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Alteração Taxa/Spread

9 publicações neste tópico

Boa Tarde

Gostaria de pedir a sua ajuda no seguinte:

Recebi esta semana a carta do banco indicando o novo valor da prestação do empréstimo para aquisição de casa no valor de 80.000€ (indexado euribor a 6 meses). O ultimo aumento que sofri foi em Dez 08 pelo que só agora em junho vejo a prestação descer.

Na carta é-me indicado que a taxa de juro nominal é de 2,358% a que corresponde a taxa anual efectiva de 3,432%.

Pela informação prestada pelo banco tenho um spread de 0.75%.

Como se calculam estas taxas? Já tentei consultar o blog e as v/s ajudas mas onde encontro por exemplo o valor da tx juro nominal de 2,358% que o banco indica? em que mês? Se só agora em junho vejo a prestação descer, em que mês é revista a minha taxa de juro? A taxa não tem vindo a descer mais que os 2,358%

Em Dez08 a minha prestação tinha o valor de €432,08, tendo actualmente o valor de €265,34. Como poderei saber se este valor está correcto?

O que vos peço é ajuda no sentido de saber como confirmar se a minha revisão está correcta e a quem e como poderei reclamar em caso de incorrecção

Mt obrigada

Cristina Moniz

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Se a prestação é alterada em Junho, quer dizer que a taxa é revista em Maio, com base na média da Euribor de Abril (http://www.pedropais.com/revisao-da-taxa-de-juro-euribor-516.html)

No blog também podes encontrar as médias da Euribor (http://www.pedropais.com/utilidades/media-mensal-da-euribor). Aí podes ver que a média da Euribor a 6 meses de Abril foi de 1,608%. Somando os 0,75% de spread obténs a taxa nominal de 2,358%, tal como diz na carta que o banco te enviou.

Quanto à taxa efectiva, essa entra em conta com os seguros e outras despesas com o crédito e é de cálculo bastante difícil. Se estiveres mesmo interessada, podes tentar usar as fórmulas que o Banco de Portugal disponibiliza no portal do cliente bancário: http://clientebancario.bportugal.pt/dsb/ProdutosBancarios/Chabitacao/Tjuro_Chabitacao.htm

Finalmente, para validares o valor da prestação é preciso saber o capital em dívida num dado momento, o número de prestações em falta e a taxa de juro. Depois é só usar as ferramentas que estão disponíveis no blog para esse efeito: http://www.pedropais.com/utilidades/calculadora-de-prestacoes ou http://www.pedropais.com/utilidades/mapa-de-juros

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Muito obrigada pela sua amável resposta que muito ajudou ao esclarecimento de algumas dúvidas.

Já agora colocava-lhe outra questão:

Em junho de 2007 o banco informou-me que a tx juro nominal seria de 4,847% e a tx anula efectiva seria de 4,956%, uma diferença de 0,109.

Em Dezembro de 2007 a diferença entre estas era de 0,136 e em junho de 2009 a diferença já é de 1,074.

A que se deve esta diferença? na sua resposta já me disse que se devia a seguros e despesas com crédito. mas este valor é variável? como varia? depende de quê?

onde pode ser verificada e justificada? os bancos podem alterá-la a seu belo prazer?

Mais uma vez obrigada

Cristina Moniz

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Lá está, a taxa anual efectiva não é assim tão simples de calcular :)

Vamos inventar valores.

Supondo um empréstimo de 100.000€, a 30 anos, à taxa de 3% (TAN).

Segundo o mapa de juros que referi antes, o total de juros a pagar é de 51.777,47€.

Somemos a este "custo" as comissões do banco, seguros ao longo da vida do empréstimo, etc (suponhamos que totalizavam 10.000€). Ou seja, o custo total do empréstimo era de 61.777,47€

Ora a TAE, neste caso seria de cerca de 3,5%, acho eu (limitei-me a alterar o valor da taxa no mapa de juros até que o total de "juros" a pagar rondasse os 61.777€)

Suponhamos agora que, para os mesmos 10.000€ de despesas "fixas", a TAN era de 2%. Neste caso o total de juros era de pouco mais de 33.000€, o custo de empréstimo de pouco mais de 43.000€ e a TAE, calculada pelo mesmo método de aproximações, seria de cerca de 2,54%.

Por estes dois exemplos dá para perceber que a diferença entre as duas taxas não é constante. Mas o exercício está a ser feito apenas como se durante todo o tempo de vida do empréstimo fosse sempre aplicada a mesma TAN. O que não é o caso.

