jpnop

Investimento imobiliário


15 publicações neste tópico

Olá a todos,

Abro este tópico para esclarecer algumas questões que tenho, mas sobretudo na expectativa que seja útil a várias pessoas e possamos trocar algumas impressões, acerca de investimento imobiliário e tudo que lhe está associado.

Estou neste momento a ver alguns imóveis numa lógica de investimento no Porto. Pretendo começar por comprar um apartamento, remodelar e alugar (ou vender caso o negócio tenha uma boa rentabilidade)para turismo ou habitação. No entanto vou fazê-lo conjuntamente com um amigo.

Por isso surgem-me algumas questões:

- Como "formalizar" o negócio.. em nome pessoal de um de nós ou criar uma empresa? 

- Qual a melhor forma (em nome pessoal vs empresa) para uma otimização fiscal? O negócio será arrendar, mas encaramos a venda como possibilidade..

- Possivelmente preciso de 35k/40k de financiamento. Se fizer a titulo pessoal um crédito habitação será "fácil", mas e se quiser pela possível empresa a criar. que garantias terei que dar e que % representará isso do valor pedido, haverá muita dificuldade em conseguir?

Tenho bastantes mais questões acerca deste e outros assuntos complementares que acredito que sejam partilhadas com outros foristas, mas parece-me interessante começar por aqui.

Fica o desafio de tornar este um tópico agregador de questões no âmbito do investimento imobiliário.

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ou se começa em força, logo com 20 apartamentos, e ai a empresa pode trazer vantagens fiscais

ou se for para começar devagarinho, mais vale ir em nome pessoal. Uma empresa não é um mar de rosas, tem custos fixos (Contabilista), impostos fixos (pagamentos por conta) etc etc

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há 13 horas, jpnop disse:

Olá a todos,

Abro este tópico para esclarecer algumas questões que tenho, mas sobretudo na expectativa que seja útil a várias pessoas e possamos trocar algumas impressões, acerca de investimento imobiliário e tudo que lhe está associado.

Estou neste momento a ver alguns imóveis numa lógica de investimento no Porto. Pretendo começar por comprar um apartamento, remodelar e alugar (ou vender caso o negócio tenha uma boa rentabilidade)para turismo ou habitação. No entanto vou fazê-lo conjuntamente com um amigo.

Por isso surgem-me algumas questões:

- Como "formalizar" o negócio.. em nome pessoal de um de nós ou criar uma empresa? 

- Qual a melhor forma (em nome pessoal vs empresa) para uma otimização fiscal? O negócio será arrendar, mas encaramos a venda como possibilidade..

- Possivelmente preciso de 35k/40k de financiamento. Se fizer a titulo pessoal um crédito habitação será "fácil", mas e se quiser pela possível empresa a criar. que garantias terei que dar e que % representará isso do valor pedido, haverá muita dificuldade em conseguir?

Tenho bastantes mais questões acerca deste e outros assuntos complementares que acredito que sejam partilhadas com outros foristas, mas parece-me interessante começar por aqui.

Fica o desafio de tornar este um tópico agregador de questões no âmbito do investimento imobiliário.

Já há uns tempos que ando à procura de um apartamento ou moradia para investimento na zona do hospital de S.João ou junto ao metro de Salgueiros pois tenho por lá um filho a estudar e irá ficar pelo menos mais 5 anos. Se encontrares alguma coisa por esses lados que aches que é bom negocio e que por algum motivo fique fora dos teus planos agradecia que me informasses 

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há 11 horas, quim disse:

Já há uns tempos que ando à procura de um apartamento ou moradia para investimento na zona do hospital de S.João ou junto ao metro de Salgueiros pois tenho por lá um filho a estudar e irá ficar pelo menos mais 5 anos. Se encontrares alguma coisa por esses lados que aches que é bom negocio e que por algum motivo fique fora dos teus planos agradecia que me informasses 

Amigo para quem quer investir em imóveis,já pensou no projecto Sale & LeaseBack, foi-me apresentado por uma empresa de consultoria e vou começar este mês a investir,fiz reuniões e análises e cheguei a conclusão que a Yield obtida nesse tipo de operação é mais rentável do que a compra e arrendamento ou venda.

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Obrigado pela partilha.

Vou ler a esse respeito, não conheço a tipologia de operação.

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Fiz as seguintes contas para um cenário de investimento imobiliário que pode ser real. Parece me que não me escapou nenhum pormenor, mas partilho convosco para que me possa ajudar a identificar algum erro. A ideia seria investir num imóvel e de seguida arrendar.

Imóvel (T3)= 100.000

Custo empréstimo = 25.000

Investimento total = 125.000

Renda anual = 5.400 (450 mês)

Portanto segundo as minhas contas 125.000/5.400= 23.14 anos 

Sem a questão da fiscalidade o investimento será recuperado em 25 anos sensivelmente, o que corresponde a uma rentabilidade de 4% anual (1/25=0.04). 

