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CRIS

Credito, TAE, avaliação...

7 publicações neste tópico

já li imensos artigos e comentários aqui presentes, mas como estou com pressa, resolvi atalhar a ver se faço luz na minha cabeça, com as eventuais respostas ou opniões que possam dar, as quais desde já agradeço.

A situação é a seguinte, gostei de um imovel , fiz contrato promessa, julgando que no banco teria uma boa taxa no credito habitação.

Em termos gerais trata-se de uma moradia, necessita de obras, com uma area total de 290m2, pretendia obter 87.500€ para aquisição e 50.000€ para obras.

A proposta do BCP foi de uma TAE de 6.578% para o emprestimo de aquisição (Spread 0.8% e taxa nominal 5.65). O gestor de conta diz que se avançar com o pedido de avaliação baixa o spread para 0.5%, mas pelas minhas contas baixando o spread para esse valor a TAE fica em 6.17% - (5.65-0.8)+0.5+0.82=6.17%.

Ou seja  499.59€ por mês para 87500€ que é o preço de um vulgar apartamento e mais 245€ para obras , 774€ no total.

A minha duvida é a seguinte, devo mandar avançar com a avaliação nestas condições?

Avançando com a avaliação, esta serve para outros bancos?

São normais estas taxas que o BCP apresenta, quer dizer nas simulações online com spread mais alto a TAE fica mais baixa.

O que me sugerem?

Obrigado

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De onde vem a parcela 0.82?

Já agora, assim de repente a conta parece-me mal feita. Quando muito 6.578 - 0.8 + 0.5 = 6.278

Mesmo assim, não sei até que ponto é que a fórmula se pode simplesmente calcular assim (agora sou eu o preguiçoso :P). O mais seguro é calcular os valores totais pagos no final do empréstimo (nº prestações x prestação mensal + encargos) e compará-los.

É melhor perguntar ao BCP se depois ficas com a avaliação. Em caso afirmativo podes apresentá-la nos outros bancos e não vejo porque não a hão de aceitar. Se não te derem a avaliação para as mãos, acho que a pergunta fica respondida. Já agora pergunta-lhe o que faz se apareceres com uma avaliação que não seja pedida junto do BCP.

As diferenças na TAE que possas encontrar devem-se sobretudo a diferenças nos encargos praticadas pelos diferentes bancos (comissões de abertura do processo, por exemplo).

Acho que antes de avançar é sempre bom comparar com propostas de outros bancos. Mesmo que seja só as simulações online.

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Ola Paulo

É  importante ter um sitio para dialogar é obvio que deveria ter feito essa pergunta relativa à avaliação, mas se não a tivesses sugerido, eu não chegava lá, estragam-me a cabeça toda. :-)

Entretanto estabeleci contacto com o Dep. de habitação e o resultado é este:

3. Taxa de Juro Nominal

De 5/2008 a 7/2053:  5,55% * (spread de 0,7% - indexada à Média Mensal Euribor 3 M)  

* Taxa variável indexada à média aritmética simples das cotações diárias da EURIBOR (European Interbank Offer Rate) a três meses na base de 365 dias, anterior a cada período de contagem de juros, com arredondamento à milésima, sendo tal arredondamento feito por excesso quando a quarta casa decimal for igual ou superior a cinco e por defeito quando a quarta casa decimal for inferior a cinco.

 

4. Taxa Anual Efectiva

TAE:  6,429% ( Esta taxa inclui os encargos mencionados nos Pontos 10 e 11 ) 

   

5. Montante do Empréstimo

Valor Solicitado:  €87.500,00

 

6. Duração do Empréstimo

Prazo:  543 meses 

 

7. Número e Periodicidade das Prestações

Número de Prestações:  543  Periodicidade das Prestações:  Mensal 

 

8. Montante da Prestação

De 5/2008 a 7/2053 €440,66 

  3. Taxa de Juro Nominal

De 5/2008 a 7/2053:  5,55% * (spread de 0,7% - indexada à Média Mensal Euribor 3 M)

   

4. Taxa Anual Efectiva

TAE:  5,74% ( Esta taxa não inclui encargos nem seguros, visto a sua inclusão ter sido efectuada no financiamento principal. ) 

 

5. Montante do Empréstimo

Valor Solicitado:  €40.000,00

 

6. Duração do Empréstimo

Prazo:  543 meses 

 

7. Número e Periodicidade das Prestações

Número de Prestações:  543  Periodicidade das Prestações:  Mensal 

 

8. Montante da Prestação

De 5/2008 a 7/2053 €208,84

Ou seja 648,66€

Continua a ser pessimo, vou à tal Caixa Duero na segunda

:-(/

Obrigado

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OLá, vou tomar a liberdade de pegar neste post para exprimir as minhas dúvidas relativamento ao financiamento para aquisição + obras de uma pequena e velha moradia que tenho em vista.

