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José Ribeiro

Crédito à Habitação

12 publicações neste tópico

Bom dia

muito obrigado pela prontidão e clareza dos eslarecimentos.

Venho então colocar as minhas dúvidas neste forum a conselho de pauloaguia.

Penso que é uma dúvida que interessará à maioria das pessoas que tal como eu têm de recorrer ao banco para contrair um empréstimo para pagar uma casa.

1. Há 3 anos atrás contrai um empréstimo bancário.

2. O banco, não sei se tinha fundos ou se foi pedir emprestado a outro banco, concedeu-me o empréstimo, atendendo ao rendimento mensal do agregado familiar.

3. Para que fosse possivel o banco emprestar-me a totalidade do montante pedido deve ter pago uma taxa, a outro banco ou outro que não sei identificar, logo na altura relativa à totalidade do montante.

4. Por sua vez, eu pago todos os meses, de lá para cá, a Euribor que é actualizada de 6 em 6 meses mais o spread.

5. Na altura a taxa estava a pouco mais de 1% e disseram-me que nunca iria subir mais de 1-2%. Hoje estamos práticamente nos 5%, mas não é isso que interessa agora, nem que quem o disse já não é gerente bancário embora tenha pouco mais de 30 anos.

6. Portanto se o banco onde contrai o empréstimo já pagou o dinheiro a uma taxa bastante mais baixa, tudo o que recebe agora da minha parte, relativa a spread e euribor, é práticamente lucro.

Estarei mais uma vez errado? Ou será que o lucro do banco é só o spread que eu pago?

Se estou errado, porque motivo os funcionários bancários quando contraem empréstimos têm taxas muitos mais vantajosas, creio que anda quase nos 40-50% abaixo do comum dos mortais que não trabalha num banco, e não pagam spread?

O que me parece, é que os lucros dos bancos não são só do spread, mas sim destas jogadas de compra de dinheiro a baixo custo, armazenamento e receita de dividendos a longo prazo…

Espero ter sido um pouco mais claro na dúvida exposta.

Obrigado pela atenção dispensada

Cumprimentos

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Olá, bem-vindo ao fórum

Antes de mais uma nota:

2. O banco, não sei se tinha fundos ou se foi pedir emprestado a outro banco, concedeu-me o empréstimo, atendendo ao rendimento mensal do agregado familiar.

3. Para que fosse possivel o banco emprestar-me a totalidade do montante pedido deve ter pago uma taxa, a outro banco ou outro que não sei identificar, logo na altura relativa à totalidade do montante.

Primeiro não sabe se o banco tinha fundos. Depois, daí para a frente assume que foi pedir o dinheiro emprestado. Atenção, é preciso ter cuidado nos nossos raciocínios, não os devemos basear apenas na hipótese que mais nos convém.

Mas já agora, os bancos têm sempre uma grande quantidade de capital disponível. Só o dinheiro das nossas contas à ordem deve dar uns milhões jeitosos... some-se o capital em depósitos a prazo e afins. E acrescente-se o lucro que têm noutras aplicações financeiras.

Mas pronto, também é verdade que emprestam dinheiro entre si para suprir as faltas de liquidez momentâneas que, suponho, também acontecem com alguma frequência.

4. Por sua vez, eu pago todos os meses, de lá para cá, a Euribor que é actualizada de 6 em 6 meses mais o spread.

Como eu já disse uma vez a alguém, a Euribor não se paga ;) A Euribor é uma taxa (aliás, um conjunto de taxas, pois existe para vários prazos) que resulta da média das taxas que os principais bancos europeus cobram quando emprestam dinheiro a outros bancos. E serve de referência a muitas aplicações, nomeadamente as taxas de juro cobradas pelos empréstimos bancárias, as taxas de alguns depósitos a prazo, etc.

Aquilo que vai pagando é a sua dívida ao banco, acrescida de juros para compensar a desvalorização do dinheiro. Estes sim são calculados com base na Euribor e no spread que o seu banco definiu.

6. Portanto se o banco onde contrai o empréstimo já pagou o dinheiro a uma taxa bastante mais baixa, tudo o que recebe agora da minha parte, relativa a spread e euribor, é práticamente lucro.

Duas perguntas que talvez o façam reflectir melhor na primeira questão:

* Se tivesse comprado uma casa há 50 anos (digamos por 50 contos, um grande casarão), não teve grandes despesas com a casa, ela até ainda está em bom estado, aceitaria vender-ma agora por 500 euros (100 contos)? Repare que eu até estou a dar um bónus de 100% relativamente ao valor inicial, é um grande lucro! (ou talvez não)

* Imagine que eu sou um moleiro. Comprei no ano passado uma tonelada de sacos de trigo, a 100 000€ e tenho andado o ano todo a fazer farinha. Neste último ano, o trigo já subiu mais de 50%. Devo vender agora a farinha apenas a 130 000€, tendo um lucro de 30% relativamente ao que gastei? (mas que nem sequer me dá hoje para comprar a mesma tonelada de trigo e continuar a produzir) Ou vendê-la ao preço a que os outros moleiros a vendem hoje em dia e que me permite voltar a reabastecer de trigo para continuar a produção?

