Rui.Rod

Custo aquisição casa inclui obras de beneficiação.


10 publicações neste tópico

Boa tarde a todos.

Em 2004 comprei uma casa em mau estado de conservação. Comprei por 100 mil, valor para exemplo, paguei IMT e demais impostos sobre esse valor e esperei pela licença camarária para obras de remodelação. Estas obras acabaram em 2006 e foi quando mudei para a dita casa. Entretanto gastei mais 80 mil euros nessa remodelação, no entanto o valor da compra foram os tais cem mil de 2004. 

Agora em 2016 vendi a casa por 200 mil€ e vou ter de declarar no IRS de 2016. Já me informei e as melhorias dos últimos 5 anos abatem para efeito de mais valias. Mas estes foram feitos há dez anos. No entanto a casa quando a comprei estava sem possibilidade de ser habitada, com buracos no chão, paredes com buracos, telhado que deixava entrar água, etc. As obras que fiz não mudaram a área ou numero de pisos ou divisões, só arranjaram o estragado. Assim hoje o preço de venda foi muito superior  ao da compra e as mais valias na pratica quase não existem, se eu tivesse mantido a casa como estava nunca a venderia por mais do que a comprei.

A ajuda que peço é a seguinte, como posso declarar no IRS para ser considerado o montante gasto em obras inicialmente, que aumentou o valor da casa, mas que não foi feito nos últimos cinco anos? Pode adicionar-se ao valor da venda o custo das obras de remodelação ? É que eu tive esses custos da compra e das obras, não considero justo pagar mais valias que não tive por um pormenor da lei que só considera benfeitorias dos últimos cinco anos.

Agradeço desde já a ajuda

Rui 

Editado por Rui.Rod
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Mas a lei prevê que sejam considerados os custos com as obras de construção:

Citação

Artigo 46.º
Valor de aquisição a título oneroso de bens imóveis

1 - No caso da alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º, se o bem imóvel houver sido adquirido a título oneroso, considera-se valor de aquisição o que tiver servido para efeitos de liquidação do imposto municipal sobre as transações onerosas de imóveis (IMT).

2 - Não havendo lugar à liquidação de IMT, considera-se o valor que lhe serviria de base, caso fosse devida, determinado de harmonia com as regras próprias daquele imposto.

3 - O valor de aquisição de imóveis construídos pelos próprios sujeitos passivos corresponde ao valor patrimonial inscrito na matriz ou ao valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, se superior àquele.

4 - Para efeitos do número anterior, o valor do terreno será determinado pelas regras constantes dos n.os 1 e 2 deste artigo.

5 - Nos casos de bens imóveis adquiridos através do exercício do direito de opção de compra no termo da vigência do contrato de locação financeira, considera-se valor de aquisição o somatório do capital incluído nas rendas pagas durante a vigência do contrato e o valor pago para efeitos de exercício do direito de opção, com exclusão de quaisquer encargos.

A dúvida, dado que já existia uma casa, é saber se essas obras serão consideradas construção ou não...

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O ponto nº 3 indicar que isso aplica-se aos imóveis contruídos pelos próprios sujeitos passivos. Não tendo sido o imóvel contruído por si, apenas remodelado, custa-me a crer que seja aceite como obras de construção.. Mas pode ser que a interpretação legal seja outra.

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A 06/10/2016 at 16:16, Visitante PJA disse:

Mas a lei prevê que sejam considerados os custos com as obras de construção:

A dúvida, dado que já existia uma casa, é saber se essas obras serão consideradas construção ou não...

Agradeço a sua dica sobre este artigo 46.

A 06/10/2016 at 17:11, ruicarlov disse:

O ponto nº 3 indicar que isso aplica-se aos imóveis contruídos pelos próprios sujeitos passivos. Não tendo sido o imóvel contruído por si, apenas remodelado, custa-me a crer que seja aceite como obras de construção.. Mas pode ser que a interpretação legal seja outra.

Espero que sim, é que eu não tive quaisquer mais valias se somar o custo da casa mais as obras feitas para a recuperar. 

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Recebi esta resposta de um entendido no assunto.

Partilho porque pode interessar a outros.

As obras contam não nos últimos 5 mas, desde 2015, nos últimos 12 anos. 

A alteração da lei salvou-me. 

"- Despesas pagas e relativas a encargos com a valorização dos bens comprovadamente realizadas nos últimos 12 anos*, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação (exemplos: valores pagos a imobiliárias pela alienação, IMT pago aquando da aquisição, imposto do selo pago aquando da aquisição, despesas notariais pagas aquando da aquisição, despesas com registos prediais aquando da aquisição, etc.).
 
* Até 2014.12.31 eram 5 anos. Com a redação dada ao art.º 51º do CIRS pela Lei n.º 82-E/2014, de 31 de dezembro (Orçamento de Estado p/ 2015) passou a 12 anos a partir de 2015.01.01."

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Obrigado pelo topico e informação.

Há muita contra-informação e nas repartições de finanças ninguém percebo do assunto.

O meu caso é semelhante mas tem algumas particularidades com as quais ninguém me sabe responder com certeza a 100%.

- terreno doado pelos meus pais em 2000 com valor patrimonial de 22 euros

- desanexação do terreno em 2006 para poder construir com valor patrimonial actualizado para 22 mil euros.

- inicio de construção em 2011

- final de construção em 2014 com licença de habitação

- valor patrimonial em 2014 de 100 mil euros

- facturas de construção desde 2011 até 2014 (trolha, pedreiro, materiais, picheleiro, electricista, arquitecto, etc) no valor de 140 mil euros

- facturas de despesas na habitação entre 2014 e 2016 de 20 mil euros

- Venda em 2016 por 200 mil euros

- despesas com venda (imobiliária, advogados, etc) no valor de 8000 euros

 

As mais valias como são calculadas? Que valor devo considerar no de aquisição?

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Citação

Artigo 46.º
Valor de aquisição a título oneroso de bens imóveis

1 - No caso da alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º, se o bem imóvel houver sido adquirido a título oneroso, considera-se valor de aquisição o que tiver servido para efeitos de liquidação do imposto municipal sobre as transacções onerosas de imóveis (IMT).

2 - Não havendo lugar à liquidação de IMT, considera-se o valor que lhe serviria de base, caso fosse devida, determinado deharmonia com as regras próprias daquele imposto.

3 - O valor de aquisição de imóveis construídos pelos próprios sujeitos passivos corresponde ao valor patrimonial inscrito na matriz ou ao valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, se superior àquele.

4 - Para efeitos do número anterior, o valor do terreno será determinado pelas regras constantes dos n.os 1 e 2 deste artigo.

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Obrigado PJA,

 

Assim sendo as mais valias serão

200 mil - 22 mil - 140 mil - 8 mil = 30 mil

50% de 30 mil = 15 mil euros será então o valor a incidir as mais valias.

 

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A 01/12/2016 at 10:24, AntPereira disse:

A nossa preocupação é a mesma mas casos diferentes. Eu tinha o problema dos 5 anos , as variáveis eram conhecidas, não tive mais valias mas o sistema não tinha forma de aceitar isso. Com a alteração do prazo fui " salvo" . O seu caso é mais complicado mas aconselho-o a pedir várias opiniões mas é na sua repartição de finanças que elas mais contam dado ser ali que o processo vai ser apreciado. Tente uns meses antes ter as coisas lá tratadas a seu contento para não ter surpresas. Eu espero em Maio entregar, mostar os comprovativos e encerrar este assunto.

Rui

 

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Então confirma que posso apresentar as facturas de construção mais o valor patrimonial de 22 mil como "custo de aquisição"?

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