LuisPereira

Mais valias e IRS


6 publicações neste tópico

Bom dia,

Tenho algumas duvidas e já questionei alguns contabilistas que conheço mas dão todos respostas diferentes ou não sabem responder.

Construir uma casa com licença de habitação emitida em 2014, portanto ano de conclusão da mesma foi em 2014.

foi habitação própria em 2014 mas a partir de 2015 deixou de ser habitação própria.

Tenho um empréstimo bancário no valor de 150 mil euros para a construção da casa.

O valor patrimonial da casa é de 109 mil euros.

Vou vender por 200 mil euros.

Tenho facturas da construção da casa com datas a iniciar em 2011 até 2014 no total de 140 mil euros

Tenho facturas de 2015 e 2016 de obras e melhorarias de 15 mil euros.

Tenho facturas de despesas de venda de 9 mil euros

A formula de mais valias penso ser  a seguinte.

50% * (valor de venda - valor patrimonial - despesas de venda - despesas de obras e melhorias)

No meu caso tenho:

50% * (200 000 - 109 000 - 9 000 - 15 000) = 50% * 67 000 = 33 500 euros

Sendo eu emigrante tenho uma taxa fixa de 28.5% sobre as mais valias, portanto

28.5% * 33 500 = 9547.5 euros a pagar no IRS a entregar em 2016.

A minha duvida:

Que despesas posso incluir para além das que coloquei na formula? Das facturas de construção desde 2011 até 2014 posso incluir todas? Quais?

Há quem me responda que não pois são de construção, há quem diga que sim pois são de construção, há quem diga "depende"... não tenho uma resposta igual.

 

Obrigado pela ajuda.

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Citação
Artigo 46.º
Valor de aquisição a título oneroso de bens imóveis

 

1 - No caso da alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º, se o bem imóvel houver sido adquirido a título oneroso, considera-se valor de aquisição o que tiver servido para efeitos de liquidação do imposto municipal sobre as transações onerosas de imóveis (IMT).

2 - Não havendo lugar à liquidação de IMT, considera-se o valor que lhe serviria de base, caso fosse devida, determinado de harmonia com as regras próprias daquele imposto.

3 - O valor de aquisição de imóveis construídos pelos próprios sujeitos passivos corresponde ao valor patrimonial inscrito na matriz ou ao valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, se superior àquele.

4 - Para efeitos do número anterior, o valor do terreno será determinado pelas regras constantes dos n.os 1 e 2 deste artigo.

5 - Nos casos de bens imóveis adquiridos através do exercício do direito de opção de compra no termo da vigência do contrato de locação financeira, considera-se valor de aquisição o somatório do capital incluído nas rendas pagas durante a vigência do contrato e o valor pago para efeitos de exercício do direito de opção, com exclusão de quaisquer encargos.


Notaconsulte aqui o mesmo artigo na redação anterior à republicação do CIRS pela Lei n.º 82-E/2014, de 31 de dezembro.

Valor patrimonial em 2014 ou, se maior, valor aquisição terreno (comprovativo = escritura) + valor construção (comprovativo = faturas).

Citação
Artigo 51.º
Despesas e encargos

 

Para a determinação das mais-valias sujeitas a imposto, ao valor de aquisição acrescem:

a) Os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação, bem como a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens, nas situações previstas na alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º;

  b)As despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação, nas situações previstas nas alíneas  b) e c) do n.º 1 do artigo 10.º

 

Citação
Artigo 72.º
Taxas especiais

 

1 - São tributados à taxa autónoma de 28 %:

a) As mais-valias previstas nas alíneas a) e d) do n.º 1 do artigo 10.º auferidas por não residentes em território português que não sejam imputáveis a estabelecimento estável nele situado;

   b ) Outros rendimentos auferidos por não residentes em território português que não sejam imputáveis a estabelecimento estável nele situado e que não sejam sujeitos a retenção na fonte às taxas liberatórias;

c) O saldo positivo entre as mais-valias e menos-valias, resultante das operações previstas nas alíneas b), c), e), f), g) e h) do n.º 1 do artigo 10.º;

d) Os rendimentos de capitais, tal como são definidos no artigo 5.º, quando não sujeitos a retenção na fonte, nos termos do artigo anterior;

e) Os rendimentos prediais.