Da mesma forma que o valor das casas ou do trigo vai mudando, também o dinheiro é mais caro ou mais barato à medida que o tempo vai passando. Os bancos até disponibilizam soluções de crédito em que a taxa se mantém fixa (há uns anos atrás, quando a Euribor andava perto dos 2%, essas taxas seriam naturalmente mais elevadas e pareciam pouco atractivas. Hoje em dia há algumas pessoas felizes por ter arriscado e optado por elas). Mas aquilo que acordou com o banco quando contraiu o empréstimo é que a taxa do seu crédito iria ser indexada à Euribor e variar com esta. Não há nada de errado aí, nem sequer é moralmente errado o banco estar-lhe a cobrar mais porque o dinheiro está mais caro hoje em dia - diga lá, não me vendia a tal casa hoje por 500€, pois não?

O problema é que no início do empréstimo, uma grande fatia do que se paga é juros. Por isso, as flutuações da taxa têm um impacto muito maior no valor da prestação.

Para além disso teve "azar" de contrair o empréstimo quando as taxas estavam muito baixas. Por isso ressente-se mais com a grande subida que têm tido recentemente. Há muita gente que diz que é deprimente olhar para as simulações de pagamento de prestações e constatar que no fim do empréstimo se paga de juros ao banco muito mais do que se pediu inicialmente. É um pouco deprimente sim, mas evita mal-estares futuros e acho que as pessoas deviam prestar mais atenção a isso.

Já agora, tem razão, o lucro dos bancos não vem só do spread: há comissões que cobram que são quase só lucro para o banco. Mas o grosso do lucro dos bancos num crédito é o spread, sim.

Se estou errado, porque motivo os funcionários bancários quando contraem empréstimos têm taxas muitos mais vantajosas, creio que anda quase nos 40-50% abaixo do comum dos mortais que não trabalha num banco, e não pagam spread?

Pelo mesmo motivo que em muitas pastelarias os empregados podem comer os bolos todos que quiserem, por exemplo. Não afecta assim tanto o negócio como isso. Os milhares de clientes que os bancos têm chegam perfeitamente para cobrir o "prejuízo" causado por dar melhores condições a uns poucos funcionários.

O que me parece, é que os lucros dos bancos não são só do spread, mas sim destas jogadas de compra de dinheiro a baixo custo, armazenamento e receita de dividendos a longo prazo…

Quase certo. Os bancos têm efectivamente muito mais fontes de receita do que o que ganham com o spread do crédito habitação. Muitos investem na bolsa, ou em imobiliário; os spreads dos empréstimos pessoais ou para empresas são bastante mais elevados; investem, no fundo, em produtos que geralmente dão muito dinheiro e para os quais é preciso ter também muito dinheiro para investir.

"Armazenar" dinheiro é que não. O dinheiro que nós damos ao banco ou eles pedem emprestado noutros lado é sempre para emprestar a alguém ou investir em algum lado. Como diz o outro: "o dinheiro parado não rende" ;)

Espero que não leve a mal ter rebatido a maioria dos pontos que referiu. A verdade é que me dá a sensação que reflectem uma maneira de pensar que não corresponde às regras do mercado em vigor.

Também não pense que estou do "lado" dos bancos. Muito pelo contrário. Mas penso que os nossos argumentos devem ter bases bem sólidas quando os apresentamos. Esteja à vontade para contra-argumentar, eu estou sempre disposto a aceitar correcções à minha forma de pensar... têm é que me conseguir convencer ;)

Quanto a respostas mais positivas e práticas: bem, pode sempre tentar renegociar o empréstimo com o seu banco. Tentar reduzir o spread (é capaz de ser difícil, tenho ideia que o seu já não era muito alto, mas já não me recordo de que tópico do blog veio esta conversa) ou aumentar o prazo do empréstimo são duas opções que farão reduzir o valor da prestação no imediato (nota: os bancos costumam cobrar-se por estas alterações). Se tiver dinheiro de lado, pode também amortizá-lo ao empréstimo - como já teve ocasião de comprovar a prestação desce logo. E se consultar o mapa de juros vai ver que a médio / longo prazo uma amortização continua a ter impacto, independentemente da oscilação das taxas.

