitos mais sites que dizem justamente que as amortizações de empréstimos não contam como reinvestimento.

Daí ser melhor perguntar às Finanças qual é a posição "oficial".

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Este conteúdo terá de ser aprovador por um moderador

Visitante
Está a comentar como Visitante. Se já se registou, por favor entre com o seu Nome de Utilizador.
Responder a este tópico

×   Colou conteúdo com formatação.   Remove formatting

×   Your link has been automatically embedded.   Display as a link instead

×   Your previous content has been restored.   Clear editor

Entrar para seguir isto  
Seguidores 0