Suponhamos agora que, no primeiro ano a TAN era de 4% - Ao fim desse ano, o total de juros pagos seria de 3967,95€ (basta somar os 12 primeiros valores da coluna juros). Segundo o que o banco provavelmente indicaria, a TAE estaria em 4,47%

Ao fim desse ano, o capital em dívida seria de 98.238,97 € e faltariam ainda 348 prestações. Se nessa altura a TAN descesse para os tais 2% e se se mantivesse assim até ao fim do empréstimo, seria ainda necessário pagar mais 31.307,55€ de juros. Ou seja, os custos totais do empréstimo ficariam em 3967,95€ + 31.307,55€ + 10.000€ = 45.275,50 €. Neste caso a TAE passaria para os 2,66% (100.000€, emprestados à taxa de 2,66%, durante 360 meses dão aproximadamente aquele custo total).

Ou seja, apesar da TAN ter descido 2%, a TAE não desceu tanto porque os juros mais pesados no início do empréstimo e as despesas fixas com as comissões, seguros, etc a puxam mais para cima. Num cenário em que as taxas ficam baixas durante o início da vida do empréstimo e depois sobrem muito de repente, podia até dar-se o caso raro da TAE ser inferior à TAN, penso eu.

Claro que tendo em consideração que a maior parte dos empréstimos mudam a cada meia dúzia de meses, que os seguros vão mudando, e é preciso fazer estes cálculos todos outra vez, dá para perceber como a TAE está sempre a mudar - embora a tendência a longo prazo seja de ir estabilizando (uma vez que quanto mais próximo do fim do empréstimo se está, menos peso têm os juros e mais custos já estão fixados, sem hipótese de alterar).

Seja como for, tal como disse antes, a TAE não é particularmente importante para acompanhar a evolução do empréstimo. Serve sobretudo para comparar empréstimos entre os bancos e mesmo isso, só para as mesmas condições (prazo, indexante, etc). A TAN é que permite calcular os juros e isso é que importa. Se não deu para acompanhar a explicação (até porque eu saltei alguns passos), não vale a pena preocupar-se com isso ;)

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Extraordinária Ajuda. Uma máquina de facto! Mais uma vez os meus agradecimentos pela sua simpática e minuciosa ajuda.

Abusando ainda um pouco da sua paciência faço uma última questão, pelo menos até receber nova carta do banco! ;)

Se puder efectuar uma amortização parcial no valor de €10.000, por exemplo, o banco pode mudar o valor do spread ou este é fixo até ao final?

A amortização parcial implica custos?

Não o incomodo mais, uma vez mais um grande obrigada pela sua ajuda.

Cristina Moniz

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Se puder efectuar uma amortização parcial no valor de €10.000, por exemplo, o banco pode mudar o valor do spread ou este é fixo até ao final?

O spread so´ pode ser alterado por acordo entre as duas partes. Uma simples amortizaçao extraordinaria nao da direito a esse tipo de alteraçoes...

A amortização parcial implica custos?

Num emprestimo indexado `a Euribor, o banco pode cobrar uma comissao ate´ 0,5% do valor amortizado (50€ para o exemplo apresentado) e desde que tal esteja previsto no contrato. Num emprestimo indexado a taxa fixa, esse valor pode ir ate´ 2% do montante amortizado...

Mas ha bancos que nao cobram nada por isso desde que a amortizaçao seja abaixo de um determinado valor ou o capital em cima se mantenha acima de um certo limite. Outros ha que simplesmente nao cobram nada. Para saber qual o caso, so´ vendo as condiçoes do contrato...

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Fiz a escritura em 13 de Março de 2009.

Spread: o,45

Euribor: 3 meses

Recebi a seguinte comunicação:

" Informamos que, a partir do vencimento de 2010-10-13, inclusive, o valor das prestações do empréstimo em referência passa a ser de € 203,74, devido a ALTERAÇÃO DA TAXA.

A taxa de juro nominal para a operação em epígrafe, arredondada à milésima do ponto percentual mais próximo, nos termos do DL nº 240/2006, de 22 de Dezembro, é de 1,346% a que corresponde a Taxa Anual Efectiva de 2,137%."

Questões:

13-10-2010 é a data certa para a renovação? Penso que sim, pois inicia-se um novo trimestre.

A média da Euribor a usar neste caso não deveria ser a de Setembro? 0,881 + 0,45 = 1,331

Porém o banco usou a de Agosto: 0,896 + 0,45 = 1,346.

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13-10-2010 é a data certa para a renovação? Penso que sim, pois inicia-se um novo trimestre.

Por acaso a renovação deu-se em 13-09-2010. Essa prestação vence é a 13-10-2010...

Se pensares bem, Março, Junho, Setembro e Dezembro é que são os meses em que se completam os trimestres desde o início do empréstimo...

A média da Euribor a usar neste caso não deveria ser a de Setembro? 0,881 + 0,45 = 1,331

Porém o banco usou a de Agosto: 0,896 + 0,45 = 1,346.

Como acabei de referir, a actualização foi feita em Setembro, logo está correcto usar a taxa de Agosto.

Mais detalhes:

http://www.pedropais.com/revisao-da-taxa-de-juro-euribor-516.html

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OK.

Obrigado.

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