Eis a descrição da minha situação:

- tenho 45 anos, sou efectiva e ganho cerca de 1350€. A minha mãe vive comigo e dispõe de uma pequena pensão (dela e do meu pai).

O meu apartamento está pago e foi avaliado há 5 anos, em 95000€ e foi totalmente pago em Agosto do ano passado. e por esse facto, nesta altura, não disponho de poupanças significativas.

- a moradia em vista anda à volta dos 85000€ e precisa de remodelação total porque já tem mais de 40 anos. Isso implicaria, não poder colocar no imediato o apartamento à venda, pois precisaria dele para viver, até as obras estarem concluídas.

Também sei que não está fácil vender. Por isso, terei de ter a capacidade de pagar a prestação, até poder amortizar o capital em dívida com a venda do meu apartamento.

Posto isto, gostaria que me explicitassem se existem cenários viáveis de financiamento (aquisição + obras) relativamente à situação apresentada e qual o valor de financiamente (global) possível para a minha taxa de esforço.

Aquilo que estou à espera é de necessitar de aproximadamente 45 a 50000 para as obras, necessitando de um empréstimo de 130 a 135000€.

Já agora, para quem já passou pela situação, como explicito nos bancos para simulação o valor a financiar para obras? Tenho de contratar arquitecto, ou basta numa primeira fase, um orçamento alinhavado por um empreiteiro?

Agradecia as V/ respostas para me ajudarem a prever os cenários e tomar em consciência a minha decisão!

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- tenho 45 anos, sou efectiva e ganho cerca de 1350€. A minha mãe vive comigo e dispõe de uma pequena pensão (dela e do meu pai).

O meu apartamento está pago e foi avaliado há 5 anos, em 95000€ e foi totalmente pago em Agosto do ano passado. e por esse facto, nesta altura, não disponho de poupanças significativas.

- a moradia em vista anda à volta dos 85000€ e precisa de remodelação total porque já tem mais de 40 anos. Isso implicaria, não poder colocar no imediato o apartamento à venda, pois precisaria dele para viver, até as obras estarem concluídas.

Também sei que não está fácil vender. Por isso, terei de ter a capacidade de pagar a prestação, até poder amortizar o capital em dívida com a venda do meu apartamento.

Eu nunca passei por uma situação do género, mas posso dar alguns palpites:

* Julgo que podes apresentar os dois imóveis como garantia para que a tua taxa de esforço seja mais baixa e te reduzam o spread. Além disso, conseguirias pedir logo o dinheiro todo de uma só vez (o que pode ser bom ou não - quanto mais se pedir mais cedo, mais se vai pagando de juros também...)

Quando venderes o apartamento abates o produto da venda ao crédito (não sei bem se este cenário é possível de fazer mas não me ocorre nada que o impeça).

* Já agora, sabes qual o valor estimado de uma avaliação da tal moradia? Rondaria os 85.000€ ou muito mais? É que se se ficar pelos 85.000€ e só puderes apresentar a moradia como garantia, então acho que dificilmente consegues o dinheiro todo de uma vez... (afinal, falta-te mais de metade do valor da casa). Aí julgo que a única opção seria recorrer a um crédito em moldes idênticos aos da construção - conseguir o máximo logo de início para comprar a casa e iniciar as obras e depois, já com a obra a meio, fazer nova avaliação (mais elevada, espera-se) para conseguir dar o imóvel em obras como garantia para obter mais um bocado...

De qualquer forma, o melhor é mesmo perguntar directamente aos bancos quais as soluções que têm para esse caso em concreto e quais os requisitos para começar. É que, não sendo situações habituais, provavelmente terás respostas bem diferentes...

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* Julgo que podes apresentar os dois imóveis como garantia para que a tua taxa de esforço seja mais baixa e te reduzam o spread. Além disso, conseguirias pedir logo o dinheiro todo de uma só vez (o que pode ser bom ou não - quanto mais se pedir mais cedo, mais se vai pagando de juros também...)

Isso da garantia do imóvel que está pago também eu pensei mas como é que o banco faz isso? Hipoteca os dois?