Em suma, entre investir neste negocio ou conseguir colocar a render a 4% ao ano no banco (sei que não e fácil neste momento), mais me vale a segunda opção porque não me da tantas dores de cabeça e a rentabilidade é a mesma. ou esta me a faltar algum pormenor nestas contas?

a partir dos 25 anos, o imóvel rende quanto? devemos considerar que a rentabilidade se mantém nos 4%? 

(não considerei questões fiscais nem num nem outro, ate porque são tributados de forma idêntica, a ideia com este exemplo é perceber se estou a pensar bem.)

 

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há 9 horas, jpnop disse:

Fiz as seguintes contas para um cenário de investimento imobiliário que pode ser real. Parece me que não me escapou nenhum pormenor, mas partilho convosco para que me possa ajudar a identificar algum erro. A ideia seria investir num imóvel e de seguida arrendar.

Imóvel (T3)= 100.000

Custo empréstimo = 25.000

Investimento total = 125.000

Renda anual = 5.400 (450 mês)

Portanto segundo as minhas contas 125.000/5.400= 23.14 anos 

Sem a questão da fiscalidade o investimento será recuperado em 25 anos sensivelmente, o que corresponde a uma rentabilidade de 4% anual (1/25=0.04). 

Em suma, entre investir neste negocio ou conseguir colocar a render a 4% ao ano no banco (sei que não e fácil neste momento), mais me vale a segunda opção porque não me da tantas dores de cabeça e a rentabilidade é a mesma. ou esta me a faltar algum pormenor nestas contas?

a partir dos 25 anos, o imóvel rende quanto? devemos considerar que a rentabilidade se mantém nos 4%? 

(não considerei questões fiscais nem num nem outro, ate porque são tributados de forma idêntica, a ideia com este exemplo é perceber se estou a pensar bem.)

 

As contas estariam mais ou menos bem feitas se o arrendamento fosse certo durante os 25 anos: O que nos dia de hoje será quase impossível.

Em relação à questão que colocas "se estás a pensar bem", é assim: se o prédio não valorizar ou se necessitar de obras nos próximos 10 anos, estás a pensar bem. Se o prédio estiver localizado numa zona que aches que irá valorizar  e que não irá necessitar de grandes obras estás a pensar mal. Resumindo só irás tirar rendimento do prédio se ele valorizar, caso contrário "para mim" a segunda opção será sempre a melhor. 

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A 30/09/2016 at 10:44, pauloagsantos disse:

ou se começa em força, logo com 20 apartamentos, e ai a empresa pode trazer vantagens fiscais

ou se for para começar devagarinho, mais vale ir em nome pessoal. Uma empresa não é um mar de rosas, tem custos fixos (Contabilista), impostos fixos (pagamentos por conta) etc etc

 

Bem, relativamente a contabilista por 500/600 € anuais consegue-se um que serve para o 'gasto' e que até entra para custo o que é interessante. 

O que mais pode estar envolvido como obrigações para uma empresa nascente?

Os pagamentos por conta são no fundo um adiantamento de irc, se não houver colecta qual o valor a pagar? E no 1o ano há valor a pagar?

A minha questão com a empresa tem a ver com o facto de sermos 2 e assim estarmos a ressalvar-nos..se ficar em nome de um esse terá depois que pagar as mais valias, sobe-lhe o escalão de IRS, etc.. o que vos parece, alguem vive ou pensa num aso semelhante?

 

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A 15/10/2016 at 00:48, quim disse:

As contas estariam mais ou menos bem feitas se o arrendamento fosse certo durante os 25 anos: O que nos dia de hoje será quase impossível.

Em relação à questão que colocas "se estás a pensar bem", é assim: se o prédio não valorizar ou se necessitar de obras nos próximos 10 anos, estás a pensar bem. Se o prédio estiver localizado numa zona que aches que irá valorizar  e que não irá necessitar de grandes obras estás a pensar mal. Resumindo só irás tirar rendimento do prédio se ele valorizar, caso contrário "para mim" a segunda opção será sempre a melhor. 

Certo, a minha ideia é perceber se o raciocínio está correto sobretudo a nível de cálculo da rentabilidade do investimento imobiliário, tendo em conta por exemplo, que a casa será vendida daqui a 25 anos ao mesmo preço que adquiri 125k. Basicamente o meu retorno dobra o investimento em 25 anos o que seria o mesmo que colocar o dinheiro a render 4% sem chatices. Penso que é este o raciocínio a ter em conta e que poderá ajudar algumas pessoas que até investem na área mas não fazem grandes contas, como algumas que conheço e que simplesmente vão na cantiga do senso comum do imobiliário ser incondicionalmente um bom investimento. Na minha opinião não será assim tão linear.