Outra hipótese é verificar as condições propostas por outros bancos. Têm sido colocadas neste fórum em várias ocasiões propostas de bancos com boas condições de crédito, é uma questão de dar uma vista de olhos pelos outros tópicos. Quem sabe não encontra um onde até vá pagar menos? (mais uma vez, muitas vezes são diferenças que só se notam a médio / longo prazo)

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Bom dia

Mais uma vez o meu muito obrigado PauloAguia pela clareza e subtileza na sua resposta por "notas", não as monetárias mas as escritas, a cada um dos pontos mencionados por mim.

Em relação às suas respostas mais positivas e práticas, devo dizer que ando em cima do acontecimento e estou à espera do mês de Agosto para ver se há condições melhores no mercado do que aquelas que tenho actualmente. Negociar o spread só se for para as milésimas, pois não há no mercado quem ofereça melhor o que eu consegui em tempos ao aderir à tal parafrenália de produtos do banco onde contrai o empréstimo.

Abrir parenteses, achei um piadão quando me dirigi em meados de Fevereiro de 2008 à CGD para cancelar as minhas contas à ordem, pois não estou para pagar despesas minimas de manutenção por ter saldo inferior a 500€ e a jovem acabadinha de chegar àquela agência tentou-me com a cantiga da sereia de que a CGD era a instituição melhor no mercado e que mais garantias me dava para suavizar as minhas prestações mensais e pediu-me para eu fazer a simulação com ela que eu iria ter agradáveis surpresas. Até me deu cartão e tudo. De nada me valeu dizer-lhe, logo ali, que não valia a pena e que já tinha feito simulações em Dezembro 2007 e que não era assim tão maravilhoso como ela dizia. Lá fiz o favor de regressar dois dias depois com toda a papelada necessária para fazer simulações e qual não foi o espanto dela quando depois disse que não estava habilitada pelos superiores a oferecer-me melhores condições... Moral da história? Não fez o que lhe pedi, que era cancelar as contas à ordem que lá tenho e pediu-me "enrubscida" para voltar lá daqui a uns tempos para ver melhor o meu caso.... Portanto, deve-se procurar informar bem e pela própria cabeça das condições oferecidas pelos diversos agentes de mercado. Fechar parenteses.

Em relação a aumentar o prazo de empréstimo está fora de questão. Prefiro comer carapaus e juntar algum para amortizar mais tarde do que estar a enriquecer ainda mais alguém com os juros sobre o empréstimo efectuado.

Abrir parenteses. De facto não tenho um casarão que me custou 50 contos há uns anos atrás, mas tenho um T3 bem mais sólido do que certas casas de esferovite que se vêm por ai no mercado a preços exorbitantes só porque é "in" viver ali. Mesmo que seja num caixote tudo muito colorido e muito bem compartimentado perto de uma grande superfície comercial para consumir mais,... Se tiver interessado eu disponibilizo-lhe para seu uso ou para venda a terceiros. É o que se chama investimento a médio/longo prazo. O preço do negócio é uma questão de chegarmos a acordo. É perfeitamente negociável. Fechar parenteses.

A dúvida que gostaria de deixar hoje aqui, prende-se com o IMI.

Uma casa cujo valor seja de 175000€ nas finanças, quanto irá pagar de IMI em 2011? É possível saber isso hoje?

E uma que esteja avaliada nas finanças por 38550€. Quanto paga de IMI este ano?

Cumprimentos

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Uma casa cujo valor seja de 175000€ nas finanças, quanto irá pagar de IMI em 2011? É possível saber isso hoje?

E uma que esteja avaliada nas finanças por 38550€. Quanto paga de IMI este ano?

O IMI é calculado pela aplicação de uma taxa ao valor por que o imóvel está avaliado. Essa taxa varia de concelho para concelho, e é fixada por cada concelho para cada ano, podendo ser consultada no site das declarações electrónicas (Contribuintes, Consultar, Património, Consultar Taxas IMI por Município).

Normalmente as taxas não variam muito de ano para ano. De qualquer forma essa taxa pode variar entre 0,2% e 0,5% para prédios avaliados já segundo as novas regras (desde 2003 ou 2004, penso eu) ou entre 0,4% e 0,8% para prédios com avaliações anteriores... por aí dá para ficar com uma ideia...

Para prédios devolutos há mais de um ano, os valores das taxas duplicam.

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Boa tarde

Em relação ao IMI, percebi perfeitamente a avaliação para prédios com avaliações anteriores, já não percebi a explicação para prédios avaliados segundo as novas regras.

De acordo com o valor fornecido, eu terei de pagar um IMI na ordem dos 8750€ (17500x0,5%, por exemplo)?

Parece-me um pouco excessivo! Não terá que se introduzir algures um factor correctivo?

Cumps

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Em relação ao IMI, percebi perfeitamente a avaliação para prédios com avaliações anteriores, já não percebi a explicação para prédios avaliados segundo as novas regras.

De acordo com o valor fornecido, eu terei de pagar um IMI na ordem dos 8750€ (17500x0,5%, por exemplo)?