2 - São tributados autonomamente à taxa de 25 %:

a) Os rendimentos auferidos por não residentes em território português que sejam imputáveis a estabelecimento estável aí situado; e

   b ) Não obstante o disposto no número anterior, os rendimentos previstos nas alíneas a) e c) do n.º 4 do artigo anterior, obtidos em território português por não residentes, quando não sujeitos a retenção na fonte.

3 - As gratificações auferidas pela prestação ou em razão da prestação de trabalho, quando não atribuídas pela entidade patronal nem por entidade que com esta mantenha relações de grupo, domínio ou simples participação, independentemente da respetiva localização geográfica, são tributadas autonomamente à taxa de 10 %.

4 - (Revogado.)

5 - As pensões de alimentos, quando enquadráveis no artigo 83.º-A, são tributadas autonomamente à taxa de 20 %.

6 - Os rendimentos líquidos das categorias A e B auferidos em atividades de elevado valor acrescentado, com carácter científico, artístico ou técnico, a definir em portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças, por residentes não habituais em território português, são tributados à taxa de 20 %.

7 - (Revogado.)

8 - Os rendimentos previstos nas alíneas c) a e) do n.º 1, no n.º 5 e no n.º 6 podem ser englobados por opção dos respetivos titulares residentes em território português.

9 - Os residentes noutro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal, podem optar, relativamente aos rendimentos referidos nas alíneas a) e b ) do n.º 1 e no n.º 2, pela tributação desses rendimentos à taxa que, de acordo com a tabela prevista no n.º 1 do artigo 68.º, seria aplicável no caso de serem auferidos por residentes em território português.

10 - Para efeitos de determinação da taxa referida no número anterior são tidos em consideração todos os rendimentos, incluindo os obtidos fora deste território, nas mesmas condições que são aplicáveis aos residentes.

11 - Os acréscimos patrimoniais não justificados a que se refere a alínea d) do n.º 1 do artigo 9.º, de valor superior a (euro) 100 000, são tributados à taxa especial de 60 %.

12 - São tributados autonomamente à taxa de 35 %:

a) Os rendimentos de capitais, tal como são definidos no artigo 5.º e mencionados nas alíneas a) e b ) do n.º 1 do artigo anterior, devidos por entidades não residentes sem estabelecimento estável em território português, que sejam domiciliadas em país, território ou região sujeitos a um regime fiscal claramente mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças, quando não sujeitos a retenção na fonte nos termos da alínea b ) do n.º 12 do artigo anterior;

  b ) O saldo positivo entre as mais-valias e menos-valias, resultante das operações previstas nos n.os 4) e 5) da alínea b ) do n.º 1 do artigo 10.º, quando respeitem a valores mobiliários cujo emitente seja entidade não residente sem estabelecimento estável em território português, que seja domiciliada em país, território ou região sujeitos a um regime fiscal claramente mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;

c) Os ganhos previstos no n.º 3) da alínea  b ) do n.º 1 do artigo 10.º relativos a estruturas fiduciárias domiciliadas em país, território ou região sujeitos a um regime fiscal claramente mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças.

Citação
Artigo 43.º
Mais-valias

 

1 - O valor dos rendimentos qualificados como mais-valias é o correspondente ao saldo apurado entre as mais-valias e as menos-valias realizadas no mesmo ano, determinadas nos termos dos artigos seguintes.

2 - O saldo referido no número anterior, respeitante às transmissões efetuadas por residentes previstas nas alíneas a), c) e d) do n.º 1 do artigo 10.º, positivo ou negativo, é apenas considerado em 50 % do seu valor.