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No meu entender o raciocinio nao esta correcto... o sei filho so la ficaria 5 anos portanto os restantes 20 nos o apartamento seria alugado a terceiros logo teria de descontar pelo menos IRS (28%) depois nao vi o IMI, nao vi o condominio, nao vi o seguro e nao estou convencido que nao precise de entrar com capital para uma pintura ou arranjo do telhado... Na minha opiniao nao e um bom negocio para uma rentabilidade hipotetica de 4%

contudo ha foristas que falam em rentabilidades de 10% que me parece anedotico porque tenho ideia das casas que adquirem (25k€) mas tudo e possivel... e uma questao de ter sorte com o inquilino durante 10 anos a pagar o quadrulo da prestacao do emprestimo que teria se fosse ele proprio a comprar a casa... mas depois voltamos aos custos e as contas voltam a nao bater certo...

nao sei se hei de acreditar ou nao mas fica aqui uma opiniao para ser comentada

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há 10 horas, jpnop disse:

Bem, relativamente a contabilista por 500/600 € anuais consegue-se um que serve para o 'gasto' e que até entra para custo o que é interessante. 

Isso é um valor super baixo, que o mais provável é que acabe por vos dar muito mais despesa ou chatices. E o facto de entrar para custo não é um bom motivo para nada, porque ninguém gasta 100 para receber 21.

há 10 horas, jpnop disse:

O que mais pode estar envolvido como obrigações para uma empresa nascente?

Tanta coisa... ainda que tenham havido esforços de simplificação, as empresas, quer directamente quer através do contabilista têm imensas obrigações. Isso só por si não impede, mas é mais um facto a ter em conta.

há 10 horas, jpnop disse:

A minha questão com a empresa tem a ver com o facto de sermos 2 e assim estarmos a ressalvar-nos..se ficar em nome de um esse terá depois que pagar as mais valias, sobe-lhe o escalão de IRS, etc.. o que vos parece, alguem vive ou pensa num aso semelhante?

Um imóvel pode ficar em nome de duas pessoas, sendo que depois repartem os rendimentos obtidos. É aliás uma situação bastante comum.

há 10 horas, jpnop disse:

que a casa será vendida daqui a 25 anos ao mesmo preço que adquiri 125k. Basicamente o meu retorno dobra o investimento em 25 anos o que seria o mesmo que colocar o dinheiro a render 4% sem chatices.

Aqui há vários pressupostos, de muito longo prazo, que me parecem difíceis de garantir.

há 7 horas, Visitante Raciocinio das 3h disse:

o apartamento seria alugado a terceiros logo teria de descontar pelo menos IRS (28%) depois nao vi o IMI, nao vi o condominio, nao vi o seguro e nao estou convencido que nao precise de entrar com capital para uma pintura ou arranjo do telhado... Na minha opiniao nao e um bom negocio para uma rentabilidade hipotetica de 4%

Exacto. Há quem ganhe dinheiro com o negócio imobiliário, mas para muitos acaba por ser um mau investimento do dinheiro, especialmente por uma expectativa demasiado elevada das receitas e por se subvalorizar as despesas que se vai encontrar pela frente.

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Deixem.se de utopias ...não falem mais em rendimentos de 10%,  e falem só em períodos de 25 anos se o prédio tiver menos de 5 anos.

Se  pretendes começar a investir em imobiliário para arrendamento e pretendes minimizar ao máximo os riscos tens que ter em atenção o seguinte: nunca investir a mais de 5km da tua residência,  ter  atenção aos transportes públicos, e depois a mais importante (que tens por obrigação de saber pois vives na zona), procura /oferta e vizinhança. Nunca acredites no comercial imobiliário, faz tu as tuas contas e boa sorte.

 

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Agradeço todas as respostas. 

Relativamente aos valores que apresentei no meu último post, não me preocupei muito com a exactidão dos números, dado que o interesse é perceber se o meu raciocínio está correto, para que possa aplicar sempre a mesma fórmula à medida que vão vendo casas para poder fazer as contas e perceber se é um bom investimento.

Quem me confirma se me está escapar alguma coisa no raciocínio, isto é, como posso calcular a rentabilidade anual de comprar e colocar uma casa a alugar? 

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Um outro tipo de investimento imobiliário que estou atualmente analisar. Será que me podem ajudar a identificar taxas e custos associados, bem como o apuramento de mais valias?

Estou a negociar um T3 a 140.000€ para o vender de seguida (em alguns meses) a uns 170.000€. (naturalmente que pode haver aqui uma oscilação de valores).

No entanto terei que pedir um empréstimo ao banco do valor total. Neste momento não tenho qualquer empréstimo. Questões:

1 - Isto será considerado crédito habitação dado que não vai ser a minha habitação permanente?

2- No caso de pedir empréstimo, ao vender o imóvel quero amortizar de imediato todo o empréstimo. Tem ideia dos valores envolvidos, isto é custos da operação, mais o valor de juros que terei que suportar no caso de ficar com o imóvel por exemplo 6 meses em meu nome (é só o equivalente a esses 6 meses)?

3- Para estes valores do exemplo, quanto seriam as mais valias e respetivos impostos a pagar?

Agradeço que partilhem as vossas sugestões e experiências com situações semelhantes..

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1 - sim. CH secundária

2 - terá que calcular as comissões todas de abertura, IMT, escritura mutuo com hipoteca, etc. No fim tem uma penalização por amortizar o crédito.

3 - terá que fornecer o VPT do imóvel.

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