Se houvesse possibilidade de pedir o dinheiro todo de uma vez nem era mau... contornava as chatices das vistorias e problemas com a libertação das tranches que por este e outros fóruns se lêem. Desde que fosse um valor que eu conseguisse suportar até à conclusão das obras + venda do meu apartamento era o ideal.

Quando venderes o apartamento abates o produto da venda ao crédito (não sei bem se este cenário é possível de fazer mas não me ocorre nada que o impeça).

Penso que sim, poderei (ou não) ter de pagar a comissão de 0,5% mas compensa sempre.

* Já agora, sabes qual o valor estimado de uma avaliação da tal moradia? Rondaria os 85.000€ ou muito mais? É que se se ficar pelos 85.000€ e só puderes apresentar a moradia como garantia, então acho que dificilmente consegues o dinheiro todo de uma vez... (afinal, falta-te mais de metade do valor da casa).

Com está velha (mas longe de estar em ruína) duvido que chegue a esse valor dadas as contingências actuais nas avaliações (muito por baixo) dos bancos. A minha ideia era o banco fazer uma avaliação sobre a casa como se a casa já tivesse as obras realizadas. E aí é que entra as dúvidas que eu coloquei no fim do meu post. Terei de apresentar um orçamento ou projecto mas não sei ainda como.

Aí julgo que a única opção seria recorrer a um crédito em moldes idênticos aos da construção - conseguir o máximo logo de início para comprar a casa e iniciar as obras e depois, já com a obra a meio, fazer nova avaliação (mais elevada, espera-se) para conseguir dar o imóvel em obras como garantia para obter mais um bocado...

Foi isso mesmo que eu pensei inicialmente mas sentir-me-ia mais segura se o Banco definisse logo de início o dinheiro que me emprestaria para não se dar o caso de eu estar dependente dos possíveis "caprichos" do engenheiro que me fosse vistoriando a obra, correndo o risco de ficar pendurada face aos que me realizam as obras. Risco e stress a mais...

De qualquer forma, o melhor é mesmo perguntar directamente aos bancos quais as soluções que têm para esse caso em concreto e quais os requisitos para começar. É que, não sendo situações habituais, provavelmente terás respostas bem diferentes...

Eu acho que não deve ser tão pouco habitual assim... muita gente não tem arcaboiço financeiro para comprar moradia nova ou terreno mais construção e tenta a via (mais ecológica) de recuperar casas velhas.

Agradecia que quem tivesse essa experiência a pudesse partilhar comigo antes de entrar na lufa lufa dos contactos com os  bancos

Obrigada

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Um forista deixou-me as seguintes sugestões:

"Normalmente, faz assim:

- pede o empréstimo para compra de casa + obras

- paga um spread para a casa e outro para as obras (mais elevado que o primeiro)

- com este contexto económico não sei como andam as aprovações mas, "antigamente", um orçamento escrito e uma memória descritiva chegavam para o avaliador avaliar a casa pronta com as obras.

Se tem o seu actual apartamento integralmente pago e não quer chatices, pode fazer de outra forma:

- hipoteca o apartamento actual (recebe o valor da avaliação)

- com esse dinheiro compra a "nova"

- hipoteca a nova pelo exacto valor das obras e fá-las

- vende o apartamento

- paga a hipoteca do apartamento com o dinheiro da venda

- fica com uma hipoteca baixa (o valor das obras) sobre a casa nova

A única desvantagem deste método é o custo das escrituras de hipoteca (talvez 1.500€, mas teria que fazer as contas).

A vantagem é que paga spreads muito baixos quando em comparação com os spreads para obras (normalmente o chamado crédito multi-usos). No final, o valor das prestações será menor que a primeira solução. Além disso, o banco ficará todo contente porque terá um risco menor, terá garantias sobre duas casas em vez de uma só."

Em primeiro lugar, não sabia que os spreads eram diferentes consoante seja p/ aquisição ou obras... Como se o "normal" já não fosse alto nos dias de hoje...

A 2ª opção aponta uma possível utilização para o meu apartamento já pago. Mas sinceramente, assusta-me mais que a primeira :/

Nada me garante que, nos dias de hoje, eles avaliem o apartamento pelos mesmos 95K.

E no segundo cenário, a taxa de esforço, até que as obras estejam realizadas e eu venda o meu apartamento, não pode tender a ser maior?

É que às duas prestações, terei de somar 2+2 seguros (vida e multi-riscos, certo?)

O que acham?

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