3 - O saldo referido no n.º 1, respeitante às operações previstas na alínea  b ) do n.º 1 do artigo 10.º, relativo a micro e pequenas empresas não cotadas nos mercados regulamentado ou não regulamentado da bolsa de valores, quando positivo, é igualmente considerado em 50 % do seu valor.

4 - Para efeitos do número anterior entende-se por micro e pequenas empresas as entidades definidas, nos termos do anexo ao Decreto-Lei n.º 372/2007, de 6 de novembro.

5 - Para apuramento do saldo positivo ou negativo referido no n.º 1, respeitante às operações efetuadas por residentes previstas nas alíneas b), e), f) e g) do n.º 1 do artigo 10.º, não relevam as perdas apuradas quando a contraparte da operação estiver sujeita no país, território ou região de domicílio a um regime fiscal claramente mais favorável, constante da lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças.

6 - Para efeitos do número anterior, considera-se que:

a) A data de aquisição dos valores mobiliários cuja propriedade tenha sido adquirida pelo sujeito passivo por incorporação de reservas ou por substituição daqueles, designadamente por alteração do valor nominal ou modificação do objeto social da sociedade emitente, é a data de aquisição dos valores mobiliários que lhes deram origem;

  b ) A data de aquisição de ações resultantes da transformação de sociedade por quotas em sociedade anónima é a data de aquisição das quotas que lhes deram origem;

c) A data de aquisição das ações da sociedade oferente em oferta pública de aquisição lançada nos termos do Código dos Valores Mobiliários cuja contrapartida consista naquelas ações, dadas à troca, é a data da aquisição das ações das sociedades visadas na referida oferta pública de aquisição;

d) Tratando-se de valores mobiliários da mesma natureza e que confiram idênticos direitos, os alienados são os adquiridos há mais tempo;

e) Nas permutas de partes de capital nas condições mencionadas no n.º 5 do artigo 73.º e no n.º 2 do artigo 77.º do Código do IRC, o período de detenção corresponde ao somatório dos períodos em que foram detidas as partes de capital entregues e as recebidas em troca;

f) O regime da alínea anterior é aplicável, com as necessárias adaptações, à aquisição de partes sociais nos casos de fusão ou cisão a que seja aplicável o artigo 74.º do Código do IRC.

 

 

 

Editado por Ra
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Obrigado Ra,

 

3 - O valor de aquisição de imóveis construídos pelos próprios sujeitos passivos corresponde ao valor patrimonial inscrito na matriz ou ao valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, se superior àquele.
 

Não tem prazos? Ou seja as minhas faturas iniciais da construção têm data de 2011, disseram-me que só contavam faturas com 5 anos.

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Penso que existe uma confusão entre os custos de construção e os custos de valorização (após a construção).

Antes da reforma do irs em 2015, apenas eram aceites os custos de valorização até 5 anos antes da alienação. Ou seja, anteriormente o artigo 51º em vez de 12 apenas permitia 5 anos.

 

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Desculpe Ra fiquei sem perceber se posso considerar o custo de construção, mesmo tendo mais de 5 anos e o custo de valorização.

No meu caso posso então calcular as mais valias da seguinte forma:

Valor de venda - valor de construção - valor de valorização - despesas de venda

Ou terei de entrar com o valor patrimonial e não o valor de construção?

 

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há 2 horas, LuisPereira disse:

Desculpe Ra fiquei sem perceber se posso considerar o custo de construção, mesmo tendo mais de 5 anos e o custo de valorização.

No meu caso posso então calcular as mais valias da seguinte forma:

Valor de venda - valor de construção - valor de valorização - despesas de venda

Ou terei de entrar com o valor patrimonial e não o valor de construção?

 

Só os custos de valorização têm uma limitação de 12 anos.

O valor de aquisição será o valor total gasto na construção, visto que tem documentação que prova que o custo de construção foi superior ao valor patrimonial.

Resumindo:

- Custos de construção: sem limite

- Custos de valorização: limite de 12 anos.

 

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