Parece-me um pouco excessivo! Não terá que se introduzir algures um factor correctivo?

Acho que se enganou nas contas: 175 000 € * 0,5% = 875€

É só isso, não há mais nenhum factor

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A formula para o cálculo é € 175.000,00 X 0,005 % = € 875,00

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Boa tarde

obrigado pela correcção.

Admito que fiz a conta à pressa sem reflectir. No entanto creio que o cálculo do IMI não é assim tão simples. Voltarei a este assunto quando conseguir ter acesso ao meu excel... Não sei o que se passa, mas está a dizer que vai iniciar a sua instalação...

Aconselho a generalidade das pessoas a darem uma vista de olhos pela seguinte noticia:

http://www.agenciafinanceira.iol.pt/noticia.php?id=959840&div_id=1729

Gostaria que me esclarecessem acerca dos seguintes produtos:

1º Montepio Dupla Vantagem On-line

O novo produto de subscrição exclusiva no Net24.

O Montepio Dupla Vantagem On-line é um duplo depósito a prazo a 1 ano, constituído pela combinação de dois depósitos a prazo com remuneração e prazos distintos:

50% do capital é aplicado num Depósito a Prazo a 2 Meses, o qual no final do prazo é automaticamente renovável pelo prazo de 10 Meses; e

50% são aplicados num Depósito a Prazo a 6 Meses, automaticamente renovável pelo mesmo prazo.

A subscrição deste produto é efectuada exclusivamente no Net24, apesar de poder ser movimentado nos restantes canais Montepio 24.

http://www.montepio.pt/v10/PT/jsp/oferta/poupanca/DuplaVantagemOnLine.jsp

2º 

Montepio Vantagem Associado

Dupla Poupança, máxima transparência

Se procura para as suas poupanças uma aplicação com boa rendibilidade e transparência, então o Montepio Vantagem Associado é para si.

Esta dupla poupança permite aplicar 25% do capital num Depósito a Prazo a 3 Meses e 75% na Modalidade Mutualista Montepio Capital Certo - 1ª Série 2008.

http://www.montepio.pt/v10/PT/jsp/oferta/CampanhaPoupanca.jsp#0

Eu desconfio de qualquer um destes produtos, pois inicialmente oferecem taxas elevadas mas se fizermos as contas essas taxas vão cair praticamente nos valores de depósito a prazo normais, e o segundo produto até é por 5 longos anos... Estarei errado?

Obrigado pela atenção dispensada

Cumps

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O cálculo do IMI é mesmo assim simples. O do IMT é que mete escalões e valores a abater...

Pode consultar o código do IMI para confirmar: http://www.dgci.min-financas.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/CIMI/index_cimi.htm

Relativamente ao resto, gostava de sugerir que colocasse temas diferentes num novo tópico, até para facilitar a vida a quem possa andar à procura do mesmo. De qualquer forma:

1º Feitas as contas com a Euribor a 10M de ontem (hoje já deu um salto bem grande), cheguei ao fim com uma TANB de 5,81%. Realmente melhor do que a maioria dos DPs que andam por aí. Já para o segundo caso, obtive uma TANB de 4,36%. No entanto, as Euribors andam com tendência de subida, estes valores podem aumentar.

2º Não fiz as contas ainda para este caso, mas a primeira parte, indexada à Euribor a 3 meses vai perdendo rendibilidade com o tempo... que talvez seja compensada pela segunda, não sei, não fiz a conta. O único inconveniente que vejo é o de o dinheiro ficar "preso" por 5 anos, mas pelo menos nesse período a taxa vai variando de acordo com as condições de mercado.

Obrigado desde já por me chamar a atenção destes produtos que eu ainda não conhecia. Apesar de serem produtos combinados, penso que ainda se podem encaixar na categoria de depósitos a prazo... Vou tentar actualizar hoje à noite a lista que existe neste tópico: http://www.pedropais.com/forum/index.php?topic=162.0

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Nunca pensei que isto fosse possível: tendo em atenção o capital em dívida, as prestações que falta vencer, e o aumento da taxa euribor (média de Junho) a prestação do meu crédito à habitação vai aumentar UM CÊNTIMO. :) É mesmo 0.01€ de aumento. Não estou a brincar... :)

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Nunca pensei que isto fosse possível: tendo em atenção o capital em dívida, as prestações que falta vencer, e o aumento da taxa euribor (média de Junho) a prestação do meu crédito à habitação vai aumentar UM CÊNTIMO. :) É mesmo 0.01€ de aumento. Não estou a brincar... :)

Parabéns. Isso é que é sorte, ou talvez seja o fruto de investimentos ponderados (amortizações, por exemplo) ou então já está na recta final do seu empréstimo bancário!...  ;)

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É a recta final...

Achei piada foi ser exactamente 1 cêntimo. :)

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